Inwestor - właściciel - kredyt - odliczenie VATu i US

[humulus2]

Witam, mam problem formalno prawny. Edytowane 25 Lutego 2016 przez humulus2

[ZUZEK]

Nakłada się tu parę "płaszczyzn prawno-administracyjnych".

I wzajemnie na siebie wpływają tak więc zmiana któregoś elementu zburzy całą konstrukcję:

 

1. Sprawa pozwolenia na budowę

2. Sprawa kredytu

3. Sprawa VZM

4. Sprawa darowizny.

5. I chyba najważniejsza - dobra wola wszystkich członków rodziny...

 

Z opisanych przez Ciebie założeń wynikałoby, że:

 

Już finansowanie kredytu przez syna B stanowi darowiznę. Świadczy on kosztem swego majątku za ojca, matkę i brata (syna A) - nieformalnie przejmuje dług. Pytanie tylko czy o kredyt muszą wnioskować wszyscy w 4.

Ponosi on z drugiej strony nakłady na nieruchomość nie otrzymując nic w zamian.

Po wybudowaniu ma natomiast stać się współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości. Przy takim założeniu notariusz na pewno będzie konieczny.

 

Można się zastanowić czy nie uczynić syna B współwłaścicielem na samym początku - przed rozpoczęciem całej inwestycji. Pomijając panujące między członkami rodziny relacje zabezpieczy to jego interesy.

 

Bez względu na ilość i formę dokonania darowizn w opisanej przez Ciebie sytuacji podatek od darowizny nie wystąpi (bliskie pokrewieństwo).

Można by się tylko zastanwiać jak wypełnić wymogi zwolnienia z podatku darowizny polegającej na spłacie kredytu przez syna B w imieniu pozostałych kredytobiorców. Te warunki to zgłoszenie w US i udokumentowanie przekazania pieniędzy na rachunek bankowy nabywcy - trochę trudne przy tej konstrukcji.

 

Sprawa VZM. Tu też rodzą się pewne watpliwości. Niewątpliwie prawo do złożenia wniosku będzie przysługiwało tylko synowi A (tylko on będzie dysponował pozwoleniem na budowę). Kwestia niskich dochodów przy duzych wydatkach na etapie załatwiania VZM nie jest sprawdzana ale może się odbić czkawką w innym czasie w innej komórce US. Ale przy założeniu, że powyższe rozważania wejdą w życie nie powinno być kłopotów.

 

Może jeszcze takie rozwiązanie. Rozpoczynamy od darowizny ojca, matki i syna A na rzecz syna B. Przedmiotem jest część niezabudowanej nieruchomości. Potem kredyt (załóżmy, że w 4) a potem przejęcie długu u notariusza (przez syna B).

Mamy formę aktu notarialnego więc US nie trzeba zawiadamiać o darowiźnie (jesli przyjmiemy, że to nią będzie). Wszyscy mają zabezpieczone swoje ineresy. Nie wiem jak na to wszystko bank - ale chyba najważniejsze, że kredyt jest splacany...

 

Wydaje mi się, że w tym równaniu jest za dużo zmiennych, za dużo instytucji...

 

Pozdrawiam.

[ZUZEK]

US mimo wszystko to najmniejszy (z finansowego punktu widzenia) problem. Jakiekolwiek darowizny będą miały miejsce - podatek (przy zachowaniu odpowiednich procedur) nie wystąpi.

 

Syn B nie może zostać inwestorem (chodzi chyba o dopisanie w pozwoleniu na budowę?) bo nie ma tytułu prawnego do nieruchomości.

Syn B z kolei może stać się współwłaścicielem nieruchomości z budową już teraz.

 

Aby wybrać drogę postępownia trzeba wiedzieć, co jest priorytetem. Czy złożenie VZM? Jeśli tak to teoretycznie nic nie trzeba robić.

 

Kwestia udokumentowania wydatków (pod kątem VZM) nie może nam dyktować metody postępowania.

 

Jeżeli przyjmiemy, że przejęcie długu przez syna B będzie nosiło znamiona darowizny, a dokonane w formie aktu notarialnego ułatwi udowodnienie US, że darowizna będzie miała miejsce (zarówno do zwolnienia z podatku SD, jaki i udowodnienia US, że syn A ma pokrycie w dochodach/aktywach na poczynione wydatki).

 

Uczynienie syna B współwłaścicielem nieruchomości musi się odbyć u notariusza. Można się pokusić o jakąś umowę mieszaną: z jednej strony syn B stanie się współwłaścielem, z drugiej zaś - przejmie dług.

 

EDIT:

Tyle tylko, że jeśli dojdziemy do konstrukcji umowy darowizny z przejęciem długu zahaczamy z kolei o podatek PCC (2 % od wartości przejętego długu).

Wartość długu zmniejsza nam wartość darowizny ale biorąc pod uwagę zwolnienie - nie mato większego zanczenia.