Bezprawne zajęcie części działki - co zrobić?

[sailor_man]

Witam,

na swojej działce przystępuję do rozpoczęcia prac budowlanych. Dom ma stać dokładnie w granicy (zabudowa bliźniacza). Podczas wyznaczania punktów przez geodetę okazało się, że sąsiad wszedł w moją granicę 25 cm betonowym płotem.

 

Co mogę w tej sytuacji zrobić? Czy mogę rozebrać płot sąsiada, skoro ten bezprawnie zajmuje moją działkę?

 

Będę wdzięczy na pomoc.

[aglig]

Rozebrać - niech cie ręka boska broni

W tej sprawie Kc stanowi:

 

Cytat:

Art. 151. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

[Fileiro]

tylko płot nie jest ani budynkiem ani urządzeniem...

[aglig]

Prawo Budowlane:

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

9)urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

[aglig]

I może trochę komentarza do art 151.

Ze względów gospodarczych, które wymagają, aby nie wyburzać budowli już wzniesionych, ustawodawca w stanie faktycznym przewidzianym w art. 151 k.c. ogranicza realizację, przysługującego właścicielowi na zasadach ogólnych, roszczenia negatoryjnego o przywrócenie stanu poprzedniego (art. 222 § 2 k.c.). Tylko w trzech wypadkach właścicielowi, którego prawo zostało naruszone w wyżej opisanych okolicznościach, przysługuje roszczenie o usunięcie budynku lub innego urządzenia. Po pierwsze, gdy przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia było wynikiem winy umyślnej (zdaniem A. Stelmachowskiego (w:) System Prawa Prywatnego, t. III, 2003, s. 297 - także rażącego niedbalstwa, co jest poglądem odosobnionym). Po drugie, roszczenie negatoryjne może znaleźć zastosowanie, gdy właściciel gruntu sąsiedniego bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic przy budowie. Pojęcie nieuzasadnionej zwłoki musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu; natomiast pojęcie sprzeciwu powinno być interpretowane stosownie do zasad dotyczących wykładni oświadczeń woli wyrażonych w art. 65 k.c. (por. wyrok SN z dnia 21 czerwca 1972 r., III CRN 98/72, OSNCP 1972, nr 12, poz. 225). Po trzecie, roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego przysługuje właścicielowi, jeżeli utrzymanie budowli grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą. Szkoda będzie niewspółmiernie wielka, jeśli z porównania uszczerbku, jaki poniesie budujący przywracając stan poprzedni z uszczerbkiem, jaki poniesie właściciel nieruchomości sąsiedniej, jednoznacznie wynika, że uszczerbek właściciela jest znacznie większy niż uszczerbek budującego.

3. Niezwłoczne sprzeciwienie się właściciela sąsiedniego gruntu przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że na skutek przekroczenia granicy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, stanowią dwie niezależne od siebie przesłanki, z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego (por. cytowany wyżej wyrok SN z dnia 21 czerwca 1972 r.).

4. W wypadku, gdy właściciel nie może żądać usunięcia budynku lub innego urządzenia lub rezygnuje z tego uprawnienia, może zgodnie z art. 151 zd. 2 k.c. żądać albo stosownego wynagrodzenia za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej (tzw. służebności budynkowej), albo wykupienia zajętej części oraz tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Należy podkreślić, że uprawnienie do wyboru wyżej wymienionych żądań przysługuje wyłącznie właścicielowi tego gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, nie zaś budującemu (por. uchwałę SN z dnia 29 grudnia 1987 r., III CZP 79/87, OSNCP 1989, nr 7-8, poz. 117, z glosą B. Kuczek, OSP 1991, z. 3, poz. 71; W. Kocon, Przekroczenie granicy

 

No i mamy tu jeszcze art 222 k.c.

Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Art. 223. § 1. Roszczenia właściciela przewidziane w artykule poprzedzającym nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości.

 

Abstrahując od wszystkich tych zapisów nalezy się mocno zastanowić czy wytoczyć ostrą amunicję dla 25 cm działki. Może zacząć od spokojnej rozmowy i propozycji rozgraniczenia nieruchomości.

[Fileiro]

masz rację, ale co w przypadku jeśli na nieruchomości nie byłoby obiektu budowlanego tylko samo ogrodzenie?

najprościej chyba zacząć od rozmowy z sąsiadem.

[mypal]

Rozgraniczenie nieruchomości jest to procedura mająca na celu ustalenie granic między tymi nieruchomościami. Jeżeli autor wątku pisze, że sąsiad wgrodził mu się w dziłakę 25 cm to znaczy, że granica jest ustalona i znana.

Więc nie rozumiem jakie zastosowanie miałoby tutaj rozgraniczenie nieruchomości.

[aglig]

Wtedy ogrodzenie jest obiektem budowlanym.

[sSiwy12]

Dom ma stać dokładnie w granicy (zabudowa bliźniacza). Podczas wyznaczania punktów przez geodetę okazało się, że sąsiad wszedł w moją granicę 25 cm betonowym płotem.

 

Czy to (pogrubione) nie jest najważniejszym problemem?

 

Jeśli dobrze zrozumiałem ten wpis, to w obecnej sytuacji nie można „dokleić” nowego budynku do istniejącej1/2 bliźniaka.

 

Jak tamten budynek też miał stać w granicy, to chyba przebieg tej „spornej” granicy jest oczywisty. Chyba, że jest źle posadowiony, ale to już „grubszy” problem dla sąsiada.

 

 

Dyplomatycznie wspomnij sąsiadowi, że geodeta „wspomniał coś o samowoli budowlanej” i chce to zgłosić. Powinno zaskutkować.

[sailor_man]

Dziękuję wszystkim za odpowiedzi.

 

Obecnie sytuacja wygląda tak, że grzecznie rozmawiałem z sąsiadem ale to nic nie dało - teraz już rzuca w moim kierunku przekleństwa i groźby

 

Sytuacja jest o tyle problematyczna, że wykonałem już projekt budynku i przez to , że sąsiad wszedł w moją działkę muszę zmienić projekt - a to wszystko kosztuje.

Ponadto, muszą być jakieś konsekwencje dla takiej samowoli jak postępowanie mojego sąsiada??

Sąsiad początkowo powiedział, że rozbierze płot a gdy rozpocząłem prace budowlane wycofał się ze swojej wcześniejszej deklaracji.

Nie wiem co mogę polubownie jeszcze załatwić - chyba nic.

 

No więc co teraz mogę zrobić?

[aglig]

A przeczytałeś wyżej co ci napisałam !!!!

Brak jest podstawowych informacji:

1. Czy działka sąsiednia jest zabudowana ? ( czy jest tam budynek w granicy do którego masz się przykleić ) Piszesz o zabudowie bliźniaczej.

2. Czy było rozgraniczenie nieruchomości czy są graniczniki ? ( rozumiem że geodeta nie wyznaczał granic tylko tyczył budynek )

 

Musisz wysłać pismo do sąsiada za potwierdzeniem odbioru, iż zgodnie z art 222 kc żądasz przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń twojej własności. To pod warunkiem że sprawa dotyczy tylko płotu a nie budynku sąsiada.

według mnie spełniasz podstawowe przesłanki. Czyli niezwłocznie po stwierdzeniu naruszenia granicy wyrazisz sprzeciw ( pismo do sąsiada ) oraz grozi ci niewspółmiernie wysoka szkoda ( zmiana projektu )

[sailor_man]

A przeczytałeś wyżej co ci napisałam !!!!

Brak jest podstawowych informacji:

1. Czy działka sąsiednia jest zabudowana ? ( czy jest tam budynek w granicy do którego masz się przykleić ) Piszesz o zabudowie bliźniaczej.

2. Czy było rozgraniczenie nieruchomości czy są graniczniki ? ( rozumiem że geodeta nie wyznaczał granic tylko tyczył budynek )

 

Musisz wysłać pismo do sąsiada za potwierdzeniem odbioru, iż zgodnie z art 222 kc żądasz przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń twojej własności. To pod warunkiem że sprawa dotyczy tylko płotu a nie budynku sąsiada.

według mnie spełniasz podstawowe przesłanki. Czyli niezwłocznie po stwierdzeniu naruszenia granicy wyrazisz sprzeciw ( pismo do sąsiada ) oraz grozi ci niewspółmiernie wysoka szkoda ( zmiana projektu )

 

Ad1. Tak działka sąsiednia jest zabudowana - jest tam budynek do którego muszę się przykleić.

Ad2. Tak geodeta wyznaczał budynek.

 

W takim razie wysyłam pismo do sąsiada.

[aglig]

Czy budynek sąsiada również stoi na twoim gruncie.?

Czy jest rozgraniczenie ( są wkopane graniczniki ) ?

[Gość voitas_rusek]

Hey,

 

Wydaję mi się, że w tym co piszesz sąsiad ma małe szanse na spełnienie przesłanek z art. 151 KC.

 

Należy pamiętać, że art. 151 KC jest pewnym wyjątkiem od art. 222 i ograniczeniem w stosunku do niego.

W Twoim przypadku należy zbadać przesłanki z tego przepisu. Po pierwsze, aby sąsiad mógł się na niego powołać musi udowodnić, że zrobił to bez winy umyślnej (także rażące niedbalstwo). Jeśli budował płot to powinien był zbadać jak przebiegają granice. Jeżeli wybudował płot tak po prostu w oparciu o swoje przekonanie to przyjąłbym jego winę - jeśli by tak było to art. 151 dla niego upada.

 

Ale jeśli nie było w tym jego winy to badamy dalej.

Uważam, że w tym przypadku nie można mówić o sprzeciwie bez nieuzasadnionej zwłoki, ponieważ urządzenie już zostało wzniesione i budowa zakończona. A przyjmuje się, że sprzeciw powinien nastąpić bez nieuzasadnionej zwłoki. A jeśli on budował a Ty się wtedy nie sprzeciwiłeś to nie możesz się na to powołać.

 

Kolejna przesłanka to niewspółmiernie wielka szkoda. Ciężko powiedzieć co to znaczy niewspółmiernie wielka szkoda. Ale przede wszystkim Twoja strata po tej budowie (utracony grunt, a także inne związane z tym straty, np. zmiana projektu już przygotowanego) musi być znacząco większa niż jego związana z budową płotu i kosztami rozbiórki.

 

Jeśli sąsiad popełnił winę przy wznoszeniu płotu to nie ma szans na art. 151 KC.

Ty masz w tym momencie roszczenie z art. 222 KC o zaprzestanie naruszania Twojego prawa własności i przywrócenie stanu poprzedniego.

Jeśli sąsiad nie ustąpi to możesz wnieść powództwo do sądu.

Na Twoją korzyść ponadto przemawia analiza geodety.

[janaro]

Ja mogę tylko zwrócić uwagę na jeden fakt, Jeżeli sąsiad wybudował swój dom, który też zapewne jest przeznaczony do zabudowy bliźniaczej to dobrze wiedział ,że budynek musi stać w granicy. Jeżeli potem postawił ogrodzenie wzdłuż swojego budynku to bardzo dobrze wiedział że zajmuje już czyjąś działkę wiec raczej Art 151. nie ma zastosowania. Ja bym nie przerabiał projektu tylko zażądał od sąsiada usunięcia ogrodzenia na odcinku budynku. Nie pamiętam jakie przepisy i tym mówią ale istnieje możliwość obciążenia sąsiada kosztami rozbiórki gdybyś Ty to zrobił.

[mnowak355]

Witam

Mam podobny problem, będę śledził wątek i zobaczę jak się zakończy.

Pozdrawiam i trzymam kciuki.

Ze swej strony dodam że jak zasygnalizowałem taki problem na forum koledzy doradzali raczej postępowanie rozgraniczeniowe czyli rozgraniczenie przez geodetę (wznowienie granic) a gdy sąsiad nie zgodzi się na przebieg granicy właśnie postępowanie rozgraniczeniowe w geodezji i dalej w sądzie.

Pozdrawiam

[mnowak355]

I tak z troszkę innej beczki. Co za popieprzone przepisy które bardziej chronią złodziei niż właścicieli. Normą dla mnie była by sytuacja w której jeśli jestem pewien że ktoś zajmuje moją nieruchomość, wzywam go do usunięcia przedmiotu zajęcia jak nie usunie, wezwać ekipę usunąć wysłać pismo o zwrot kosztów jak nie zwróci do sądu.

Niestety wygląda to chyba tak: Udowodnić (jak przestępca) że narusza się jego własność, później bulić za każdą ekspertyzę, biegłego jak dobrze pójdzie może dostać połowę z tego a jak nie to sąd i za kilka lat może jakiś zwrot poniesionych nakładów.

Po tym co poczytałem osobiście skłaniam się do działania w którym "przypadkiem" zniszczyć płot, oczywiście bardzo przeprosić oraz zapewnić o woli odbudowy. Zacząć odbudowę w miejscu właściwym (zgodnym z przebiegiem granicy) wtedy sytuacja się odwraca. to sąsiad ma udowodnić działanie bezprawne, jeśli ogrodzenie będzie budowane na swoim gruncie to może iść nawet do Strasburga i tak nic nie wskóra. Bo jeśli budujesz coś na swoim terenie i nie naruszasz innych przepisów to sąsiad może ci naskoczyć.

Bardzo cenię kolegów znających przepisy Siwego, agliga i innych i byłbym ciekaw ich opinii na taki temat. Wg mnie jest to odwrócenie obecnego stanu rzeczy. Ale mogę się mylić.

pozdrawiam

[sSiwy12]

Przyznam, że nie bardzo rozumiem całej tej sytuacji.

 

Piszący rozpoczął prace budowlane (!?) a z drugiej strony pisze, ze musi zmienić projekt budowlany – to ma pozwolenie na budowę, czy tez nie ma? Musi wykonać projekt zamienny? !!! ???

 

Jak ma, to sprawa jest prosta – sąsiad był stroną i mógł wznieść sprzeciw.

 

Z drugiej strony jeśli na mapach ten istniejący budynek jest w granicy – to znów, w czym problem – sznurek od narożnika domu do słupka, lub od słupka do słupka (granicznika) i jasny jest przebieg granicy.

 

Jeśli w „papierach” wszystko gra – rozpocząć budowę zgodnie z projektem. Jak sąsiad chce niech wstrzymuje budowę, ale to on będzie ponosił koszty ekspertyz itp, oraz naraża się na koszty związane ze wstrzymaniem budowy.

 

Pismo wzywające do usunięcia ogrodzenia (nic na gębę), za pokwitowaniem odbioru, z wyznaczonym terminem, oraz adnotacją, że po tym terminie rozbierasz ogrodzenie, a kosztami go obciążysz.

Po terminie rozebrać ogrodzenie na takiej długości jaka jest niezbędna do prowadzenia budowy, złożyć na jego działce i finto – z resztą ogrodzenia będziesz „walczyć” później i będzie już łatwiej.

 

I ważne nie powoływać się na żadne przepisy – niech sąsiad znajdzie „paragraf”, będzie łatwiej (ewentualnie) bronić się w sądzie.

 

Moim zdaniem - oczywiście.

[mnowak355]

Witam ja znalazłem coś takiego:

 

Roszczenie posesoryjne jest to roszczenie o przywrócenie posiadania. Z faktu naruszenia posiadania powstaje dla posiadacza roszczenie o jego przywrócenie. Może to być roszczenie o ochronę utraconego posiadania, czyli o przywrócenie posiadania przez wydanie rzeczy, albo roszczenie o przywrócenie posiadania przez wydanie pozwanemu odpowiednich nakazów i zakazów. W procesie posesoryjnym chodzi o ochronę stanu faktycznego, a nie prawa.

Stąd też z roszczeniem posesoryjnym może wystąpić wyłącznie posiadacz (zarówno samoistny, jak i zależny).

Kto może być pozwanym

Pozwanym może być:

* ten, kto dopuścił się naruszenia posiadania, oraz

* osoba, na której korzyść naruszenia dokonano.

Przy roszczeniu posesoryjnym (dla oceny jego zasadności) bez znaczenia pozostaje fakt, czy posiadacz, którego prawo zostało naruszone, jest osobą uprawnioną, a nawet czy prawo własności (lub inne prawo) przysługuje temu, kto posiadanie naruszył. Ten, kto naruszył cudze posiadanie, nie może się bronić zarzutem, że uczynił to dlatego, że on, a nie dotychczasowy posiadacz, jest osobą uprawnioną.

Badanie stanu posiadania

Roszczenie posesoryjne nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, a sąd bada podczas procesu jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia.

Wyjątek od tej zasady, a więc sytuacja, w której pozwany może skutecznie powołać się na to, że to właśnie jemu przysługuje prawo do spornej rzeczy, występuje, gdy prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. W takiej sytuacji powództwo posesoryjne zostanie oddalone.

Roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ

Szczególnym rodzajem roszczenia posesoryjnego jest roszczenie o wstrzymanie budowy. Posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy.

Anna Stykowska-Sikora

Podstawa prawna

* Art. 344 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).