Zakup działki a służebność drogi

[kemot82]

Witam.

 

Mam na oku działkę rolno-budowlaną z którą jest następujący problem:

 

Działka o szerokości 70m należała kiedyś do jednego człowieka, który podzielił ją na dwie po 35m i oddał 2 córkom. Jedna córka sprzedała całą część budowlaną od drogi gminnej mleczarni. Mleczarnia ogrodziła teren. Było to kilkadziesiąt lat temu, teraz budynek stoi pusty i nieużywany.

Druga siostra podzieliła swą część działki budowlanej znowu na pół, jedna część 17,5m została sprzedana i stoi już na niej dom. Ja chce kupić drugą część tej działki, która ma szerokość 17,5 metra (jest położona w środku, między działką mleczarni a tą z wybudowanym domem). Żeby kupić ją w całości, chcę kupić również działkę rolną która znajduje się za działką budowlaną i do której jest dostęp tylko przez tą działkę.

Problem w tym, że pierwsza siostra do tej pory korzystała z przejazdu (który znajduje się na mojej przyszłej działce) aby dojechać do swego pola za budynkiem mleczarni. Ja chcę "swoją" działkę ogrodzić a wtedy kobieta nie dojedzie do swego pola żadną drogą publiczną (jest droga kolejowa z tyłu działki rolnej).

Od sprzedającej dostałem zapewnienie "na gębę", że na jej działce nie istnieje żadna służebność drogi dla siostry. Zgodziła się tylko ustnie na przejazd i tak jest od kilkudziesięciu lat.

 

Nie wiem co robić...

Dałem już zadatek na kupno tej działki, ale nie orientowałem się wtedy, że kobieta, której dostęp do pola zagrodzę może iść do sądu i wnieść o służebność drogi na mojej działce. Wtedy skurczy się ona z szerokości 17,5m do takich rozmiarów, że nie będę mógł pobudować sensownego domu.

I zostanę z kukułczym jajem.

 

 

 

Czy mogę wycofać się z umowy i żądać zwrotu zadatku bez żadnych konsekwencji (w umowie zawarłem klauzulę, że sprzedawana działka musi mieć szerokość min. 17,5 m - jeśli będzie miała mniej - nie kupuję)?

 

Zawarłem też klauzulę, że sprzedawca oświadcza, że sprzedawana "nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń finansowych i praw osób trzecich"

 

Czy służebność przejazdu można nazwać prawem osób trzecich? Czy w oparciu o ten punkt mogę rozwiązać umowę i odzyskać całą zaliczkę?

 

Innym rozwiązaniem jest kupno zagrodzonej ziemi (ok. 1ha), ale to mi się za bardzo nie uśmiecha ponieważ już i tak zgodziłem się kupić działkę rolną od sprzedającej budowlaną... A jest mi ona zbędna...

 

Kończąc: czy sąd może nie uznać racji "zagrodzonej" kobiety i nie wydzielić z "mojej" działki drogi do jej pola?

 

Co radzicie?

Bardzo proszę o pomoc...

[LukaEgon]

Witaj na forum umieść proszę poglądowy rysunek tych działek i działek sąsiednich oraz główną drogę, no i w miarę możliwości podpisz która działka jest czyja.

 

Postaram się odpowiedzieć na Twoje pytania, tylko w tej chwili mam niejasny obraz sytuacji.

 

Pozdrawiam

Łukasz

[kemot82]

Proszę, oto rysunek poglądowy:

 

[/img]http://www.image-share.com/image.php?img=111/277.jpg]http://www.image-share.com/upload/111/277m.jpg

 

 

1 (jasna zieleń) - działka rolna, którą jestem zmuszony kupić w "pakiecie" z działką budowlaną;

2 (ciemna zieleń) - działka rolna sąsiadki, do której nie będzie dojazdu gdy ogrodzę swą działkę budowlaną;

3 (brązowy) - działka sąsiednia do "mojej" budowlanej na której stoi już budynek;

4 (czerwony) - "moja" działka budowlana o szer. 17,5 metra

5 (niebieski) - ogrodzona działka sprzedana przez sąsiadkę pod budynek mleczarni (budynek stoi pusty)

 

Do tej pory sąsiadka wjeżdżała na swe pole (2) po działce nr 4

[dusia2006]

Jedna córka sprzedała całą część budowlaną od drogi gminnej mleczarni. Mleczarnia ogrodziła teren. Było to kilkadziesiąt lat temu

właściciel działki nr 2 ma już pewnie zasiedzenie służebności

 

TUTAJ możesz poczytać o zasiedzeniu

[LukaEgon]

Nie rozumiem. Przecież nawet jeśli będzie ustanowiona służebność na działce nr 4 to działka nie "skurczy się" z szerokości a z długości. (ile ma długości?) i w dalszym ciągu będzie można na niej budować...

 

Służebność to prawo rzeczowe ograniczone, ale z tego co piszesz nie jest ona przecież ustanowiona (choć w praktyce jest inaczej) z drugiej strony pewnie kiedy ogrodzisz działkę sąsiadka będzie domagać się ustanowienia tej służebności.

 

Sąd prawdopodobnie uzna rację Twojej sąsiadki, bo musi ona mieć dojazd do swojej nieruchomości. Tu nie ma co się łudzić, że coś wywalczysz.

 

Można natomiast ustanowić służebność na działce nr 1. Czy tu też jest jakaś przeszkoda? Nigdzie nie jest napisane, że droga konieczna musi przebiegać przez działkę budowlaną, może równie dobrze przebiegać przez działkę nr 1, o ile nie masz zamiaru jej też ogrodzić. Ważne jest żeby miała dostęp do nieruchomości a podejrzewam, że nie robiłoby jej to różnicy od której działki.

[LukaEgon]

właściciel działki nr 2 ma już pewnie zasiedzenie służebności

Zgodnie z art. 292 KC, służebność gruntowa, jaką jest służebność drogi, można nabyć przez zasiedzenie tylko wówczas, gdy służebność ta korzysta z trwałego i widocznego urządzenia. Nie wystarczy po drodze jeździć, aby ją zasiedzieć

 

Czy droga jest utwardzona, wysypana żwirem lub coś w tym stylu?

[dusia2006]

wystarczy, poza tym dojazd z drogi publicznej do 2 prawdopodobnie jest/będzie przez 1 też

 

co nie oznacza że na działce nr 1 nie można zbudować domu (przepisy zw. z odległością od linii kolejowej)

[kemot82]

właściciel działki nr 2 ma już pewnie zasiedzenie służebności

 

W takim przypadku nie pozostaje mi nic innego jak zrezygnować z zakupu. Tylko jak odzyskać wpłacony zadatek? Sprzedający nie wspominał przy umowie wstępnej, że na działce istnieje służebność przejazdu... Czy mogę powołać się na niezgodność towaru z umową czy coś w tym stylu??

 

Nie rozumiem. Przecież nawet jeśli będzie ustanowiona służebność na działce nr 4 to działka nie "skurczy się" z szerokości a z długości. (ile ma długości?) i w dalszym ciągu będzie można na niej budować...

 

Tutaj chyba ja nie rozumiem:) Długość to 50m. Działka ma 17.5 m szerokości wzdłuż drogi gminnej, żeby z drogi dostać się do działki nr 2, trzeba zabrać kilka metrów z szerokości dz. nr 4, a wtedy działka nr 4 staje się wąska na 13-14m...

Działka nr 1 nie ma dostępu do drogi gminnej.

 

Nie rozumiem dlaczego ja muszę udostępnić część swojej działki na drogę dla sąsiadki skoro ona wcześniej sprzedała swoją ziemię mleczarni i w ten sposób zagrodziła sobie dostęp do swej własności... Dlaczego nie można zrobić drogi na działce mleczarni skoro i tak nikt jej od kilkunastu lat nie użytkuje? Problemem jest tylko ogrodzenie ze starej siatki...

 

Czy droga jest utwardzona, wysypana żwirem lub coś w tym stylu?

 

Nie, to zwykłe pole na którym rosło zboże...

 

wystarczy, poza tym dojazd z drogi publicznej do 2 prawdopodobnie jest/będzie przez 1 też

 

co nie oznacza że na działce nr 1 nie można zbudować domu (przepisy zw. z odległością od linii kolejowej)

 

Działki nr 1i 2 są działkami rolnymi bez prawa do zabudowy (tak powiedzieli w w gminie)

[dusia2006]

Działki nr 1i 2 są działkami rolnymi bez prawa do zabudowy (tak powiedzieli w w gminie)

Czy tren jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego?

 

może na działce nr 5 jest ustanowiona służebność - sprawdź KW tej działki

[LukaEgon]

wystarczy, poza tym dojazd z drogi publicznej do 2 prawdopodobnie jest/będzie przez 1 też

NIE WYSTARCZY. Nie wprowadzaj człowieka w błąd. Mówi o tym orzeczenie Sądu Najwyższego z 26 listopada 1959 r., 1 CR 516/59, OSN 1/62, poz. 8. Jeśli to jest zwykłe pole lub wyjeżdżona, czy wydeptana droga to NIE MA MOWY O ZASIEDZENIU.

[kemot82]

Nie wspomniałem, że gdy ojciec dzielił między siostry działki, ustalono że każda odda 2 metry na drogę. I ta ich umowna droga miała 4 metry szerokości. Dlatego płot mleczarni odsunięty jest 2 m od działki nr4. Ale tego podziału (podobno) nie ma nigdzie w papierach.

Nie wiem czy to coś wniesie nowego do tematu.

[LukaEgon]

Przepraszam kemot82 źle na początku Cię zrozumiałem.

 

Art. 145 KC § 1 mówi: Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

 

Czyli że droga konieczna może być ustanowiona na dwóch działkach. powiedzmy 2m na Twojej i 2m na tej "mleczarnianej".

 

Trzeba się jeszcze nad sprawą zastanowić..lub zasięgnąć porady cywilisty

[dusia2006]

a ja dodam (gdyby w papierach jednak nic się nie wyjaśniło) że gdy właścicielka działki nie posiadającej dostępu do drogi publicznej korzystała z cudzej nieruchomości nieprzerwanie przez 30 lat (w tym przypadku) to ma podstawę żeby wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia służebności, co też zapewne zaraz zrobi jak spróbujesz się ogrodzić

[kemot82]

Czyli że droga konieczna może być ustanowiona na dwóch działkach. powiedzmy 2m na Twojej i 2m na tej "mleczarnianej".

 

No i właśnie tego chcę uniknąć, bo 17,5 m to już wąska działka a co dopiero jakby ją zwęzić jeszcze o 2m...

 

Czyli rezygnuję z zakupu...

 

I teraz jak odkręcić umowę przedwstępną gdzie zawarłem klauzulę, że sprzedawca oświadcza, że sprzedawana "nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń finansowych i praw osób trzecich"

 

Czy służebność przejazdu można nazwać prawem osób trzecich? Czy w oparciu o ten punkt mogę rozwiązać umowę z winy sprzedającego, który o służebności nic nie wspomniał przy jej zawieraniu?

[dusia2006]

nie napisałeś czy jest plan zagospodarowania

jeśli nie to chyba njprościej wystąpić o warunki zabudowy, bo chyba nie masz. Właściciel 2 i 3 będzie stroną w postępowaniu

[kemot82]

nie napisałeś czy jest plan zagospodarowania

jeśli nie to chyba njprościej wystąpić o warunki zabudowy, bo chyba nie masz. Właściciel 2 i 3 będzie stroną w postępowaniu

 

Jest plan zagospodarowania.

 

Nie wiem czy dobrze rozumiem, ale co do tego wszystkiego ma właściciel działki nr 3? To ja mam problem i właściciel działki nr 2...

 

Chore jest to nasze prawo... Zabiorą mi część "mojej" i tak już wąskiej działki, żeby ktoś, kto wcześniej sprzedał swoją działkę od drogi gminnej i zagrodził sobie tym dojazd do reszty swej ziemi teraz do tej ziemi mógł dojechać. A ja mam chyba postawić wagon kolejowy na tej swojej działce...

 

[dusia2006]

jeśli jest plan to chyba notariusz pomógłby Ci wyjść z tej sytuacji, ja się na tym nie znam

 

Rzadko gdybam, ale tu podejrzewam że właścicielka Twojej działki chce przechytrzyć siostrę. Z Twojego opisu sytuacji podejrzeam, że obie zgodziły się kiedyś na wspólny 4m dojazd do swoich nieruchomości od strony kolei. Ta która kiedyś sprzedała część swojej działki mleczarni być może ma na ich gruncie służebność na szer 2m (może nawet ten pasek to jej własność), a druga tego nie robi tylko chce sprzedać całość do torów bo jej już dojazd nie będzie potrzebny kiedy znalazła kupca na całośc....i tak to się kręci w rodzinie.

takie gdybanie, może jednak sprawdź KW 3

[kemot82]

Rzadko gdybam, ale tu podejrzewam że właścicielka Twojej działki chce przechytrzyć siostrę. Z Twojego opisu sytuacji podejrzeam, że obie zgodziły się kiedyś na wspólny 4m dojazd do swoich nieruchomości od strony kolei. Ta która kiedyś sprzedała część swojej działki mleczarni być może ma na ich gruncie służebność na szer 2m (może nawet ten pasek to jej własność), a druga tego nie robi tylko chce sprzedać całość do torów bo jej już dojazd nie będzie potrzebny kiedy znalazła kupca na całośc....i tak to się kręci w rodzinie.

takie gdybanie, może jednak sprawdź KW 3

 

Dokładnie tak jest.

[dusia2006]

jeszcze jedno info (tak na szybko) co do obowiązującej szer. drogi - jeśli działki od strony kolei nie są budowlane jak piszesz to minimalną szerokość drogi pożarowej określa § 13. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych - 3m (a w miastach 3,5) http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20091241030

 

gdybyś miał stracić 1m to może warto przemyśleć do negocjacji ceny, ale trzeba dokładnie poczytać przepisy i sprawdzić

[sSiwy12]

Nie bardzo rozumiem w czym problem z tym budowaniem.

Z formalnego punktu widzenia, ta ewentualna służebność (2m lub 1m) w niczym nie ogranicza postawienia budynku na tej działce.

Jakby nie patrzeć, to budynek musi być odsunięty od granicy 3m dla ściany bez okien, lub 4m dla ściany z oknem.

Bez względu na to czy działka będzie miała służebność, czy nie, to i tak zabudowa będzie musiała uwzględnić odległości od granic, nie "uwzględniając" służebności.

 

Powiem więcej. Ta służebność jest w miarę bezpieczna, bo nawet jak ktoś wpadnie na pomysł ustanowienia drogi koniecznej, to raczej odbędzie się to kosztem działki „niebieskiej”, bo będzie to „najmniejszym kosztem uciążliwości” – przy założeniu, że działka „czerwona” będzie zabudowana.