Bierzesz kredyt - podpowiem

[Miras]

Nie wiem czy dam radę pomóc wszystkim chętnym, ale postaram się tu zaglądać przynajmniej w weekendy.

 

A co mnie skłoniło? Niby nic wielkiego. Po prostu szlag mnie trafił jak widziałem naciąganie klienta na droższy kredyt i przekonywanie go, że to najlepsze dla niego rozwiązanie.

Od dłuższego czasu poruszam się w kredytach i widzę w jaki prosty sposób wykorzystywane są trudne sytuacje w których ktoś musi szybciej wziąć kredyt mieszkaniowy, bo w ostatniej chwili znalazł mieszkanie u dewelopera, albo brakuje trochę kasy na wykończenie domu, lub znalazł mieszkanie i czuje że to właśnie to na które polował.

Jeśli trafimy do pośrednika to mamy szansę na szerszy przegląd kredytowy - pod warunkiem trafienia do takiego , który nie jest powiązany kapitałowo i udziela kredytu tylko w 3-4 wskazanych przez właścicieli bankach. I to niekoniecznie tych najtańszych...

[owp]

Witam.

To ja poproszę o poradę - czy lepiej wziąć kredyt z mniejszą ratą (na dłuższy okres) i możliwością wcześniejszej spłaty, czy o razu z większą ratą i krótszym czasem spłaty. Zakładając oczywiście, że mnie stać na większą ratę Czy przy wcześniejszej spłacie dużo się traci w stosunku do krótszego kredytu ?

I jeszcze jedno - czy warto się użerać i starać się o kredyt Rodzina na swoim ? Bo widzę, że dopłaty są tylko do 70m2, przy domu ok140m2 to chyba nie ma sensu (z tego co widzę te kredyty są droższe nominalnie, ale może potwierdzisz to lub zdementujesz) ?

Pozdrawiam

owp

[ania klepka]

ja też proszę o poradę. Chcemy kredyt na dokończenie budowy domu. kredyt w wysokości ok. 200 -250 tys.

Mamy 4 osobową rodzinę, ja mam przychody z tytułu umowy o pracę, mąż jest od 1,5 roku na ryczałcie. Nie mamy limitów w koncie ani żadnych kart kredytowych.

W czym brac kredyt? w Euro, frankach, PLN? oraz gdzie?

Kredyt z dopłatą nie wchodzi w rachubę, mamy własne mieszkanie, budujemy większy dom.

[Miras]

Witam.

To ja poproszę o poradę - czy lepiej wziąć kredyt z mniejszą ratą (na dłuższy okres) i możliwością wcześniejszej spłaty, czy o razu z większą ratą i krótszym czasem spłaty. Zakładając oczywiście, że mnie stać na większą ratę Czy przy wcześniejszej spłacie dużo się traci w stosunku do krótszego kredytu ?

I jeszcze jedno - czy warto się użerać i starać się o kredyt Rodzina na swoim ? Bo widzę, że dopłaty są tylko do 70m2, przy domu ok140m2 to chyba nie ma sensu (z tego co widzę te kredyty są droższe nominalnie, ale może potwierdzisz to lub zdementujesz) ?

Pozdrawiam

owp

owp - najpierw mechanizm:

Kredyt z ratami malejącymi - kapitał zaciągniętego kredytu dzielony jest na równe raty i od tego ile pozostało Ci do spłaty kapitału płacisz odsetki. Z uwagi na to że na początku spłacania masz więcej kapitału do spłacenia całkowita rata kredytu (kapitał +odsetki) jest większa. W miarę spłacania kapitału odsetki są coraz mniejsze i dlatego całkowite raty maleją.

Kredyt z ratami równymi - nieco inny mechanizm. Na początku spłacasz niewielka część kapitału zaciągniętego kredytu. Większość stanowią odsetki. Z upływem czasu spłacanego kapitału jest więcej i część odsetek w racie jest mniejsza. Pod koniec spłaty kredytu rata to głównie kapitał i niewielka część odsetek. Łatwiej byłoby to narysować

Raty równe

http://www.pkobp.pl/layout/img/kredyt_mieszkaniowy/wykresy/km_wyk0.gif

Raty malejące

http://www.pkobp.pl/layout/img/kredyt_mieszkaniowy/wykresy/km_wyk1.gif

Różnice pomiędzy tymi dwoma sposobami to:

obciązenie pojedynczej raty - jak sam(a) zauważyłeś (aś) (szkoda, że nie podpisujesz się imieniem byłoby mi łatwiej odpowiedzieć - spróbuję bezosobowo), jest różne. Szczególnie na początku kredytu. Kredyt w ratach malejących jest mniej kosztowny tzn w całym okresie zapłącimy mniej odsetek, ale jego minusem jest większe obciążenie na początku. Jeśli dobrze pamiętam statystyki to ok 85% kredytów mieszkaniowych branych jest w równych ratach, pomimo większych kosztów całkowitych. Jaka jest tego przyczyna? Otóż na początku gdy kupimy mieszkanie potrzebujemy więcej środków na urządzenie (lub wykończenie) mieszkania, domu. Aby drastycznie nie obniżyć naszego standardu życia minimalizujemy obciążenia stałe i stąd wybór równych rat.

Mam nadzieję, że "zaglądając" teraz do swojego portfela podejmiesz włąściwą decyzję. Jak masz dużą nadwyżkę po zapłaceniu raty i pewną pracę, to możesz wziąć kredyt w ratach malejących. Jeśli po analizie ocenisz, że na "zagospodarowanie murów" będziesz potrzebowała sporo środków - to r. malejące.

Przy podpisywaniu umowy sprawdź czy możesz kredyt spłacić wcześniej bez dodatkowych kosztów. To w przyszłości może zapobiec dodatkowym kosztom, jak poprawią się finanse - czego Ci życzę.

Czy przy wcześniejszej spłacie dużo się traci w stosunku do krótszego kredytu ?

- nie bardzo rozumiem co masz tu na myśli?

Banki (przynajmniej te których ja znam ofertę 23szt) nie zmniejszają marży przy krótszym kredycie hipotecznym. Tak jest przy kredytach gotówkowych.

Mniejszą marżę można głównie uzyskać przy większym własnym wkładzie. Napisałem głównie bo mozna ją pomniejszyć jeszcze przy posiadaniu konta w tym banku, ubezpieczając go, jakieś inwestycje dodatkowe itd

Jeśli chodzi o kredyt z dopłatą , to uważam że warto, szczególnie przy mieszkaniach mniejszych i domkach małych. To dla Ciebie nie powinien być problem. Procedury bankowe są bardzo podobne. Jeśli to jest możliwe i kupujesz lub budujesz mały domek to sugeruję skorzystać z oferty RnS i po okresie 8 lat "przesiąść" się na atrakcyjniejszy kredyt. Dlaczego? przede wszystkim z powodu ryzyka walutowego. Przez 8 lat korzystasz z dofinansowania i tuż przed przejściem na pełne opłaty zmieniasz bank. W tym okresie będziemy już mieć (tak myślę) Euro jako walutę w której będziemy zarabiać.

[Miras]

ja też proszę o poradę. Chcemy kredyt na dokończenie budowy domu. kredyt w wysokości ok. 200 -250 tys.

Mamy 4 osobową rodzinę, ja mam przychody z tytułu umowy o pracę, mąż jest od 1,5 roku na ryczałcie. Nie mamy limitów w koncie ani żadnych kart kredytowych.

W czym brac kredyt? w Euro, frankach, PLN? oraz gdzie?

Kredyt z dopłatą nie wchodzi w rachubę, mamy własne mieszkanie, budujemy większy dom.

Witaj Aniu,

zanim odpowiem na Twoje pytanie, to pochwalę Cię za nie podawanie kwot Waszych zarobków.

Proszę tego nie robić tu na ogólnym forum - to apel do innych

Twoje pytanie nie jest trudne, ale chciałabyś konkretnej odpowiedzi i tu jest problem.

Dlaczego? Żeby odpowiedzieć na tak postawione pytanie potrzebne są jeszcze informacje o:

=> gdzie posiadasz konto , banki często mają lepszą ofertę dla swoich klientów

=> jaki będzie Twój wkład własny, marże maleją wraz ze wzrostem wkładu własnego

=> dochody

=> no i ważne, czy nie jesteście w BIK

Postaram się jednak odpowiedzieć w miarę szczegółowości danych które podałaś.

Jeszcze jedno. Tak jak napisałem w temacie wątku. Podpowiem - czyli decyzja należy do Ciebie i Twojej "połówki"

W jakiej walucie?

Zakładam, że masz zdolność do zaciągnięcia kredytu. Musze to napisać , bo możesz napotkać na trudności z uwagi na ryczałt (niekorzystnie banki przeliczają dochody z ryczałtu - najczęściej z pit 28 ok 30%, niektóre tylko 8,5%).

Przy kredycie w walucie potrzebna jest wyższa zdolność do zaciągania kredytu - obecnie Deutsche Bank ma niezłą ofertę w Euro

- GE Money we CHF (frank szwajcarski) i Nordea

- w złotówkach: ING, Eurobank, Millenium,(jeśli są problemy z uzyskaniem warto spr Dom Bank i PKObp

Prawdę mówiąc trochę za mało danych abym mógł Ci konkretnie coś przeliczyć i podać dokładne wartości.

Jeśli jeszcze nie wybrałaś się do żadnego z banków to napisz (może być na priv) podając jaszcze co najmniej dwie informacje:

1) gdzie masz konto? zobaczymy czy preferują swoich klientów

2) Jaki jest Twój wkład własny

pzdr

[owp]

Dzięki za obszerną odpowiedź.

BTW - jestem Piotrek

 

Czy przy wcześniejszej spłacie dużo się traci w stosunku do krótszego kredytu ?

- nie bardzo rozumiem co masz tu na myśli?

Chodzi mi o to, czy jeśli wezmę kredyt na 30 lat i spłacę go po latach 20 całkowicie, to przy założeniu, że nie ma prowizji na wcześniejszą spłatę, opłaca się to bardziej/mniej/tak samo jak kredyt na 20 lat.

 

Jeśli chodzi o kredyt z dopłatą , to uważam że warto, szczególnie przy mieszkaniach mniejszych i domkach małych. To dla Ciebie nie powinien być problem. Procedury bankowe są bardzo podobne. Jeśli to jest możliwe i kupujesz lub budujesz mały domek to sugeruję skorzystać z oferty RnS i po okresie 8 lat "przesiąść" się na atrakcyjniejszy kredyt. Dlaczego? przede wszystkim z powodu ryzyka walutowego. Przez 8 lat korzystasz z dofinansowania i tuż przed przejściem na pełne opłaty zmieniasz bank. W tym okresie będziemy już mieć (tak myślę) Euro jako walutę w której będziemy zarabiać.

O tym nie pomyślałem. Mój domek ma mieć 140m2 pow. całkowitej, a ok 120m2 użytkowej. Wprawdzie mieści się jeszcze w limicie (chyba 140 właśnie), to dopłata jest tylko do 70m2 (chyba użytkowej).

Niestety nie udało mi się na razie wyszukać warunków RnS - czy można go wcześniej spłacić (słyszałem, że co najmniej 10 lat trzeba spłacać), z tego co porównywałem w internecie, to RnS ma gorsze warunki - większa prowizja i marża, dlatego nie wiem, czy to mi się nie wyrówna finansowo...

Pozdr

owp

[Miras]

Jeszcze jedno Aniu... (do info z priv)

Nie znam dokładnie oferty Mazowieckiego Banku Regionalnego, ale kiedyś sprawdzałem i tam wyszła najwyższa zdolność kredytowa w PLN i w walucie.

Niestety dla mnie to trochę "orientalny" bank i nie wiele na jego temat wiem. Ale może ktoś tam brał już kredyt ... ?

 

Napisałem tu dlatego, że ze zdolnościami kredytowymi osób, które mają już jakieś obciążenia kredytowe jest trudno otrzymać w ogóle kredyt nie mówiąc o godziwych warunkach.

[artmag]

A co sądzisz o kredycie w Polbanku?. Nam zdali najlepsza ofertę (BGŻ, GEMoney, Alior). planujemy w CHF, bo euro jest niestabilne, a złotówki drożej wychodzą.

[Miras]

Artmag...

nie potrafię odpowiedzieć na tak postawione pytanie. Dlaczego?

Otóż , przy niektórych założeniach dany kredyt w jednym banku jest atrakcyjniejszy, a przy wprowadzeniu jednego parametru, np. większej wpłaty własnej inny.

Potrzebuję wiecej danych(zakładam że zdolnośc posiadacie) nt tego kredytu:

- wartość nieruchomości

- wnioskowana kwota kredytu

- wkład własny

- okres na jaki chcecie wziąć kredyt

ogólnie moge powiedzieć że Polbank ma niezłą ofertę na CHF

W grę może wchodzić jeszcze mBank ze swoją nieżyciową promocją "powrót franka" ale mają fajny mechanizm bilansujący , który zmniejsza koszty kredytu, gdy masz nadwyżki sic. ,,, tylko który kredytobiorca ma nadwyżki...

[zin]

Witam. A co sądzisz o kredycie w BPS ?? Chcemy 240 tyś na 30 lat na budowę domu . Jest to kredyt w PLN z dopłatą rządową. Wibor 3M + 1.5 Marża oraz obecna Prowizja 2,5 % ( trochę dużo). Przy symulacji wychodzi nam przez pierwsze 8 Lat na stałej racie ok 800zł rata i po 8 Latach ok 1200zł. Tu moje pytanie czy obecnie na rynku znajdę kredyty tańszy niż w BPS?? Pozdrawiam i dzięki

[Miras]

Witam. A co sądzisz o kredycie w BPS ?? Chcemy 240 tyś na 30 lat na budowę domu . Jest to kredyt w PLN z dopłatą rządową. Wibor 3M + 1.5 Marża oraz obecna Prowizja 2,5 % ( trochę dużo). Przy symulacji wychodzi nam przez pierwsze 8 Lat na stałej racie ok 800zł rata i po 8 Latach ok 1200zł. Tu moje pytanie czy obecnie na rynku znajdę kredyty tańszy niż w BPS?? Pozdrawiam i dzięki

Cześć zin,

zacznę od tego, że to dobre warunki i nie będzie łatwo znaleźć coś lepszego. Do 31 grudnia Lucas miał promocję gdzie marża wynosiła Wibor6m + 2,2% i 0% prowizji - dla kredytu przy min. 10% wkładzie własnym. Podobno po nowym roku Lucas ma podnieść marżę o 1%

Pytasz czy jest jakiś tańszy? w dla RnS - możliwe, ale przy dużym własnym wkładzie. Jeśli otrzymałeś taką propozycję przy LTV ok 80-90% to warto z tej propozycji skorzystać.

Dodam tylko , że kilka banków zmienia swoją ofertę na 2010 rok. Wiem o Pocztowym , który jeszcze pół roku temu "wymiatał" ale podnosił chyba z trzy razy marżę. Teraz zamierzają nieco uatrakcyjnić ofertę. Chyba o 1-1,5% Przypuszczam, że z uwagi na brak realizacji planów sprzedażowych banki poluzują trochę w pierwszym lub pod koniec pierwszego kw 2010roku

Jeszcze jedno... po okresie 8 lat trzeba sprawdzić czy nie ma czegoś atrakcyjniejszego. NIe prześpij tego. Warto spr czy nie masz jakichś niekorzystnych zapisów w umowie o wcześniejszej spłacie.

[perm]

Może i mnie będziesz mógł coś podpowiedzieć. Czy jest jakis bank z w miarę atrakcyjnymi kredytami hipotecznymi we frankach lub euro w którym przy własnej działalności biorą pod uwagę dochód brutto lub przychód? W bankach w ktorych byłem (DnB i Nordea) zyczą sobie dochód netto . To oznacza że by mieć jakąś tam zdolność kredytową muszę miec ten dochód wysoki. W praktyce nie mogę wpisać kosztów funkcjonowania firmy bo nie będę miał zdolności mimo stosunkowo wysokich przychodów. Będę musiał zrezygnować z wydatków w księdze by spełnić warunki banku. To oznacza również wysoki podatek dochodowy! Paranoja jakaś. Kombinuję jak koń pod górę bo taką mam działalność że o koszty bardzo ciężko, nakupowałem jakiś telewizorów, komputerów i ch... wie jeszcze czego by tego podatku nie płacić a teraz się okazuje że to na nic. Są banki którym wystarczy przychód?

[Miras]

Przychody brane są pod uwagę w kredytach firmowych. Czy w Twoim przypadku kredyt firmowy nie wchodzi w grę? Wówczas Twoją duże koszty możnaby podreperować amortyzacją środków trwałych, zmiana zapasów jest też brana pod uwagę.

Napisz mi więcej o swojej sytuacji na priv, to spróbuję Ci pomóc. Głownie co to za przedsięwzięcie? Budowa domu? może z jakąś częścią komercyjną? Czy tylko Ty jesteś kredytobiorcą, czy jest ktoś jeszcze? Jaki jest stan zaawansowania?

No i sytuacja Twojej działalności?

[zin]

Analizuje kredyty hipoteczne od jakiegoś czasu i kilka razy spodkałem się z opinią niektórych osób dotyczacych sytuacji wejścia polski do strefy Euro i niektórzy uważają że po wejściu do Euro nastąpi przejście z Wiboru na Eurolibor, co by spowodowało zmniejszenie wysokości oprocentowania. Ale dużo oczywiście zależy od kursu przewalutowania. Co sądzisz o tych opiniach??? Pozdrawiam

[teco]

Analizuje kredyty hipoteczne od jakiegoś czasu i kilka razy spodkałem się z opinią niektórych osób dotyczacych sytuacji wejścia polski do strefy Euro i niektórzy uważają że po wejściu do Euro nastąpi przejście z Wiboru na Eurolibor, co by spowodowało zmniejszenie wysokości oprocentowania. Ale dużo oczywiście zależy od kursu przewalutowania. Co sądzisz o tych opiniach??? Pozdrawiam

Wszystko prawda. Pytanie, czy i kiedy wejdziemy do strefy Euro? Za 10 lat ?

[Miras]

moim zdaniem szybciej niż za 10 lat.

natomiast, spadek stopy bazowej zostanie zrekompensowany w innym miejscu - może marża...

Pewno jest jedno - pieniądz będzie tańszy, konkurencja większa, zatem kredyty bardziej dostępne i tańsze. Myślę, że te osoby które teraz zaciągają kredyty w złotówce będą miały alternatywę i będą mogły zmigrować na kredyty w Euro. Mam nadzieję, że lobby bankowe nie będą chciały za to jakiegoś "haraczu" w postaci prowizji.

[JurekM]

Witam!

Takie pytanko.

Chcę zaciągnąć kredyt oczywiście na budowę domu w kwocie max 300000.

Mam też działkę kupioną oraz gotówkę w kwocie 200000-250000.

Odwiedziłem dziś BZWBK oraz Millenium.

W millenium otrzymałem informację, że aby otrzymać kredyt muszę wpierw wydać swoje środki. Czy rzeczywiście tak jest? Wg mojego rozumowania korzystając z transz z banku, uwalniam część swoich środków jako udział własny. Rozumiem, że łatwiej byłoby wydać wpierw wolne środki, ale niestety są przyblokowane i mogę z nich korzystać sukcesywnie, ale w większości w III i IV kwartale 2010.

I jeszcze jedno pytanie. Jak myślisz, czy w BZWBK, a wydaje mi się, że na dziś mają najlepszą ofertę (WIBOR3M+1,35), można ich podusić na zmniejszenie prowizji 3,5%.

Dziękuję za odpowiedź

Jurek

[Miras]

Jurku,

z tego co piszesz, to widzę że zdecydowany jesteś na kredyt w złotówce.

Przy kredycie ok 300tys warto jednak zastanowić się nad walutą. Jest kilka banków , które przy Twoim wkładzie własnym udzieli Ci kredytu na bardzo dogodnych warunkach. Jaka korzyść? w Twoim przypadku różnica w granicach 480 - 510 zł w jednej racie(multibank, DnB Nord, Polbank). Żeby kredyt w Euro miał ratę porównywalną do złotówki, to Euro musiałoby wzrosnąc do ponad 5 PLN. Oczywiście teoretycznie jest to możliwe, ale też możesz go przewalutować. Zastanów się nad takim wariantem, bo przy takich wartościach kredytu gra jest już warta ...

 

To prawda większość banków żąda uruchomienia własnego wkładu. Jutro zapytam kolegi, który "walczył" z podobnym tematem. Napisze Ci jak mu poszło.

BZ WBK nie zalicza się do tych banków w których łatwo jest coś wynegocjować. Prowizja 3,5% za uruchomienie kompensuje skutecznie niska marżę. Dla mnie to chwyt marketingowy, chociaż ich oferta nie jest zła.

Nie słyszałem aby w BZWBK ostatnio udało się komuś urwać z tych 3,5% co wcale nie znaczy że nie należy próbować chętnie posłużę się później Twoim przykładem. Daj znać jak się uda.

[JurekM]

Jurku,

... przy Twoim wkładzie własnym udzieli Ci kredytu na bardzo dogodnych warunkach. Jaka korzyść? w Twoim przypadku różnica w granicach 480 - 510 zł w jednej racie(multibank, DnB Nord, Polbank). Żeby kredyt w Euro miał ratę porównywalną do złotówki, to Euro musiałoby wzrosnąc do ponad 5 PLN. Oczywiście teoretycznie jest to możliwe, ale też możesz go przewalutować. Zastanów się nad takim wariantem, bo przy takich wartościach kredytu gra jest już warta ...

Co do walut to nie myślałem nawet. Jakie wartości "dogodnych warunków" powinny być ok?

Chodzi oczywiście o marże banku oraz prowizję.

i pytanie do spreedu. Czy wartości podawane w internecie są zmienne i na ile?

Tu rozumiem, że w przypadku podobnych ofert banków trzeba wybirać tą o najmniejszych różnicach kursów?

[JurekM]

... przy Twoim wkładzie własnym udzieli Ci kredytu na bardzo dogodnych warunkach. Jaka korzyść? w Twoim przypadku różnica w granicach 480 - 510 zł w jednej racie(multibank, DnB Nord, Polbank). Żeby kredyt w Euro miał ratę porównywalną do złotówki, to Euro musiałoby wzrosnąc do ponad 5 PLN. Oczywiście teoretycznie jest to możliwe, ale też możesz go przewalutować. Zastanów się nad takim wariantem, bo przy takich wartościach kredytu gra jest już warta ...

Co do walut to nie myślałem nawet. Jakie wartości "dogodnych warunków" powinny być ok?

Chodzi oczywiście o marże banku oraz prowizję.

i pytanie do spreedu. Czy wartości podawane w internecie są zmienne i na ile?

Tu rozumiem, że w przypadku podobnych ofert banków trzeba wybirać tą o najmniejszych różnicach kursów?

i jeszcze jedno. Która waluta wg Ciebie franki, czy EURO ma większą szansę najmniej się zmienić a szczególnie w górę w najbliższych latach (wiem, wiem nikt nie jest wróżką) ?