Kredyt hipoteczny. Nadpłata czy oszczędzanie?

[Gryzipiórek]

Witam.

Jestem (nie)szczęśliwym posiadaczem kredytu hipotecznego (nawet dwóch).

 

Na szczęście stać mnie na ich spłacanie, a nawet na nadpłacanie od czasu do czasu.

 

I tu pojawia sie moja wątpliwość.

Większość (jezeli nie wszyscy) doradców bankowych i finansowych przy udzielaniu kredytu doradza zintegrowany (lub nie zintegrowany) program regularnego oszczędzania polegający na założeniu konta w np funduszu inwestycyjnym (najlepiej tego samego banku, w którym bierzemy kredyt) i płaceniu równolegle z ratami kredytu pewnej ustalonej kwoty która zasili nasze konto i będzie budowało kwotę, która cały czas bedzie pracowała, itd.

 

Pomijam kwestię opłacalności inwestowania w fundusze, lokaty, itp. Mozna to tylko podsumować, że kto ma z czego odłożyć, z pewnością powinien oszczędzać.

 

Przeprowadziłem takie proste obliczenia i wyszło mi jasno, że posiadając kredyt na "dzisiejszych" warunkach, i mając do wyboru "dzisiejsze" możliwości regularnego oszczędzania, zdecydowania nie opłaca się oszczędzać, tylko wygospodarowane wolne środki przeznaczać na nadpłatę zaciągniętego kredytu.

Oczywiście, jak ze wszystkim, tak i tu nie jest to uniwersalna zasada. Działa ona moim zdaniem przy określonych zasadach, a mianowicie:

- Umowa o kredyt nie przewiduje opłat za wcześniejszą spłatę (tzw. nadpłatę), lub tylko zabezpiecza przed ucieczką do innego banku (np prowizja za nadpłatę w pierwszych 3 latach, potem już nic).

 

Co wtedy wychodzi?

Nadpłacając z wygospodarowanych środków zaciągnięty kredyt, zyskuję (poprzez obniżenie kapitału kredytu) 7-8% (złotówki) lub 3-4% (frank, euro) w skali roku z włożonych pieniędzy. Kolejne raty będą o tyle niższe. Nadpłacona kwota działa rzecz jasna na wszystkie pozostałe raty, więc działa przez cały okres kredytowania.

 

Przeglądając oferty programów oszczędzania, lokat, itp dochodzę do wniosku, że z włożonych pieniędzy oferują one zysk od 5 (lokaty) do powiedzmy 10% (fundusze) zysku w skali roku. Oczywiście te 10% to czysta teoria na korzyść funduszy. Od tych procentów należy potrącić 19% podatku belki, czyli pozostaje 4-8% zysku. Dalej należy potrącić coroczna inflację, powiedzmy 2%. Pozostaje nam 2-6% zysku netto.

Juz w tym momencie widać, że gotówka lepiej pracuje nadpłacając kredyt zaciągnięty w złotówkach.

Co do kredytu w walucie (oprocentowanie założyłem 3-4%), to jest to mniej więcej równoważne z tymi 2-6% z funduszy.

Teraz należy wziąc pod uwagę fakt, że przeznaczając oszczędności na inwestowanie zamiast na nadpłacanie kredytu tracimy dodatkowe odsetki, których mogliśmy uniknąć. Czyli jak rocznie zainwestuje w fundusz 1000zł, to zarobi ono dla mnie te 2-6% netto, ale jednocześnie rata zostanie większa o te 7-8% (złotówki) czy 3-4% (waluty) z tej samej kwoty.

 

Ostatecznie wychodzi strata zainwestowanej gotówki na poziomie 2-5% (złotówki) lub też zysk na poziomie -1 do 2% w przypadku walut.

 

I te straty/zyski porównując z zyskami z nadpłaty (7-8 i 3-4 %) pokazują, że doradcy nabijają nas w butelkę.

 

Jeden z moich kredytów, ten większy, mam w Nordei. W złotówkach, oprocentowanie około 7,2%, mogę nadpłacać bez opłat do 30% wartości kredytu przez 3 lata, a potem juz nawet całość.

I korzystam z tej możliwości w przypadku wolnych środków.

Oczywiście jak spłacę i nadpłacę 30%, przewalutuję na franki (o ile frank będzie stał w miarę wysoko) i dalej będę nadpłacał w tej walucie.

 

Co myslicie o moich "obliczeniach"? Nadpłacacie czy oszczędzacie z zamiarem całkowitej spłaty za x lat?

[aglig]

Trudne pytanie. Też się nad tym zastanawiałam. Ale tak naprawdę wszystko zależy od danych wyjsciowych. Kredyt brałam 3 lata temu we frankach szwajcarskich. Frank stał wtedy nisko średnio 2,2 zł. Ale za to mam rewelacyjne oprocentowanie na poziomie 1 %. Dlatego przy dzisiejszym kursie franka dość wysokim i baaaaaaardzo niskim Liborze nie opłaca mi się nadpłacać Gdyby frank spadł do poziomu 2,2 zł wtedy napewno pokusiłabym się o nadpłaty. Równoczesnie ze wzięciem kredytu zaczęłam inwestować w fundusze od 3 lat odkładam 500 zł miesięcznie. Na dzień dzisiejszy jestem na minimalnym ale jednak minusie. Pociesza mnie fakt że dzisiaj akcje stoją nisko i za określoną kwotę mogę kupić ich więcej. Za 7 lat kiedy będę mogła wyciągnąć zaiwestowane pieniądze liczę na to że będą stały wysoko. ( kiedyś kryzys musi się skończyć). Czy dzisiaj pakowałabym się w fundusze ? Nie wiem nie jestem typem ryzykanta i wolę nie mieć długów. Tak naprawdę czy to się opłaciło zobaczę za 7 lat. Ryzyko zawsze jest. Bo frank zawsze może stać tak wysoko a libor podskoczyć a za 7 lat może być kolejny kryzys i moje fundusze będą warte połowe tego co włożę ( trzy razy pluje przez lewe ramię )

Tu jest za dużo niewiadomych i za dużo zmiennych na poziomie światowym. Za 7 lat może napiszę czy to się opłaciło.

[Gryzipiórek]

Tu jest za dużo niewiadomych i za dużo zmiennych na poziomie światowym. Za 7 lat może napiszę czy to się opłaciło.

 

Masz rację, że jest sporo niewiadomych. Żyjemy w burzliwych finansowo czasach. Ale Pewne prognozy można stawiać. Ja powyżej przyjąłem, że fundusz taki jak twój, będzie zyskiwał 10% rocznie. Twój jak piszesz przez 3 lata nie zyskał nic, a troche stracił (dolicz do tego jeszcze inflację).

Kredyt masz faktycznie na dobrych warunkach. Czy to możliwe? oprocentowanie (czyli marża+LIBOR) = 1%? Pozazdrościć. Libor obecnie to około 0,4% więc marża 0,6%. Ja wziąłem starszy z moich kredytów w 2005 roku i mam obecnie oprocentowanie około 3,2%

 

Podstawiając twoje warunki do wcześniejszych moich obliczeń wychodzi że nadpłacając zyskujesz tyle samo co oszczędzając (zakładając zysk z funduszu 10% rocznie ). Zatem byc może faktycznie w twoim przypadku warto czekać. Ale czy to nie jest hazard?

 

Bo frank zawsze może stać tak wysoko a libor podskoczyć

Libor powiązany jest z inflacją a ta z kursem franka, więc zwykle jest tak, że jak frank zacznie spadać, to Libor zostanie podniesiony. Jak nie spadnie, to raczej nie podniosą.

[Trociu]

Wszystko też zależy od typu zaciągniętego kredytu - czy masz raty stałe czy malejące. Przy ratach stałych nadpłata w krótkim okresie czasu nic Ci nie da - skróci jedynie okres posiadania kredytu. Więc można to porównać do oszczędzania długookresowego.

Mając raty malejące, których wysokość zależy wprostproporcjonalnie do pozostałej kwoty kredytu można się pokusić o wcześniejszą wpłatę mają naddatek gotówki, gdyż przełoży się on na niższe raty już od kolejnego miesiaca. W ten sposób dajemy sobie szansę na kolejną nadpłatę już w krótkim okresie czasu - odkładając różnicę z raty przed pierwszą nadpłatą i po niej.

 

Z drugiej jednak strony, płacąc raty jak wynika z harmonogramu i nadwyżkę pieniędzy "inwestując" w fundusze czy inne instrumenty, uczymy się oszczędzać - każdego miesiąca musimy pewną kwotę wyłożyć i basta. A po kilku latach dostajemy bonus - możliwość wypłaty zainwestowanych środków

[mynia_pynia]

W razie nagłego przypływu gotówki będziemy nadpłacać kredyt.

 

Dam ci porównanie:

Kolega mojego męża wziął kredyt w tym samym czasie co mój mąż na mieszkanie - podobną sumę pieniędzy, mąż w zł, kolega w euro.

Mój mąż systematycznie nadpłacał kredyt i tym sposobem spłacił go w 5 lat.

Natomiast kolega mimo posiadanego dodatkowego kapitału kupił sobie działkę a kredyt spłacał przez 10 lat na normalnych zasadach.

 

My też sobie kupiliśmy działkę praktycznie w tym samym czasie co kolega, też za gotówkę – na którą odłożyliśmy w ciągu lat bez kredytu.

 

 

Dla nas brak kredytu "garb z głowy".

[Gryzipiórek]

Wszystko też zależy od typu zaciągniętego kredytu - czy masz raty stałe czy malejące. Przy ratach stałych nadpłata w krótkim okresie czasu nic Ci nie da - skróci jedynie okres posiadania kredytu. Więc można to porównać do oszczędzania długookresowego.

Mając raty malejące, których wysokość zależy wprostproporcjonalnie do pozostałej kwoty kredytu można się pokusić o wcześniejszą wpłatę mają naddatek gotówki, gdyż przełoży się on na niższe raty już od kolejnego miesiaca. W ten sposób dajemy sobie szansę na kolejną nadpłatę już w krótkim okresie czasu - odkładając różnicę z raty przed pierwszą nadpłatą i po niej.

 

Z drugiej jednak strony, płacąc raty jak wynika z harmonogramu i nadwyżkę pieniędzy "inwestując" w fundusze czy inne instrumenty, uczymy się oszczędzać - każdego miesiąca musimy pewną kwotę wyłożyć i basta. A po kilku latach dostajemy bonus - możliwość wypłaty zainwestowanych środków

 

Muszę się nie zgodzić z pierwszą częścią twojej wypowiedzi.

Moim zdaniem jest dokładnie odwrotnie.

W przypadku gdy nadpłacimy ratę kredytu udzielonego w systemie rat stałych, nadpłacamy kwotę kapitału, od którego liczone jest oprocentowanie. Bank przelicza wtedy sumę oprocentowania od niższego kapitału i rozkłada ją na nowo na tyle rat ile zapisanych jest w umowie. Długość spłaty się nie zmienia. Ale następna i wszystkie dalsze raty są już obniżone. Dlatego też często banki zabezpieczają się przed nadpłatami "po kilka groszy" na miesiąc, aby nie zagrzać się od ciągłego przeliczania groszówek i w umowach mamy zapis np.: minimalna kwota wcześniejszej spłaty to 100 zł.

 

W przypadku rat malejących trudniej jest nadpłacać, bo na początku własnie płacimy dużo wyższe raty. Ale jest to spowodowane tym, że spłacamy z każdą ratą większą ilość kapitału (czyli tego co chcemy spłacić) i odstetki w kolejnych ratach szybciej maleją. Mozna powiedzieć, że jest to taka uregulowana forma nadpłacania.

Zresztą z porównania w każdym banku i walucie obu tych systemów spłacania widać zawsze, że przy ratach malejacych suma jaką zapłacimy bankowi (kapitał+odsetki) jest znacząco mniejsza.

Niestety żadko kto bierze kredyt w ratach malejacych, bo każdy chce "wyciągnać" z banku jak najwięcej pieniędzy przy założonym poziomie raty, którą chce potem płacić. Ja też mam kredyt w ratach stałych.

 

Co do drugiej części wiadomości dotyczącej nauki oszczędzania to zgadzam się. Jest to chyba największy i jedyny atut przemawiający za tym sposobem spożytkowania wolnych środków.

[Trociu]

W przypadku rat malejących trudniej jest nadpłacać, bo na początku własnie płacimy dużo wyższe raty. Ale jest to spowodowane tym, że spłacamy z każdą ratą większą ilość kapitału (czyli tego co chcemy spłacić) i odstetki w kolejnych ratach szybciej maleją. Mozna powiedzieć, że jest to taka uregulowana forma nadpłacania.

W przypadku rat malejących każda rata kapitałowa jest taka sama. Zmniejsza się wysokość odsetek od pozostałego do spłaty zadłużenia. Odsetki szybciej maleją aniżeli przy ratach stałych, bo szybciej zmniejsza się nam zadłużenie.

 

I zwróć uwagę, że jeżeli kogoś stać dzisiaj na spłatę wyższej raty przy ratach malejących to z każdym miesiącem zostaje mu więcej na nadpłacanie.

[Trociu]

Moim zdaniem jest dokładnie odwrotnie.

W przypadku gdy nadpłacimy ratę kredytu udzielonego w systemie rat stałych, nadpłacamy kwotę kapitału, od którego liczone jest oprocentowanie. Bank przelicza wtedy sumę oprocentowania od niższego kapitału i rozkłada ją na nowo na tyle rat ile zapisanych jest w umowie. Długość spłaty się nie zmienia. Ale następna i wszystkie dalsze raty są już obniżone. Dlatego też często banki zabezpieczają się przed nadpłatami "po kilka groszy" na miesiąc, aby nie zagrzać się od ciągłego przeliczania groszówek i w umowach mamy zapis np.: minimalna kwota wcześniejszej spłaty to 100 zł.

Jak na moje to po to są raty stałe, aby bez względu na zadłużenie płacić tyle samo. Po prostu inaczej rozkłada się rata kapitałowa i odsetkowa. Jeżeli nadpłacimy kredyt przy racie stałej, to obliczone odsetki będą mniejsze ale kolejna rata będzie i tak w tej samej kwocie - po prostu więcej spłacimy kapitału.

 

Więc chyba tutaj jakiś bankowiec powinien się odezwać, albo ktoś kto wczyta się uważnie w swój kredyt z ratą stałą

[Agawik]

Niezaleznie od tego czy spłacamy kredyt w ratach malejacych czy równych każda nadpłacona złotówka zmiejsza kapitał kredytu i od niego liczone sa odsetki.

Radze zajrzeć do umowy kredytowej albo aktualnego regulaminu banku ponieważ są stosowane różne mechanizmy przy nadpłatach :

- bank może pozostawić ten sam okres kredytowania a kolejne raty beda niższe ( co się generalnie nie opłaca bo im dłuzszy okres kredytowania tym wyzsza suma odsetek)

- bank może skrócic okres kredytowania i raty zostana na tym samym poziomie ( to jest lepsze rozwiązanie zwłaszcza jesli ciagle stać nas na ratę w wysokości w jakiej była dotychczas płacona , suma odsetek bedzie nizsza ) .

 

W niektórych bankach przy nadpłacie i pozostawieniu okresu kredytowania nie ma żadnych opłat ani aneksów , przy skróceniu okresu kredytowania wymagany jest wniosek do banku + aneks, niektóre w każdym wariancie wymagaja aneksowania umowy .

 

Aga

[Gryzipiórek]

Widzę, że dyskusja poszybowała w kierunku różnic pomiędzy systemem spłat w ratach równych i malejacych.

Mi chodziło raczej o dyskusję i odpowiedź na pytanie czy lepiej nadpłacać, czy oszczędzać wolne środki z zamiarem całkowitej spłaty. Niezależnie od systemu spłacania miesięcznych rat.

 

Na praktycznym przykładzie:

Kolega mojego męża wziął kredyt w tym samym czasie co mój mąż na mieszkanie - podobną sumę pieniędzy, mąż w zł, kolega w euro.

Mój mąż systematycznie nadpłacał kredyt i tym sposobem spłacił go w 5 lat.

Natomiast kolega mimo posiadanego dodatkowego kapitału kupił sobie działkę a kredyt spłacał przez 10 lat na normalnych zasadach.

 

My też sobie kupiliśmy działkę praktycznie w tym samym czasie co kolega, też za gotówkę – na którą odłożyliśmy w ciągu lat bez kredytu.

Widać, że opłacało się nadpłacać. Chociaż może nie jest to typowy i klarowny przykład.

[Trociu]

Widzę, że dyskusja poszybowała w kierunku różnic pomiędzy systemem spłat w ratach równych i malejacych.

Mi chodziło raczej o dyskusję i odpowiedź na pytanie czy lepiej nadpłacać, czy oszczędzać wolne środki z zamiarem całkowitej spłaty. Niezależnie od systemu spłacania miesięcznych rat.

 

Na praktycznym przykładzie:

Kolega mojego męża wziął kredyt w tym samym czasie co mój mąż na mieszkanie - podobną sumę pieniędzy, mąż w zł, kolega w euro.

Mój mąż systematycznie nadpłacał kredyt i tym sposobem spłacił go w 5 lat.

Natomiast kolega mimo posiadanego dodatkowego kapitału kupił sobie działkę a kredyt spłacał przez 10 lat na normalnych zasadach.

 

My też sobie kupiliśmy działkę praktycznie w tym samym czasie co kolega, też za gotówkę – na którą odłożyliśmy w ciągu lat bez kredytu.

Widać, że opłacało się nadpłacać. Chociaż może nie jest to typowy i klarowny przykład.

Trochę nietrafiony przykład, z którego niewiele wynika dla innych. Dlaczego??

- inna waluta kredytu więc inne oprocentowanie

- nie wiemy czy taka sama kwota kredytu

- nie wiemy nic o cenach zakupu działek więc również nic o opłacalności wcześniejszej spłaty vs. oszczędzania.

[Trociu]

Wracając do tematu kilka innych rozważań.

Wszystko zależy od % kredytu. Mając kredyt na jakieś 2% warto nawet odkładać na lokacie z której można wyciągnąć z 4%. Każdego miesiąca jesteśmy owe 2% do przodu.

 

Wszystko zależy od waluty kredytu i zakładanego ryzyka. Mając walutowy nie warto nadpłacać, gdy waluta wysoko stoi ale poczekać aż trochę spadnie, bo za te same pieniądze nadpłacimy więcej.

[Gryzipiórek]

Mając kredyt na jakieś 2% warto nawet odkładać na lokacie z której można wyciągnąć z 4%. Każdego miesiąca jesteśmy owe 2% do przodu.

 

Zgadza się. Przy takich parametrach opłaca sie lokować pieniądze. Tylko że są to trudne do zrealizowania parametry:

- Najniżej oprocentowane kredyty we frankach zaczynaja się gdzieś od 2,5% nie licząc spreadu (Kredyt dostajemy po kursie sprzedazy, a spłacamy po cenie kupna waluty).

- Najlepsze lokaty dają 4,8% zysku po uwzglednieniu podatku Belki. Ale nikt nie uwzględnia inflacji, bo ona znana jest dopiero po kapitalizacji lokaty. zakładajac że w czasie gdy pracuje lokata, inflacja zjada około 2%, okazuje się, że prawdziwy zysk z lokaty to maksymalnie około 2,8% rocznie.

 

Wtedy różnica między kredytem a lokatą to 0,3%. Od tego jeszcze trzeba odjąć spread w przypadku walut (bardzo różny, od 0,5 do 3,5%). Tyle tylko że spreadu nie unikniemy czy oszczędzamy czy nadpłacamy. Jedynie biorąc kredyt w złotówkach.

[Trociu]

Mając kredyt na jakieś 2% warto nawet odkładać na lokacie z której można wyciągnąć z 4%. Każdego miesiąca jesteśmy owe 2% do przodu.

 

Zgadza się. Przy takich parametrach opłaca sie lokować pieniądze. Tylko że są to trudne do zrealizowania parametry:

- Najniżej oprocentowane kredyty we frankach zaczynaja się gdzieś od 2,5% nie licząc spreadu (Kredyt dostajemy po kursie sprzedazy, a spłacamy po cenie kupna waluty).

- Najlepsze lokaty dają 4,8% zysku po uwzglednieniu podatku Belki. Ale nikt nie uwzględnia inflacji, bo ona znana jest dopiero po kapitalizacji lokaty. zakładajac że w czasie gdy pracuje lokata, inflacja zjada około 2%, okazuje się, że prawdziwy zysk z lokaty to maksymalnie około 2,8% rocznie.

 

Wtedy różnica między kredytem a lokatą to 0,3%. Od tego jeszcze trzeba odjąć spread w przypadku walut (bardzo różny, od 0,5 do 3,5%). Tyle tylko że spreadu nie unikniemy czy oszczędzamy czy nadpłacamy. Jedynie biorąc kredyt w złotówkach.

Nie chodziło mi o dokładne parametry ale jedynie o wskazanie co brać pod uwagę. Bo część z nas ma kredyty w CHF grubo poniżej 2,5% a konta oszczędnościowe chwalą się oprocentowaniem realnym na poziomie ponad 5% (omijajace podatek belki).