kto buduje dom ok. 130 m2 ?

[jarett]

Do niedawna byłem w 100% zdecydowany na generalnego wykonawcę. Powód - totalny brak czasu na budowę metodą gospodarczą/zleceniową. Zdawałem sobie sprawę z dużego rozrzutu cen tych dwóch "filozofii" budowania, ale im więcej czytam tego forum tym ta różnica wydaje mi się większa. I zaczynam się zastanawiać...

 

Dlatego chciałem zapytać ludzi, którzy wybudowali/budują domy około 130m2 o (zakładane) koszty tej inwestycji, z krótkim jej opisem (jaki dom, jaka technologia, gdzie, jak budowany itp).

 

Mój dom to z127 z biura z500. Budowany we Wrocławiu, 130 m2 powierzchni użytkowej, 180m2 całkowitej. solbet24+15styropian, dachówka Braas. Wszystko standardowe - żadnych wodotrysków, rekuperatorów, 5szybowych okien itp.

 

Generalny wykonawca wycenił mi go na 340 tys. zł. W tej cenie mam "stan developerski" tzn wszstko do momentu malowania i kładzenia kafli - dom otynkowany na zewnętrz i wewnętrz, drzwi zewnętrzne, brama garażowa, markowy kondensat, okna z roletami, wszystkie instalacje, kominek. Nie ma tylko schodów i barierki tarasu. Podpisuję umowę i nic mnie nie obchodzi. Wykonawca zaufany i polecony - budował kilku moim znajomym.

 

Jak to się u Was przedstawia?

[tomek131]

Jak do powierzchni dodać garaż ,to wychodzi 154m ,czyli cena 2200zł brutto za stan deweloperski.

Ja chciałem też przez jednego wykonawcę i dodatkowo szybko.Jest taka technologia fundament grzewczy Legalett i ściany z Keramzytobetonu-Praefa.Jest kilka firm które budują w tym systemie ,ale ceny wychodziły 2700-2800 brutto za metr deweloperskiego!.Niezłe co ? Ale byli tacy ,nawet na tym forum ,co budowali i mówili ,że tanio

Za 2200 ja bym potargował może ciut i brał jeśli wykonawca sprawdzony.Metodą gospodarczą wyjdzie taniej ,ale jeśli nie masz czasu a dodatkowo się nie znasz to może to być spory problem i kupa nerwów i czasu.Takie moje zdanie

[jarett]

pytanie jak dużo zaoszczedzę na tej metodzie gospodarczej. Jesli miałoby to być 100 tys. to pewnie wolałbym przez 2 lata nie spać i zbudować to samemu

 

Potargować się spróbuje acz koleś nie jest szczególnie do tego skory. Wie, że buduje dobrze i ma dużo chętnych w kolejce. Może jak zejdę do 330tys. to będzie dobrze.

 

Poniżej dla przykładu kilka konkretnych elementów ceni tak (materiały+robocizna):

 

Stan zero (z izolacją, rozprowadzeniem kanalizy) - 39k.

 

Szambo 5000k.

 

Dach kompletny (braas,więźba,rynny stalowe,podbitka drewniana,4 okna dachowe) - 76k.

 

Okna z roletami ręcznymi (mam ich dużo i dużych:) parapety marmur ) - 24000

Ewentualnie 300zł za silnik/okno

 

Strop monolityczny + wieńce - 15k

 

Instalacja C.O. (30m2 podłogówki, kondensat junkersa lub vaillanta, rozprowadzenie, grzejniki, zasobnik, osprzęt) - 25k

[tqlis]

Wykonawca zarobi na Tobie 100tys

 

Ale jak zaufany i odpowiada to Tobie to ok.

 

To bedzie wygladalo tak, ze bedzie kupowal wszystko co najtansze, a co za tym idzie to wiadomo.

 

Lepsze rozwiazanie, to ty kuopujesz material i mu placisz za robote.

 

Dodatkowo po usludze takiej firmy nie odciagniesz vat (15%), bo on robi na 7%. A zawsze, to parenascie tysiecy jest.

[jarett]

Jeśli chodzi o kupowanie najtańszego to raczej nie grozi bo jesteśmy umówieni na konkretne materiały (przynajmniej te grubsze) czyli konkretny materiał na ściany, konkretny model dachówki, rynien, okien, drzwi itd... Wiadomo, że on ma pewnie lepsze ceny w hurtowniach niż ja bym dostał więc i w materiałach może ukryć swój zarobek. Co nie znaczy, że ja będę na tym stratny. To, że on zarobi 100k mnie nie boli, pytanie czy ja bym oszczędził 100k gdybym sam budował, bo to nie jest jednoznaczne.

 

Ale my sobie tu wszyscy teoretyzujemy a ja chciałem się przekonać na prawdziwych przykładach prawdziwych ludzi

[am76]

Jeśli chodzi o kupowanie najtańszego to raczej nie grozi bo jesteśmy umówieni na konkretne materiały (przynajmniej te grubsze) czyli konkretny materiał na ściany, konkretny model dachówki, rynien, okien, drzwi itd...

 

ja budowalem w systemie "prawie developerskim"

z ekipą miałem umówioną robociznę a za materiały płaciłem tyle ile kosztowały + 5% dla wykonawcy za obsługę

muszę powiedzieć, że ceny materiałów wykonawca miał na tyle dobre że nie byłem w stanie znaleźć w tej samej cenie na allegro

 

a te tzw. meteriały grubsze to mniej więcej 1/3 ceny domu reszta to wykończeniówka, ....

[jarett]

i jak na tym wyszedłeś?

 

Ja rozmawiałem z poprzednimi inwestorami tego wykonawcy. Na początku ponoć próbowali szukać materiałów na własną rękę. Ale za każdym razem ten wykonawca załatwiał im lepsze albo takie same ceny i w końcu dawali sobie spokój.

 

Jeśli dla zwykłego inwestora sprzedawca dawał 20% rabatu, to wykonawca dostawał u niego 30%, a inwestorowi oddawał i tak z 20% rabatem. W ten sposób wszyscy byli zadowoleni bo inwestor nie stracił, wykonawca zarobił, a sprzedawca miał stałego,masowego odbiorcę.

[EZS]

prawdziwe przykłady nic ci nie powiedzą.

Ja wybudowałam podobny (no, troszkę mniejszy) domek BEZ garażu. Zobacz sobie w moim dzienniku budowy, na ostatniej stronie, z okazji świąt podałam podsumowanie finansowe, nie uczę się tego na pamięć. I pamiętaj, ze to był 2007 czyli jednak wyższe ceny.

A tak poza tym, to poczytaj sobie właśnie dzienniki budowy, bo same ceny to nie wszystko. System gospodarczy ma swoje uroki, trzeba mieć dużo samozaparcia.

[jarett]

No i tu dochodzimy do sedna.

Chętnie poczytam podobne dzienniki budowy i wyciągne z nich ceny, a wątek ten założyłem po to, żeby wpisali się tu ludzie, którzy budowali podobne domy (Tak jak Ty - EZS) bo nie sposób klikać dziennik po dzienniku i szukać podobnych projektów

 

I zdaję sobie sprawę, że nie sposób idealnie porównać dwa domy. Mnie tylko interesuje rząd wielkości różnicy między zleceniowym a generalnym oraz weryfikacja wyceny mojego wykonawcy (na razie wydaje mi się, że jest po prostu niezła).

[mayadaski]

jarett,

 

tez buduje z deweloperem. Ja tylko place rachunki na koniec. Dom tez nie jest wielki, ale na 3 poziomach.

Wydaje mi sie ze zaproponowana Ci wycena jest OK - patrzac na nasze wydatki.

 

Nasz dom mozesz sobie zobaczyc w linku w mojej stopce.

Porownuje ceny ciagle na allegro czy na ceneo - glownie do wykonczeniowki i widze, ze nie wychodze na tym zle.

 

Takze budujac sami bysmy nie byli w stanie klasc kafli po roku od zaczecia fundamentow - nie mamy czasu na zalatwianie materialu, ekip, robienia planu kto kiedy wchodzi na budowe, latania od hurtowni do hurtowni...mozna powiedzec ze kupujac uslugi dewelopera kuplilismy tez czas...

 

Pozdrowienia,

 

Maja

[jarett]

Kupujesz czas i (w miarę) bezpieczeństwo, bo jeśli masz zaufanego wykonawce to unikniesz kilku wpadek, które mogłyby słono kosztować, a których nie uniknie osoba, która nie ma pojęcia o budowaniu. Tak sobie tłumaczę

 

W każdym razie już teraz na etapie załatwiania formalności (przyłącza, pozwolenia) widzę, że w swój tryb życia raczej nie dam rady wpisać jeżdżenia po hurtowniach, porównywania kilku ekip dekarskich, murarskich, szukania elektryków i tynkarzy itp.

 

Tak czy siak nadal szukam osób, które budują podobne domki i mogą coś powiedzieć o kosztach.

[rakgrzech]

Ja zaczynałem budowę z deweloperam a kończyłem gospodarczym.

Umowę rozwiązałem bo nie był terminowy nie budował dostatecznie dobrze. I tak trzeba było go pilnować, przyjeżdżać na budowę. W systemie gospodarczym owszem masz więcej załatwiania, ale za to sam pilnujesz kto ci to buduje.

Przed podpisaniem umowy z deweloperem ostrzegli mnie przed tym sposobem budowy. I wszystko się sprawdziło: nieterminowość, brak wpływu na roboty, jakość ekip przez niego zatrudnionych.

Proponuję rozglądnięcie się za dobrym Kier bud lub przynajmniej inspektorem nadzoru. To przy budowie z deweloperam najważniejsze. I trzeba go pilnować na każdym kroku. To nic, że daje gwarancję. Dokonywać odbioru prac przed dokonaniem zakrywki każdego elementu. Od wylania ław do oddania kluczy.

Powodzenia:)

[jarett]

Kierownik będzie mój, a sam nie zamierzam rezygnować z częstego odwiedzania budowy bo mieszkam niedaleko od niej.

 

A co do terminowości to może to dziwne, ale jak wynika z relacji poprzednich inwestorów - kończy przed terminem. Na działce obok mnie buduje dom moim znajomym. Ma skończyć do końca sierpnia a już ma stan surowy otwarty (fundamenty zrobione w zeszłym roku). Ściana jednowarstwowa u nich więc skończy bez problemu pewnie przed terminem a w międzyczasie jeszcze mi przed zimą chce postawić surowy zamknięty (chyba, że się nie wyrobie z papierologią i kredytami, wtedy zrobimy w tym roku tylko fundament).

[rakgrzech]

Jednak są dobrzy deweloperzy:). Że ja musiałem trafić na takiego łajdaka!.

 

Nie żebym Ci odradzał ale za szybko w budowlance to też jest źle. Wszytko ma swoje przerwy technologiczne. Niech kier bud ich pilnuje.

 

Jeśli jest on polecany przez kilku twoich znajomych i widziałeś jak buduje, to buduj z nim ale pamiętaj pilnuj, pilnuj i pilnuj. Deweloper nie będzie pilnował wszystkich ekip a jest kilka naprawdę ciekawych wątków na tym forum opisujących jak można "fachowo" budować.

 

Sprawdź dokładnie co wmontuje ci z wykończeniówki aby to nie były to najtańsze rzeczy z marketu. Czy projek nie wymaga zmian. Np podniesienia nieco pozomu "0", zwiększenia ocieplenia, podniesienia ścianki kolankowej, jeśli ma być podłogówka to ile i gdzie.

 

A miało być też o kosztach.

 

Jeszcze nie podliczyłem

Ale szacunkowo wychodzi mi ok 350tyś za stan deweloperski w tym uruchomione OC za dom ok 140m2 ale w metodzie dewelopersko/gospodarczej. Budowa rozpoczynana w 2008.

[jarett]

coraz bardziej się przekonuję, że ta moja wycena wcale nie jest taka zła

[PliP]

 

Ja akurat dostałem lepsze ceny niż wykonawcy i jak na razie sam kupuję cały materiał. Do tego jeszcze zdjąłem 15 % Vatu. Z rozliczenia stanu SSO wystarczy na robociznę za położenie całości tynków. Okna są z montażem, a więc na 7%.

 

Developer chciał 2,5 tys zł/m2 razem około 630 tys.

Dom o wymiarach 14,75 x 10,25 z poddaszem (które jest zmienione na nieużytkowe)

SSO postawiłem za około 150 tys. Ile będę do przodu???.....

[ddoommiinniikk]

Posiądź gruntowną wiedzę wykonawczo-budowlaną, nawet jak będzie budować jeden wykonawca. Trzeba poznać ten specyficzny język tego plemienia, aby rozumieć, co do mnie mówią i umieć odpowiedzieć w sposób dla nich zrozumiały. Budowlańcy, gdy wyczują brak znajomości tematu, to będą postępować wedle filozofii "strzyc barany, strzyc". Dlatego też należy posiąść oną wiedzę, aby nie wydawać pieniędzy na niepotrzebne i nie czuć się sfrajerowanym.

[jarett]

 

Dach kompletny (braas,więźba,rynny stalowe,podbitka drewniana,4 okna dachowe) - 76k.

 

 

Prosty, dwuspadowy dach o pow. ?? Nie wiem, strzelam 200 m.kw. ??

Za 76.000 zł.

To ja za swój 300 m.kw. czterospadowy wydałem mniej.

 

No pierwszy, który zauważył

Po to zamieściłem te ceny, żeby ktoś je skomentował

 

Ta kwota też mnie martwi i zupełnie nie wiem jak koleś to wyliczył. Pewnie tu ukrył część swojego zarobku. Dach ma nawet mniej niż 200 m2. Może ze 160?? nawet jak odjąć od tego cenę orynnowania, 4 okien dachowych i podbitki to zostaje coś koło 55k za drewno,komplet dachówki (braas), folię i pełną robociznę.

 

Za dużo. Tu jest do urwania z 10k. albo wiecej?

Ile powinien kosztować średnio m2 dachówki betonowej (mam na myśli cały system) 60zł? 70zł?

[irreality]

Ja Ci doradzę tylko tyle - robiłem dwie przymiarki do budowy z "generalnym wykonawcą". I wtedy wydawało mi się, że przemyślałem całą umowę, wszystkie materiały, niuanse itp.

 

A teraz po wybudowaniu systemem "gospodarczym" (ekipami - bez pracy własnej - po mojej stronie logistyka i materiały) oraz zamieszkaniu wiem, że po drodze było tyle wyborów pomiędzy technologiami, materiałami i markami, że nie byłbym w stanie tego przewidzieć wszystkiego "raz a dobrze". Nie mówię tu o wykończeniówce - tu oprócz wyborów trzeba jeszcze oceniać estetykę.

 

Ceny z Allegro czy Ceneo nie są miarodajne - dopiero rozmawiając w hurtowniach, porównując konkretne oferty (czyli gdy deklarujesz pewną ilość towaru) zobaczysz jak duże mogą być rabaty. To że zadzwonisz do kogoś i spytasz po ile ma bloczki to nie jest "sprawdzenie ceny" - wszędzie usłyszysz to samo.

 

Materiałów nie wybierzesz przy podpisywaniu umowy wszystkich - jakie będą izolacje w posadzce? papa czy folia? ile warstw/ czy ściany fundamentowe będą miały izolację termiczną? z czego? kanalizacja pod posadzką z jakich rur - drogich czy tanich? jaki styropian pod podłogą o jakich współczynnikach? jakie rynny metalowe czy plastikowe? okna z klamkami blokowanymi czy nie? brama garażowa? jakiego producenta? z przetłoczeniami czy bez? izolowana czy nie? jaka automatyka? jakie radio? ile pilotów w komplecie? parapety zewnętrzne będą metalowe? klinkierowe? tynk mineralny? silikonowy? silikatowy? malowany czy barwiony w masie? podbitka drewniana czy plastikowa? w jakim kolorze? itp. itd. przy instalacjach zaczyna się jeszcze więcej wyborów... Co oznacza "piec markowy" - czy marka "Irrealitex Corporation Limited" wystarczy? jaka automatyka? jaka pompka? sterownik?

 

To są "duperelki".

Przy podpisywaniu mowy na 340 tys. mało ważne. Nikt ich nie spisze. Nie wierzę w to.

 

A "oszczędności" sumują się do niemałych kwot.

 

Moja umowa dotyczyła stanu "developerskiego" ale bez stolarki i instalacji wewnętrznych. Załacznikiem był szczegółowy kosztorys i zestawienie materiału. Miała 100 stron. Dzisiaj oglądając z perspektywy czasu to cieszę się, że nie doszło do jej realizacji bo to były ogólniki.

 

I jeżeli ich nie uwzględnisz w generalnej umowie to zgadnij jakie dostaniesz?

Najtańsze lub "poprawne".

 

Na każdym etapie jest mnóstwo wyborów. Niektóre pociągają za sobą inne. Niektóre założone rozwiązania trzeba zmienić 'w trakcie' - bo to towaru zabraknie w okolicy i dostawa za 3 tygodnie będzie, a to już nie produkowane, a to ukazało się coś lepszego i tańszego...

 

Budowa trwa trochę czasu i to jest Twój czas na dokonywanie tych wyborów. Przed każdym etapem możesz się zastanowić i przemyśleć.

 

I to też jest pewien komfort psychiczny. Nie jesteś biernym uczestnikiem wydarzeń. Z chwilą podpisania umowy i wpłacenia kasy pozostaje tylko trzymać kciuki. Jeżeli budowa nie jest prowadzona w rażąco niedbały sposób nic nie zrobisz. Nie przerwiesz. Nie zmienisz. Nawet jak dopłacisz to wykonawca być może nie ma w tym interesu żeby sobie komplikować życie.

Grasz o dużą stawkę.

 

Przy rozbiciu budowy na mniejsze odcinki to Ty wyznaczasz tempo i je kontrolujesz. Możesz w każdej chwili powiedzieć stop. Pogonić nierzetelnego wykonawcę. Jak utopisz jakąś kasę to będzie to max. kilka tysięcy a nie kilkadziesiąt lub kilkaset itp. itp.

[ProStaś]

Ja Ci doradzę tylko tyle - robiłem dwie przymiarki do budowy z "generalnym wykonawcą". I wtedy wydawało mi się, że przemyślałem całą umowę, wszystkie materiały, niuanse itp.

 

A teraz po wybudowaniu systemem "gospodarczym" (ekipami - bez pracy własnej - po mojej stronie logistyka i materiały) oraz zamieszkaniu wiem, że po drodze było tyle wyborów pomiędzy technologiami, materiałami i markami, że nie byłbym w stanie tego przewidzieć wszystkiego "raz a dobrze". Nie mówię tu o wykończeniówce - tu oprócz wyborów trzeba jeszcze oceniać estetykę.

 

Ceny z Allegro czy Ceneo nie są miarodajne - dopiero rozmawiając w hurtowniach, porównując konkretne oferty (czyli gdy deklarujesz pewną ilość towaru) zobaczysz jak duże mogą być rabaty. To że zadzwonisz do kogoś i spytasz po ile ma bloczki to nie jest "sprawdzenie ceny" - wszędzie usłyszysz to samo.

 

Materiałów nie wybierzesz przy podpisywaniu umowy wszystkich - jakie będą izolacje w posadzce? papa czy folia? ile warstw/ czy ściany fundamentowe będą miały izolację termiczną? z czego? kanalizacja pod posadzką z jakich rur - drogich czy tanich? jaki styropian pod podłogą o jakich współczynnikach? jakie rynny metalowe czy plastikowe? okna z klamkami blokowanymi czy nie? brama garażowa? jakiego producenta? z przetłoczeniami czy bez? izolowana czy nie? jaka automatyka? jakie radio? ile pilotów w komplecie? parapety zewnętrzne będą metalowe? klinkierowe? tynk mineralny? silikonowy? silikatowy? malowany czy barwiony w masie? podbitka drewniana czy plastikowa? w jakim kolorze? itp. itd. przy instalacjach zaczyna się jeszcze więcej wyborów... Co oznacza "piec markowy" - czy marka "Irrealitex Corporation Limited" wystarczy? jaka automatyka? jaka pompka? sterownik?

 

To są "duperelki".

Przy podpisywaniu mowy na 340 tys. mało ważne. Nikt ich nie spisze. Nie wierzę w to.

 

A "oszczędności" sumują się do niemałych kwot.

 

Moja umowa dotyczyła stanu "developerskiego" ale bez stolarki i instalacji wewnętrznych. Załacznikiem był szczegółowy kosztorys i zestawienie materiału. Miała 100 stron. Dzisiaj oglądając z perspektywy czasu to cieszę się, że nie doszło do jej realizacji bo to były ogólniki.

 

I jeżeli ich nie uwzględnisz w generalnej umowie to zgadnij jakie dostaniesz?

Najtańsze lub "poprawne".

 

Na każdym etapie jest mnóstwo wyborów. Niektóre pociągają za sobą inne. Niektóre założone rozwiązania trzeba zmienić 'w trakcie' - bo to towaru zabraknie w okolicy i dostawa za 3 tygodnie będzie, a to już nie produkowane, a to ukazało się coś lepszego i tańszego...

 

Budowa trwa trochę czasu i to jest Twój czas na dokonywanie tych wyborów. Przed każdym etapem możesz się zastanowić i przemyśleć.

 

I to też jest pewien komfort psychiczny. Nie jesteś biernym uczestnikiem wydarzeń. Z chwilą podpisania umowy i wpłacenia kasy pozostaje tylko trzymać kciuki. Jeżeli budowa nie jest prowadzona w rażąco niedbały sposób nic nie zrobisz. Nie przerwiesz. Nie zmienisz. Nawet jak dopłacisz to wykonawca być może nie ma w tym interesu żeby sobie komplikować życie.

Grasz o dużą stawkę.

 

Przy rozbiciu budowy na mniejsze odcinki to Ty wyznaczasz tempo i je kontrolujesz. Możesz w każdej chwili powiedzieć stop. Pogonić nierzetelnego wykonawcę. Jak utopisz jakąś kasę to będzie to max. kilka tysięcy a nie kilkadziesiąt lub kilkaset itp. itp.

 

SZACUN.

Za zaangażowanie.

 

W skrócie: umowa kompleksowa = brak możliwości wpływu w szczegóły poszczególnych etapów budowy.

System gospodarczy = jesteś Panem kosztów i determinujesz w szerokim zakresie jakość prac.

 

pzdr