kto buduje dom ok. 130 m2 ?

[PliP]

Ja Ci doradzę tylko tyle - ...

Grasz o dużą stawkę...

Przy rozbiciu budowy na mniejsze odcinki to Ty wyznaczasz tempo i je kontrolujesz. Możesz w każdej chwili powiedzieć stop. Pogonić nierzetelnego wykonawcę. Jak utopisz jakąś kasę to będzie to max. kilka tysięcy a nie kilkadziesiąt lub kilkaset itp. itp.

 

BARDZO ale to BARDZO przemyślana wypowiedź.

Popieram w 100%. W ten sam sposób działam.

Gdybym wybrał dewelopera to dziś bym mieszkał- a tak dopiero jutro będę okna wstawiał- budowa przez zimę się wietrzyła, a sąsiad zaczynał w tym samym czasie co ja i elewacja popękała, tynki popękały, regipsy się rysują i na dodatek w salonie strop mu strzelił na łączeniu płyt itd.

No cóż coś za coś on zamieszkał po kilku miesiącach, a ja zamieszkam po kilkudziesięciu Ja będę się wprowadzał a on będzie robił generalny remont ://

On płacił coś koło 4 tys za prąd bo nagrzewnice chodziły, a ja tylko 120 opłaty stałej.

[justkaaa]

To napisze jak było u mnie.

Ja bym wolała budować tzw systemem gospodarczym i tak zaczęłam swoją przygode z budowlanką. Teraz ciesze się, żę są takie firmy developerskie, które kompleksowo zajmują się budową bo ja doszłam do pewnego etapu i... nastapiło zmęczenie materiału. Chciałam budować za dobrze za dokłądnie i popadłam w lekką przesade co skończyło się poświęcanie zbyt wiele czasu na wybór technologi, materiałów, ekip, itd dokształcanie się poświęcło znów bardzo dużo czasu i zaangażowania. Podziswiam osoby które potrafią doprowadzić swoją przygode budowlaną do końca tak jak zamierzały. Ja zaniemogłam i miałam do wybory albo przerywam budowe i robie sobie przerwe aż od niej odpoczne (a naprawde w pewnym momencie już prawie rzygałam budową ) albo ktoś mnie od odciąży i przejmie troche obowiązków. Wybrałam drugi wariant. Popytałam znajomych i polecono mi taką firm która buduje domy i naprawde teraz się bardzo ciesze, że ta droge wybrałam a nie robiłam przerwy na odpoczynek bo obawiam sie, że powrót do budowy mógłby nastapic za wiele miesięcy albo i lat - tak juz mi to obrzydło.

Co do kosztów to ja wybrałam metode, że ja płace generalnie wykonaawcy za robote a materiały on kupuje ze swoimi rabatami, dolicza sobie swoje 5% marzy, a ja mu zwracam. I jak sprawdzałam takie rozwiązanie to wychodze +/- tak samo jakbym sama kupowała. Bałam się płacenia za robote i jego materiał bo nie chciałam by wciskał mi byle chłam. A tak to on mi doradza jaki materiał wybrać, czy lepszy czy droższy, ajką technologie itd. Jemu to obojętne z czego buduje a jednoczesnie doradza w którym kierunku iść. Doradza mi i z tego sie bardzo ciesze bo jest takim moim dobrym duszkiem na budowie. Usługi wychodzą troche drożej ale za to mam pewność, ze jest wszytsko ok, i naprawde tak jest-sprawdzałam

 

Gdybym teraz miała podjąć jeszcze raz decyzje czy budować metoda gospodarczą czy z developerem to... serce mi podpowiada że znów zamachnęła bym sie na budowe samemu, ale rozum mówi mi, ze z developerem. Tak jest spokojniej i pewniej a w sumie niewiele drożej.

 

Myśle, że Twoja oferta jest niedroga i sprawdzona, więc ja bym Ci proponowała brac tego wykonawce i cieszyć sie z postępów na budowie

[jarett]

Ile ludzi tyle doświadczeń i opinii:)

 

Ja rozumiem, argumentacje irreality i w części ją popieram acz przemilaczane zostały z kolei zalety budowania z wykonawcą generalnym. Z rozmów z ludźmi, którzy budują metodą zleceniową (i z tego forum) łatwo wywnioskować, że każdy następny wykonawca zaczyna pracę od pomstowania na poprzedniego. Jednocześnie podwyższając stawkę za robociznę bo otwory okienne nierówne, bo łaty nie nie takie i trzeba poprawiać. O ile oczywiście zgra się to czasowo, bo jeśli jeden wykonawca będzie miał poślizg 2 tygodnie to nie może wejść następny, a jak ten pierwszy już skończy to następny może mieć inne zlecenie zakontraktowane. W ten sposób właśnie budowy rozciągają się na lata, a budżety nigdy nie są dopięte. Generalny nie ma na kogo zwalić. Może i musi sobie tak zgrać pracę, żeby wyrobić się na termin a nawet jakieś opóźnienie na całości jest to nie to samo co poślizg na co drugim etapie i szukanie nowych wykonawców.

 

PliP pisze, że jego znajomy sie przejechał na wykonawcy generalnym. Ja znam z kolei gościa, który budował z developerem i pięknie mieszka i nawet nie wie czym się różni U szyby od U okna ale jest szczęśliwy i płaci niskie rachunki za gaz Ale to niczego nie dowodzi. Podobnie jak przypadek PliPa. W obu przypadkach jest ryzyko, ale leży ono w innych miejscach.

 

I tu właśnie dochodzimy do sedna. Takie budowy (gospodarcze) wymagają pozyskania ogromnej ilości wiedzy. Jesteśmy managerami, nauczycielami, fryzjerami, księgowymi a wymagamy od siebie, żebyśmy nagle stali się budowlańcami mądrzejszymi od wszystkich naszych podwykonawców. Jakie okno, jaka szyba, jakie klamki, jakie roletki, jaka wytrzymałaść i paroprzepuszczalność folii, jakie parametry styropianu. A z tego wszystkiego 15 producentów. A jak budujesz prosty dom, nie jakiś energooszczędny, to potem w użytkowaniu nie czujesz tych niuansów, że U szyby masz 0,9 zamiast 1,1, chociaż swego czasu wydawało Ci się to strategiczną decyzją.

 

Wymagamy od siebie znać się lepiej na budowie niż ludzie po 6 latach studiów lub 20 latach doświadczeń. Popadamy w paranoję analizując każdy materiał budowlany, każdy drobny etap. Przeliczając z dokładnością do drugiego miejsca po przecinku ile gazu zaoszczędzimy jeśli kupimy okno z cieplejszą ramką i czy zwróci nam się to po 10 czy po 17 latach (a gra rozbija się o szczędności rzędu 100 zł rocznie). Żyjemy dla domu zamiast dom żyć dla nas a budowa staje się sztuką samą w sobie.

 

Wiele osób wcale nie chce być Panami swojej budowy, wcale nie chce wyznaczać tempa, wcale nie chce się znać na ocieplaniu podłogi na gruncie. Ich celem jest mieszkać a nie budować. Wolą sobie pojechać na urlop zamiast 2-3 lata koczować na budowie i drżeć o każdy jej detal.

 

Ryzykujesz kasę? Czy jak dajesz 50tys. dekarzom w metodzie zleceniowej to jest duże czy małe ryzyko? Przecież z generalnym też rozliczasz się etapami. Za zerowy, za otwarty, za dach, za wykończenie, za instalacje. Na każdym etapie możesz się z nim pożegnać jeśli dopuści się niedbalstwa, wystarczy dobrze napisać umowę. Więc budowa z generalnym jest prawie jak budowa zleceniowa tylko, że do każdego kolejnego zlecenia wybierasz tego samego wykonawcę. Ale bynajmniej budowa z generalnym nie wygląda tak, że podpisujesz umowę, wpłacasz kasę i wracasz za rok do gotowego domu i musisz go odebrać czy ci się podoba czy nie.

 

Cała dyskusja ogranicza się do dwóch rzeczy. Czy ufasz generalnemu, widziałeś jego pracę, rozmawiałeś jego klientami. Taki sam wywiad jaki musisz zrobić przed wyborem każdego Pana Kazia do metody zleceniowej. Oraz czy zgadzasz się na jego cenę. Materiały zazwyczaj nadal możesz wybierać sam jeśli masz ochotę i czas, on je tylko kupuje. Ale przynajmniej nie grozi Ci sytuacja, że zamówiłeś za mało dachówek startowych i budowa z tego powodu stoi.

[EZS]

O ile zrozumiałam, ireality też pisał o ewentualnym wykonawcy kompleksowym ale rozbitym na kawałki. Czyli nie umowa na całość, ale umowa na etapy a każdy etap przemyślany oddzielnie. Daje ci to możliwość rezygnacji z usług, gdy nie jesteś przekonany do jakości pracy. Jeżeli zawierasz umowę z developerem na wybudowanie całego domu, to masz ruletkę. Ani na nic nie wpłyniesz, ani nic nie zmienisz ani umowy nie zerwiesz i... developer też o tym doskonale wie. Możesz sobie ewentualnie potem reklamować i użerać się po sądach.

 

Budowa metodą pojedynczych ekip to faktycznie hard core. Mnie się akurat podobało, ale rozumiem, że nie każdemu musi. Chyba minęłam się z powołaniem, skończyłam budowę a już mnie ssie, żeby ... może...

 

Pomstowanie mnie nie ruszało...

Poślizgi czasowe.. oj, a jakie miewają generalni wykonawcy Ile było postów na tym forum na taki temat... To już samemu jest lepiej, bo człowiek elastyczny a jeżeli czeka, to przynajmniej wie dlaczego.

A co do wiedzy... przed budową zdobyłam teorię, po budowie praktykę. Trzeci dom wybudowałabym super. A jakie wyzwanie Nie każdy to lubi. Ja uwielbiam.

 

A co do nowinek itd - 3 domy budowane w różnym czasie, wszystkie metodą gospodarczo-zleceniową. Wszystkie podobnej wielkości 130-150 m2, grzane gazem. Rachunki za styczeń-luty domu z lat 80 (temp w domu 18 st). - 2800 zł, domu sprzed 7 lat (śr temp 20 st) - 1700, domu z ub roku (śr temp 22 st)- 900. te rachunki to wynik doboru okien, ramek, grubości ocieplenia itd, tego, co jest normą teraz a kiedyś było fanaberią. Ale - czy opłaca się o to wszystko dbać komuś, kto nie buduje dla siebie a byle łatwiej/taniej? Czy będzie się bawił w kosztowniejsze i często bardziej pracochłonne technologie? Czy, jeżeli nie będziesz miał wiedzy, to doradzi sam z siebie coś, co utrudni mu życie. Czy jeżeli w 10 budowanych domach stosował jakieś rozwiązanie, to będzie miał ochotę w 11. stosować inne?

 

Podsumowując, robisz błąd logiczny w założeniu. Pytasz czy developer czy nie a zapytaj - czy masz dość pieniędzy na developera i czy wolisz swoją wygodę od użerania się z wykonawcami. Jeżeli cię to nie bawi a masz kasę, to co się zastanawiasz. Jeżeli lubisz wyzwania, to cię developer nie zaspokoi. Jeżeli nie masz kasy a chcesz mieć zrobione dobrze - to zrób se sam. Byli i tacy na forum

[jarett]

Chyba zostałem źle zrozumiany.

Ja w ogóle nie mówie o developerze tylko o wykonawcy generalnym. Z wykonawcą generalnym podpisuje się umowę podzieloną na etapy ale wszystko robią jego ekipy i jeśli nie chcesz to możesz w ogóle budową się nie interesować. Ale nie jest tak, że podpisujesz, wpłacasz kasę i nie masz żadnej szansy na przerwanie tego.

 

Po drugie ja nie pytam czy samemu czy z generalnym, bo wiem, że zaraz będzie milion opinii i wojna Zacząłem rozmowę właśnie od pytania o koszty. Pytanie było czy ta kwota, którą mi zaproponowął generalny jest ok. Tylko, że dyskusja sama zeszła na inne tory Jak zwykle zresztą

 

Ale rozumiem i znam też ludzi, którzy żyją budową a po jej zakończeniu nie wiedzą co zrobić z życiem. Mam nawet jednego takiego znajomka (zresztą poprzedniego klienta, który budował z być_może_moim_przyszłym_genralnym), który teraz swoją pustkę próbuje wypełnić moją budową i ciągle mi "doradza"...

[irreality]

Napiszę Ci skąd moje skojarzenia z developerem.

 

Ponieważ jest to forum wymiany doświadczeń (i przemyśleń) - przedstawiam swoje. Każdy może mieć inne. Ale dla mnie budowa to Planowanie, Wykonawstwo, Materiały, Nadzór, Finansowanie i Logistyka.

 

Dlaczego więc Developer? Z uwagi na to, że oddajesz mu następujące obszary: Wykonawstwo, Materiały, Nadzór i Logistyka.

 

Popieram natomiast ideę "generalnego wykonawcy" (a raczej "jednej ekipy z odpowiedzialnym za nią szefem"), któremu płaci się za za Wykonawstwo czyli za ROBOTĘ. I to w etapach. Umawiamy się, na cały stan (ja miałem w takim systemie zrobione fundamenty, konstrukcja, strop, więźba, pokrycie dachu, rynny) ale każdy rozliczamy indywidualnie. A jak będę niezdowolony - to mam możliwość się z umowy wycofać. A jak będę zadowolony - to jeszcze dojdzie to i siamto za co oczywiście extra dopłacę.

I nie ma marudzenia na poprzedników. Bo to ten sam gość co marudzi.

 

Budując tak jak opisujesz w pierwszym poście chcesz być w pozycji konsumenta - tu jest obrazek mojego domu - ten oto na wizualizacji i proszę mi go wybudować. Proszę cenę za całość. Zdaję sobie sprawę że zapłacę drożej ale stać mnie na taki komfort. Zawołajcie mnie jak będzie trzeba wybrać kolor ścian i kafelki.

 

To jest fajne i tak powinno być. Menadżerowie i informatycy nie powinni studiować czasopism branżowych i ślęczeć po nocach na forach budowlanych.

 

Otóż w Polsce tak się nie da. Przykro mi - prawda jest brutalna.

 

Piszesz o fachowcach z 6 latami studiów i 20 latami doświadczeń. Którzy się znają.

 

Takich NIE ZOBACZYSZ na swojej budowie. Nawet jak trafisz na fachowców w swojej dziedzinie (czego z całego serca Ci życzę) to nie jest to jeszcze to o czym piszesz. Generalny Wykonawca - jaki powinien być idealny? Moim zdaniem to dobry menadżer i logistyk - z dobrym backgroundem inżyniersko-technicznym. A jak jest zwykle?

 

Nie lubię generalizować i nie będę Ci pisał kogo zwykle masz szanse zobaczyć - zwłaszcza w tak dużym mieście jak Wrocław (zarówno w roli Developera jak i jego "kooperantów" - wykonawców i dostawców materiałów). "Kto dom buduje tego się nie żałuje". "Owce są po to żeby je strzyc". To tylko niektóre cytaty dające do myślenia.

 

Możesz być Inwestorem (z prawdziwego zdażenia i przez duże I) jeżeli masz Inspektora Nadzoru, (przez duże I i N) człowieka, któremu ufasz, któremu płacisz, który ma wiedzę inżynierską, 6 lat studiów, 20 lat doświadczeń, uprawnienia branżowe i rzeczoznawcy. Czyli ogólnie mówiąc Pełen Szacun. Płacisz mu pewien % od wartości inwestycji (czyli niemałą kwotę) i on pełni nad nią nadzór. To on dobiera rozwiązania. To on zna na pamięć technologie i wie co się sprawdza a co nie. Buduje jak dla siebie. Bo jest opłacany przez Ciebie. Ma odebrać w Twoim imieniu każdą pracę. I nie dać się nabrać na "Tak zawsze się robi", "Co tam te gryzipiórki architekty i konstruktory wiedzą", "Ja 20 lat tak buduję i zawsze było dobrze" albo "Będzie pan zadowolony".

 

A Ty jesteś od płacenia kasy i zastanawiania się w którym kącie stanie szafa i jakie płytki do holu. A nawet nie - bo zatrudniasz sobie Architekta Wnętrz który zrobić to za Ciebie - profesjonalnie.

 

I są osoby na forum, które tak budują. Bo je na to stać.

 

A teraz skoro o finansach to teraz wracając do Twojego pytania o koszty. Odpowiedź brzmi 42*. A dlaczego? Bo napisałeś:

 

Generalny wykonawca wycenił mi go na 340 tys. zł. W tej cenie mam "stan developerski" tzn wszstko do momentu malowania i kładzenia kafli - dom otynkowany na zewnętrz i wewnętrz, drzwi zewnętrzne, brama garażowa, markowy kondensat, okna z roletami, wszystkie instalacje, kominek. Nie ma tylko schodów i barierki tarasu. Podpisuję umowę i nic mnie nie obchodzi. Wykonawca zaufany i polecony - budował kilku moim znajomym.

 

Nie mówi to nic. Mój dom ma 135 m2 powierzchni użytkowej i jest tuż pod Wrocławiem. Czyli pasowałby Ci teoretycznie mój kosztorys do porównania. Mogę Ci wkleić dane z mojego Excela z budżetem na budowę i jego realizacją i nie będziesz ani o centymetr do przodu bo nie wiesz czy porównujesz gruszkę do jabłka.

 

Bo oprócz tego musielibyśmy porównać jeszcze zastosowane rozwiązania i materiały. Na przykład taki kominek możesz mieć za 2 tysiące zł oraz za 25 tys zł (tak - pierwsza cena jaką usłyszałem w Domarze opisując moją wizję kominka), suma sumarum nie był z Domaru i kosztował 12 tys. A w budżecie założyłem 6. To nie jest rozrzut kilku %!

 

I tak dalej - wszystkie niuanse wyboru materiałów opisałem w poprzednim poście.

 

Pozdrawiam.

 

*42 - http://pl.wikipedia.org/wiki/Wielkie_Pytanie_o_%C5%BBycie,_Wszech%C5%9Bwiat_i_ca%C5%82%C4%85_reszt%C4%99

 

PS. Na priv podeślę Ci zestawienie kosztów mojego domu. Może na coś się przyda w rozmowach z wykonawcami.