Wieczyste użytkowanie - kredyt

[Anax]

Witam...

 

Jak w temacie , czy bank udzieli kredytu na zakup działki, której status to działka z wieczystym użytkowaniem. Do końca wieczystego użytkowania pozostało 85 lat. Działka kwalifikuje się do przekształcenia na własność w trybie administracyjnym.

[perm]

Witam...

 

Jak w temacie , czy bank udzieli kredytu na zakup działki, której status to działka z wieczystym użytkowaniem. Do końca wieczystego użytkowania pozostało 85 lat. Działka kwalifikuje się do przekształcenia na własność w trybie administracyjnym.

 

Nikt nie odpowiada bo też odpowiedzi może udzielić tylko przedstawiciel banku. Wg mnie szansa na taki kredyt jest bardzo mała. Brałem niedawno kredyt na zakup działki i wiem że jedną z najważniejszych dla banku rzeczy jest stan prawny nieruchomości. Jakiekolwiek ryzyko że bank w razie nie spłacania kredytu nie będzie mógł w pełni nieruchomością dysponować powoduje odrzucenie wniosku. Dlatego np banki z reguły nie udzielają kredytu na zakup współwłasności, działki nie wydzielonej formalnie z większej. Z użytkowaniem wieczystym jest jeszcze gorzej bo właściciel w razie czego nie ma obowiązku przenoszenia na bank jakichkolwiek praw do nieruchomości. Być może dałoby się to załatwić ale jak w banku nie zapytasz to się nie dowiesz.

[Anax]

Tak myślałem,,, Dzięki za szybką odpowiedź.

[adamrw]

Witam...

 

Jak w temacie , czy bank udzieli kredytu na zakup działki, której status to działka z wieczystym użytkowaniem. Do końca wieczystego użytkowania pozostało 85 lat. Działka kwalifikuje się do przekształcenia na własność w trybie administracyjnym.

 

IHMO nie powinno być najmniejszego kłopotu z kredytem na działkę będącą w użytkowaniu wieczystym. To jest normalne prawo, zapisywane w KW nieruchomości. Polecam dopytać się w banku i być dobrej myśli. Powinno się spokojnie udać.

[perm]

IHMO nie powinno być najmniejszego kłopotu z kredytem na działkę będącą w użytkowaniu wieczystym. To jest normalne prawo, zapisywane w KW nieruchomości. Polecam dopytać się w banku i być dobrej myśli. Powinno się spokojnie udać.

A w jaki sposób bank zabezpiecza swoje interesy? Np w sytuacji gdy umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana? Uzytkowanie wieczyste to wg mojej wiedzy prawo do uzytkowania nieruchomości i nic więcej. Od poprzedniego uzytkownika kupić mozna tylko to prawo a nie samą nieruchomość. Bank takie prawo użytkowania skredytuje?

Edytowane 22 Maja 2010 przez perm

[adamrw]

A w jaki sposób bank zabezpiecza swoje interesy? Np w sytuacji gdy umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana? Uzytkowanie wieczyste to wg mojej wiedzy prawo do uzytkowania nieruchomości i nic więcej. Od poprzedniego uzytkownika kupić mozna tylko to prawo a nie samą nieruchomość. Bank takie prawo użytkowania skredytuje?

Obawiam się, że mylisz pojęcia: "dzierżawa" i "użytkowanie wieczyste". W latach 80. i 90. najczęściej nie można było kupić nieruchomości (działki) od państwa, a tylko wziąć je w użytkowanie wieczyste na 99 lat. Takie nieruchomości mogą mieć bez problemu KW i stanowić zabezpieczenie kredytu.

Prawo wieczystego użytkowania jest słabsze od prawa własności, ale jak najbardziej jest to prawo do nieruchomości. Wieczystego użytkowania nie można "rozwiązać" przed upływem terminu, a po upływie wieczysty użytkownik ma pierwszeństwo do jego przedłużenia.

Patrząc wartościowo, prawo wieczystego użytkowania najczęsciej jest wyceniane ok. 70% prawa własności takiej samej nieruchomości (oczywiście wycena zależy od wielu czynników). Wieczyste użytkowanie można w każdej chwili przekształcić w prawo własności dopłacając tę różnicę w cenie (zazwyczaj swojemu starostwu) lub jej część (istnieje możliwość uzyskania do 90% bonifikaty od kosztu przekształcenia).

Zatem nieruchomość będąca w wieczystym użytkowaniu (a nie w zwykłej dzierżawie!) spokojnie może być zabezpieczeniem kredytu...

[perm]

...

Użytkowanie wieczyste jest to rodzaj dzierżawy ale nazwa ta nie jest już uzywana. Nie o to jednak chodzi. Umowa o uzytkowanie wieczyste może zostać rozwiązana to po pierwsze ("...Niezależnie od możliwości nałożenia powyższych opłat, właściciel może też doprowadzić do rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego przez sąd w drodze powództwa przeciwko użytkownikowi wieczystemu o rozwiązanie umowy..." cytat ze str Prawo.money.pl). Kredytobiorca może stracić nieruchomość a bank nie ma żadnych prawnych środków by temu zapobiec. Mnie interesuje zabezpieczenie banku, Może nim być inna nieruchomość czy jakies aktywa ale jeżeli innego zabezpieczenia nie ma? Ja troche teoretyzuję nie mając pewnie wystarczającej wiedzy ale wiem jaką wagę we wszystkich bankach przykładali do stanu prawnego nieruchomości. Odmówiono mi w kilku bankach mozliwości kupna na kredyt działki która jest współwłasnoścą mimo że miałem wystarczające zabezpieczenie dodatkowe (mieszkanie). Myślę że podobnie byłoby z użytkowaniem wieczystym. Analitycy bankowi czepiają się byle szczegółów, jakos nie chce mi sie wierzyć by dali zgodę na taki kredyt.

[sSiwy12]

Troszeczkę demonizujecie całość zagadnienia.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym. Reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego

 

Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej.

Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji.

Użytkownik wieczysty ma pełne prawo własności do budynków postawionych na gruncie.

Jednym z ograniczeń użytkowania wieczystego, jest możliwość jego rozwiązania, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.

Niższa cena zakupu, ale obowiązek płatności od 0,3 do 3% wartości nieruchomości w zależności od celu na jaki ta nieruchomość została oddana – płatna co rocznie.

 

Jeśli bank odmawia kredytu, to nie ze względu na fakt, że jest to użytkowanie wieczyste (ja problemów nie miałem – pod pawilon).

Odmowa może być spowodowana np. faktem niezgodnego wykorzystania użytkowania z umową (grunt pod usługi, a chce się budować dom mieszkalny – lub na odwrót).

Może również odmówić, jeśli umowa użytkowania wygasa w okresie spłaty kredytu – co jest możliwe, bo umowa o użytkowanie, mogła być zawarta na okres od 40 do 99 lat.

Mogą w gre wchodzić inne czynniki, a „użytkowanie”, to tylko pretekst.

[perm]

To ja demonizuję . Piszę o swoim zdaniu po rozmowach w kilku bankach. Sam jestem ciekaw czy taki kredyt jest możlwy. Mam nadzieję ze założyciel tematu podzieli się efektem końcowym swoich negocjacji.

[sSiwy12]

Z tego co piszesz Twoje doświadczenia dotyczą współwłasności, a nie użytkowania wieczystego – a to są dwie zupełnie odrębne „bajki”.

[adamrw]

Nie wierzę, że fakt iż działka jest w użytkowaniu wieczystym może zadecydować o odmowie przyznania kredytu. Zgadzam się, że taka działka ma nieco niższą wycenę (co może decydować o LTV), ale jest to również prawo rzeczowe do nieruchomości, które może być zabezpieczeniem kredytu!!! Przedterminowe zakończenie może mieć miejsce tylko jeśli działka jest wykorzystywana niezgodnie z przeznaczeniem i na kredyt niezgodny z przeznaczeniem działki nie należy liczyć (ale czy bank da kredyt na budowę fermy na działce, która jest pełną własnością, pod budownictwo mieszkaniowe? - oczywiście nie, więc dlaczego inaczej miałoby być w przypadku użytkowania wieczystego?).

Do tego procedura przekszałcenia użytkowania wieczystego we własności jest uregulowana prawnie, a nie zależy od "widzimisię" kogokolwiek. Dopłacasz ok. 30% wartości i bez żadnej łaski po 1-2 miesiacach masz pełną własność (wiem - przerabiałem na sobie).

Wielu moich znajomych brało kredyt na zakup działki w użytkowaniu wieczystkim, inni kupowali mieszkania, które stały i stoją na działkach, które spółdzielnie mają w użytkowaniu wieczystym, gminy cały czas sprzedają działki/domy/mieszkania na działkach w użytkowaniu wieczystym. Banki bez problemu kredytują takie nieruchomości!!!

[perm]

Czyli kredyt na użytkowanie wieczyste jest możliwy. Mam nadzieję że w bankach myślą podobnie. To chyba dobra wiadomość dla Anaxa. Ja po tym co w bankach słyszałem mam dalej wątpliwości ale nie mam podobnych doświadczeń ani wiedzy więc nie będę się upierał ale dalej jestem ciekawy jak bank się zabezpiecza.

[Regut1]

Ja po tym co w bankach słyszałem mam dalej wątpliwości ale nie mam podobnych doświadczeń ani wiedzy więc nie będę się upierał ale dalej jestem ciekawy jak bank się zabezpiecza.

 

Badają stan prawny użytkowania wieczystego i jeżeli jest ok - ustanawiają hipotekę na prawie użytkowania wieczystego. Różnica moze tkwić w wartosci prawa użytkowania wieczystego jako przedmiotu zabezpieczenia. Im krócej trawa prawo użytkowania wieczystego tym wiecej jest warte i odwrotnie.

[perm]

Badają stan prawny użytkowania wieczystego i jeżeli jest ok - ustanawiają hipotekę na prawie użytkowania wieczystego. Różnica moze tkwić w wartosci prawa użytkowania wieczystego jako przedmiotu zabezpieczenia. Im krócej trawa prawo użytkowania wieczystego tym wiecej jest warte i odwrotnie.

No tak ale hipoteka tyczy się prawa do korzystania z nieruchomości które może zostać przez właściciela rozwiązane i fakt że jest tam hipoteka nie przeszkodzi mu w tym.

[sSiwy12]

W zasadzie „wypowiedzieć” umowę można tylko w przypadku jej niespełnienia (co wyraźnie zaznaczono w przytoczonym przez Ciebie cytacie – stronie), tj:

-niespełnienia terminu np. zabudowy nieruchomości (jeśli był oznaczony),

- wykorzystania nieruchomości w sposób ewidentnie sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie – np. wybudowania domu mieszkalnego, a nieruchomość gruntowa miała przeznaczenie (określone w umowie) „przemysłowe”.

 

Pamiętać należy, że wybudowana nieruchomość, w tym przypadku, nie jest własnością właściciela gruntu (skarbu państwa) tylko własnością właściciela prawa użytkowania wieczystego – co pozwala w sposób skuteczny zabezpieczyć kredyt.

[sSiwy12]

Może warto, przed dalszą dyskusją w tym zakresie zapoznać się z przepisami, które to regulują – czyli Kodeks Cywilny Art. 232 – 243 (http://lex.pl/serwis/kodeksy/akty/64.16.93.htm ).

[damcio151]

Witam.

Czy dostałeś ten kredyt ? Lub dowiedziałeś się czegoś więcej w banku ? Również jestem ciekaw, czy działka w użytkowaniu wieczystym jest wystarczającym zabezpieczeniem dla banku.

Dodam, że działkę już będę mieć, a kredyt chcę wziąć na dom.

 

Pozdrawiam

Damian

Edytowane 9 Września 2010 przez damcio151