Budowanie na „nie swojej” działce.

[b_o_b_budowniczy]

Witamy wszystkich,

 

Mamy zamiar rozpocząć niezłą przygodę w naszym życiu jaką jest budowanie domu. Pojawiło się jednak (i oczywiście pojawiać się będzie podczas budowy) wiele pytań, na które znajdziemy odpowiedzi z pewnością na forum muratora.

 

Postanowiliśmy jednak napisać do działu „Prawo i finanse”, gdyż chcieliśmy uzyskać Wasze opinie na ten temat i ewentualne rozwiązania prawne w tym zakresie.

 

Dlaczego taki temat - Budowanie na „nie swojej” działce.

 

W marcu 2009 roku wraz z narzeczoną zakupiliśmy działkę budowlaną (w gminie był już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w tym roku – 2010, powstają już wokół naszej działki budynki oraz infrastruktura wodna, energetyczna, gazowa itp.).

 

W podpisanej przedwstępnej umowie sprzedaży (spisanej notarialnie) zawarte są miedzy innymi informacje o tym że:

 

 

• Sprzedający zobowiązuje się sprzedać nam działkę na współwłasność po 1/2 narzeczonej oraz mi wraz z drogami dojazdowymi (wymienione są oczywiście wszystkie numery działek naszej jak i dróg dojazdowych).
  

 

 

 

• Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do końca marca 2013 roku.
  

 

 

 

• Sprzedający nadto wyraża zgodę na ogrodzenie działki, podjęcie przez nas czynności przygotowawczych mających na celu w szczególności uzyskania pozwolenia na budowę oraz innych, niezbędnych do budowy budynku mieszkalnego dokumentów.
  

 

 

 

• Kupujący (narzeczona i ja) wnoszą do Sądu Rejonowego o dokonanie w księdze wieczystej wpisu w dziale – roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na rzecz narzeczonej i moją.
  

 

 

Podczas podpisania w/w przedwstępnej umowy sprzedaży wpłacona została połowa wartości całej działki, a po około miesiącu czasu otrzymaliśmy zawiadomienie o dokonanym wpisie w księdze wieczystej w punkcie "Ciężary i ograniczenia", w którym między innymi znajduje się zapis że:

 

 

• Roszczenie o przeniesieniu własności nieruchomości (wymieniony numer działki wraz z drogami dojazdowymi) na rzecz narzeczonej i moją zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży.
  

 

 

Powyższe rozwiązanie zakupu przez nas działki w dwóch ratach (pierwsza połowa 2009 rok, druga połowa w 2013 roku) była zarówno dla nas jak i dla sprzedającego korzystniejsza niż kupno jej przez nas w całości w roku 2009 – nie musieliśmy brać kredytu na zakup działki. Sprzedającemu również nie zależy na tym, abyśmy przed 2013 rokiem nabyli ją w całości – kwestia płacenia przez niego renty planistycznej gminie.

 

 

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży sprzedający sam zaproponował, że jeżeli będziemy chcieli budować dom przed 2013 rokiem to on nie ma nic przeciwko – zatem jego zgodę mamy.

 

W związku z powyższym w roku 2010 zaczęliśmy myśleć o budowie domu. I tu pojawiły się poniższe pytania:

 

 

• Czy w celu uzyskania pozwolenia na budowę oraz wszelkich dokumentów niezbędnych podczas budowy, w których należy wykazać się własnością gruntu lub jego współwłasnością, wystarczy w/w przedwstępna umowa sprzedaży?
  

 

 

 

• Czy powinniśmy dodatkowo zabezpieczyć się dokumentem (spisanym notarialnie), w którym właściciel wyrazi zgodę na budowę domu na w/w działce i niezbędnej infrastruktury z tym związanej (instalacje wodne, gazowe, kanalizacyjne, sanitarne, elektryczne), gdyż w przedwstępnej umowie sprzedaży mowa jest tylko o czynnościach mających na celu przygotowanie niezbędnych dokumentów do budowy, a nie ma wprost zgody na budowę na nie w pełni sprzedanej jeszcze działce, gdyż to nastąpi w 2013 roku.
  

 

 

 

• Co w sytuacji kiedy nawet mając dodatkowy dokument wymieniony w punkcie 2 właściciel nagle zmieni zdanie co do sprzedaży działki, a my będziemy już w połowie budowy. Owszem zapłaci wówczas nam kary umowne i być może jeszcze dodatkowe opłaty związane z rozwiązaniem przedwstępnej umowy sprzedaży, ale sytuacja, w której się znajdziemy, okaże się beznadziejna (zaciągnięty kredyt, brak możliwości kontynuowania prac, poniesione koszty).
  

 

 

 

• Czy informacja (aneks do przedwstępnej umowy sprzedaży) zawierająca treść, że w przypadku rezygnacji ze sprzedaży działki sprzedający zapłaci np.: karę w wysokości podwójnej wartości działki + naszych, poniesionych do tego czasu, kosztów budowy domu będzie wystarczającą informacją, która pozwoli nam „pewniej” budować nie martwiąc się o ewentualne zmiany decyzji sprzedającego nam działkę? Oczywiście na 99% taka sytuacja nie nastąpi, ale jak się można prawnie zabezpieczyć na taką sytuację?
  

 

 

 

• Czy Waszym zdaniem możemy mieć problem z zaciągnięciem kredytu na budowę domu na podstawie sytuacji opisanej powyżej (brak aktu własności całej działki)?
  

 

 

Z góry bardzo dziękujemy za wszelkie informacje związane z w/w sytuacją i możliwymi rozwiązaniami prawnymi.

 

Pozdrawiamy.

[lasagna]

Jeśli sprzedający się rozmyśli to zgodnie z prawem obowiązującym w tym kraju to co zbudujecie będzie jego, wy oczywiście możecie wtedy wystąpić na drogę sądową i napewno wygracie ale to może potrwać kilka lat. Albo sprzedającego może trafić szlag i co wtedy? Może spadkobiercy wcale nie będą chcieli się z tobą dzielić twoim domem. Najlepiej popytaj notariusza, moze można podpisać jakąś umowę że w razie jakiś okoliczności, jeśli sprzedający się wycofa z umowy to musi ci zwrócić poniesione koszty?