pozwolenie na budowę - co zrobi architekt

[brunet wieczorową]

Jako że w roli inwestora występuję po raz pierwszy w życiu, więc moja wiedza jest skromna Więc stąd moje pytania...

 

Kupiłem projekt gotowy. Chcę w nim wprowadzić jednak kilka zmian, te najważniejsze (istotne w myśl prawa budowlanego) to:

- podniesienie ścianki kolankowej o ok. 40cm,

- zmiana technologii wykonania stropu (mam strop teriva a chcę monolityczny), a co za tym idzie likwidacja kilku podciągów które schowają się w stropie i słupa podtrzymującego podciąg.

 

Inne zmiany to:

- likwidacja balkonu,

- zmiana źródła ciepła z gazu na ekogroszek,

- zmiana technologii wykonania ścian zewnętrznych (z ytong na ceramikę),

- zmiana technologii wykonania ścian działowych poddasza (z kartongipsu na ceramikę, ytong lub silkę).

 

Architekci cenią wykonanie adaptacji, projektu zagospodarowania i wrysowania tych zmian na 4500-5000zł brutto. Każda, nawet najmniejsza zmiana w projekcie którą stopniowo podsuwałem architektowi to wzrost kosztów projektu. Za samą likwidację balkonu jeden architekt policzył 200zł, za przerobienie kotłowni z gazu na ekogroszek 1100zł.

 

Jak rozmawiać z architektem? Czy przemilczeć zmiany nieistotne, a podać tylko podniesienie ścianki kolankowej i zmianę stropu? Jak legalnie i zarazem tanio zalegalizować potem pozostałe zmiany? Czy składając pozwolenie na budowę muszę dołączyć kosztowny projekt zmiany kotłowni?

 

Pytam bardziej w aspekcie praktycznym aniżeli teoretycznym, czyli jak to się zwyczajowo robi. Ten kto już przeszedł ten etap budowy, pewnie doskonale orientuje się jak przebiega procedura zmian w projekcie w trakcie budowy i jakie są koszty takich zmian.

 

Czy 5000zł za adaptację to nie jest zbyt wygórowana suma? Nie uśmiecha mi się wydanie na adaptację projektu takiej kwoty, przecież to bardzo prosty projekt.

[golob_]

Ja za sporo zmian płacę ok.2000zl. Ale cena była ogólnie ustalana a nie od ilości zmian. Zmian jest sporo.

 

Główne zmiany to: likwidacja balkonu, poszerzenie domu, zrobienie podwójnego garażu, parę zmian okien.

 

 

 

Wiem że sąsiad robi też adaptacje u tego samego architekta i zmeniał strop z monolitycznego na terive i płacił mniej odemnie (ale to było 2 lata temu i poza stropem nie miał zmian).

Edytowane 24 Lutego 2011 przez golob_

[zip20]

do usunięcia Edytowane 7 Czerwca 2017 przez zip20

[golob_]

Ale tu nie ma żadnego problemu zatajania, poprostu w projekcie trzeba zrobić tylko zmiany istotne (definicja zmian istotnych jest w ustawie, m.in. wymiary zew, wysokość itp). Scianki działowe czy tego typu drobiazgi to zmiany nieistotne które nanosi kierownik budowy do dziennika budowy.

[brunet wieczorową]

Czy każdy kierownik budowy może nanosić mniej znaczące (nieistotne) zmiany? Czy też aby to zrobić musi mieć specjalne uprawnienia projektowe? Czy kierownik bierze dodatkowo opłaty za wprowadzanie tego typu zmian? Oczywiście mam na myśli drobne zmiany, typu likwidacja balkonu, zmiana materiału na ściany itp.

 

Chciałbym aby wszystko było legalne, nie ma mowy aby coś zatajać.

[aglig]

Bardzo proszę o nie udzielanie informacji nie zgodnych z prawem.

Zgodnie z prawem budowlanym:

Art. 36a. 1. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

2. Właściwy organ uchyla decyzje o pozwoleniu na budowę, w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3.

3. W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32-35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany.

4. (uchylony).

5. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

3) (uchylony),

4) (uchylony),

5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5.

Kierownik budowy jedynie potwierdza że prace zostały wykonane zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę. Wszelkie odstępstwa kwalifikuje projektant .

 

Przypominam jednocześnie że zmiana która na pierwszy rzut oka wydaje się nieistotna np. zmiana materiału na ściany może okazać się istotna kiedy zmieni się szerokość materiału zastosowanego. Zmienia się wtedy kubatura budynku.

Zmiana np. koloru dachówki może być niezgodna z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego itp.

Edytowane 24 Lutego 2011 przez aglig

[sSiwy12]

To projektant jest „bogiem”, bo to tylko on decyduje o tym, czy zmiana jest istotna, czy też nie jest.

Nie inwestor, kierbud, urzędnik - tylko PROJEKTANT.

A jak mu (projektantowi) „podpadniesz”, to może wstrzymać Ci budowę (PB, art.21.2) nawet za przysłowiowy 1cm – co więcej tylko on (projektant) jest władny ją wznowić.

 

Oczywiście podałem skrajności – ale warto o nich wiedzieć.

[golob_]

Cenna uwaga sSiwy12! Warto o tym pamiętać. Jednak rozsądny i doświadczony projektant sam wie co wskazać jako zmianę istotną a co jako nie istotną i nie będzie naciągał przy adaptacji na zmianę wszystkiego, tylko celem wzięcia jak największej kasy za adaptację.

[aglig]

Każdy kierownik zmiany nieistotne naniesie bez żadnej opłaty i łaski. .

To jest nieprawda. Tylko projektant ma takie uprawnienia.

[sSiwy12]

Ale tu raczej chodzi o etap wykonawczy, a nie adaptacji projektu.

Na etapie adaptacji nie występują pojęcia zmiana istotna lub nieistotna, bo wszystko jest na etapie projektowym (projektowania) – tak więc raczej te zmiany które chcemy uzyskać, powinny być dokonane na etapie adaptacji, bo po złożeniu projektu i uzyskania PnB mogą nas zmiany kosztować znacznie więcej – nawet z wykonaniem projektu zastępczego i nowym PnB.

 

To też należy mieć na uwadze.

[golob_]

sSiwy12 chyba dobrze to wytłumaczył! A ja nieco pomieszałem.

 

aglig masz racje! na etapie projektowania tylko projektant może zmieniać, ale na etapie wykonawczym niektóre drobne rzeczy wpisuje kierownik i sie podpisuje pod tym i o to mi chodziło.

 

Pomieszałem te 2 sprawy. Przepraszam.

Edytowane 24 Lutego 2011 przez golob_

[aglig]

Mylisz się golob na etapie wykonawczym tylko projektant.

Cytat z wyżej art 36 a

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę

Wszystko to na etapie wykonastwa a nie przed zatwierdzeniem projektu

Edytowane 24 Lutego 2011 przez aglig

[golob_]

Dobra to przestaje się już odzywać Edytowane 24 Lutego 2011 przez golob_

[golob_]

Miałem się nie odzywać ale:

 

Cytat z wyżej art 36 a

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę

[aglig]

Czytaj ze zrozumieniem

6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia

To projektant decyduje czy zamierzenie jest istotne czy nie. Jeśli jest istotne należy wykonać projekt zamienny i uzyskać zmianę pozwolenia na budowę.

Jesli nie jest istotne to projektant nanosi zmiany na rysunku i opisuje je

oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5.

Zapis ten wprowadziła nowelizacja ustawy z 2004 roku. Może jeszcze niektórzy tego nie doczytali. Ciekawe czy nie będzie problemów przy odbiorze.

 

Warto zauważyć, że zmiany kwalifikowane jako nieistotne podlegają jedynie ujawnieniu w momencie przystępowania do użytkowania obiektu budowlanego. Obowiązek ten wiąże się z zagadnieniem składania przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy w trybie art. 54 p.bud. Do zawiadomienia tego należy dołączyć dodatkowo dwie kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być potwierdzone przez projektanta i przez inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony (art. 57 ust. 2 p.bud.) [K. Małysa, Nowe regulacje procesu inwestycyjno-budowlanego, Kraków 2004, s. 142].

Edytowane 24 Lutego 2011 przez aglig

[aglig]

. Projektant raczej się zna bo pracuje w starostwie i wydaje PnB.

 

A to się nadaje dla Prokuratury. Ciekawa jestem gdzie się uchowało takie starostwo, które pozwala swoim pracownikom na takie fuchy.

[golob_]

Może to ja już to wszystko namieszałem, muszę się temu przyjrzeć faktycznie żeby było zgodnie z prawem z tymi zmianami i bez problemów. Sam projektant nie wydaje PnB, ale kiedyś to robił chyba i wie jak to wszystko wygląda, więc myślę że wszystko jest w pełni legalnie skoro ma być faktura za to. Jestem inżynierem ale nie budowlańcem i czasem te wszystkie zawiłości próbuje jakoś na chłopski rozum pojąć Ale pewnie trakcie budowy to wszystko ogarnę jakoś. Edytowane 24 Lutego 2011 przez golob_

[sSiwy12]

A może tak – dla zrozumienia.

 

1. Etap projektowania i (lub) adaptacji – projektant nanosi nasze „wymagania” na projekt.

Zatwierdzony projekt, to jest projekt na podstawie którego, otrzymano pozwolenie na budowę – czyli, w tym przypadku, po adaptacji i do realizacji (budowy). To jest zamknięty etap - projektowania, zmian, adaptacji, itp.

 

2. Mamy pozwolenie na budowę i chcemy dokonać jakiś zmian.

Jeśli w trakcie budowy „wypłyną” jakieś zmiany, to uruchamiana jest „procedura” Art.36 - czyli zmiany istotne i nieistotne, projekt zastępczy i nowe pozwolenie lub tylko zmiany naniesione na zatwierdzonym projekcie - z „bogiem” jakim w tym wypadku jest projektant.

[golob_]

Czyli rozumiem to tak, że jak zechce w TRAKCIE budowy coś zmienić, to idę do projektanta, mówię co chce zmienić i on wtedy sprawdza czy zmiana jest możliwa i jaki ma charakter i decyduje czy to zmiana istotna czy nie, ewentualnie przy zmianie istotnej potrzebne jest pozwolenie zamienne? Dobrze teraz rozumiem? I projektant wydaje zgodę lub nie i robi to jednak on a nie kierownik budowy jak myślałem.

[aglig]

Dokładnie tak wynika z prawa budowlanego.