Wycena specyficznej nieruchomości - proszę o pomoc

[Besta77]

Witam serdecznie,

 

Po pierwsze - rzadko bywam w tych częściach forum - jeśli więc powielam temat to proszę o skierowanie na odpowiednią ścieżkę

 

Problem mam następujący - rodziciel mój osobisty posiada specyficzną nieruchmość - niewielkie miasto w okolicy Katowic, w zabudowie domów jednorodzinnych, działka ponad 1100 m, z racji prowadzonej działalności najpierw na działce został zbudowany dość duży garaż - 100m2, wys. 4,1 m (prawie dwie kondygnacje), ma dwie wielkie bramy wjazdowe. Po kilku latach na "dachu" tego wielkiego garażu powstało piętro mieszkalne - 2 pokoje, kuchnia, łazienka, w sumie ok. 70 m2.

Od dłuższego czasu usiłuje to sprzedać, ale marnie to idzie. Są spore rozbieżności w wycenie wartości tej nieruchomości. Biorąc pod uwagę większość aspektów początkowa kwota wahała się w okolicach 400-450 tys zł. Jakiś czas temu pojawił się zainteresowany klient, po wstępnych zabiegach, staraniach się o kredyt itd. przedstawił wycenę, a raczej "opinię o wartości rynkowej" sporządzonej przez człowieka związanego z bankiem, w którym starał się o kredyt. Owa wycena opiewała na 240 tys zł - spoooro mniej niż początkowe szacunki.

Poradźcie - do kogo się zwrócić z prośbą o rzetelne określenie wartości do sprzedaży? Nie chodzi mi o jakąś wycenę odtworzeniową czy określenie nieralnej do sprzedaży kwoty. Nie znam kulisów wycen bankowych - czy nie jest tak, że bank przy udzielaniu kredytu zaniża kwotę, żeby w razie nie spłacania kredytu móc jak najszybciej sprzedać nieruchomość? Po rozmowach z biurami nieruchmości mam wrażenie (może mylne), że bardziej wróżą z fusów niż opierają się na faktach. Niewątpliwie "budynek jest trudny" - nie jest to po prostu domek jednorodzinny, nie jest to też typowa nieruchomość komercyjna pod prowadzenie działalności (wiadomo, że np. mieszkanie w Katowicach, w kamienicy kosztuje xx zł, a mieszkaniu przy handlowej ulicy w tym samym mieście, w którym można prowadzić sklep itp to już zupełnie inna cena). Analizując to realnie taką nieruchomością najszybciej mógłby być zainteresowany ktoś, kto prowadzi np. warsztat samochodowy albo inną działalność wymagającą takiego dużego garażu i a) na piętrze mieszkalnym organizuje sobie biuro lub b) mieszka na górze, ale wystaczą mu tylko dwa pokoje (czyli nie posiada dużej rodziny).

Do tego wszystkiego niestety, w części mieszkalnej jest sporo do zrobienia, wiele rzeczy nie jest porządnie wykończonych, choć biorąc pod uwagę, że ma już kilka lat, do tego sporo było robione "własnym sumptem" część już wymaga remontu...

Będę wdzięczna za każdą podpowiedź jak sie do tego zabrać - jak wycenić, żeby znać realną wartość i w końcu to sprzedać.

 

Pozdrawiam!

[sSiwy12]

Jest tak i zapewne będzie, bo bank udziela kredytu mieszkaniowego – czyli, w zasadzie wycenia tylko mieszkanie.

 

W zasadzie można wykonać projekt i uzyskać pozwolenie na budowę (przebudowę) tego garażu na lokal mieszkalny (+ zmiana sposobu użytkowania) – co zaskutkuje (może zaskutkować) podniesieniem „wartości bankowej” dla celów kredytu.

 

Albo czekać na amatora tego budynku w stanie takim jakim jest - z gotówką.

[Besta77]

Zdaję sobie sprawę, że musi znaleźć się amator

Czy ktoś potem będzie chciał zrobić przebudowę, zamienić garaż na mieszkanie (chociaż obawiam się, że to akurat może być niemożliwe) czy też podnosić dach w górę i dobudować jeszcze jedną kondygnację - to już jego sprawa. Chcemy to sprzedać w takim stanie jakim jest. I potrzebuję fachowej opinii ile to jest warte - czy rzeczywiście biorąc wszystko pod uwagę, nie warto schodzić poniżej jakiejś tam kwoty czy też chcąc sprzedać na obecnym rynku sensowna jest obniżka ceny do poziomu x. Chodzi mi o to gdzie szukać fachowej i realnej opinii.

[sSiwy12]

Bez trudu sama sobie wyliczysz szacunkową wartość;

1. Cena 1m2 podobnego mieszkania w okolicy (jak jest to lokal mieszkalny).

2. Cena 1m2 działki w tej okolicy.

3. Cena 1m2 powierzchni garażowej (magazynowej) na tym terenie.

 

A ile Ty byś zapłaciła – tak aby Ci się opłacało? To też jest wycena.

 

Natomiast, nie będę oryginalny, cena realna, to jest taka, jaką zechce zapłacić kupujący.

[Besta77]

Dzięki

na takim właśnie wyliczeniu opierały się pierwotne szacunki. Tylko zmyliły nas te rozbieżności, bo wycena "bankowca" była ok 40% niższa...

[malka]

Witam serdecznie,

 

Po pierwsze - rzadko bywam w tych częściach forum - jeśli więc powielam temat to proszę o skierowanie na odpowiednią ścieżkę

 

Problem mam następujący - rodziciel mój osobisty posiada specyficzną nieruchmość - niewielkie miasto w okolicy Katowic!

 

rany, jak to przeczytałam,to pomyslałam...cholera miasto człowiek ma na sprzedaż

 

ale do rzeczy , nie było by najłatwiej udać się do rzeczoznawcy majątkowego, my tak wycenialiśmy dom przed zakupem,koszt relatywnie niewielki do kwoty transakcji,a niezależny rzeczoznawca zrobi to kompetentnie.

[Besta77]

Malka rzeczywiście... pojechałam z tym miastem

Może faktycznie rzeczoznawcy poszukam. Obawiałam się tylko czy on nie poda mi jakiejś wartości odtworzeniowej albo coś w tym stylu, bo chciałabym znać faktyczna wartość rynkową, przy której możliwa jest sprzedaż.

 

Pozdrawiam wiosennie