Odrolnienie i podział działki hipotecznej droga dojazdowa

[kinia2405]

Witam

Z gory przepraszam za to wypracowanie ponizej ale mój problem jest dosc obszerny.

 

Kupilam jakis czas temu zabudowana nieruchomosc w sklad ktorej wchodzi dom, budynek gospodarczy i dzialka 1300 metrow /na mapie jest B IIIb – uzytki rolne zabudowane/ oraz 4300 metrow /III b – grunty orne/ - oznaczone na mapie jednym numerem.

Problemem sa wysokie raty kredytu który zaciagnelam we frankach jak frank stal 2 zl.

Cala ta nieruchomosc posiada jedna ksiege wieczysta i stanowi hipoteke dla kredytu.

Zalozmy ze wartosc samej tej dzialki 1300 + dom to w naszej miejscowosci 600 000.

I mam na to realnego klienta. Ale nie potrzebna jest mu dzialka rolna i nie chce za nia zaplacic. Kredytu mam dokladnie polowe wartosci tego domu

Z tym ze po splacie kredytu nie starczyloby mi nawet na jakies wieksze mieszkanie.

Jedynym wyjsciem jest sprzedaz czesci nieruchomosci tj. dzialki 4300 m do ktorej obecnie nie ma bezposredniego dojazdu z drogi publicznej i musialabym zabrac z tej dzialki 1300metrow /na która mam klienta/

W urzedzie miasta uzyskalam zaswiadczenie ze przedmiotowa dzialka nie jest objeta obowiazujacym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto jeden moj wjazd /4,5 metra/ polaczony bezporednio z droga publiczna mogę poswiecic na droge dojazdowa do dzialek

I w zwiazku z tym moje pytania.

1. czy jest w ogole szansa ze bank wyrazi zgode na pomniejszenie czesci nieruchomosci np. o te dzialke 4300 metrow /przy wartosciach nieruchomosci i kredytu podanych powyzej/?

2. czy droga dojazdowa 4,5 m będzie wystarczajaca? Czy może udaloby się nawet 3m. Dzialka ma tylko 19,5 metra szer, wiec jak odetne 4,5 na droge to za szeroka nie zostanie.

3. jakie warunki musialabym spelnic aby czesc dzialki wydzielic na droge dojazdowa?

4. a czy można sprzedac te droge w czesciach ulamkowych? Np. jak zrobie 4 dzialki to każdy będzie miał udzial w drodze w wysokosci ¼?

5. czy nie beda robic problemow w urzedach ze bezposrednio z ta droga dojazdowa graniczy mój dom /z którego wychodza okna na ewentualna droge dojazdowa ale bez problemu mogę je zlikwidowac/.

6. chcialabym z tej jednej dzialki zrobic 4 i je odrolnic. Czy jest w ogole sens odralniac czy lepiej gdy zrobi to potencjalny klient?

7. a jakbym miala odralniac to jakie sa szanse ze w takim przypadku się uda? dodam ze jest to dzialka w miescie i ja jej nigdy nie uprawialam. Co wtedy mialabym zrobic najpierw odrolnic a potem podzielic czy odwrotnie? Jakie sa tego koszty? Gdzie nalezy się udac? Slyszalam o jakiejs oplacie przez 10 lat czy to znaczy ze gdybym to odrolnila a nie sprzedala i nikt tam nie postawilby domu to czy tez musialabym to placic?

8. a czy odrolnic trezba cala dzialke? Czy można tylko tyle co będzie stal dom? Wiadomo ze nie wiem jaki ewentualny klient postawilby dom ale moglabym jakis margines dac wiecej

9. a czy moglabym podzielic tez te dzialke 1300 metrow B IIIb i czy wówczas nalezaloby tez uzyskiwac jakies zgody by klient mogl się na niej postawic? Czy np. jakbym zabrala 400 metrow z tej dzalki i 300 metrow z IIIb to moglby już bez problemu postawic dom? Czy tez trzeba byloby to odralniac? bo ja nawet nie wiem czy ta dzialka na ktorej stoi mój dom to jest budowlana czy jakas siedliskowa? Bo na mapie jest B IIIb – uzytki rolne zabudowane.

Bardzo serdecznie dziekuje za pomoc bo probowalam szukac w internecie i o odralnianiu jest wiele ale wiele tez roznych wypowiedzi i już mam straszny metlik w glowie a ze choroba zatrzymala mnie na tydzien w domu to mogę tylko w taki sposób się dowiedziec bo dzwonienie do banku i urzedow mija się z celem, musze się tam osobiscie wybrac ale zanim pojde chcialabym cokolwiek być w temacie żeby nie odeslali mnie z kwitkiem.

[janaro]

W pierwszej kolejności wystąp o decyzję o warunki zabudowy dla nowego budynku i jak ją dostaniesz to najlepiej znajdź geodetę z tego rejonu, zeby Ci załtwił wszystkie sprawy. Co do banku to musisz z nimi porozmawiać, ale też radzę dopiero po dostaniu decyzji o warunkach zabudowy

[aglig]

Ani nie podzieli ani nie dostanie wzizt.

[kinia2405]

Ani nie podzieli ani nie dostanie wzizt.

 

Aglig dlaczego tak uwazasz?

 

a co do porzedniej odp (Janaro) to dlaczego do banku jak otrzymam warunki zabudowy?

Edytowane 25 Marca 2011 przez kinia2405

[aglig]

Nie podzielisz bo reguluje to art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący, iż podział nieruchomości rolnych i leśnych na działki mniejsze niż 0,3 ha może być przeprowadzony w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

 

Czyli z literalnego brzmienia powyższego przepisu wynika, że podział nieruchomości rolnej może być dokonany wyłącznie w celach wskazanych w tym artykule. Tak więc w Twojej sytuacji nie byłoby to dopuszczalne.

 

Nie dostaniesz wzizt bo zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych pkt 1.

 

 

Art. 7. 1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. (11) Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha - wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej(12),

 

 

I tutaj wyroki Sądowe są jasne.

 

Wyrok z dnia 6 lutego 2009 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie II OSK 113/08

Właściciel gruntu rolnego w razie braku planu może zatem dążyć do zmiany społeczno-gospodarczego przeznaczenia swego prawa własności, jednak tylko w takich granicach, w jakich prawa własności do tego gruntu nie ograniczają ustawy. Jeśli zatem właściciel dokonuje podziału gruntu rolnego na działki, których wielkość nie uzasadnia racjonalnego wykorzystania rolniczego tych działek, ustając przez to podstawy do innego niż rolniczy sposób użytkowania takich gruntów, to skutki podziału całego dzielonego gruntu, w zależności od sposobu jego wykorzystania, winny podlegać ocenie w kategoriach wyznaczanych definicją zmiany przeznaczenia ujętą w art. 4 pkt 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a także powinny być oceniane z uwzględnieniem wielkości obszaru projektowanego do zmiany przeznaczenia, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dokonanie podziału gruntu rolnego na małe działki nie zmienia jeszcze przeznaczenia tego gruntu, który, mimo podziału, może nadal być użytkowany rolniczo, a więc zgodnie z przeznaczeniem. Jeśli jednak właściciel podzielonej działki rolnej występuje z wnioskiem o wydanie decyzji dotyczącej zabudowy części takiej działki (najczęściej posiadającej już odrębną numerację w ewidencji gruntów), wówczas zachodzą podstawy do oceny, czy zwarty obszar gruntów rolnych określonej klasy przeznaczony do zmiany przeznaczenia odpowiadający obszarowi całej podzielonej na mniejsze części działki, spełnia warunki określane przez dyspozycję art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.W postępowaniu, którego przedmiotem jest uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zagospodarowania gruntów rolnych lub leśnych starosta, mając na uwadze treść wniosku i wymienioną tam działkę, którą w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowano jako użytki rolne, dokonuje nie tylko oceny, czy działka taka ma powierzchnię mniejszą niż podana w ust. 2, lecz również, czy z posiadanych przez ten organ danych zawartych w ewidencji gruntu i w innych dokumentach urzędowych wynika, że zwarty obszar projektowany do zmiany przeznaczenia przekracza podaną w tym przepisie wielkość.

Zasadnie zatem i bez obrazy przepisów prawa materialnego organ odmówił dokonania uzgodnienia, oceniając, że zwarty obszar gruntów IV klasy projektowany do zmiany przeznaczenia przekracza wielkość 1 ha, a przeznaczenie tego obszaru zmienić można jedynie w planie zagospodarowania przestrzennego, nie można natomiast ustalić dla żadnej z działek położonych w tym obszarze warunków zabudowy w trybie decyzji administracyjnej.

 

 

Jak wynika z treści art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, podlega uzgodnieniu przez starostę i juz na tym etapie ci nie uzgodnią

[kinia2405]

a gdybym z tej mojej dzialki 1300 metrow B RIII b odciela np. 400 metrow i zlaczyla z ta rolna to wtedy jakie warunki trzeba spelnic zeby postawic dom? a tego podzialu dzialek na mniejsze niz 3000 m nie reguluje dodatkowo prawo lokalne?, bo gdzies na forum czytalam ze ktos podzielil na dzialki po 1000 m. ponadto moze w ten sposob co wyzej napisal janaro - najpierw warunki zabudowy a potem podzial??

[aglig]

dzialka 1300 metrow /na mapie jest B IIIb – uzytki rolne zabudowane/ oraz 4300 metrow /III b – grunty orne/ - oznaczone na mapie jednym numerem.

.

To jest jedna działka o powierzchni 0,56 ha i tego nie zmienisz.

Warunków zabudowy nie dostaniesz bo masz w jednym kawałku ziemię klasy III o powierzchni powyżej 0,5 ha. I kółko się zamyka.

Prawa lokalnego nie ma bo nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

To jest typowe siedlisko ( zabudowa zagrodowa) i sprzedać możesz tylko w jedym kawałku jako siedlisko.

Edytowane 25 Marca 2011 przez aglig

[kinia2405]

Plan zagospodarowania raczej maja bo mam w zaświadczeniu tak:

"przedmiotowa dzialka nie jest objeta obowiazujacym planem zagospodarowania przestrzennego".

 

a gdyby sasiad ktory ma obok mnie ziemie chcial odkupic to 4300 mojej to tez nie sprzedam bo nie moge rozdzielic?

 

a moze - bo juz mysle na wiele sposobow, choc w ogole sie na tym nie znam:( - moglabym z tej dzialki B RIIIb zrobic sobie kawalkiem droge wewnetrzna do tamtej dzialki rolnej i wowczas gdybym odjela na te droge wewn. to dzialka mialaby juz mniej niz 0.5 ha i wtedy staralabym sie o wz?

[aglig]

Plan zagospodarowania raczej maja bo mam w zaświadczeniu tak:

"przedmiotowa dzialka nie jest objeta obowiazujacym planem zagospodarowania przestrzennego".

 

?

 

Nie jest objęta czyli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego dla tej działki.

Sąsiad obok odkupić może w celu powiększenia swojej nieruchomości.

Przestań traktować tą działkę jako dwóch odrębnych. Masz jedną działkę o dwóch klasach gruntu.

[kinia2405]

dobrze ale wiem ze nie mam planu zagospodarowania dla tej dzialki, ale w ogole maja wiec w zwiazku z tym moze istnieje prawo lokalne ktore umozliwiloby podzial na mniejsze niz 3000 m

to odnosnie Twojej wypowiedzi:

"Prawa lokalnego nie ma bo nie ma planu zagospodarowania przestrzennego."

[aglig]

Nie dociera to trudno, żegnam.

[kinia2405]

Nie dociera to trudno, żegnam.

 

aglig przepraszam Cie ale naprawde ten temat jest mi obcy

ale sytuacja sie i tak chyba zmieni bo dowiedzialam sie od sasiadki ze miesiac po tym jak uzyskalam z UM zaświadczenie o mpzp to rada uchwalila uchwale w sprawie przystąpienia do sporządzenia mpzp na moje tereny. wiec moze juz go maja.

czy to mogloby cos dla mnie zmienic na +?

musze po niedzieli isc do urzedu i zaoytac czy zostal juz sporzadzony.

[kinia2405]

a jeszcze jedno czytalam tez kiedys o jakims automatycznym odrolnieniu z ustawy dzialek w miescie. wiesz cos o tym?

[honefoss]

musze po niedzieli isc do urzedu i zaoytac czy zostal juz sporzadzony.

 

Od podjęcia uchwały do zatwierdzenia planu mija zazwyczaj kilka lat...

Jeżeli wtedy twoja działka z mocy planu stanie się budowlana, to możesz ją dzielić dowolnie (tj w granicach dopuszczalnych w planie).

[kinia2405]

a jak w planie bedzie rolna to co moge zrobic? a jesli ten plan nie jest zatwierdzony to co? a jesli zatwierdziliby juz ten plan to jest to tez w formie uchwaly? poszukalabym sobie wtedy w uchwalach

[honefoss]

a jak w planie bedzie rolna to co moge zrobic? a jesli ten plan nie jest zatwierdzony to co? a jesli zatwierdziliby juz ten plan to jest to tez w formie uchwaly? poszukalabym sobie wtedy w uchwalach

 

Jeżeli będzie rolna, to nie zrobisz nic. Jeśli przystąpiono do sporządzania planu to po jakimś czasie (zazwyczaj co najmniej po roku) urząd udostępnia do wglądu jego projekt i wtedy jest czas na składanie wniosków i zastrzeżeń. Wnioski są rozpatrywane, uwzględniane albo nie, następnie planu jest zatwierdzany. Skoro w gminie powiedziano ci, że planu nie ma, to zapewne go nie ma...

[kinia2405]

a jeszcze jedno

czy sasiad od ktorego strony przebiegalaby droga wewnetrzna, a jego dom stoi 3 m od granicy bo nie ma okien, ma cos w tej kwestii do powiedzenia? czy musi wyrazic zgode?

[kinia2405]

ponawiam watek