Plan miejscowy - a dach płaski

[patigaj]

Witam , mój problem polega na tym że w planie miejscowym jest zapis zabraniający płaskie dachy, błąd, nie zabraniający ale nakazujący strome 30-45.

Niestety mi marzy się budynek może nie w całości z płaskim dachem, bo płaski dach miałby mieć tylko garaż przylegający do budynku. Czy jest możliwe obejścia tego zakazu projektując schody na ten dach nad garażem z zaznaczeniem że jest to taras ( oczywiście na rysunkach zaznaczono również barierki), problem polega na tym że schody musiałyby być z terenu czyli dostęp do tarasu byłby tylko z ogrodu. Czy coś takiego przejdzie?

Oczywiście kończąc budowę nie montowalibyśmy tych barierek i schodów tłumacząc się brakiem funduszy,

Wiem że to mały przekręt ale niestety w mojej miejscowości w planie miejscowym nie uwzględniono płaskich dachów w ogóle, a takie ograniczanie mnie denerwuje . Rozumiem określanie wysokości budynku, linie zabudowy, nawet ten dach nad budynkiem głównym, czy określenie powierzchni max zabudowy.

[Jacław]

Ja tak dokładnie buduję. W planie jest nakaz dachów skośnych, ale nad przyklejonym do budynku garażem jest zaprojektowany taras.

[patigaj]

Tylko czy schody z ogrodu na taras nad garażem nie będzie problemem dla urzędników. Myślę że gdzie ja chce mieć taras nie powinno obchodzić urząd ale różnie bywa . W sumie w planie miejscowym nic o tarasach niema o dziwo nie zakazali ich nad garażami:)

[romeok01]

Wystąp do urzędu gminy lub urzędu miasta z pismem o interpretację zapisów w planie i zadaj pytanie czy możesz wybudować garaż z płaskim dachem w jednej bryle razem z budynkiem mieszkalnym, gdzie na budynku mieszkalnym będziesz miał dach o takim nachyleniu jak określa plan.

Czasem zapisy w planie sa tak interpretowane że nachylenie 30-45 stopni dotyczy tylko głównej kalenicy budynku mieszkalnego.

Mozesz zadzwonic też do starostwa lub urzędu miasta który wydaje pozwolenie na budowę i o to zapytać.

[wojgoc]

poczytaj tu, w jaki latwy sposob ominięto podobny zapis w MPZP - zwlaszcza poczatkowe wpisy.

http://forum.muratordom.pl/showthread.php?180471-Dziennik-Oliwii-projekt-indywidualny

Edytowane 27 Czerwca 2011 przez wojgoc

[patigaj]

U nas niestety jest zapis mówiący że garaż dobudowany do bryły budynku ma mieć dach o spadku jaki ma budynek mieszkalny. Ogólnie rozeznałam się w temacie w naszej okolicy i pomysł z tarasem powinien przejść bez problemu. Byłam w urzędzie Gminy pytając się co z tym fantem zrobić - odpowiedz urzędnika prosta -proszę złożyć wniosek o zmianę zapisu w palnie , tym bardziej że zmieniają plan i właśnie jest okres składania wniosków. Czas mam do 25 lipca 2011 a więc do poniedziałku, niestety wszystko robie na ostatni moment więc i wniosek zaniosę na tego 25.

[Klub_AA]

Mam dokladnie taka sama sytuacje czyli miejscowy plan, ktory mowi o koniecznosci posiadania dachu o spadku od 30 do 45 stopni.

Budujemy dom ze skosnym dachem plus garaz przylegajacy do budynku na ktorym bedzie taras. Nie bylo zadnych problemow z uzyskanie PNB.

[Marcin.gm]

U nas niestety jest zapis mówiący że garaż dobudowany do bryły budynku ma mieć dach o spadku jaki ma budynek mieszkalny. Ogólnie rozeznałam się w temacie w naszej okolicy i pomysł z tarasem powinien przejść bez problemu. Byłam w urzędzie Gminy pytając się co z tym fantem zrobić - odpowiedz urzędnika prosta -proszę złożyć wniosek o zmianę zapisu w palnie , tym bardziej że zmieniają plan i właśnie jest okres składania wniosków. Czas mam do 25 lipca 2011 a więc do poniedziałku, niestety wszystko robie na ostatni moment więc i wniosek zaniosę na tego 25.

 

Wnioski do planu (MPZP) zawsze nalezy skladac jesli masz jakis pomysl i uwazasz go za dobry. Inna kwestia jest przyjecie takiego wniosku przez wojta/burmistrza/prezydenta do projektu planu. Pozniej bedzie jednak jeszcze szansa zlozenia uwagi do wylozonego projektu planu jesli Twoj wniosek nie zostanie wpisany od razu. Nad odrzuconymi przez wojta/burmistrza/prezydenta uwagami bedzie musiala sie pochylic tez rada i jesli ma inne zdanie to moze przejdzie.

[patigaj]

Dziś złożyłam wniosek teraz muszę czekać. Zobaczymy co tego wyjdzie. Płaski dach nad garażem i tak będę mieć nawet jeżeli będzie to taras z schodami od ogrodu co się wydaje być dziwnym pomysłem:) Miejmy nadzieję że wniosek przejdzie i nie będę musieć kombinować.

[patigaj]

Witam , wczoraj odebrałam zmieniony plan z urzędu --> zapis o spadku dachu garażu dobudowanego został wykreślony.

Mozna zaczynać realizować plan wymarzonego domu.

Jak urząd chce to może.

[wojgoc]

to powodzenia w realizacji budowy domu!!!!

[12michal]

Podepnę się pod temat, żeby nie zakładać nowego.

 

Mam podobny problem: budowa domu z całkowicie płaskim dachem (kąt nachylenia 3 st) a MPZP.

 

Sprawa wygląda tak: kupiłem działkę, na której będę chciał wybudować dom parterowy z płaskim dachem, dla przykładu podam link, np taki projekt: http://www.z500.pl/projekt/zx100,Nowoczesny-dom-parterowy-z-garazem-od-frontu-w-stylu-modernistycznym.html

Nie ma jeszcze uchwalonego MPZP dla obszaru, na którym znajduje się moja działka. Gmina właśnie go opracowuje i ma być gotowy na przełomie kwiecień/maj/czerwiec tego roku. Z tego co wiem to po opracowaniu planu następuje jego "wyłożenie" i przez okres 2 tygodni można składać uwagi. Z rozmowy z urzędniczką dowiedziałem się, że na pewno nie będzie w MPZP zgody na płaski dach i dopiero na etapie "wyłożenia" można składać swoje uwagi i jakaś komisja będzie je rozpatrywać. I teraz moje 3 pytania:

- czy jest szansa wygrać z gminą i uzyskać zgodę na plaski dach, z racji tego, że plan jeszcze nie jest uchwalony ?

- czy mogę TERAZ, jeszcze przed "wyłożeniem" planu składać do niego jakieś wnioski/uwagi ?

- czy macie pomysły jak argumentować takie wnioski/uwagi żeby wygrać z Urzędem Gminy ?

Proszę o jakieś pomocne rady.

Pozdrawiam

[azn]

Proponuję jak najszybciej wystąpić o warunki zabudowy na dach płaski, do maja powinno udać się uzyskać to pozwolenie o ile wójt nie zawiesi postępowania (ma niestety takie prawo)

 

Musiałbyś dokładniej zorientować się na jakim etapie jest opracowanie planu - to jest ściśle określona ścieżka legislacyjna określona w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest ona dość długa: projekt planu jest najpierw uzgadniany i opiniowany przez wyszczególnione organy i instytucje. Po wprowadzeniu zmian wynikających z tych uzgodnień poprawiony projekt planu jest wykładany - na tym etapie każdy każdy wnieść uwagi (czyli jeśli nie uda Ci się na czas uzyskać warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, to możesz zgłosić, że chcesz żeby dopuszczone były dachy płaskie na twojej działce).

Po wyłożeniu autorzy projektu planu muszą ustosunkować się do każdej z uwag - mogą je uwzględnić lub nie.

Taki projekt trafia pod obrady rady gminy, która może go nie przyjąć lub wnieść swoje uwagi - wtedy plan musi być ponownie poprawiany i musi być wyłożony po raz kolejny.

Nawet jeśli plan zostanie uchwalony od razu, to wejdzie w życie najwcześniej po 14 dniach od opublikowania w dzienniku urzędowym województwa. A czasami czas od uchwalenia do publikacji też jest dość długi.

 

Dlatego radzę spokojnie wystąpić o warunki zabudowy i czekać na rozwój wydarzeń...

[12michal]

Dzięki za odpowiedź, bardzo fachową !

 

Taką odpowiedź dostałem z Urzędu Gminy drogą mailową:

"

W odpowiedzi na Pana pismo informuję, że dla działki nr ... gmina ... jest w trakcie sporządzania miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego jednak w zakresie kątów nachylenia połaci dachowych we wszystkich planach na terenie naszej gminy obowiązują od 25-45 st. dlatego też nie będzie możliwe dopuszczenie budynku o

proponowanym przez Pana kącie nachylenia na tym terenie

 

...

 

Jeżeli w najbliższym sąsziedztwie Pana działki wybudowane budynki mają dachy płaski możemy pomyśleć o odstępstwie natomiast jeżeli nie to niestety.

"

 

Czy mimo to myślisz, że jest szansa uzyskać zgodę ?

Przez jaki okres czasu ważne są wydane warunki zabudowy ? Ja planuje budowę domu za ok 2 lata, ponieważ spłacam jeszcze kredyt za działkę.

[azn]

Trudno powiedzieć jak zareaguje Urząd Gminy kiedy złożysz wiosek o warunki zabudowy. Na pewno niezależnie od odpowiedzi mailowej którą uzyskałeś masz prawo zgłosić twoją uwagę w czasie wyłożenia planu, jak również masz prawo wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy zanim ten plan nie będzie uchwalony.

 

Jeśli planujesz budowę za ok dwa lata, a plan będzie uchwalony niedługo, to musiałbyś przed uchwaleniem planu (zakładając, że będzie dla Ciebie niekorzystny) uzyskać warunki zabudowy i pozwolenie na budowę. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę masz aż 3 lata na rozpoczęcie budowy!

Jeśli natomiast nie zdążysz uzyskać pozwolenia na budowę przed uchwaleniem planu, to niestety warunki zabudowy wygasają z dniem wejścia w życie planu.

[12michal]

Nie wiem, czy jest to opłacalne rozwiązanie, ponieważ:

- marne szanse na wygranie sprawy z Urzędem Gminy

- z tego co wyczytałem to, aby uzyskać pozwolenie na budowę to:

"Do złożenia wniosku potrzebujemy też projektu domu i wrysowania go w mapę do celów projektowych. Za gotowy projekt zapłacimy 2 000 - 2 500 zł. Do tego dochodzi koszt architekta - około 1500 zł i koszty przygotowania projektów przyłączeń - po 1000 zł za instalację"

 

Tak więc musiałbym wcześniej zakupić projekt "w ciemno" i dołożyć kilka dodatkowych kosztów, też "w ciemno".

W przypadku, gdy Gmina nie wyda korzystnych warunków zabudowy i pozwolenia na budowę takiego domu to jestem, że tak powiem sporo w plecy.

[12michal]

Będę próbował chyba składać uwagi do MPZP dopiero po jego wyłożeniu.

Masz jakieś pomysły jak można rozsądnie i skutecznie argumentować wniosek o budowę domu właśnie z płaskim dachem ?

[azn]

Najlepiej będzie podeprzeć się przykładami istniejących budynków o płaskich dachach na obszarze, który będzie obejmował plan. Jeszcze lepiej jeśli w twoim kwartale znajdują się takie domy.

[12michal]

A jest jakoś zdefiniowany "mój kwartał" ?

W UG też powiedzieli mi, że możliwe są odstępstwa jeśli w najbliższej okolicy są domy z płaskimi dachami. No i owszem są, kilka na tej samej ulicy, a najbliższy ok 200m w linie prostej. Ale dla nich najbliższa okolica to tylko działki sąsiadujące bezpośrednio z moją. Czy jest to jakiś ogólny przepis czy "widzimisię" UG ?

[Gość kwiatek6324]

Zawsza mozna zrobic spadki do wewnatrz o minimalnym kacie zgodnym z planem

i obudowac to scianami attykowymi.

 

Ja tak zrobilem i mam pnb, gdzie skosny dach w ten sposob zajmuje 1/3 powierzchni a 2/3 to taras.

plaski taras.

 

Pozdr

AK