Warunki zabudowy urbanista i jego fochy

[Bullineczka]

Witam mam pytanie, ilekroć w przepisach dot. warunków zabudowy jest mowa o działce/działkach sąsiednich powinniśmy mieć na myśli działkę/ działki bezpośrednio przylegające do naszej działki czy można wziąć po uwagę działkę następną ?

Urbanista z mojej gminy oczywiście poszedł na łatwiznę i do analizy wziął pod uwagę minimum (wiadomo o co chodzi) a teraz każe do siebie dzwonić co tydzień "...bo muszę się zastanowić co z Panem zrobić" (ręce mi opadają) i nic z tego nie wynika, od lutego się to ciągnie.

[firewall]

To tak jak w szpitalu przed operacją. I nie wiesz co zrobić? Idź go przekonać. A jak chcesz to możesz iść z spisanymi numerami banknotów, a potem na policję lub do prokuratora. Zawsze jeszcze masz do dyspozycji "gwóźdź Ziobry.

[agata.legat]

Działka sąsiednia= działka w obszarze analizowanym pośrednio lub bezpośrednio dostępna z tej samej drogi publicznej co działka objęta wnioskiem

 

Obszar analizowany: przepisy określają minimalny obszar analizowany- mnożymy długość frontu działki objętej wnioskiem * 3. Odmierzamy tę odległość od granic działki, łączymy punkty i mamy obszar analizowany.

 

Pozdrawiam!

[Bullineczka]

Mnożymy minimum 3x! Tak?

A odnośnie "działki sąsiedniej" macie jakieś wyroki , komentarze. Konkretnie interesuje mnie linia zabudowy z działki następnej , nie bezpośrednio przylegającej do mojej, z drugiej strony zabudowa jest dopiero na 5 działce, dostęp z tej samej drogi gminnej.

[sSiwy12]

Określa to, Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn. 26. sierpnia 2003r. (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r.)

 

§ 3. 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

 

§ 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

 

Zwracam uwagę na pogrubione.

[agata.legat]

Tak, mimimum * 3 i nie mniej niż 50 m. Dodatkowo urbanista w analizie musi wytłumaczyć dlaczego przyjął tylko minimalną odległość.

 

W praktyce jeśli nie ma bezpośredniego sąsiedztwa, przyjmuje się, że analiza uzasadnia wyznaczenie linii zabudowy w inny sposób niż do działki bezpośrednio sąsiedniej, czyli właśnie na podstawie przytoczonego przez kolegę przepisu (w przeciwnym razie przy braku bezp. sąsiedztwa w ogóle nie możnaby wydać warunków zabudowy).

[Bullineczka]

Czyli jeśli mam z jednej strony działkę zabudowaną z linią zabudowy ok19m( która została przeniesiona na moją działkę) a następna działka dalej (druga od mojej w kolejności) ma linię zabudowy ok5m, to nie ma szans żeby na mojej działce też było 5m? Z drugiej strony mojej działki niema działek zabudowanych, dodam jeszcze że droga od której jest liczona linia zabudowy idzie po bardzo delikatnym łuku.

[sSiwy12]

Sądzę, że sprawa jest bardziej skomplikowana.

Z Twojego opisu (zresztą niezbyt precyzyjnego) można wysnuć wniosek, że ustalona dla Ciebie linia zabudowy, będzie „obowiązywała” dla działek następnych.

Niby prosta sprawa, ale pozostaje ta droga. Nie piszesz jaka – a może być tak, że w jakiś wizjach (planach) urbanistycznych, przewidziano rozbudowę tej drogi, co siłą rzeczy znajdzie swoje odzwierciedlenie w ustalonej dla tej działki (i następnych) linii zabudowy , na co „pośrednim dowodem” może być ta zabudowa domu w odległości 19m od drogi lub tego w odległości 5m od drogi.

W zasadzie budynek wybudowany później, może decydować o odległości od drogi dla następnych.

[Bullineczka]

Nie, nie rozbudowy drogi napewno nie będzie jest to droga gminna, zamknięta ok 40 lat temu poszerzona . Te 19m wzięło się stad że obok mojej działki jest dom rodziców tyle właśnie oddalony od drogi. 5m dom kuzyna oddalony od drogi, jeszcze bliżej drogi budynek gospodarczy. Chciałem budynek garażowy jak najbliżej drogi ( ok5m) następnie budynek mieszkalny. W projekcie warunków urbanista ustalił: dom min 19m , budynek garażowy w drugiej linii zabudowy co jest dla mnie nie do przyjęcia bo zmarnuje 1/3 długości działki. Brak budynku gospodarczego na działce rodziców. Nie jest to osiedle nowo powstających domów tylko wiocha, najmłodszy dom ma ok 20 lat:)

[aglig]

§ 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Według mnie tyle w temacie

[Bullineczka]

Mam pytanie czy w chwili starania się o pozwolenie na zabudowę zagrodową i nie zostały wydane warunki zabudowy dla tej działki, czy gmina uzgadnia "warunki"dla zabudowy zagrodowej z urbanistą czy kimś innym?

[sSiwy12]

Teoretycznie.

Jeśli wielkość gospodarstwa (areał) w danej gminie j przekracza, średnią wielkość gospodarstwa rolnego w danej gminie, to nie obowiązuje zasada dobrego sąsiedztwa - Art. 61.1.4. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

[Bullineczka]

wiem, wiem ale kto ustali mi np. linie zabudowy?

[sSiwy12]

Przecież nie portier, tylko urbanista – tak czy siak.

Napisałem teoretycznie, bo akurat w Twoim przypadku, działka spełnia warunki art. 61.1.1. ustawy o planowaniu ……. – bez względu na to czy będzie to zabudowa zagrodowa, czy też „normalna” mieszkaniowa.

 

Teoretycznie urbanista jest „bogiem” w zakresie ustalania ładu przestrzennego gminy (jeśli nie ma MPZP), ale tylko w ramach określonych przepisów.

 

Twój przypadek jest prosty jak drut – linie zabudowy w 100% wyznaczają przepisy i nie ma tu możliwości manewru – post aglig pokazał dlaczego urbanista przyjął akurat taką linię zabudowy .

 

Nie „mieszaj” urbaniście, tylko zaczekaj na jego decyzję. Możesz też zmienić wniosek ,na budynek z garażem w bryle budynku, lub bez garażu (można wybudować później – łatwiej będzie się „dogadać” w tym zakresie).