Problem z pozwoleniem na budowe.Cofnięty projekt.

[SebaZgr]

Witam opisze sprawe dotyczaca tematu.

 

Chce pobudowac bud.gospodarczy który bedzie postawiony w granicy z 2 sąsiadami.

Dostałem Decyzje o warunkach zabudowy która zezwala na postawienie takiego budynku :

-Wysokość zabudowy do okapu max.3,5m

-Szerokosc elewacji frontowej max.10m , mozliwosc zabudowy w granicy z działkami ...... tutaj nr 2 działek sasiadów.

-Geometria dachu kąt max30 stopni.

Z tymi warunkami poszedłem do architekta oraz kierownika Nadzoru budowlanego i zaczoł rysowac projekt.

Po narysowaniu projektu zaniosłem go do wydziału budownictwa i czekałem na pozwolenie.

Wczoraj zostałem zaproszony na rozmowe i powiedziano mi ze projekt jes zły dlatego ze:

Sasiad ma postawiony budynek gospodarczy w granicy i powiedziano mi ze moj budynek nie moze byc wyzszy ani dłuzszy od budynku sasiada.

A w warunkach zabudowy mam narysowana Linie zabudowy 3 m wiecej niz budynek sasiada.

Załaczan rysunek pogladowy jak to wygląda.

Prosze Was o jakies rady i pomoc co teraz mam zrobic.

Z góry dziekuje za pomoc.

Kolor niebieski to budynek zaprojektowany

Kolor zielony to budynek sasiada

[sSiwy12]

Moim zdaniem.

 

Starostwo ma racje.

Prawdę powiedziawszy , ten co wydawał taka decyzję o warunkach zabudowy, do orłów nie należy.

Zaryzykuję stwierdzenie, że matoł z niego.

Zamiast zawiłego tłumaczenia dlaczego tak uważam, obowiązujące przepisy w tym zakresie (Rozporządzenie w sprawie WT….):

§ 12. 3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271 – 273, dopuszcza sie:

 

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio

przy granicy z sąsiednia działka budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona

w ust. 1 pkt. 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości

mniejszej od 16 m,

 

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednia działka budowlaną,

jeżeli będzie on przylegał cała powierzchnia swojej ściany do ściany budynku

istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla

którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że

jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała

długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na

sąsiedniej działce budowlanej,

4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o

wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką

budowlana lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych

lub drzwiowych.

Orzeł zapewne powoła się na zapis:

§ 12.1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271 – 273 lub przepisów odrębnych określających

dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne

wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy z sąsiednią

działka budowlana w odległości nie mniejszej niż:

 

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt. 2 (ściana bez okien), dopuszcza sie w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania

terenu.

 

Tyle, że nie zauważył, że jest to zabudowa jednorodzinna, że dotyczy to budynku gospodarczego, i że obiekt ten przylegać będzie do istniejącego budynku na działce sąsiedniej.

I co najważniejsze, że decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z obowiązującymi przepisami, a te są dość precyzyjne w tym przypadku.

[aglig]

Siwy nie do końca się zgodzę

1.

Starostwo ma rację

- tak. Tu się zgadzam

2.

Prawdę powiedziawszy , ten co wydawał taka decyzję o warunkach zabudowy, do orłów nie należy.

Zaryzykuję stwierdzenie, że matoł z niego.

- tu się nie zgodzę. Matołem moge nazwać tego kto przygotowywał projekt budowlany. Urbanista nie musi kierować się rozporządzeniem w sprawie WT. On ma się kierować rozporządzeniem MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

To projektant powinien dopasowac projekt do WT i wzizt.

 

Decyzje o warunkach zabudowy która zezwala na postawienie takiego budynku :

-Wysokość zabudowy do okapu max.3,5m

-Szerokosc elewacji frontowej max.10m , mozliwosc zabudowy w granicy z działkami ...... tutaj nr 2 działek sasiadów.

-Geometria dachu kąt max30 stopni

Pogrubienie moje.

Jednyna wątpliwość to linia zabudowy i pytanie czy to jest linia obowiązująca czy też nieprzekraczalna.

Edytowane 8 Września 2011 przez aglig

[sSiwy12]

Urząd, to nie urbanista, który faktycznie „działa” tak jak napisałaś.

Urbanista to tylko jeden z „trybików” w tym procesie „decyzyjnym”.

Moim zdaniem, WZ muszą uwzględniać także przepisy odrębne – w tym zasady określone w Rozporządzeniu w sprawie WT …..

Swoje zdanie w tym zakresie opieram na zapisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu……., mając na uwadze:

 

Art. 52.

2. Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać:

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki

zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i

gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w

formie opisowej i graficznej,

 

 

Art. 53. 3. Właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu

lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy:

1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających

z przepisów odrębnych;

 

Art. 61.

1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku

łącznego spełnienia następujących warunków:

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

 

Również mam na uwadze to co napisał :

 

,A w warunkach zabudowy mam narysowana Linie zabudowy 3 m wiecej niz budynek sasiada.

Załaczan rysunek pogladowy jak to wygląda.

Czyli projektant bazował w 100% na WZ, które, moim zdaniem, są wydane z „pogwałceniem” obowiązujących przepisów (odrębnych).

[sSiwy12]

Mimo, mojego przeświadczenia, co do tego, że w opisywanym przypadku starostwo ma rację zastanawiam się, czy taka decyzja odmowna ma uzasadnienie prawne, mając na uwadze ustawę o planowaniu…

 

Art. 55.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wiąże organ wydający

decyzję o pozwoleniu na budowę.

 

[aglig]

Siwy nie jest tak do końca . Przepisy odrębne nie uwzgledniają rozporządzenia o WT ( mówie tak bo mam dostęp do Lexa i tam jest odnośnik co kryje się pod hasłem przepisy odrębne)

Swoje zdanie w tym zakresie opieram na zapisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu

W ustawie o planowaniu nie jest mowa o działce tylko o terenie.

Obrazowo jeśli ustala się plan zagospodarowania to robi sie to dla większego terenu a nie poszczególnej działki. Działka może leżeć w terenie budowlanym a może się zdarzyć np. ze nie będzie można na niej budować ze względu właśnie na rozporządzenie o WT ( np. działka o powierzchni 1 ar lub szerokości 4 m)

Decyzje o Wzizt pisze urzędnik opierając się właśnie na analizie urbanistycznej i te dane które kolega podał są wzięte z analizy (szerokość elewacji, lina zabudowy, wysokość itp)

 

Jednocześnie w prawie budowlanym jest taki zapis

Art. 35. 1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

Są to dwa odrębne punkty.

 

Dla mnie jest to ewidentna wina projektanta który powinien dopasować projekt to wzizt oraz rozporządzenia o wt

Edytowane 8 Września 2011 przez aglig

[sSiwy12]

Fakt – nie ma tam prawa budowlanego (źródło: Przewodnik planowanie i zagospodarowanie przestrzenne w praktyce). Przepraszam - moje niedopatrzenie.

 

Z chęci polemiki.

A nie jest tak, że w przypadku WZ teren = działka, bo rozpatrywana jest konkretna działka, a WZ też podaje nr. działki ?

A WZ dla tej działki podają sposób zabudowy (zagospodarowania terenu – rys. na mapce) niezgodny (?) z PB (Rozporządzeniem).

 

Co do projektanta, nie wiem czy sugerował się tym „zatwierdzonym” rysunkiem – nie mniej jednak uważam, że powinien sprawdzić (może sprawdzał) dlaczego w WZ jest taka „niezgodność” z obowiązującymi przepisami.

 

Mimo tych wszystkich wątpliwości, moim zdaniem, ta decyzja WZ jest obarczona błedem.

[aglig]

Mimo tych wszystkich wątpliwości, moim zdaniem, ta decyzja WZ jest obarczona błedem.

A według mnie nie jest obarczona błędem. To co przedstawił kolega nie jest załącznikiem graficznym do decyzji ale szkicem obrazującym projekt budowlany złożony do starostwa.

Kolor niebieski to budynek zaprojektowany

Kolor zielony to budynek sasiada

 

 

Zacytowane zapisy decyzji m.in sformułowania

maksymalna szerokość, wysokość

wyraźnie wskazują ze sa to wartości maksymalne dla tego terenu.

Mozliowość zabudowy w granicy

wskazuję że istnieje taka możliwość ale równie dobrze budynek może być sytuowany gdzie indziej i wtedy zakładane maksymalne szerokości i wysokości nie będą sprzeczne z rozporządzeniem o WT.

Rówiniez kolega nie pisze czy linia zabudowy jest obowiązująca czy też nieprzekraczalna.

Bo tylko to może być zapisem wątpliwym, ale tylko w przypadku ( możliwego) sytuowania budynku w granicy

Edytowane 8 Września 2011 przez aglig

[SebaZgr]

W decyzji o warunkach zabudowy która dostałem jest takze uzasadnienie:

 

Z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , warunki zabudowy ustala sie po przeprowadzonym postepowaniu administracyjnym.

Planowana inwestycja jest ZGODNA Z OBOWIĄZUJACYMI PRZEPISAMI SZCZEGÓLNYMI.Inwestycja realizowana bedzie na terenach istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej jako uzupełnienie tej zabudowy.Teren tej działki był przeznaczony pod zabudowe mieszkalna jednorodzinna w obowiązujacym do 31.12.2003r. planie miejscowym.Planowana inwestycja jest ZGODNA Z ISTNIEJACYM ZAGOSPODAROWANIEM I NIE POWODUJE KOLIZJI URBANISTYCZNEJ.

 

Linia zabudowy jest nieprzekraczalna tak mam napisane na mapkach z UM.

 

Chciałem zapytac co mam dalej robic gdzie sie udac??

Edytowane 11 Września 2011 przez SebaZgr

[gata83]

Ja bym zwróciła sie na piśmie do referatu wz o wyjasnienie decyzji wz - konkretnego punktu i potem tą odpowiedź donosisz do pozwoleń