Warunki zabudowy a studium?

[yoahim]

Mam upatrzoną działkę budowlaną która leży na terenie bez planu zagospodarowania przestrzennego. Chcąc ustalić przeznaczenie udałem się do wydziału urbanistyki gdzie otrzymałem informację, że w studium uwarunkowań teren ten jest przeznaczony pod "budownictwo mieszkaniowe dla rekreacji indywidualnej" i należy się liczyć z odmowną decyzją o warunkach zabudowy.

Z mojej wiedzy wynika, że studium nie jest podstawą do wydawania wzizt, a działka spełnia wszystkie wymagania do jej wydania (jest sklasyfikowana jako budowlana w rejestrze gruntów, posiada dostęp do drogi, ma zapewnione media, sąsiaduje z domem jednorodzinnym)

A moje pytanie brzmi: jakie są moje szanse w starciu z urzędem o wydanie wzizt na dom jednorodzinny.

 

Dodam jeszcze, że niedaleko buduje się budynek wielorodzinny (w studium zabudowa jednorodzinna) a na terenie sklasyfikowanym jako "pozaprzemysłowa działalność gospodarcza" powstają domy jednorodzinne. Zastanawia mnie czy wynika to z determinacji inwestorów czy większej przychylności urzędników?

Edytowane 15 Września 2011 przez yoahim

[agata.legat]

Może to będzie pomocne:

 

http://samorzad.infor.pl/sektor/zadania/gospodarka_przestrzenna/artykuly/487800,ustalenia_studium_nie_przeszkadzaja_w_budowie.html

 

Niestety w bardzo wielu urzędach pokutuje błędne przekonanie, że niezgodność ze studium oznacza zakaz wydania w-z.

 

Jakie są szanse? Jeśli urzędnicy się uprą, odmówią wydania decyzji- w takiej sytuacji pozostaje odwołanie, potem ewentualnie skarga do WSA. W większości wypadków sądy orzekają w ten sposób, że nie ma żadnego związku pomiędzy ustaleniami studium a warunkami zabudowy.

 

Jest jeszcze jedno ryzyko- przepisy przewidują możliwość zawieszenia postępowania o wydanie w-z na 9 miesięcy do czasu uchwalenia planu. Może się zatem zdarzyć, że Pan/ Pani złoży wniosek o warunki zabudowy, a urząd zawiesi postępowanie, rada wywoła plan miejscowy (tj. rozpocznie procedurę jego uchwalania) i na 9 miesięcy postępowanie zostanie wstrzymane.

 

Zastanawiające dlaczego aktualny właściciel nie postarał się o w-z? To powszechna praktyka, że działkę sprzedaje się z w-z (banki wymagają decyzji o warunkach zabudowy aby udzielić kredytu).

 

Jeśli ma Pan/Pani czas warto by było przed kupieniem działki złożyć wniosek o w-z i sprawdzić czy uda się decyzję otrzymać.

 

Kilka słów o ryzykach przy kupnie działek:

 

http://prawniknabudowie.blogspot.com/2011/08/dziake-budowlana-tanio-sprzedam-czyli.html

 

Pozdrawiam

[yoahim]

Dziękuję bardzo za pomoc. Szczególnie ważne jest dla mnie zdanie prawnika o orzeczeniach sądowych w powyższym temacie.

Aktualny właściciel nie wystąpił o wzizt gdyż jest to działka z licytacji komorniczej. Z tego powodu nie mam czasu na wystąpienie o decyzję. W tym momencie jedynym korzystnym dla mnie rozwiązaniem jest brak "konkurencji" na licytacji, oczekiwanie na drugą, a w tym czasie wystąpienie o decyzję.

To co mnie niepokoi to wyrok NSA z 6.09.2009 II OSK 1250/08 w którym sąd orzekł, że decyzja o warunkach zabudowy powinna być zgodna z ustaleniami studium. Mam nadzieję, że jest to odosobniony przypadek, choć zapewne "dodaje skrzydeł" urzędnikom uzależniającym wydanie wzizt od zgodności ze studium.

Pozdrawiam

Edytowane 17 Września 2011 przez yoahim

[agata.legat]

Przypadek odosobniony, ale bardzo często powoływany w uzasadnieniach niekorzystnych dla inwestorów decyzji.

 

Powodzenia!

[sSiwy12]

Moim zdaniem problem jest trochę sztuczny i być może „nadmuchany”.

W czym tkwi problem ?

Budynek rekreacji indywidualnej jest tak czy siak budynkiem mieszkalnym – w zasadzie różnica jest tylko w nazwie i „statyczna”. Jeśli budynek spełnia definicje budynku mieszkalnego, to jest mieszkalnym.

We wszelkich zapisach dla potrzeb odpisu podatku VAT, czy też kredytu RNS występuje określenie „budynek mieszkalny” lub „zabezpieczający potrzeby mieszkaniowe”.

Również interpretacje w tym zakresie, raczej nie „rozróżniają” takiego podzialu.

 

Ważne są inne uwarunkowania; wielkość (powierzchnia), sposób ogrzewania, itp. - a nie nazewnictwo.

Jeśli te (inne) warunki Wam odpowiadają, wystąpcie o WZ na rzeczony budynek mieszkalny dla rekreacji indywidualnej.

[yoahim]

Popełniłem błąd w opisie przeznaczeniu terenu wg. studium - pomimo cytatu piałem "z głowy". Wg. studium jest to teren zabudowy z obiektami mieszkalnymi dla rekreacji indywidualnej. Nie wiem jak takie określenie miałoby się do potrzeb odpisów podatku VAT czy meldunku w takim budynku. Ponadto przy ewentualnej sprzedaży zapewne uzyskałbym niższą cenę.

Urzędnicy wydziału urbanistyki poinformowali mnie, że takie przeznaczenie wiąże się z ograniczeniem powierzchni zabudowy do 80m2, co mnie nie satysfakcjonuje. Tym bardziej, że działka sąsiaduje z domem o wiele większym. Z tej powierzchni można uzyskać nieco ponad 60m2 powierzchni użytkowej. Nawet biorąc pod uwagę poddasze to trochę mało.

Edytowane 18 Września 2011 przez yoahim

[ludwik_13]

Z tą klasyfikacją budynków to nie jest takie proste. Wg prawa budowlanego mieszlany i letniskowy (bo tak się nazywa to dwie różne kategorie. Wg rozporządzenia ws. warunków technicznych mamy mieszkalny (jedno lub wielorodzinny) lub rekreacji indywidualnej. jest jeszcze mieszkalny w zabudowie zagrodowej. Dla rekreacyjnych i w zab. zagrodowej nie wszystkie przepisy warunków technicznych muszą być spełnione.

Banki niechętnie kredytują zarówno rekreacyjne jak i siedliska rolnicze (zagrodowe). Jeżeli w pozwoleniu na budowę nie będzie wyraźnie napisane: budynek mieszkalny, to za RB zapłacisz VAT 23 % (jak będziesz budować z firmą ) i nie odzyskasz Vatu.

Na koniec pozostaje kwestia podatku od nieruchomości - dla budynków mieszkalnych jest 10 x mniejsza niż dla rekreacji. ALe tu sporo zależy od gminy i od tego jak urzędnik zinterpretuje "zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych". Zameldować się można, przynajmniej niektóre urzędy nie czynią tu żadnych wstrętów.