opłata adiacencka od podziału

[honefoss]

Wkrótce czeka mnie wątpliwa przyjemność zapłacenie tego haraczu. Czy ktoś kto przez to przeszedł mógłby napisać jakie pieniądze w jego przypadku wchodziły w grę? Nie chodzi mi o to ile procent wzrostu wartości stanowiła opłata, bo to jest różnie w różnych gminach, np w mojej uchwalili 25%. Chodzi mi raczej o to, jak rzeczoznawcy obliczają wzrost wartości w wyniku podziału z zastrzeżeniem, ze ten wzrost ma wynikać tylko z jednego czynnika mianowicie podziału działki większej na mniejsze.

Byłabym wdzięczna gdyby ktoś zorientowany napisał coś na temat realiów tej wyceny (bo teorię znam:))

Problem polega na tym, ze powinnam wiedzieć ile mi dowalą tej opłaty zanim sprzedam którąś z działek - a gmina nie wiedzieć czemu ma na ustalenie opłąty aż 3 lata...

[agata.legat]

W teorii: aby ustalić opłatę adiacencką rzeczoznawca porównuje wartość działki przed podziałem i działek po podziale (w oparciu o transakcje sprzedaży podobnych działek na rynku lokalnym). Co do zasady mniejszą działkę można sprzedać za większe pieniądze (w przeliczeniu na m/kw) niż większą i z tej różnicy bierze się podstawa wymierzenia opłaty. Trudno mówić o konkretnych kwotach, bo wszystko zależy od tego gdzie jest położona nieruchomość, jakie jest jej przeznaczenie itd.

 

Realia są takie, że rzeczoznawca pracuje na zlecenie gminy, więc zapewne będzie się starał tak ustalić opłatę żeby była jak najwyższa. Dlatego trzeba bardzo uważnie przyjrzeć się operatowi. Tak jak każdy dowód w sprawie można go kwestionować. Najczęściej problemem jest dobór przez rzeczoznawcę transakcji na podstawie których ustala wartość nieruchomości- czy są to nieruchomości podobne do naszej (mają podobną powierzchnię, taką samą funkcję, dostęp do mediów, do drogi itd). Niekiedy, jeżeli są wątpliwości co do prawidłowości operatu warto zlecić innemu rzeczoznawcy wykonanie kontroperatu.

 

Z doświadczenia mogę powiedzieć, że warto się odwoływać, bo w ciągu 3 lat gmina musi nie tylko wydać decyzję, ale też decyzja ta musi stać się ostateczna. Kilka słów o celowości odwołania napisałam tu: http://prawniknabudowie.blogspot.com/2011/08/opata-adiacencka-w-zwiazku-z-podziaem.html

 

Wkrótce czeka mnie wątpliwa przyjemność zapłacenie tego haraczu. Czy ktoś kto przez to przeszedł mógłby napisać jakie pieniądze w jego przypadku wchodziły w grę? Nie chodzi mi o to ile procent wzrostu wartości stanowiła opłata, bo to jest różnie w różnych gminach, np w mojej uchwalili 25%. Chodzi mi raczej o to, jak rzeczoznawcy obliczają wzrost wartości w wyniku podziału z zastrzeżeniem, ze ten wzrost ma wynikać tylko z jednego czynnika mianowicie podziału działki większej na mniejsze.

Byłabym wdzięczna gdyby ktoś zorientowany napisał coś na temat realiów tej wyceny (bo teorię znam:))

Problem polega na tym, ze powinnam wiedzieć ile mi dowalą tej opłaty zanim sprzedam którąś z działek - a gmina nie wiedzieć czemu ma na ustalenie opłąty aż 3 lata...

[honefoss]

Co do zasady mniejszą działkę można sprzedać za większe pieniądze (w przeliczeniu na m/kw) niż większą i z tej różnicy bierze się podstawa wymierzenia opłaty. Trudno mówić o konkretnych kwotach, bo wszystko zależy od tego gdzie jest położona nieruchomość, jakie jest jej przeznaczenie itd.

 

Rozumiem, ze położenie i inne cechy ma wpływ na cenę nieruchomości. Ale dlaczego ma mieć wpływ na procentową różnicę w cenie działki mniejszej i większej? To jest właśnie coś czego nie rozumiem. Wiem, ze rozpiętość tych opłat naliczana w różnych urzędach czyli wyceniana przez różnych rzeczoznawców jest naprawdę szokująca. Jeden wylicza, że różnica w cenie przed i po podziałem to kilka procent wartości, drugiemu wyjdzie, ze kilkadziesiąt...

Wiem, że będę musiała dokładnie przyjrzeć się operatowi. Przypuszczam, że tam gdzie różnica wychodzi większa niż max 10%, rzeczoznawca zaszalał z doborem działek do analizy porównawczej.

[Bidon79]

"Realia są takie, że rzeczoznawca pracuje na zlecenie gminy, więc zapewne będzie się starał tak ustalić opłatę żeby była jak najwyższa. Dlatego trzeba bardzo uważnie przyjrzeć się operatowi." tu się pozwolę nie zgodzić a raczej zaprzeczyć. Rzeczoznawcę majątkowego obowiązują przepisy prawa i nie może być stronniczy. jedyną sugestią, jaką może wziąść pod uwagę, chodz nie musi, to poziom cen uzyskiwanych przez innych rzeczoznawców wyceniających podobne nieruchomości w identycznym celu. Jest biegłym powoływanym z urzędu w przetargu i jako biegły ciążą na nim określone obowiązki.

Co do terminu ustalenia opłaty - lata to do chwili obecnej nie ma wiążącego wyroku NSA co do tego , czy decyzja ma być ostateczna w 3 letnim terminie czy już ostateczna. Wręcz przeciwnie istnieje wyrok, który nakazuje odliczać od terminu ustalenia opłaty czas, w jakim akta znajdują się przed organem wyższego stopnia

Co do ustalania wzrostu wartości nieruchomości na skutek zatwierdzenia jej podziału to wyceny dokonuje się przed podziałem porównując działkę do nieruchomości podobnych (tych ze zbliżoną powierzchnią do wycenianej). Jak napisano wyżej im mniejsza działka tym wyższa cena jednostkowa (generalizując dość mocno ponieważ zależy to ściśle od rodzaju wycenianej nieruchomości i jej przeznaczenia) stąd po podziale suma wartości wydzielonych nieruchomości jest wyższa niż wartość nieruchomości po podziale. Zaznaczam wyraźnie, że nie każdy podział nieruchomości generuje jej wzrost. Są przypadki, gdzie wzrost nie nastąpi wręcz przeciwnie - nastąi obniżenie wartości.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami opłatę adiacencką ustala się jako procent od różnicy w/w wartości - kapisz?

Sama metoda wyceny to już wyższa szkoła jazdy i nie będę się tu przytaczać teorii rzeczoznawstwa majątkowego

Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników. Nieruchomości nie są identyczne, mogą być co najwyżej podobne. Rynki nieruchomości nie są identyczne, przeznaczenie nieruchomości jest różne. Podziały nieruchomości mają różny przebieg. To wszystko składa się na konkluzję, że Twoja opłata adiacencka nie będzie identyczna ani nawet zbliżona do opłaty sąsiada.

 

Aczkolwiek operat szacunkowy powinien być sporządzony tak, byś wiedział skąd wynikają wartości i skąd wziął się ewentualny wzrost wartości. Warto obejrzeć operat i w razie potrzeby wnosić uwagi czy odwołania. Na każde twoje pytanie i wątpliwość organ ustalający opłatę musi udzielić ci wyjaśnień a w razie twojego odwołania - przesłać akta do organu wyższego stopnia.

Edytowane 20 Listopada 2011 przez Bidon79

[agata.legat]

"Co do terminu ustalenia opłaty - lata to do chwili obecnej nie ma wiążącego wyroku NSA co do tego , czy decyzja ma być ostateczna w 3 letnim terminie czy już ostateczna. Wręcz przeciwnie istnieje wyrok, który nakazuje odliczać od terminu ustalenia opłaty czas, w jakim akta znajdują się przed organem wyższego stopnia."

 

Stanowisko NSA jest w tym zakresie jednoznaczne:

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/078EA015D7

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/0EFFA69CE5

[Bidon79]

Otóż nie koniecznie jednoznaczne powiedziałabym, że z "wiekiem" się zmienia. Mało tego, w przypadku opłat adiacenckich potwierdza się zasada, że tam gdzie 2 prawników, tam 4 różne opinie

Termin ustalenia opłat adiacenckich to polemika wyroków NSA, często odmiennie różnych, jak składy sędziowskie. Czas w końcu, by zebrali się wszyscy do kupy i ustalili między sobą jedną linię orzeczniczą.

[darvid]

cóż, przyszła pora, abym ja zadał pytanie ws opłaty adiacenckiej. Było sobie 1,01ha pola (czerwone+żółte), które zostało przekształcone na zabudowę jednorodzinną uchwałą gminy. Czerwone odpada na komunikację zgodnie z załącznikiem graficznym do uchwały. Żółte to pozostała powierzchnia do dowolnego podziału, ale nie mniej niż 1000m2. Wspólnie z Żoną jako współwłaścicielem 1/6 udziału uznaliśmy, że wydzielimy geodezyjnie jedną działkę (pierwsza z dołu) o pow. ok. 10,8a, a reszta powierzchni niech czeka jako jeden fragment. Orientacyjnie po odliczeniu komunikacji ok. 10a zostaje ok. 91a, czyli 10,8+80,2. Pytanie takie (znając pazerność gmin ws 30% opłaty adiacenckiej (( ) mam świadomość, że za wydzielenie mniejszej 10,8 (nawet na własne potrzeby?) muszę zapłacić opłatę, ale czy zostanie też naliczona od pozostałej części 80,2a? Większy fragment będzie prawdopodobnie dzielony za ok. 3 lata ze względu na 5-letnią opłatę planistyczną (25%, dopiero 1,5 roku). Przeżyję niemiłe rozczarowanie, gdy poza opłatą za wydzielone 10,8a dojdzie jeszcze za pozostawione 80,2a i (także) za wydzieloną komunikację, bo cena jest niewiele niższa niż działek "budowlanych"! Nie dość, że sam mam wybudować ok. 300mb kanalizacji (wzdłuż długiej granicy z lewej strony w wydzielonej drodze); droga wewnętrzna jest na papierze - wjazd ok. 300mb od działki; za wydanie WT wod-kan (dwie kartki papieru z podpisem i pieczątka) zapłaciłem 900zł!!!!!!!!!!!! (w Choszcznie jest 70+75zł), to coraz bardzie odechciewa nam się budowy na WŁASNEJ działce ze względu na porażające, dodatkowe koszty! Proszę o radę, aby rozwiać moje wątpliwości. Pozdrawiam.

[Regut1]

Pytanie takie (znając pazerność gmin ws 30% opłaty adiacenckiej (( ) mam świadomość, że za wydzielenie mniejszej 10,8 (nawet na własne potrzeby?) muszę zapłacić opłatę, ale czy zostanie też naliczona od pozostałej części 80,2a? Większy fragment będzie prawdopodobnie dzielony za ok. 3 lata ze względu na 5-letnią opłatę planistyczną (25%, dopiero 1,5 roku).

Wycenę robi rzeczoznawca przyjmując wartość całej nieruchomości przed podziałem w stosunku do wartości całej nieruchomości po podziale. Opłatę u Ciebie 30% liczyc się własnie od tej różnicy. Także dla naliczenia opłaty, wartość po podziale musi wzrosnąć. Zawsze możesz zadzwonić do gminy i zapytać jakie są przykładowe wzrosty przy podziale nieruchomosci na dwie działki.

[darvid]

znam wycenę sąsiednich działek: wzrosła wartość po podziale o ok. 13zł/m2, bo gmina pobrała 3,9zł/m2 (jako 30%). Ale problem jest taki: tam podzielono 2,4ha na działki i komunikację w całości (czyli powstało 18 działek i droga). W naszym przypadku jest wydzielenie jednej ok. 10,8a z 101a - powstaną więc dwie nowe działki. Reszta, która utworzy odrębną działkę (ok. 90a) także (chyba?) będzie stanowić podstawę do naliczenia opłaty. Nawet, jeżeli wyjdzie różnica w ocenie biegłego np. 3zł/m2, to oznacza kilka tysięcy zmarnowane, bo ilość 9000m2 x 1zł (30%) = 9000zł za "dużą" i 3,9zł x 1080m2 = 4212zł za wydzieloną. Razem za sam fakt wydzielenia mniejszej wyjdzie więc 13212zł do zapłaty. Mniej więcej 9000zł wyniosą koszty podłączenia wody i prądu! A drukarka zaczęła się psuć - "200" drukuje jako różowo-tęczowe, więc nie nadają się do obiegu )) (to tylko żart, żeby nie wyszło, że fałszuję). Pozdrawiam.

[Regut1]

Wzrost będzie mniejszy ale będzie. O ile wyliczy biegły, jeżeli maszynka zastrjkowala, podziel na. Będzie na opłaty.3. Jeżeli są współwłaściciele to opłata podzieli się odpowiednio do udziałów. Edytowane 29 Marca 2012 przez Regut1

[Regut1]

Wzrost będzie mniejszy ale będzie. O ile wyliczy biegły, jeżeli maszynka zastrjkowala, podziel na 3. Będzie na opłaty. Jeżeli są współwłaściciele to opłata podzieli się odpowiednio do udziałów.

[gabula]

Czy ta wydzielona działka będzie przeznaczona do sprzedaży, czy nie, bo z tego co piszesz wywnioskowałam, że ona dalej będzie w Twoim władaniu. Jeżeli tak to wg moich informacji opłata adiacencka Cię nie dotyczy... no chyba że coś źle zrozumiałam

[Regut1]

Opłata nie zależy od zamiaru zbycia lecz od podziału jeżeli spowoduje on wzrost Wartości.Pewnie myślisz o rencie planistycznej?

[darvid]

Opłata planistyczna jest inną sprawą, tutaj nie ma znaczenia. Problem dotyczy tylko adiacenckiej od podziału nawet na własne potrzeby - budowy domu. Sąsiednie działki po podziale (wszystko bez infrastruktury i mediów - jak i ta) biegły wycenił z różnicą 17zł/m2 (działki "normalne"), 6zł/m2 (działki "komunikacyjne" i nietypowe). Z tego gmina pobiera 30%. Liczyłem się z tym, że wydzielenie mniejszej działki oznacza adiacencką ok. 5,5 tys. zł, ale policzenie pozostałej części jako osobnej działki oznacza dodatkową kwotę do zapłacenia: 6zł/m2 różnicy x 9300m2 x 30% = 16,7 tys zł za większą. W sumie ponad 22 tys. zł opłaty za wydzielenie mniejszej działki dla siebie. Kolejny podział dużej części (ok. 91a) za 3,5 roku w celu sprzedaży oznacza ponownie naliczenie opłaty adiacenckiej, bo powstaną mniejsze (droższe i łatwiejsze do sprzedania wg opinii biegłych), jedynie "odpadnie" opłata planistyczna 25% od różnicy cen rolnej/budowlanej. Trudna "zagwozdka": czy odżałować ponad 20 tys. zł i rozpoczynać budowę (zyskać na czasie, ale płacić 2x adiacencką: od wydzielenia/pozostawienia i kolejna od późniejszego podziału), czy czekać 3,5 roku, dzielić całość i dopiero wtedy budować - adiacencka byłaby raz zapłacona od jednego podziału (11000m2 x 17zł/m2 różnicy x 30% = 56 tys zł). Bez względu na wariant gmina wychodzi na tym najlepiej: ZAWSZE kasuje pieniądze. Pozdrawiam. Edytowane 30 Marca 2012 przez darvid
uściślenie adiacenckeij

[Regut1]

Odbierz priva. Co do reszty decyzje będziesz musiał podjąć sam.

[gabula]

Trochę mnie to zastanawia, bo sama przechodziłam przez to kilka lat temu. Otóż gmina ustaliła plan zagospodarowania przestrzennego, działka została przekształcona z rolnej na budowlano-usługową i po wszystkim ja dokonałam podziału. Gmina nie naliczyła mi opłaty adiacenckiej. pod warunkiem, że nie sprzedam działek przed upływem pięciu lat od daty zatwierdzenia planu zagospodarowania

[darvid]

do Gabula - gmina nie naliczyła Tobie opłaty PLANISTYCZNEJ, wynikającej z przekształcenia z rolnej na budowlana, co byłoby dziwne. ADIACENCKA to drugi parapodatek, naliczany od wzrostu wartości po podziale, gdyż mniejsze łatwiej sprzedać, więc są droższe niż duże, niepodzielone - ale tańsze. Obliczana jest w terminie do 3 lat po prawomocnym podziale. Tym niemniej 30% opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości niepodzielonej dużej działki np. 2ha nawet przy opinii biegłego 5zł/m2 oznacza do zapłaty 20000m2 x 5zł/m2 x 30% = 30000zł płatne jednorazowo lub (na wniosek) w ratach przez 10 lat (zakładają hipotekę, oprocentowanie). Planistyczna dotyczy tego, że przez 5 lat od ogłoszenia uchwały gminy o przekształceniu w dzienniku województwa... nie można sprzedać/darować takiej działki, bo opłatę pobiera się od różnicy ceny wolnorynkowej (nie transakcyjnej!!!) wcześniejszej rolnej, a obecnie budowlanej. PŁACI osoba, która była właścicielem w momencie przekształcenia, nie KUPUJĄCY!!! Np. rolna była po 50zł/m2, po przekształceniu 200zł/m2, czyli różnica 150zł/m2. Przy np. uchwalonej planistycznej 20% sprzedając 1000m2 dostajesz 1000m2x200zł/m2=200 000zł, ale... z tego gmina zabierze Ci 20% z różnicy 200-50=150, czyli 30000zł. Zostaje Ci 170 000. Wcześniej zapłaciłaś za podział opłatę adiacencką, a teraz planistyczną od sprzedaży PRZED UPŁYWEM 5 lat jej obowiązywania. Kto wychodzi na tym najlepiej? gmina.... Oczywiście, wszystko zgodnie z prawem. A jednocześnie niepobranie adiacenckiej od podziału i planistycznej od wcześniejszej sprzedaży stanowi zarzut o niegospodarności dla gminy ze strony izby obrachunkowej, bo jest to działanie na jej szkodę budżetową. Pozdrawiam Edytowane 30 Marca 2012 przez darvid
uściślenie adiacenckiej

[honefoss]

W poprzedniej kadencji sejmu był pomysł likwidacji opłaty adiacenckiej od podziału, zgłoszony przez tzw komisję Palikota. Niestety nic z tego nie wyszło a szkoda. O ile jest jakiś sens (w znaczeniu sprawiedliwość) w opłacie planistycznej czy adiacenckiej od infrastruktury, to adiacencka od podziału jest moim zdaniem skandalicznym nadużyciem ze strony państwa.

[darvid]

gmina w moim przypadku (ale i w innych z powodu braku pieniędzy) podczas przekształcania "odcina" się od infrastruktury: dróg wewnętrznych, mediów,... Inwestorzy mają zrobić to na własny koszt, ale potem... kanalizację i wodę przekazać do komunalki. Podatki od dróg wewn. płacone normalnie, adiacencka od wydzielenia dróg naliczona, mam położyć na swój koszt 300mb kanalizacji do najbliższego kolektora - bo plan nie zezwala na szambo (mogę zrozumieć), ale i na indywidualną oczyszczalnię tymczasową do momentu "zasiedlenia" planowanych 86 działek na ok. 15ha. Jeden zjazd z asfaltu dla całości - wójt nie reagował na postulaty właścicieli podczas sporządzania planu. Gdyby gmina robiła infrastrukturę, to wtedy adiacencka byłaby zasadna. Planistyczna - ok, o ile robiona jest przez gminę, a nie za pieniądze właścicieli. Na marginesie - planistyczna ma widełki 0-30%, więc zgodnie z prawem gminy walą maks (u mnie łaskawie tylko 25%). Adiacencka od podziału 0-30%, więc poszło po bandzie na 30%; od wykonania infrastruktury 0-50%, jest 0%, bo gmina nic nie robi. I to nie jest podatek, tylko (?) danina na rzecz gminy z kieszeni właściciela. A jeszcze w tle czatuje US z naliczaniem VAT od sprzedaży więcej niż (chyba?) dwóch działek. Pozdrawiam.

[SylwiaPl]

Jeśli chodzi o opłatę adiacencką - sprawdziłabym, czy została ona słusznie naliczona. Nie wiem, czy wiecie, ale burmistrz/wójt wcale nie ma obowiązku przeprowadzenia postępowania administracyjnego, na podstawie którego taka opłata jest w ogóle naliczana. [moderowano]- sprawdźcie, czy wy macie opłatę naliczoną zgodnie z literą obowiązującego prawa. Pozdrawiam Edytowane 30 Czerwca 2015 przez joliska