kupowanie domu - na co uważać, co sprawdzić

[grzechoz]

Witam. Mam do Was prośbę. Jestem na etapie kupowania domu w stanie surowym zamkniętym. Cena jest okazyjna, ale zastanawiam się, jakie kroki podjąć, aby sprawdzić, czy nie ma ukrytych wad prawnych i technicznych. Prosiłbym, abyście podawali co Wam przychodzi do głowy, a w ten sposób utworzy się może jakiś poradnik i zainspiruje to innych.

 

To co mi przychodzi do głowy:

 

- czy nie jest to teren zalewowy

- czy działka nie jest podmokła

- nie nie ma tam popapranych sąsiadów

- czy nieruchomość nie ma jakiś obciążeń finansowych

- Czy są i ew. jak są, to jakie służebności

- czy w okolicach nie powstaje jakiś obiekt uciążliwy dla mieszkańców (fabryka, ekspresówka, linie wysokiego napięcia).

- jakie są media, czy jest możliwość ich podłączenia, czy jest możliwe uzyskanie zgody na ich podłączenie (np. wybudowanie szamba na małej działce)

- czy jest zapewniony dostęp do drogi dojazdowej

- czy grunt pod tym domem jest dobrej jakości (nie jest to torf, nie ma tam jakiegoś gruzowiska itp).

 

 

No i nie wiem za bardzo, jak takie rzeczy sprawdzić... Jestem tu początkującym. Może ktoś podrzuci jakiegoś dobrego linka, to byłbym wdzięczny.

 

 

Jak z kwestiami technicznymi co do samego domu? Niby mam wujka budowlańca - wybudował kilkanaście domów, a oprócz tego kupił i sprzedał kilkanaście kolejnych - żadnych problemów z tym nie widział. W każdym razie jak takie informacje się tu pojawią, to będę wdzięczy i będzie to cenny materiał dla kolejnych.

[Gość XX-X]

Witam

 

Ja również mam zamiar kupić dom w stanie surowym zamkniętym i przyłączam się do pytania.

Na co zwracać uwagę kupując taką nieruchomość?

[bossik]

Moim zdaniem najlepiej udać się do agencji nieruchomości. My też się przymierzamy do zakupu domu. Prawdopodobnie to padnie na ten http://www.ober-haus.pl/dzialka/sprzedaz/city-/waluta-PLN/sortowanie-dateCreated/kolejnosc-desc/ilosc-10/poczatek-0/. Szukamy opinii na temat tej agencji i na obniżki cen.

[Nefer]

Witam. Mam do Was prośbę. Jestem na etapie kupowania domu w stanie surowym zamkniętym. Cena jest okazyjna, ale zastanawiam się, jakie kroki podjąć, aby sprawdzić, czy nie ma ukrytych wad prawnych i technicznych. Prosiłbym, abyście podawali co Wam przychodzi do głowy, a w ten sposób utworzy się może jakiś poradnik i zainspiruje to innych.

 

To co mi przychodzi do głowy:

 

- czy nie jest to teren zalewowy

- czy działka nie jest podmokła

- nie nie ma tam popapranych sąsiadów

- czy nieruchomość nie ma jakiś obciążeń finansowych

- Czy są i ew. jak są, to jakie służebności

- czy w okolicach nie powstaje jakiś obiekt uciążliwy dla mieszkańców (fabryka, ekspresówka, linie wysokiego napięcia).

- jakie są media, czy jest możliwość ich podłączenia, czy jest możliwe uzyskanie zgody na ich podłączenie (np. wybudowanie szamba na małej działce)

- czy jest zapewniony dostęp do drogi dojazdowej

- czy grunt pod tym domem jest dobrej jakości (nie jest to torf, nie ma tam jakiegoś gruzowiska itp).

 

 

No i nie wiem za bardzo, jak takie rzeczy sprawdzić... Jestem tu początkującym. Może ktoś podrzuci jakiegoś dobrego linka, to byłbym wdzięczny.

 

 

Jak z kwestiami technicznymi co do samego domu? Niby mam wujka budowlańca - wybudował kilkanaście domów, a oprócz tego kupił i sprzedał kilkanaście kolejnych - żadnych problemów z tym nie widział. W każdym razie jak takie informacje się tu pojawią, to będę wdzięczy i będzie to cenny materiał dla kolejnych.

 

Wypis i wyrys z planu zagospodarowania terenu

Wypis z księgi wieczystej

Jeśli jest dom to są i media. Jeśli chcesz zmienić - wycieczka do dostawcy (lub informacja w gminie co jest a co nie jest możliwe - zależy co chcesz zmienić.)

Jeśli jest dom to jest i dostęp do drogi - nie dostałby pozwolenia na budowę.

jaki jest grunt dowiesz się tylko robiąc badania gruntu - jak Ci właściciel pozwoli

Jakie towarzystwo - wystarczy popytać sąsiadów - dowiesz się też jak się tam mieszka

W kwestii samego domu - weź ze sobą fachowca - kierbuda poleconego. Sam raczej nic nie zobaczysz.

[Nefer]

Witam

 

Ja również mam zamiar kupić dom w stanie surowym zamkniętym i przyłączam się do pytania.

Na co zwracać uwagę kupując taką nieruchomość?

 

Zwracać uwagę na wszystko

Najpierw hipoteka

Potem dokumentacja do budowy (dziennik, pozwolenie - na co zostało wydane, projekt, podpisane umowy mediów etc, spotkanie z kierownikiem budowy).

I na pewno wziąć fachowca, który oceni jakoś tego domu, konstrukcję i czy jest zdrowy.

Zawsze warto pogadać z sąsiadami (o powodzi na przykład )

[Nefer]

Moim zdaniem najlepiej udać się do agencji nieruchomości. My też się przymierzamy do zakupu domu. Prawdopodobnie to padnie na ten http://www.ober-haus.pl/dzialka/sprzedaz/city-/waluta-PLN/sortowanie-dateCreated/kolejnosc-desc/ilosc-10/poczatek-0/. Szukamy opinii na temat tej agencji i na obniżki cen.

Agent nieruchomości nie ma żadnego pojęcia o budowaniu. Chce dostać prowizję, a nie odradzać Ci, bo nie ma izolacji poziomej. On nie ma żadnego interesu żeby uczciwie Ci powiedzieć co z tym domu jest halo. To bardzo nierozsądny pomysł.

[czaras1]

Agent nieruchomości nie ma żadnego pojęcia o budowaniu. Chce dostać prowizję, a nie odradzać Ci, bo nie ma izolacji poziomej. On nie ma żadnego interesu żeby uczciwie Ci powiedzieć co z tym domu jest halo. To bardzo nierozsądny pomysł.

 

Nefer, fakt, ze podpadl Ci kiedys jakis agent nie oznacza, ze wszyscy sa tacy sami. Mozesz miec tylko pretensje do siebie, ze wybrales pierwszego lepszego posrednika, a nie wysiles sie na tyle, by poszukac sprawdzonego/poleconego przez znajomego itp. Twoją wypowiedz mozna rownie dobrze zastosowac do zawodu prawnika, lekarza czy mechanika samochodowego - zawsze mozna trafic na kretaczy. Pewnie mi odpowiesz, ze zaden z tych zawodow nie pobiera tyle wynagrodzenia co posrednik, ale czy ktorys z nich bierze odpowiedzialnosc za czesto oszczednosci calego zycia swoich klientow?

Uprzedzajac pytanie: tak , jestem posrednikiem od 10 lat i w zyciu nie pomyslalbym o tym, zeby zataic wady nieruchomosci przed swoim klientem.

[Nefer]

Już wiesz co Ci odpowiem ? No to po co w ogóle cokolwiek piszesz :)

Nie, nie odpowiem Ci tak. Ale jeśli chcesz mi udowodnić, że agent nieruchomości jest w stanie powiedzieć COKOLWIEK o technologii domu, ktory chcę kupić, to sorry .... Z prostem przyczyny : agent nieruchomości nie zna się na BUDOWANIU domów. I nie chodzi o zatajenie wad nieruchomości (więc się tak nie pusz, bo nigdzie tego nie napisałam - czy może powinnam ? Ja bym na to nie wpadła - ciekawe, że o tym napisałeś). Agent nieruchomości nie ma ŻADNEGO interesu w tym, żeby się o tej nieruchomości dowiadywać szczegółów. Więc nie musi potem niczego zatajać.

 

Jak kupuję samochód - jadę na przegląd do warsztatu (bo mój warsztat nie ma żadnego interesu w tym, żebym ten samochód kupiła). Jak kupuję nieruchomość - biorę ze sobą poleconego kierownika budowy (bo on nie ma żadnego interesu w tym, żebym ten dom kupiła). Nie pytam pośrednika - wiesz już dlaczego ? Dlatego , że on MA interes w tym , żebym ten dom kupiła.

I żebyś nie wiem co napisał- tego nie zmienisz. Agent nieruchomości zarabia na tym - jak nie od strony kupującego to od strony sprzedającego. WIęc musiałby być idiotą, żeby zniechęcać ludzi do zakupu. Podobnie z ceną.

Więc nie oszukujmy się - wszyscy już jesteśmy dorośli i rozumiemy słowo "obiektywny". I nie ma nic wspólnego z brakiem uczciwości, który - nie wiedzieć czemu - sugerujesz we własnej branży. Agent uczciwie niczego nie powie, ma czyste sumienie - bo niczego nie wie :)

 

P.s. Twoja analiza psychologiczna na temat "traumy z dzieciństwa z udziałem złego agenta nieruchomości" totalnie nietrafiona

Edytowane 11 Lutego 2012 przez Nefer

[czaras1]

......Agent nieruchomości nie ma ŻADNEGO interesu w tym, żeby się o tej nieruchomości dowiadywać szczegółów. Więc nie musi potem niczego zatajać.

......

 

Zgadzam sie z Toba, ze agent to nie budowlaniec i nie jest jego zadaniem ocenianie stanu technicznego Zgodze sie nawet z Toba, ze agent chce dostac prowizje, to akurat nie jest odkrycie Ameryki, ze ktos za swoja prace oczekuje wynagrodzenia, ale NIE MOGE SIE ZGODZIC na stwierdzenie, ze nie ma on zadnego interesu by mowic prawde ! Mamy tu widze encyklopedyczny przyklad naszego slawnego polskiego podejscia: wszyscy to zlodzieje i probuja mnie oszukac.

Czy nie przeszlo Ci przez glowe droga Nefer, ze istnieje na swiecie jeszcze taki gatunek posrednika, ktory opiera swoja prace na rzetelnosci i poleceniach? Nasza branza jest bardzo wrazliwa na zle doswiadczenia klientow. Czesc posrednikow potrafi dostrzec zalety dobrej obslugi klienta, ktorzy nie tylko wroca do niego za 3-5-15 lat z kolejnym zleceniem, ale takze poleca go 5-ciu swoim znajomym. Ale..... co ja tam wiem - zgodnie z Twoja teoria - jestem idiota, bo zdarza mi sie odradzac zakup niektorych nieruchomosci ))

[Nefer]

A ponieważ agent nieruchomości to nie budowlaniec, więc :

- nie zna się

- nie zapyta

- jak zapyta o stan techniczny - to łyknie to co powie właściciel.

 

Dlatego agent nieruchomości nie pomoże w ocenie technicznej domu. A z tymże stanem technicznym zostanie kupujący. Oczywiście nie agent będzie ponosił też konsekwencje w razie, gdyby ktoś jednak kogoś wmanewrował w jakąś małą ruinkę.

Chwali Ci się, że odradzasz - tak zrobiłby każdy normalny człowiek. Tylko tu rozmowa jest o tym kto może pomóc w zakupie domu - czytaj : jego ocenie technicznej. Agent to to nie jest na pewno.

[pjr]

A ponieważ agent nieruchomości to nie budowlaniec, więc :

- nie zna się

- nie zapyta

- jak zapyta o stan techniczny - to łyknie to co powie właściciel.

 

Dlatego agent nieruchomości nie pomoże w ocenie technicznej domu. A z tymże stanem technicznym zostanie kupujący. Oczywiście nie agent będzie ponosił też konsekwencje w razie, gdyby ktoś jednak kogoś wmanewrował w jakąś małą ruinkę.

Chwali Ci się, że odradzasz - tak zrobiłby każdy normalny człowiek. Tylko tu rozmowa jest o tym kto może pomóc w zakupie domu - czytaj : jego ocenie technicznej. Agent to to nie jest na pewno.

Czy to prywatna kłótnia czy można się dołączyć?

Wśród pośredników są inżynierowie budowlańcy, architekci, prawnicy, poloniści, ekonomiści, informatycy itd. itd. Natomiast co do meritum... doradził bym zatrudnienie budowlańca z uprawnieniami.

[Nefer]

Czy to prywatna kłótnia czy można się dołączyć?

Wśród pośredników są inżynierowie budowlańcy, architekci, prawnicy, poloniści, ekonomiści, informatycy itd. itd. Natomiast co do meritum... doradził bym zatrudnienie budowlańca z uprawnieniami.

Każdy może dołączyć :) To tylko wymiana zdań. Też uważam, że trzeba zatrudnić budowlańca. Tyle

[grzechoz]

Witam. Niestety ten domek, który chciałem kupić - był bardzo tani, nowoczesny, świetnie wykonany, ale jak się okazało miał kilka wad. Największą było to, że ta cała nieruchomość składała się z domu, działki i udziału w drodze. O ile sam dom i działka była ok, to udział w tej drodze był obciążony hipoteką. Niby spłacenie jej należało do dewelopera, ale i tak było to obarczone ryzykiem - nikt nie ma pewności, czy on nie splajtuje, nie ucieknie itp i problem spłacenia zaciągniętego kredytu pozostawi klientom. Drugą wadą jest to, że za kilka lat jak się wyjedzie z garażu, to od razu wjedzie się na autostradę (no, może ekspresówkę)... Więc odpuściłem sobie.

[Łukasz789]

Napisze tak, w mojej okolicy są 8 domów na sprzedaż w stanie surowym , wszystkie mają coś poważnego zawalone i zakup ich to samobójstwo. Ogólnie nie znalazłem do tej pory domu , który byłby sprzedawany w tym stanie i byłby OK lub zawierał choćby niewielkie błędy. Najbardziej drastyczny to taki w którym dom powstał w miejscu gdzie nie maił prawa powstać na rurze doprowadzającej wodę do miasta. Gość teraz sprzedaje dom w stanie SO pośrednikowi nie powiedział o tym nowy właściciel kupi a dalej to się domyślcie. A drugi to dom wybudowany na były stawie ( kupujący nie wiedział o tym) i następnemu właścicielowi nie ma zamiaru o tym mówić . A najlżejszy to domy ,które nie są dokończone od 20 lat z czego 10 lat stały bez dachu bo właściciel nie mail na to kasy i co roku coś w domu dobudowywał. A ekipy , które brał były najtańsze i nie maiły niestety wiedzy an temat budowy. Sytuacje ,że ktoś budował dobrze, profesjonalnie i nagle sprzedaje należą do rzadkości w tym kraju to tka jakby kupić samochód roczny lub dwuletni z super niskim przebiegiem w super wersji wyposażeniowej na takie rzeczy jest więcej chętnych niż samego towaru i zwykle rozchodzi się to po rodzinie i najbliższych znajomych. Dlatego odradzam zakup takich domów.

[byt_gignetyczny]

Powiedzcie mi, skąd wytrzasnę budowlańca i ile on za obejrzenie weźmie?

Co do pośredników, to szukamy mieszkania/domu od roku i do tej pory spotkaliśmy 1 pośrednika, który miał blade pojęcie o tym, co sprzedaje. Ostatnio po domu dzielonym na mieszkania oprowadzała nas laseczka, która pokazywała nam mieszkanie nr 1 mówiąc o mieszkaniu nr 3, gdy ją poprawiłam (bo pamiętałam plany zamieszczone w necie), bez żenady stwierdziła "Aa, nie wiem w sumie"... A potem chcą 3% prowizji... Tak samo dziewczyna oprowadzając nas po mieszkaniu ze zdumieniem przyjęła informację, że mieszkanie, które oferuje, jest interesujące, bo możliwa jest dopłata w ramach RnS - nie miała bladego pojęcia o progach cenowych programu itp. W ramach podkreślenia nonszalancji żuła gumę tak głośno i zawzięcie, że jak pomyślałam o perspektywie jeszcze jednego spotkania z nią zrobiło mi sie najzwyczajniej niedobrze. Ja wiem, że oni biorą tych ludzi z ulicy i szkolą wysyłajac w teren, ale - na miły Bóg - trochę ogłady, mi zwyczajnie byłoby wstyd iść oprowadzać klienta i musieć sie przyznać, że czegoś nie wiem na temat obiektu... A jakby już mnie klient przyłapał, to przynajmniej stwarzałabym wrażenie profesjonalizmu i próbowałabym się dowiedzieć przez telefon, czy coś...

[joanna11021980]

Witam

znalazłam się w sytuacji w której coraz bardziej poważnie zastanawiam się nad sprzedażą domu. Tylko nie wiem jak się za to zabrać. w sumie to tylko chciałabym się dowiedzieć za ile i czy w ogóle ktoś będzie chciał to kupić. od razu mówię że techniczne rzeczy są dla mnie czarną magią ale opiszę chociaż to w czym się orientuję. Dom stoi na działce o pow. 474 mkw. pow. mieszkalna ok. 150 mkw. Podpiwniczony. Za domem garaż z domkiem gospodarczym wybudowany jakieś 25 lat temu.

Budowa: lata 60-te. Piętrowy z cegły jak to kiedyś budowano kwadraciaki. Na dole 3pokoje, kuchnia i łazienka, na górze: dwa pokoje, kuchnia , łazienka i jakaś garderoba. lata temu rodzice przerobili z kuchni na dole pokój a z łazienki kuchnię. dach był wymieniany jakieś 10 lat temu,okna 2 lata temu. nie jest otynkowany. Z tego co się orientuję to nigdy nie była wymieniana instalacje elektryczne. Dwa lata temu zrobiliśmy mały remont parteru (nowe podłogi, drzwi) zrobiliśmy sobie taras z drewna. Łazienka po remoncie. To był początek zaplanowanych prac ale zmarł mój tata i zostałam tutaj sama i chyba nie muszę nawet pisać jak ciężko jest mi samej to utrzymać. prawomocną właścicielką jestem od maja tego roku. Gdyby nie konflikt z moja babką i nowa właścicielką jej części (a moja kuzynka) pewnie nigdy bym nie planowała tego sprzedać ale jak mówi stare dobre powiedzenie z rodzina to najlepiej na zdjęciu. Odbiegłam od tematu sory...

Do zrobienia na pewno jest położenie gładzi w pokojach na dole i górze. Piec c.o. ma dwa lata. Na dole są wymienione grzejniki. Góra raczej do remontu typu: gładź na ścianach, podłogi, drzwi. Łazienka na górze jest nowa. Wymiana jedynie wanny.

I teraz zaczynają się schody. Okazało się że muszę zrobić osobne podłączenie wody.. I jeszcze jeden hit. Moja babka ma prawo dożywotniego korzystania z domku gospodarczego przy garażu. Jej hobby to hodowanie kur. I dalej. Kiedyś to były dwie działki na której stoją dwa domy. Pierwszy ma babka i działkę z przodu. Potem jest mój dom z ogrodem i garażem i znowu jej działka niezabudowana. Są służebności przejazdu i przejścia. ja u niej ona u mnie żeby dojść do ogrodu z tyłu. przejście to jest zaraz pod oknami bo od domu do granicy działki jest jakieś 3 metry. Moja część od przodu nie jest ogrodzona, z tyłu jest brama.

W związku z powyższym czy ktoś jest w stanie w przybliżeniu podać za ile mogłabym go sprzedać biorąc pod uwagę rzeczy do zrobienia i to cholerne jej dożywocie w tym kurniku. Od razu przepraszam jeśli nie wyrażałam się fachowo

Z góry dziękuję za pomoc

[czaras1]

Witam

znalazłam się w sytuacji w której coraz bardziej poważnie zastanawiam się nad sprzedażą domu. Tylko nie wiem jak się za to zabrać...

Droga Joanno !

Jest takie sławne powiedzenie w branży nieruchomości: "Co wpływa na cenę nieruchomości? - Po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja"

Oczywiście to tylko powiedzenie i stan domu czy mieszkania jak najbardziej ma też wpływ na cenę, ale lokalizacja stanowi podstawę wyliczenia, więc musisz się z nami tę informacją podzielić. Prawo dożywocia na rzecz babci to poważny mankament. Większość klientów kupuje posiłkując się kredytem, wątpię czy którykolwiek bank zgodzi się na udzielenie kredytu w tak 'niejasnej' sytuacji prawnej. Pozostają klienci gotówkowi, ale jest ich mało i do tego z racji dysponowania gotówką często to właśnie oni dyktują cenę, która odbiega od rynkowej.

Opierając się na swoim doświadczeniu mogę póki co powiedzieć Tobie, że nieruchomości ze prawem dożywocia kosztują od 20 do 30% mniej od ceny rynkowej.

Edytowane 24 Sierpnia 2012 przez czaras1

[joanna11021980]

Witam.

Z tym dożywociem to jest taka sprawa że jest to wpisane w akcie notarialnym ale nie figuruje to w księgach wieczystych. Co do lokalizacji to śmiało mogę powiedzieć że jest bardzo dobra. daleko od głównej drogi, blisko sklepy, przychodnia lekarska, kościół, kino, plac zabaw, przystanek autobusowy i PKP. Gorzej ze szkołą i przedszkolami ale każdy prawie dysponuje samochodem i zajmie to dosłownie 2 minuty. Sąsiedztwo ciche i spokojne.

[marynata]

Co do lokalizacji to śmiało mogę powiedzieć że jest bardzo dobra. daleko od głównej drogi, blisko sklepy, przychodnia lekarska, kościół, kino, plac zabaw, przystanek autobusowy i PKP

jaka miejscowość-dokładny adres

nie da się inaczej wycenić nawet pi razy oko

 

Nie ma znaczenia gdzie jest wpisane dożywocie,na akt sprzedaży będziesz musiała stawić się z aktem notarialnym.