Przepisy prawne-problem z interpretacja. Wynajmowanie pomieszczen w domu jednorod

[wedwoje]

witamy.

 

sprawa troszke moze nietypowa i z punktu prawnego pogmatwana :-/

bardzo prosze o podpowiedz kogos kto ma rozeznanie w temacie bo od kilku dni siedzimy w necie i nie mozemy sie doszukac odpowiedzi na pytania.

sprawa wyglada nastepujaco:

 

mamy zamiar wybudować w mysl i zgodnie z prawem budowlanym dom jednorodzinny czyli zachowujac wszystkie wymiary , odleglosci i postanowienia warunkow zabudowy.

tyle , ze ... warunkiem naszego budowania jest , ze w budynku 2 kondygnacyjnym niepodpiwniczonym (parter i pietro) dolna czesc przeznacze do wynajecia jako 4 mieszkania a na gornym pietrze zamieszkamy my.

i tu pojawia sie pierwsze i najwazniejsze pytanie:

 

1) czy mozemy u siebie w domu wynajac dowolna ilosc pomieszczen w dowolnej formie ???

 

teoretycznie wiemy , ze według prawa dom/budynek jednorodzinny moze miec 2 odrebne lokale/mieszkania ... ale ???

 

2)czy podzial na te dwa lokale nie odnosi sie do prawa wlasnosci poszczegolnych lokali lub kwestii zameldowania w poszczegolnych lokalach ?? nadmieniam , ze nie mamy zamiaru w wynajmowanych lokalach/mieszkaniach nikogo meldowac.

 

3) albo inaczej: czy w domu jednorodzinnym mozna wynajac załóżmy pokój ??? bo jezeli tak to czy mozna nazwac i w formie prawnej bedzie pokojem czesc budynku za zamknietymi drzwiami z lazienka i aneksem kuchennym ???

 

4) i idac dalej za pytaniem nr 2 czy przepisy w jaki kolwiek sposob okreslaja ile mozna miec w domu jednorodzinnym lazienek , aneksow kuchennych , pokoi itp ???

 

przerazil nas fakt , ze w domu jednorodzinnym moga byc wydzielone tylko 2 mieszkania/lokale mieszkalne , ale chodzi tu chyba bardziej o mozliwosc sprzedazy poszczegolnych mieszkan/lokali mieszkalnych i nie wiemy własnie czy tyczy sie to rowniez tematu wynajmowania. nigdzie nie znalezlismy wzmianki na ten temat

 

znalezlismy tez malo precyzyjne ale jednak , informacje odnosnie mozliwosci ustanowienia odrębnej własności lokalu co teoretycznie moze i by zalatwilo sprawe , ale nie mamy potrzeby ustanawiania oddzielnych ksieg wieczystych dla poszczegolnych wyodrebnionych lokali i chyba nie bylo by to mozliwe poniewaz wlascicielem/wspolwlascicielem budynku bedzie bank poniewaz bedziemy budowali na kredyt :-/

 

wiemy , ze jest mnóstwo ludzi wynajmujacych pokoje , mieszkania w domach jedno rodzinnych i w mieszkaniach spoldzielczych , komunalnych itp bez zadnych formalnosci , uzgodnien prawnych i tym podobnych i teoretycznie mogli bysmy zrobic to samo , ale wolimy zrobic to ze swiadomoscia i zgodnie z naszym bardzo delikatnie mowiac "glupim" prawem bo predzej czy pozniej zainteresuje pewnie ktoregos "zyczliwego" sasiada fakt , ze przed domem parkuje ciagle kilka samochodow i przy drzwiach jest domofon z kilkoma tajemniczymi numerami

 

P O M O C Y !!!!!!!!!!!!!!!

[sSiwy12]

Trochę mylisz pojęcia. Tu nie chodzi o prawa własnościowe, tylko o prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

 

Wg, prawa budowlanego, budynek mieszkalny może być jednorodzinny lub wielorodzinny. Jak ma więcej niż 2 mieszkania, to jest budynek wielorodzinny.

 

Na działce możesz postawić tylko taki budynek który można na niej wybudować zgodnie z MPZP lub jeśli nie ma, to WZiZT – gdzie wyraźnie pisze czy budynek jednorodzinny, czy wielorodzinny.

[wedwoje]

szanowny naczelny trolu FM

 

jak moze zauwazyles nasze pytanie jest troszke bardziej zlozone bo tak naprawde przepisy te nie sa tak do konca jednoznaczne.

badzo cie prosze i innych o dokladniejsze wczytanie sie w temat i troszke glebsza analize

 

wedlug golego przepisu odnosnie ilosci mieszkan okazalo by sie , ze wiekszosc domow z przed 30 , 40 lat jest domami wielorodzinnymi pomimo iz w/g prawa sa to domy jednorodzinne poniewaz w ten lub inny sposob maja wydzielone "kompleksy pomieszczen" ktore mozna by zakfalifikowac jako "mieszkania".

 

w obecnie budowanych domach jednorodzinnych rowniez mozna by bez najmniejszego problemu wydzielic wiecej niz 2 "mieszkania" i co wtedy ?? czy staja sie one domami wielorodzinnymi ???

 

tu pojawiaja sie wlasnie nasze pytania

 

- czy jest okreslona dopuszczalna ilosc pomieszczen typu lazienka , toaleta , prysznic , aneks kuchenny. w znacznej ilosci obecnie budowanych wiekszych domow znajduje sie co najmniej 2 , 3 lazienki. czy sa to juz domy wielorodzinne ???

- i dodatkowo nasuwa sie pytanie: dom jednorodzinny , czyli , ze w domu jednorodzinnym moze mieszkac ile osob ??? czy jest to w jakis sposob okreslone ??? co jezeli rodzina ma 20 osob ??? ( i nie piszcie , ze to za duzo bo w bloku rodzicow jest rodzina 2-rodzicow i 17 dzieci)

 

rozumiem , ze zastosowanie prawa dla budynku wielorodzinnego moze odnosic sie do kogos kto chce np. wybudowac budynek identyczny jak my czyli 4 mieszkania na dole ktore pozniej sprzeda a sam np bedzie mieszkal na gorze.

w naszym przypadku do samego konca wlasciciel calego budynku bedzie jeden i chodzi tylko o wynajecie kilku pomieszczen.

 

czyli nasze pytanie: da sie , mozna ???????????? mozemy wynajac pomieszczenia w naszym przyszlym domu ???????????

 

w zalaczniku dla zobrazowania o co nam chodzi.

 

czy ten plan pietra wyglada jak dla budynku jedno czy wielorodzinnego ???

 

 

a w tej formie nadal jest to budynek jedno czy juz wielorodzinny z 4 lokalami/mieszkaniami ???

 

 

jest to faktyczny wstepny projekt podzialu naszej czesci mieszkalnej czyli pietra

 

 

ps.

dla naszej dzialki nie ma planow zagospodarowania przestrzennego

[robert skitek]

Słuchaj mądrzejszych od siebie a nie zarzucaj Siwemu braku wczytania się w Twoje zapytanie. Chociaż skromne "dziękuję" by się przydało...

 

Prawo budowlane mówi jasno i wyraźnie. Budynek już z trzema lokalami mieszkalnymi to budynek wielorodzinny. Koniec. Kropka.

 

Pierwszy rzut, który przedstawiasz to typowy rzut kondygnacji budynku wielorodzinnego.

 

Nie ma MPZP, więc będą warunki zabudowy.

 

Nie ma w prawie budowlanym określonej ilości łazienek, kuchni itp w domu jednorodzinnym - możesz zrobić ich ile chcesz.

 

Nie ma znaczenia czy budujesz na sprzedaż czy wynajem.

 

Kiedyś było inne prawo, dziś jest tak jak jest.

 

I właśnie chodzi też o to, żeby na działce nie parkowało 8 samochodów, a jak przyjadą goście to kolejne na drodze przy jednym domu. Do tego dochodzi masa innych problemów jak zwiększony pobór mediów, wywóz nieczystości nie mówiąc o chęci mieszkania w spokojnej okolicy przez sąsiadów.

 

Czy da się wybudować taki budynek jako jednorodzinny? Kombinując z projektem da się.

[sSiwy12]

Czy da się wybudować taki budynek jako jednorodzinny? Kombinując z projektem da się.

 

Z bardzo mocnym akcentem na to pogrubione.

 

Dla lepszego zrozumienia z Rozporządzenia w sprawie WT ………..

 

§ 3. Ilekroc w rozporzadzeniu jest mowa o:

 

9) mieszkaniu - należy przez to rozumiec zespół pomieszczen mieszkalnych i pomocniczych, majacy

odrebne wejscie, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiajacy stały pobyt ludzi i

prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego,

 

10) pomieszczeniu mieszkalnym - należy przez to rozumiec pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i

pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego,

 

A musisz mieć na uwadze, że integralną częścią projektu budowlanego, jest projekt wszelkich instalacji – w tym wentylacji.

 

Mając to wszystko na uwadze, może się okazać, że urzędnik zakwalifikuje te wydzielone pomieszczenia jako mieszkania.

Najprawdopodobniej przyjmie Twoje tłumaczenia, ale wątpliwości zostaną, co może skutkować późniejszymi działaniami urzędu.

 

Pomijam już ewentualne kłopoty np. z ubezpieczycielem, w przypadku jakiś zdarzeń losowych, których przewidzieć nie sposób – oczywiście nie życzę czegoś takiego.

[wedwoje]

Słuchaj mądrzejszych od siebie a nie zarzucaj Siwemu braku wczytania się w Twoje zapytanie.

 

niestety piszac na tym forum nie wyskakuje w odpowiednim momencie dymek z informacja "uwazaj co piszesz , on jest madrzejszy od ciebie"

a przebywajac w dosc sporej ilosci czasu na roznych portalach i forach przekonalem sie , ze niestety ludzie czytaja pobieżnie , bez pelnego zrozumiena i czesto odpowiedz jest czesciowa i tylko na fragment pytania wyrwany z kontekstu.

 

nie bylo by mnie/nas tutaj z tymi pytaniami gdyby przepisy , w tym przypadku prawa pudowlanego byly JEDNOZNACZNE.

niestety przepisy sa czesto "uznaniowe" i wiem z autopsji , ze dla zwyklego osobnika z ulicy cos nie do zalatwienia jest zalatwione bez problemu w trybie turbo przy pewnym "poparciu" odpowiednich osob.

czesto tez przepisy sa tak skonstruowane , ze jeden przepis moze zostac zastapiony czy da sie go obejsc innym np bardziej korzystnym dla zainteresowanego nie mowiac juz o tym ze nasze bystrzachy w rządzie czasami ustanawiaja przepisy wzajemnie sie wykluczajace.

 

nauczylem sie , ze w podobnych sprawach mozna albo dac sie dymac albo szukac , szukac , i jeszcze raz szukac. pukac do wszystkich drzwi i jak cie wywala drzwiami to jeszcze raz sprobowac oknem dlatego tu jestem/śmy

 

 

gdyby nie takie wlasnie podejscie moze nie dowiedzieli bysmy sie o czyms takim jak "studium" )) ( ktos napisal o tym na innym forum )

postudiowalismy wiec to "studium" i wynika z niego , ze teren na ktorym jest nasza dzialka to teren MN czyli dla zabudowy jednorodzinnej ale ...

jest tez punkt:

 

dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenow:

dopuszczalny zakres zmmian przeznaczenia - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna

ograniczenia zmian przeznaczenia - o wysokosci do 3 kondygnacji

 

i teraz pytanie do znawcow tematu:

czy wydajac WZ urzad: "musi" , "powinien" , "moze" oprzec sie na tym punkcie czy nie jest to zadną wytyczną przy wydawaniu WZ ?????

[aglig]

i teraz pytanie do znawcow tematu:

czy wydajac WZ urzad: "musi" , "powinien" , "moze" oprzec sie na tym punkcie czy nie jest to zadną wytyczną przy wydawaniu WZ ?????

NIe musi, studium nie jest żadną wytyczną przy wydawaniu wzizt. Studium nie jest aktem prawa.

Wydając decyzję wzizt urząd opiera się na USTAWIE z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.)

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jeśli na sąsiednich działkach jest zabudowa wielorodzinna to masz szanse uzyskać takie wzizt.

 

6. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

 

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego(Dz. U. z dnia 19 września 2003 r.)

 

§ 2. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

1) ustawie - należy przez to rozumieć ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

2) funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu - należy przez to rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi;

 

§ 3. 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

[azn]

wedwoje > Zgadzam się, że wiele przepisów prawa budowlanego jest u nas niejednoznacznych, ale w tym konkretnym przypadku, mam wrażenie, że nie ma wątpliwości i mamy tu po prostu do czynienia z próbą naciągana przepisów, pod swoją własną interpretację.

Chyba to kwestia naszego narodowego dziedzictwa - szukanie sposobów na ominięcie przepisów.

 

Inna sprawa - nawet jeśli dostaniecie pozwolenie na budynek jednorodzinny (z pięcioma kuchniami, łazienkami itd.), a następnie lekko adaptujecie go tak, żeby wydzielić odrębne lokale na wynajem, to jest to zmiana sposobu użytkowania i też wymaga zgłoszenia.

[Maciek zzz]

Temat stary ale nadal aktualny więc pozwolę sobie podbić.

 

Co, jeżeli tworząc podobny projekt jak wedwoje nie oddzielimy lokali trwałymi ścianami, lecz np. ściankami z płyt gk wypełnionymi wełną (lub zastosujemy inną podobną technologię). Jeżeli nie chcemy tych lokali wydzielać i sprzedawać, a jedynie wynajmować to takie rozwiązanie powinni być ok. Podobne rozwiązania stosuje się w przypadku budynków biurowych.

[sSiwy12]

Temat stary ale nadal aktualny więc pozwolę sobie podbić..

 

Trochę się przepisy zmieniły od tamtych wpisów - nie mniej jednak:

1. Musisz wybudować zgodnie z projektem budowlanym.

2. Tak jak pisał Robert, możesz mieć niezliczoną ilość łazienek, aneksów kuchennych, itp. ale musi to być w projekcie.

3. Czyli projektant musi to zaprojektować z całą wymaganą infrastrukturą (np. kominy wentylacyjne dla każdej łazienki i aneksu, albo WM).

4. Jak dalej będzie to budynek mieszkalny jednorodzinny - PB nic do tego nie ma.

5. Jak będziesz wynajmował pokoje w budynku mieszkalnym jednorodzinnym - obawiaj się bardziej US niż nadzoru budowlanego.