Podział nieruchomości - dylematy.

[marvinas]

Witam.

Chciałbym zasięgnąć porady i opinii ludzi doświadczonych, znających się na rzeczy, którzy niewątpliwie na tym forum się udzielają. Sprawa dotyczy podziału dwóch sąsiadujących ze sobą działek na mniejsze. Ale może wszystko po kolei.

Lokalizacja gruntów to miejscowość oddalona kilka kilometrów od miasta - Piaseczno, w woj. Mazowieckim. Są to dwie działki, każda z nich ma około 9000 m2. Na chwilę obecną miejscowy plan zagospodarowania został poddany uchwaleniu, dosłownie kilka dni temu odbyła się sesja Rady Miejskiej. Jednak zanim plan się uprawomocni minie trochę czasu, ale według tego dokumentu obszar, na którym działki się znajdują, przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Warunki podziału działek są następujące: minimalna powierzchnia działki budowlanej po podziale to 1000 m2, minimalna długość frontu działki wynosi 17 m, jeden dom, jeden garaż, jeden budynek gospodarczy, ale to szczegóły. Problem zaczyna się w tematyce mediów. Pomimo tego, iż działki znajdują się przy drodze publicznej, w pobliżu nie ma łatwo dostępnych mediów, prócz prądu, chociaż z tym też do końca nie jestem pewien. Woda, kanalizacja i gaz oddalone są od działek około 200 metrów, co skutkuje ogromnymi kosztami podciągnięcia mediów. Jak już wspomniałem działki chcę podzielić na mniejsze, wstępny plan takiego podziału już sobie sporządziłem. Każda z działek kształtem zbliżona jest do trapezu, gdzie krótszymi bokami przylegają do drogi publicznej. Dlatego w miejscu graniczenia ze sobą działek, wzdłuż długich boków chciałbym uciąć wzdłuż każdej z nich po 3 metry, tak aby otrzymane w ten sposób działki stworzyły drogę wewnętrzną o szerokości 6 metrów, a z pozostałej części działek utworzyć kilka/kilkanaście o powierzchni około 1000-1100 m2, którym owa droga ma zagwarantować dostęp do drogi publicznej. Ale żeby każda z tych działek była coś warta potrzebne są media. I tutaj moje główne pytanie. Jaka powinna być kolejność działań? Czy najpierw doprowadzić media do granicy działek, co wiążę się z ogromnymi kosztami? Czy może najpierw dokonać podziału, sprzedać dwie-trzy działki po minimalnej cenie i później wraz z nowymi właścicielami dociągnąć media (w końcu i ja i oni będą mieli w tym interes), a kolejne działki sprzedać już drożej? Boję się, że pieniądze przeznaczone na podział działek mogą zostać wyrzucone w błoto, ponieważ działka budowlana bez dostępu do mediów jest nic niewarta. Z drugiej strony doprowadzenie mediów nie musi od razu oznaczać 100% pewności sprzedaży nieruchomości. Tak samo działki, o łącznej powierzchni 18000 m2 też bardzo ciężko sprzedać, a wiadomo, że mniejszą działką łatwiej kogoś uszczęśliwić, a i zarobić można stosunkowo więcej… Co poradzicie? Najpierw starać się o podział czy o doprowadzenie mediów? Wiadomo też, że mapa zasadnicza to podstawa, może coś zmieniło się przez te lata z mediami, ale te mapki to też jakiś tam wydatek, bo teren nie jest taki mały, i nie wiem dokładnie jak wygląda sytuacja z każdej strony działki. Załączam wstępny projekt podziału działek, na którym widoczne są działki wydzielone pod drogi publiczne, które według MPZP są tam w planach oraz na drogę wewnętrzną, o której wspomniałem. Pozostałe cztery, w zasadzie to pięć większych działek przeznaczone są do podziału na sprzedaż. Na projekt nałożyłem zdjęcie satelitarne oraz MPZP. Oto link do mapki w większej rozdzielczości, na załączniki narzucone są ograniczenia: http://img24.imageshack.us/img24/2616/wstepnyprojekt.png

[Rafal_WAG]

Przede wszystkim należy zadać sobie dwa pytania:

1) Jak szybko chcę uzyskać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości?

2) Jakiego zysku spodziewam się z zainwestowanych w nieruchomość pieniędzy? Jaki zysk by mnie satysfakcjonował?

 

Na powyższe pytania inwestor musi sam sobie udzielić odpowiedzi i dopiero na tej podstawie podejmować dalsze decyzje odnośnie nieruchomości.

 

Z doświadczenia w skrócie mogę podpowiedzieć:

1. przekształcone działki faktycznie nie dają 100% gwarancji, iż będą schodzić jak świeże bułeczki, jeżeli cena za nie będzie wygórowana. Nie mniej zdecydowana większość poszukujących działki pod budowę chce dostać gotowy produkt - kupują działkę i mogą od razu zacząć budowę wymarzonego domu. Są w stanie zapłacić więcej, byleby tylko samemu nie użerać się z administracją i mediami. Na działki bez uzbrojenia zdecydowanie dłużej szuka się kupca.

2. jeżeli potrzebujemy gotówki na już, a nie możemy poczekać około roku do 2 lat na zwrot z inwestycji to nie warto się nawet zastanawiać i sprzedać nieruchomość w takim stanie jak jest.

3. najgorszym pomysłem nie tylko dla kupujących, ale również dla sprzedających jest podział nieruchomości i sprzedanie działek najbardziej oddalonych od drogi publicznej i mediów. Sprzedający często myślą, iż dzięki temu ktoś za nich postawi infrastrukturę, bo jemu będzie zależało bardziej. Niestety takie historie często kończą się ostrymi sporami i zamrożeniem pieniędzy przez obydwu zainteresowanych na długi czas – o czym na forum już kilka osób opowiadało.

4. na działki bez uzbrojenia najlepiej od razu załatwić wszelkie uzgodnienia i naraz ciągnąc wszelkie media. Jest to zazwyczaj znaczna oszczędność kosztów. Warto też pamiętać, że część wydatkowanych kosztów uzbrojenia zostanie nam zwrócona w momencie przejęcia infrastruktury przez dostawcę mediów, jeżeli o to odpowiednio wcześniej zadbamy.

5. pierwszym krokiem jaki bym w tym momencie zaproponował jest podział geodezyjny działki, najlepiej jeszcze przed uprawomocnieniem się uchwały o mpzp.

6. warto skorzystać z usług profesjonalisty, który przeprowadzi cały proces i będzie trzymał koszty w ryzach. Oczywiście polecam usługi mojej firmy – przepraszam za tak bezpośrednią reklamę

[darvid]

Radzę przygotować się na bolesne opłaty "parapodatkowe", pobierane przez gminę: adiacencka od podziału, planistyczna od wcześniejszej sprzedaży. Przy przekształconym polu, którego żona jest współwłaścicielką (1/6 udziału z 1,01ha, docelowy podział na 8 działek i 2 drogi wewnętrzne) wg kryteriów wyceny dla sąsiedniej działki wyjdzie ... ok. 48 000zł adiacenckiej od podziału (gmina ustaliła 30% przy dozwolonych widełkach 0%-30%) i ok. 400 000zł planistycznej od sprzedaży przed upływem 5 lat od przekształcenia (widełki 0-30%, uchwalona 25%) !!!!!!! Do wyceny przez biegłych brane są transakcje z końcówki "boomu" budowlanego, które nijak się mają do obecnych realiów. Działek jest pełno, bo gmina Kołbaskowo (koło Szczecina) odralnia co tylko można - tylko kupujących mało. Niestety. Pozdrawiam.

[marvinas]

Jako istoty społeczne zawsze będziemy dążyć do maksymalizacji zysków i jednoczesnej minimalizacji strat. Niestety, ta reguła znajduje również zastosowanie w tej dziedzinie naszego życia. To co piszesz darvid wywołało u mnie nie lada zwątpienie Opłatę adiacencką miałem w swojej świadomości, ale renta planistyczna oznacza w tym momencie całkowity brak sensu sprzedaży działki. Taką powierzchnie, bez mediów trzeba będzie sprzedać bardzo tanio, a jak gmina naliczy sobie Bóg wie ile, to może się okazać, że nie starczy pieniędzy ze sprzedaży na pokrycie opłaty planistycznej

Dziękuję także za ogrom informacji Rafal_WAG, już wcześniej trafiłem na Twoją stronę, sporo zachęcających informacji, ale inwestowanie w tym momencie na pewno nie będzie oznaczało pewności zysków, jest to raczej ogromne ryzyko lub inwestycja, która zwróci się dopiero za X lat. Odpowiadając na jedno z kluczowych pytań, działkę chciałoby się sprzedać jak najszybciej, więc podział na mniejsze parcele oznaczałby raczej: a) wydłużenie czasu sprzedaży, b) zwiększenie kosztów przedsięwzięcia, ale także c) teoretyczną pewność sprzedaży mniejszych działek oraz stosunkowo większe korzyści. W zasadzie już sam nie wiem, co o tym myśleć. Kiedy wpadłem na informacje o możliwości podziału działek byłem pewny, że koszt całej operacji zamknie się w opłatach związanych z mapami oraz głównie geodetą. Teraz widzę także ciemne strony tego procederu, bardziej bolesne dla kieszeni. Raczej nie istnieje jedna odpowiedź na pytanie czy warto, a może? Jest tutaj zbyt wiele zmiennych.

[darvid]

"Ukryta" prawda jest taka, że gmina ma m.in. możliwość (tzn. OBOWIĄZEK wg interpretacji prawa) pobrania parapodatków/daniny: adiacencka od podziału (widełki 0-30%) jako różnica wartości ziemi przed i po podziale (wycenia biegły); adiacencka od uzbrojenia i infrastruktury, wykonywanych przez gminę (widełki 0-50%) - różnica wartości przed i po inwestycjach, wycenia biegły; planistyczna od przekształcenia (0-30%) , która obowiązuje przez 5 lat od ukazania się uchwały w dzienniku województwa i naliczana jest przy wcześniejszej sprzedaży/darowiźnie dla tego WŁAŚCICIELA, który był w momencie przekształcania!! Wycenia biegły, wybierany w ogłoszonym przez gminę przetargu. W naszej sytuacji gmina nalicza adiacencką 30% od podziału i planistyczną 25% przy wcześniejszej sprzedaży (adiacencka od uzbrojenia terenu odpada, bo gmina w uchwale "zrzuciła" to na barki właścicieli), gdzie obowiązują ceny WOLNORYNKOWE (nie TRANSAKCYJNE z aktu notarialnego - zabezpieczenie przed przekrętami). Sąsiadka podzieliła ok. 2,7ha na budowlane i komunikacyjne, biegły wyliczył różnicę na ok. 6zł/m2 (komunikacyjne i dwie nieregularne, razem 0,8ha) i ok.17zł/m2 za budowlane (reszta). Z tego gmina w ciągu 14 dni od zapoznania się przez właściciela domaga się wpłaty 68 000zł (po odwołaniu przez niego, bo wcześniej było 96 000zł). To jest tylko adiacencka za wykonanie podziału, a planistyczna jest naliczona w momencie zmiany właściciela działki i będzie znacznie większa. Dotyczy bowiem różnicy między rolną (np. 50zł/m2), a WOLNORYNKOWĄ budowlaną (wycena biegłego) ok. 185zł/m2. Z tego gmina "kasuje/rabuje" 25%: przy np. 1000m2 planistyczna wyniesie 1000m2 x (185zł/m2 - 50zł/m2) x 25% = 33 750zł. Wykonasz podział - musisz zapłacić adiacencką, kupców nie ma - Twój problem, zapłacić musisz. O ile mogę zrozumieć planistyczną (od przekształcenia) i adiacencką od uzbrojenia terenu przez gminę, to adiacencka od podziału to jest jawne złodziejstwo i kur..stwo!!! Na forach internetowych znalazłem bardzo smutny przykład naliczania adiacenckiej od podziału, cytuję: "Jeszcze do niedawna Pani Janina (lat 75) była właścicielką 3 ha ziemi rolnej klasy IV położonej na terenie wiejskim. W bardzo bliskim sąsiedztwie wybudowano kluczową autostradę i zrobiono zjazdy. Gmina uchwaliła miejscowy plan, na skutek czego działka zmieniła kwalifikację z rolnej na inwestycyjną (produkcja, magazyny, centra logistyczne, stacja paliw, itd.). Z dnia na dzień jej ziemia zyskała na wartości. Pani Janina nie orientowała się w sytuacji rynkowej. Wykorzystał to Pan Edek, kupując od staruszki ziemię za 80 tys. zł. Po 4 miesiącach do Pani Janiny przyszło wezwanie do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 1,5 mln zł. Naliczono 20% opłatę planistyczną od różnicy między obecną, a poprzednią wartością działki, którą gmina wyceniła na 7,5 mln zł. Niestety Pani Janina niedługo potem zmarła. Rodzina musiała odrzucić spadek

(gospodarstwo rolne), ponieważ gdyby go przyjęła, przejęłaby też konieczność spłaty długu. Nieruchomość przejęła oczywiście... gmina." Pozdrawiam.

[Rafal_WAG]

Dużo zagadnień zostało poruszonych, ale postaram się choć kilka kwestii wyjaśnić. A w kilku kwestiach jeszcze postraszyć

 

Może najpierw

inwestowanie w tym momencie na pewno nie będzie oznaczało pewności zysków, jest to raczej ogromne ryzyko lub inwestycja, która zwróci się dopiero za X lat.

pozwolę sobie na polemikę. Inwestowanie w nieruchomości przynajmniej na razie jest jedną z najbezpieczniejszych form lokat kapitału. Jak każda inwestycja wiążę się z ryzykiem, ale jest ono nieporównywalnie mniejsze niż przy innych formach lokaty środków pieniężnych. Nie przeczę, iż zwrot z inwestycji może nastąpić dopiero za kilka lat, a z mojego doświadczenia wynika, że mieści się to zazwyczaj w 2/3 latach, choć nigdy nie ma takiej gwarancji! Dlatego zawsze w trakcie rozmowy z klientem pytam się jak pilnie potrzebuje środków i czy akceptuje przedstawioną perspektywę czasową. To nie jest inwestycja na już, która w ciągu tygodnia czy nawet miesiąca może przynieść zysk, jak to się czasem dzieje np. na giełdzie.

 

Nie jest też tak, że opłaty administracyjne zjadają cały zysk i należy się bać w ogóle sprzedaży. Na pewno pomniejszają zysk (o czym zaraz napiszę), ale sytuacje tak drastyczne jak zacytowana przez darvid należą raczej do incydentów niż do reguły. Sam w praktyce też przerabiałem podobny przypadek (gmina chciała opłatę adiacencką za przebudowę drogi, choć swoim działaniem odcięła właścicieli od niej), ale proszę wybaczyć trochę buńczuczny ton z mojej strony, zazwyczaj są to przypadki, zaniedbań właścicieli i podejścia „a może jakoś to będzie”. Nie zawsze oszczędzanie na architekcie / prawniku / inżynierze faktycznie przynosi korzyści.

 

Na tyle co można zaobserwować na rynku zysk z przekształcenia nieruchomości zawsze będzie. Mniejszy czy większy, w dłuższej bądź krótszej perspektywie, ale będzie. Czy warto? To już każdy sam musi stwierdzić i przeliczyć szacując potencjalne koszty i zyski. Ja swoim klientom przed podpisaniem umowy przedstawiam szacunkowe koszty jakie planowane prace mogą pochłonąć i potem staram się tego trzymać. Jeżeli jakieś prace mogą się wymknąć poza kosztorys zawsze o tym informuję i razem analizujemy rozwiązanie problemu.

Edytowane 26 Czerwca 2012 przez Rafal_WAG

[Rafal_WAG]

A teraz odnośnie opłat administracyjnych, czyli „parapodatków” jak to ładnie zostało określone.

 

Gminy mają możliwość nałożenia zarówno opłat adiacenckich jak i renty planistycznej. darvid ładnie to rozpisał, jeżeli chodzi o kwoty i terminy, a ja postaram się to troszkę uzupełnić. Powyższe opłaty administracyjne są pobierane od wzrostu wartości nieruchomości. W uproszczeniu od szacowanej nowej ceny odejmuję się starą cenę i od uzyskanej różnicy oblicza opłatę.

 

Cena jest określana na podstawie operatu szacunkowego. Poprawność sporządzenia operatu można kwestionować, jeżeli rzeczoznawca popłynie bądź weźmie nieaktualne dane. Jeżeli ktoś pozwolił, aby wycena została sporządzona według nieaktualnych danych, to niestety musi ponosić konsekwencje. Z tego też między innymi wynikała moja sugestia nr 5 z postu z 25-06-2012.

 

Nie jest też tak, że wszystkie gminy pobierają opłatę adiacencką czy rentę planistyczną. Z tego co wiem np. w gminie Piaseczno nie pobiera się opłaty adiacenckiej od podziału, ale może coś się zmieniło. Renta planistyczna zazwyczaj jest, ale obecnie praktyka wskazuje raczej na stawki 5-10%, a nie na maksymalne. Aby wiedzieć z czym mamy do czynienia trzeba przeanalizować stan prawny i wtedy dyskutować o kosztach, bo i od renty planistycznej też się można czasem wykręcić.

 

A co do straszenia , poza gminą do środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości może się też przyczepić US. Parę osób już się przekonało, że podzielenie działek i potem ich sprzedaż może zostać opodatkowane VAT-em i od cen transakcyjnych musieli odjąć 22/23%. Warto też zabezpieczyć się na taką okoliczność.

[darvid]

Obie adiacenckie oraz planistyczna pobierane są od wzrostu wartości działek. Z tym, że mając stosunkowo dużą ilość "m2" nawet wyliczona mała różnica "przed i po" daje odczuwalną opłatę, która boli. Hektar to 10000m2, różnica kilku-kilkunastu złotych na metrze wg wyceny biegłego daje odpowiedni wpływ dla gminy. Faktem jest, że sprzedaż rolnej przynosi mniejszy zysk niż budowlanej - jednak musi być spełniony zasadniczy warunek: są kupujący. A tak to za sam podział zapłaci się kilkadziesiąt tysięcy (uważam to za niesprawiedliwy parapodatek/daninę). Ponadto włączenie się US z interpretacją VAT od sprzedaży drugiej i kolejnych działek (pomimo, że sprzedaje osoba prywatna - nie firma) oznacza wzrost ceny działki dla kupującego, co może go zniechęcić i wybierze inną ofertę w tym lub innym rejonie bez VAT. W obecnej sytuacji finansowej gminy mają możliwość kasowania właścicieli działek na wszystkim, bo zezwala na to prawo. Słowa "może pobierać/naliczać opłatę" traktowane są jako "muszą" - a izba obrachunkowa zarzuci gminom szkodę finansową, jeżeli tego nie naliczą. Na samym końcu "łańcuszka finansowego" jest właściciel, który myślał, że stał się milionerem, a tymczasem (poza małą ilością przypadków) po odliczeniu wszystkich opłat zostanie mu kilkadziesiąt procent zarobku (lub strata, jak w przytoczonym przeze mnie wcześniej przykładzie). Lepiej to niż nic, ale pazerność fiskalna państwa w każdej dziedzinie życia: ceny do pensji, statystyka i realia, podwyżki,... , wywołuje agresję i gniew. Planistyczną można zrozumieć, zyskałeś w samym przeznaczeniu działki. Gdyby gminy uzbrajały teren: media, drogi, chodniki i dopiero potem naliczały adiacencką od wzrostu wartości nieruchomości, można opłatę zrozumieć. W sytuacji, gdy sami właściciele muszą to zrobić na własny koszt i potem przekazać gminie (adiacenckiej od tego nie będzie), to wcześniejsza danina za wykonanie podziału jest rozbojem, zalegalizowanym przez prawo. "Jak się nie obrócisz, d..a z tyłu" - płacz i płać. Pozdrawiam.

[honefoss]

Warto też zabezpieczyć się na taką okoliczność.

 

Jak?

[Rafal_WAG]

Jak?

 

Przed Urzędem Skarbowym najbezpieczniej jest, jeżeli postępujemy zgodnie z prawem i składamy pełne wyjaśnienia na każdą okoliczność .

 

A tak na serio to najpewniejszym rozwiązaniem przy inwestowaniu w nieruchomości i groźbie sporu z fiskusem jest wcześniejsze uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Należy jednak pamiętać, aby rzetelnie opisać przyszły lub trwający stan faktyczny, aby w razie sporu fiskus nie miał się do czego przyczepić. Sam koszt interpretacji jest nie wielki bo raptem 40 zł.

 

Ja zawsze doradzam swoim klientom wystosowanie wniosku, aby jedno ryzyko mniej mieli.

 

Co do uzasadnienia, to w przypadku zlecenia dokonania i koordynowania niezbędnych prac firmie zewnętrznej (jaką np. ja mam okazję prowadzić) fiskus nie ma punktu zaczepienia. Podatnik nie dokonuje czynności opodatkowanych VAT, gdyż nie można mu przypisać działań mających znamiona działalności gospodarczej. Tym samym przy transakcji sprzedaży naliczany jest tylko pcc który jest zdecydowanie niższy.

[honefoss]

Co do uzasadnienia, to w przypadku zlecenia dokonania i koordynowania niezbędnych prac firmie zewnętrznej (jaką np. ja mam okazję prowadzić) fiskus nie ma punktu zaczepienia. Podatnik nie dokonuje czynności opodatkowanych VAT, gdyż nie można mu przypisać działań mających znamiona działalności gospodarczej. Tym samym przy transakcji sprzedaży naliczany jest tylko pcc który jest zdecydowanie niższy.

 

No nie wiem. Fiskus się na coś takiego naprawdę nabiera? Przecież samo zlecenie tych "określonych działań" jest działaniem mającym "znamiona działalności gospodarczej"...

[Regut1]

Sam podział nie powoduje zbycia nieruchomości i nie zmienia daty początkowej nabycia, jeżeli przepisy podatkowe warunkują obowiązki podatkowe od tych dat to podział nieruchomosci nie ma na to wpływu.

Przed podziałem sprawdź jeszcze czy u Ciebie nie obowiazuje opłata adiacencka za wzrost wartosci nieruchomości spowodowany jej podziałem.