Podatek adiacencki - kilka pytań

[Jops]

Mam sprawe tego typu ze rok temu podzielilem dzialke 7000m na 6 dzialek, teraz po roku przyszlo pismo o wszczeciu procedury podatku adiacenckiego. Jest to dopiero rozpoczecie procedury i moze dlugo trwac.

1) I mam pyt czy moge zażądać przyspieszenia wyliczenia oplaty zebym przed sprzedaza wiedzial na czym stoje i ewentualnie jak to zrobic?

2) Czy jak mi wylicza ten podatek a dzialki sie nie sprzedadza bo wiadomo jaka sytuacja na rynku nieruchomosci to czy bede mogl odroczyc zaplate tego podatku?

3) W okolicy ceny dzialek ksztaltuja sie od 80-180zl za metr. Jak przykladowo rzeczoznawca wyceni po srodku czyli130złza metr to ile wyceni m2 przed podziałem? Wedlug mnie wzrost wartosci praktycznie nie nastapil w wyniku podzialu tylko przez warunki zabudowy, a wz wydane byly na dzialke przed podzialem. (Czyli wedlug mnie grunt skoczyl na warosci jeszcze w całosci po wydaniu wz ktore pozwalaly wybudowac 6 domow)

[olinek okrąglinek]

Też jestem zainteresowana tym tematem:yes:.

Czekamy więc na odpowiedż kogoś, kto ma jakieś pojęcie o tej opłacie...

[darvid]

Mam taki sam problem z naliczaniem opłaty adiacenckiej. Uprzedzam, że BARDZO ZABOLI FINANSOWO! Pewien czas temu dyskusja toczyła się w tym dziale: http://forum.muratordom.pl/showthread.php?204838-Podzia%C5%82-nieruchomo%C5%9Bci-dylematy&p=5434974#post5434974. Dla gminy to LEGALNIE uzyskane pieniądze, a właściciel musi zapłacić - nikogo nie interesuje, że działek za tak wyliczoną cenę przez biegłego nie można sprzedać i nie ma klientów. Obecnie do wyliczeń brane są wysokie ceny z końcówki boomu budowlanego, a w 2012 roku jest raczej marazm kredytowy. Pozdrawiam.

[olinek okrąglinek]

Nie brzmi optymistycznie....

[Jops]

darvid- Miałes juz naliczana te oplate? Jezeli tak to jaki miałes skok z przed i po podzale.

Przeczytalem twoj poprzedni watek , i zastanawiam sie jak to jest z vatem.

[darvid]

opłata adiacencka od podziału naliczona była dla sąsiadki, której pole zgodnie z uchwałą MPZP zostało przekształcone na działki budowlane. 1,01ha teściowej, szwagra i mojej żony (1/6 udziału) jest obok i tak samo zostało przekształcone. Dlatego konkretnie wiem, jakie kwoty oszacował biegły dla działek drogowych, nieregularnych i "normalnych". Gmina ustaliła opłatę adiacencką w wysokości 30% od różnicy wartości ziemi przed i po podziale. Każde kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt złotych różnicy na m2 oznacza, że przy 1ha=10000m2 parapodatek płatny OBOWIĄZKOWO w ciągu 14 dni od przedstawienia go przez gminę jest bardzo bolesny. Draństwem jest sam fakt tego podatku, bo gmina nie płaciła za przekształcenie (inicjatywa prywatna, koszt 89 tys. dla urbanisty), całe uzbrojenie zrzuciła na właścicieli, ale łapę wyciąga! A przykrym faktem jest to, że do operatu biegłego wliczane są transakcje w pobliżu. Biegły wycenił działki budowlane po podziale na 189zł/m2, przed na 172zł/m2 - tymczasem nie ma kupców przy obecnej cenie ogłoszeniowej 130-150zł/m2! Opłata adiacencka jest liczona od hipotetycznej ceny, która była w 2007-2008 roku, a nie teraz! Dla gminy kasiora płynie szerokim strumieniem. Zajrzyjcie do podanego przeze mnie linku, żeby nie trzeba było ponownie przytaczać wyliczeń. Pozdrawiam

[Jops]

Dzieki za odp.

Mi mowili ze cena bedzie liczona na dzien ustanowenia tej oplaty,wiec jestem ciekaw jak to wyjdzie. Cały czas zreszta nie widze u mnie tego wzrostu zwlasza ze 700m poszlo na wew droge dojazdowa. Widzailbym wzrost wartosci przy wydzieleniu kilku dzialek z jednej duzej np 2hektarowej.

[honefoss]

darvid- Miałes juz naliczana te oplate? Jezeli tak to jaki miałes skok z przed i po podzale.

Przeczytalem twoj poprzedni watek , i zastanawiam sie jak to jest z vatem.

 

Z vatem jak jest to nikt łącznie z fiskusem do końca nie wie, ale przeczytaj ten tekst:

http://podatki.wieszjak.pl/vat/294498,VAT-przy-sprzedazy-nieruchomosci.html

[honefoss]

Opłata adiacencka jest liczona od hipotetycznej ceny, która była w 2007-2008 roku, a nie teraz!

 

Gdyby tak było, to operat byłby nieważny. Dane transakcyjne muszą zgodnie z przepisami pochodzić z ostatnich 2 czy 3 lat. No i nie są to ceny hipoteczne tylko transakcyjne (biegły powinien podać numery porównywanych działek, więc można sobie samemu sprawdzić czy atrakcyjność działki jest zbliżona do twojej)

Co do samej zasady naliczania oa podziałowej i tego jakie to draństwo to zgadzam się z tobą w zupełności.

Moim zdaniem minimum przyzwoitości ze strony władz byłoby takie, ze oa powinno się (jeśli już nie zlikwidować) to przynajmniej pobierać wyłącznie od działek sprzedanych.

No ale o tym możemy sobie pomarzyć

[Pistolero]

Mam sprawe tego typu ze rok temu podzielilem dzialke 7000m na 6 dzialek, teraz po roku przyszlo pismo o wszczeciu procedury podatku adiacenckiego. Jest to dopiero rozpoczecie procedury i moze dlugo trwac.

1) I mam pyt czy moge zażądać przyspieszenia wyliczenia oplaty zebym przed sprzedaza wiedzial na czym stoje i ewentualnie jak to zrobic?

 

Pisemnie do UG, tylko czy Ci sie to kalkuluje?...dostaniesz wtedy 14 dni na zapłacenie (jeśli nie złożysz odwołania), a przyspieszanie czy odwlekanie teoretycznie nic tu nie zmieni, bo daty wyznaczające dzień i sposób liczenia opłaty są określone w ustawie.

 

2) Czy jak mi wylicza ten podatek a dzialki sie nie sprzedadza bo wiadomo jaka sytuacja na rynku nieruchomosci to czy bede mogl odroczyc zaplate tego podatku?

 

nie, co najwyżej rozłożyć na "raty" na okres do 10 lat, ale gmina wpisze się na hipotekę

 

3) W okolicy ceny dzialek ksztaltuja sie od 80-180zl za metr. Jak przykladowo rzeczoznawca wyceni po srodku czyli130złza metr to ile wyceni m2 przed podziałem? Wedlug mnie wzrost wartosci praktycznie nie nastapil w wyniku podzialu tylko przez warunki zabudowy, a wz wydane byly na dzialke przed podzialem. (Czyli wedlug mnie grunt skoczyl na warosci jeszcze w całosci po wydaniu wz ktore pozwalaly wybudowac 6 domow)

 

Im mniejsza różnica na zmianie wartości tym lepiej dla Ciebie, bo pamiętajmy, że gmina może naliczyć do 30% RÓŻNICY,jeśli tylko podział, lub do 50% jeśli było scalenie i podział. Jeśli takowej nie będzie, lub będzie symboliczna, to symboliczna będzie także opłata.

Inaczej policzona zostanie wartość dla całej dużej działki a inaczej dla sześciu małych i drogi, ale o tym dalej...

 

W odniesieniu do pozostałych wypowiedzi w tym temacie:

 

Sugeruję wczytać się dokładnie w uchwalę RG określającą stawki i przyczyny powstawania tej opłaty w tej właśnie gminie, bo jest to opłata fakultatywna i każda gmina indywidualnie do niej podchodzi, będzie szansa dokładniej określić, czego można się spodziewać.

 

To o czym pisał darvid w dużej mierze racja, choć pomieszane są tu dwa pojęcia opłaty adiacenckiej i renty planistycznej. To dwie różne opłaty określone odrębnymi przepisami i naliczane z nieco innych powodów. Sam napisałeś o sąsiadce której naliczono opłatę w związku z wprowadzeniem MPZP i przekształceniem ziemi rolnej na grunt pod budownictwo (zapewne jednorodzinne) - to jest renta p. Chyba, że gmina od razu ładnie jeszcze podzieliła ten grunt rolny na ładne działeczki za własną inicjatywą, to dodatkowo może być jeszcze opłata adiacencka.

 

Co do samej OA, to nie ma tu znaczenia, czy podział/scalenie/budowa infrastruktury następuje na wniosek właściciela, czy gminy - jeśli następuje wzrost wartości, to pojawia się przesłanka do naliczania takiej opłaty jeśli gmina korzysta z takiego prawa.

 

Co do samej wartości, tu jest szerokie pole do podważenia tego co oferuje nam gmina. Do wyliczeń muszą być brane nieruchomości PODOBNE, czyli wartość przed - nier. podobna i wartość po - też nieruchomości podobne w tej gminie, lub na podobnym cechami i parametrami rynku nieruchomości (np. gmina sąsiednia)

 

Daty - 24 m-ce w tył to MAX, a w mojej opinii, dzisiaj do podważenia jest już operat gdzie przyjmowane są transakcje starsze niż 12-18m-cy (rynek nieruchomości nadal ma tendencję spadkową). I zapis, że brakowało transakcji nier. podobnych to tylko wygodnictwo, bo niech biegły poszuka na podobnym rynku. Jesli biegły przyjmuje do wyliczenia transakcje sprzed dwóch lat i nie stosuje korekty ujemnej!, to wychodzi potem bzdura.

 

Przypominam jednak że wartość to nie zawsze to samo co cena, więc nie można ślepo odwoływać się do tego co było w innych transakcjach lub tego co jest na gratce/domiporcie -10:20%, bo każda działka jest inna i takie detale jak dokładna lokalizacja, dostęp, uzbrojenie, ekspozycja różnicują wartość poszczególnych nieruchomości. A na aktach notarialnych w miejscu na cenę transakcyjną widywałem już różne "kwiatki", bo to strony transakcji decydują jaką wartość tam wpisać.

Dlatego ślepo wierzyć transakcjom sprzed x czasu też się nie powinno.

 

Posługując się przykładem Jops'a nawet jeżeli nie ma innych czynników wpływających na wartość/cenę to 7000 mkw jako jedna działka będzie przedstawiało inną wartość niż 6*1050+700 mkw, bo te 700mkw przeliczeniowo będzie tańsze (droga), a działki po ok 1000mkw będą pewnie przeliczeniowo za 1mkw droższe niż jedna 7000 (zakładając takie samo przeznaczenie gruntu).

 

Warto dokładnie analizować operat - są rzeczoznawcy i RZECZOZNAWCY, nie każdy robi swoją robotę rzetelnie, tu jest ta furtka.

 

A podważając poprawność wykonania wyceny wartości nieruchomości przed i po, dowoływać się można do SKO.

 

Pozdrawiam

[Jops]

A czy jak uzbroje teren to czy rzeczoznawca nie doliczy extra wartosci działek?

 

Podzial robilem w oparciu o wz bo nie ma mpzp i zastanawia mnie fakt czy beda porownywac ceny duzej dzialki do rolnej i podzielone tez jako rolne czy jako budowlaną jedną i drugą, byle nie rolna w calości i budowlana w kawłakach

Za działki płace podatek rolny.

Ogolnie w gminie malo juz jest terenow bez mpzp

Edytowane 27 Sierpnia 2012 przez Jops

[Pistolero]

A czy jak uzbroje teren to czy rzeczoznawca nie doliczy extra wartosci działek?

 

uzbrojenie terenu przez właściciela na jego koszt nie podlega opł adiacenckiej (tu podchodzą projekty finansowane z UE, budżetu gminy, lub skarbu państwa)

 

jeśli decyzję masz już prawomocną, a uzbrojenie dopiero planujesz to nie powinien. Jeśli by doliczył to pójdzie w sprzeczności z art.98 ust.1 UGN:

stan nieruchomości przed podziałem- na dzień wydania decyzji

stan nieruchomości po podziale - na dzień gdy decyzja staje się ostateczna.

 

Podzial robilem w oparciu o wz bo nie ma mpzp i zastanawia mnie fakt czy beda porownywac ceny duzej dzialki do rolnej i podzielone tez jako rolne czy jako budowlaną jedną i drugą, byle nie rolna w calości i budowlana w kawłakach

Za działki płace podatek rolny.

Ogolnie w gminie malo juz jest terenow bez mpzp

 

odp masz powyżej - stan nieruchomości na dany dzień. Jakie było przeznaczenie gruntów przed i po podziale? skoro miałeś już WZ, to były dokonywane przekształcenia przeznaczenia terenu?

skoro dokonywałeś podziału terenu z WZ na działki mniejsze z WZ, to będzie w mojej opinii to będzie po jednej linii, a nie mieszany

 

pozdrawiam

[darvid]

dla małego wyjaśnienia kwestia innych parapodatków: renta planistyczna (od sprzedaży/zmiany właściciela) uchwalona została na 25% i obowiązuje przez 5 lat od uchwalenia MPZP (VIII 2010-VIII 2015) (dopuszczalne widełki 0-30%); opłata adiacencka od podziału 30% (widełki 0-30%); opłata adiacencka od uzbrojenia terenu i infrastruktury w tym przypadku 0% (widełki 0-50%), bo gmina w uchwale zrzuciła wszystko na właścicieli przekształconych gruntów. W każdej innej sytuacji w tej gminie jest 50%. O planistycznej nie pisałem, bo jest ona związana ze zmianą właściciela i dotyczy tego WŁAŚCICIELA, który był w momencie uchwalania MPZP. Wszystkie te trzy parapodatki, a zwłaszcza planistyczna, bardzo mocno zabolą finansowo. Planistyczna "znika" po 5 latach, adiacencką od podziału gmina MOŻE (dla "maluczkich" MUSI !) przeprowadzić w ciągu 3 lat od prawomocnego podziału. Ostatnia przy obecnej sytuacji gmin raczej nie zachodzi, bo to właściciele mają wykonać wszystko: drogi, media, .. na swój koszt. Pozdrawiam

[Pistolero]

renta planistyczna nie tyle jest zależna od sprzedaży/zmiany właściciela, co od zmiany wartości gruntu na skutek wprowadzenia MPZP. Jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, bo np, zmieniło się jej przeznaczenie i zbywamy ją przed upływem 5 lat, to gmina MOŻE taką opłatę naliczyć. Najpierw JST musi udowodnić zmianę wartości gruntu in +. A tu podobnie jak z OA, operaty pozostawiają wiele opcji do odwoływania się do SKO.

 

Są w PL organy JST, gdzie takich opłat nie ma aby przyciągnąć nowych "osadników" z których w dłuższym czasookresie wpływy do budżetu lokalnego będą bardziej wymierne.

 

pozdrawiam

[darvid]

niestety, dla gminy Kołbaskowo liczy się "tu i teraz", a nie długoterminowe wpływy z podatków i wydatków od potencjalnych "nowych" i już zamieszkałych "starych" mieszkańców - więc "koszą" na dozwolone maksimum. Gmina MOŻE naliczać parapodatki, więc w sytuacji zwykłego "Kowalskiego" MUSI je naliczać, bo przecież PRAWO JEST PRAWEM (nie) DLA WSZYSTKICH. Smutne i prawdziwe. A wartość przekształconej ziemi wzrosła w ostatnich latach, więc wszystkie ta parapodatki są znaczącą kwotą dla gminy.

[Sebastian_Ch]

Witam serdecznie wszystkich użytkowników, jestem tu nową osobą więc przepraszam z góry za różne niedociągnięcia, mam spory problem i nie mogę znalesć rozwiązania....Otóż....

Sprawa dotyczy oczywiście podatku adiacenckiego....

Decyzję administracyjną otrzymalem w 2012 r.... Wyrazilem zgodę na opłatę i rozłożenia kwoty na raty. Opłaciłem już 2 raty.

Niedawno dowiedziałem się, że moi sąsiedzi wnieśli skargę do sądu i wygrali czyli nie mają nic do zapłaty...

Na domiar tego ja za 160cm asfaltu płacę podatek (uznano , że te 160cm to wjazd na działkę.....)

Moje pytanie brzmi....Czy mógłbym się jeszcze odwołać od tej decyzji i w jaki sposób. Nadmieniam, że decyzje się uprawomocniły....

Czy jest jakiś sposób aby nie płacić reszty rat i odzyskać wpłaconą należność....

Z góry dziękuję za wszelką pomoc.

[yamatokai]

Tu się musisz popytać prawników bo to są rzeczy proceduralne. Nie wiem ile płacisz ale może się nie opłacać bo adwokat kosztuje dużo a i strata nerwów i czasu. Ja dam taką radę, żeby zawsze próbować się odwołać. Ja miałam zmianę planu i sprzedałam działki. Gmina naliczyła mi opłatę planistyczną. Odwołałam się. Gmina przeliczyła opłatę i zmniejszyła o połowę. Znowu się odwołałam. I mi przyznano rację. Gmina musi udowodnić, że to w własnie w wyniku uchwalenia planu wzrosła wartość działki. A nie a priori bo uchwalono plan. Nie dość że razem z sąsiadami wybudowaliśmy sobie wodociąg (sieć), chcemy utwardzić drogę i robimy wszystko aby nam się lepiej mieszkało to oni jeszcze chcą żeby im zapłacić. Nie moja wina, że im się wcześniej nie chciało planu uchwalać chociaż to ich obowiązek. Ja nie miałam gdzie mieszkać, była dobra passa na sprzedaż działek więc głupi by nie skorzystał. Na koniec napiszę, że jeden wyrok sądu odrzucający ich chore zapędy na moją kasę nie powstrzymuje ich od dalszego występowania z opłatą na kolejne działki (sprzedałam ich 5) . Mają chyba nadzieję, że może inny sędzia będzie czy przegapię termin na odwołanie

[Andy35]

dla małego wyjaśnienia kwestia innych parapodatków: renta planistyczna (od sprzedaży/zmiany właściciela) uchwalona została na 25% i obowiązuje przez 5 lat od uchwalenia MPZP (VIII 2010-VIII 2015) (dopuszczalne widełki 0-30%); opłata adiacencka od podziału 30% (widełki 0-30%); opłata adiacencka od uzbrojenia terenu i infrastruktury w tym przypadku 0% (widełki 0-50%), bo gmina w uchwale zrzuciła wszystko na właścicieli przekształconych gruntów. W każdej innej sytuacji w tej gminie jest 50%. O planistycznej nie pisałem, bo jest ona związana ze zmianą właściciela i dotyczy tego WŁAŚCICIELA, który był w momencie uchwalania MPZP. Wszystkie te trzy parapodatki, a zwłaszcza planistyczna, bardzo mocno zabolą finansowo. Planistyczna "znika" po 5 latach, adiacencką od podziału gmina MOŻE (dla "maluczkich" MUSI !) przeprowadzić w ciągu 3 lat od prawomocnego podziału. Ostatnia przy obecnej sytuacji gmin raczej nie zachodzi, bo to właściciele mają wykonać wszystko: drogi, media, .. na swój koszt. Pozdrawiam

 

Witam wszystkich

 

Jestem nowy na forum więc z góry przepraszam jeśli moje pytanie wyda Wam się banalne.

Kupilismy od gminy działkę budowlaną nieuzbrojoną.

Obecnie z właścicielami kilku sąsiednich działek zastanawiamy się nad dociągnięciem wody+kanalizacji i prądu, aby ruszyć z budowami.

Czy jeśli wykonamy ww infrastrukturę na własny koszt,a gmina zwróci nam część kosztów (ok max 30%) i przejmie te instalacje gdyż jest to zapisane w jednej z uchwał, TO CZY I TAK NALICZONA ZOSTANIE NAM OPŁATA ADIACENCKA ??

Wydaje mi się, że to asurd że najpierw wyłożymy po kilkanaście tysięcy na media ,których gmina nie chce wykonać bo twierdzi że nie ma pieniędzy, a potem jeszcze nas słono za to skasuje !?

Dodam, że w najbliższym sąsiedztwie zostało gminie do sprzedania jeszcze kilkanaście działek, więc po uzbrojeniu przez nas gmina zyska sporo na wzroście ich wartości.

 

Z góry bardzo dziękuję za pomoc i fachową informację !