projekt DN003 pracownia ARCHDESIGN

[pirawawa]

2,5 - 3 tys. zł/m2 dla stanu deweloperskiego ?

U mnie bez przyjmowania tylko z praktyki stan deweloperski wyjdzie ok 1375 zł/ m2 (liczony po podłodze). Ok. 1941 zł/ m2 pow. użytkowej.

Tu rada dla Adama wybierając ekipę, często wyceniają powierzchnię użytkową - kwota 170 tys - OK. A co z piwnicą, garażem itp. Adam proś o wycenę całego domu, bo może jest haczyk. Jak pisałem umowa z dokładnym zakresem prac i z dokładnie wyszczególnionymi materiałami .

Ja nie daję nikomu zaliczek (okna, dachówka, materiał, przyjechał bez zaliczki)

Edytowane 20 Stycznia 2013 przez pirawawa

[Adam626]

Dziękuję za nowe odpowiedzi. Każda z nich daje mi pole do nowych przemyśleń i kalkulacji. Uzupełniając kilka szczegołów

- dom będzie zamieszkiwało 2+2+1 osób

- czy musi być taki duży? odp nie musi. Ale chcę mieć duży garaż, część pokoi i ogólnie powierzchnia mogłaby być mniejsza. Powierzchnia bez garażu to 250m2

 

No ale jak ktoś buduje dom za ok.1mln.zł to na takie "groszowe" różnice nie patrzy

 

założenie błędne, bo gdybym nie patrzył na różnice, oszczędności etc to nie stać by mnie było na budowę domu. Przy budowie będę oszczędzał na każdym kroku

 

Najgorsza rzecz to przepłacać bo drogo to dobrze.

Wełna do ocieplenia poddasza 0,33 za 19,36 zł m2 brutto z fakturą jest gorsza od wełny tej samej firmy za 25 zł/m2 ?

To nie oszczędność ale sztuka negocjacji i odpowiedniego szukania dostawcy/wykonawcy !

 

Właśnie w ten sposób zamierzam podchodzić do kwestii. Negocjować z każdym wykonawcą, negocjować materiały w składzie i samodzielnie je kupować. Na rynku wykonawców jest teraz słabo z pracami więc liczę na niższe ceny niż te sprzed 3 lat.

 

- do 170tyś podanych przez drugiego wykonawcę jako SSO+robota jestem mało przywiązany tzn uważam ze ta wycena jest obarczona ryzykiem. Ale moj kuzyn swój SSO wybudował wlasnie za taką kwotę, z ekipą którą obecnie mam mieć. Więc jeśli nie 170 to moze 200 wyjdzie ale liczę na ten rząd wielkości

 

- to nie musi być dom budżetowy w kwicie całkowitej 450k. Nie chcę domu budżetowego. Jeśli uda się zmieścić w 700k z planami które mam to bedzie ok.

 

- jeśli chodzi o ściany to 2 warstwowe, cegła ceramiczna, duze ocieplenie moze 20cm.

 

- nie chcę wykonawcy ze swoimi materiałami bo jak sądzę albo okaże się że niedoszacował i bede musiał dopłacać, albo skonsumuje oszczędności które mogę mieć sam negocjując zakupy

[pirawawa]

Adam626 zazdroszczę Ci w ilości rad, wybierz i przekalkuluj wszystko dokładnie.

Na wątku z ogrzewaniem nikt mi nie chce pomóc jaki kocioł wybrać !

[bowess]

Zgadzam się z marynatą i twaro - do jakiegoś tam zamieszkania 700 powinno wystarczyć. Najwyżej garaż i kotłownia zostaną "surowe" a elewacja na szaro. No ale zakładając standard jakim chwali się wielu forumowiczów w dziale "Wnętrza", to jest to po prostu dom za milion.

Według mnie jednak bezpiecznie byłoby zejść nieco z metrażu (oczywiście jeżeli to możliwe), przynajmniej ze 20m, a lepiej 50. Licząc po 3tys. za metr, to całość nie powinna przekraczać 233m2, a i za te 3 tys. to wykończeniówka najwyżej ze średniej półki.

 

Osobiście uważam, że przy tak dużym budżecie na budowę sensowne i ekonomiczne byłoby zrobienie projektu indywidualnego. Wydanie nawet 10 tys. to będzie niecałe 1,5% całości kosztów, a może przynieść niemałe oszczędności (na przykład prostszy dach - regularna koperta, okna dobrane do stron świata, bez narożnych i o wymiarach, do których nie trzeba za dużo dopłacać, itp.).

 

Co do samego projektu gotowego - ma parę niedociągnięć, które psują ogólną koncepcję domu okazałego i komfortowego. Na parterze: jadalnia znajduje się w strefie przejściowej hol - kuchnia - salon, wejście do dodatkowej sypialni mało sprywatyzowane (z rzutu wynika, że konstrukcja schodów dość ażurowa), gdyby miała to być sypialnia gospodarzy lub seniorów, to lepsza byłaby przy niej prywatna łazienka, ale brakuje w tym układzie osobnego wc, salon duży, ale do przemyślenia sposób jego zagospodarowania, bo cztery kanapy i dwa stoliki to moim zdaniem brak pomysłu architekta. Na poddaszu rozkład dość oryginalny - 8 pomieszczeń, 11 drzwi (balkonowych nie liczę).

 

Wycena 170 tys. za SSO to na jakiej zasadzie zrobiona? Było coś liczone, czy na zasadzie "dom piętrowy 300 metrów, to będzie mniej więcej tyle"? Oby nie okazało się tak, że za każdą "fanaberię" inwestora typu, że chce mieć zaizolowane fundamenty albo coś innego niż papa na dachu, cena będzie szła szybciutko w górę.

[Adam626]

Wykonawcy za 170k nie będę brać, bo tak jak wspominałem nie widziałem naocznie jego prac i nie rozmawiałem z inwestorem. Kontakt miałem przez osobę trzecią, wycenił na podstawie projektu. Albo wziął pod uwagę słabe materiały albo niedoszacował. Piwnicy w tym domu nie będzie.

 

Aktualnie rozważam scenariusze:

- budować ten dom tak jak jest robiąc tylko zmianę - likwidację jednego wykusza który sięga na 2 piętra + powoduje komplikację dachu wywalić, dach uprościć. Zejdzie z powierzchni około 10m + łatwiejszy dach + dom będzie płytszy więc zostanie wiecej miejsca na działce

- u tego samego architekta zamówić podobny projekt jednak o powierzchni 50m2 mniejszej.

[bowess]

Byłabym za drugim rozwiązaniem. Adaptacja, w której trzeba zmienić rzuty obu kondygnacji i przeprojektować dach swoje będzie kosztować.

 

A, jeszcze jedno. Jeżeli +1 oznacza seniora, to zwróć uwagę, żeby pokój był oddzielony od strefy dziennej (prywatność i spokój), a łazienka spora i dostosowana do potrzeb osoby, której sprawność ruchowa będzie malała (polecam na przykład prysznic bez brodzika).

Edytowane 20 Stycznia 2013 przez bowess

[Adam626]

Adam626 zazdroszczę Ci w ilości rad, wybierz i przekalkuluj wszystko dokładnie.

Na wątku z ogrzewaniem nikt mi nie chce pomóc jaki kocioł wybrać !

 

Też jestem pozytywnie zaskoczony ilością i wartością postów które się pojawiły. I bardzo za nie dziękuję.

Może dlatego że napisałem 450kPLN za ten dom co od razu spowodowało wrażenie sprzeczności u forumowiczów

[Adam626]

Osobiście uważam, że przy tak dużym budżecie na budowę sensowne i ekonomiczne byłoby zrobienie projektu indywidualnego.

 

Też rozważamy

 

 

Co do samego projektu gotowego - ma parę niedociągnięć, które psują ogólną koncepcję domu okazałego i komfortowego. Na parterze: jadalnia znajduje się w strefie przejściowej hol - kuchnia - salon, wejście do dodatkowej sypialni mało sprywatyzowane (z rzutu wynika, że konstrukcja schodów dość ażurowa), gdyby miała to być sypialnia gospodarzy lub seniorów, to lepsza byłaby przy niej prywatna łazienka, ale brakuje w tym układzie osobnego wc, salon duży, ale do przemyślenia sposób jego zagospodarowania, bo cztery kanapy i dwa stoliki to moim zdaniem brak pomysłu architekta. Na poddaszu rozkład dość oryginalny - 8 pomieszczeń, 11 drzwi (balkonowych nie liczę).

 

Dziękuję za te uwagi. Schody od razu planowaliśmy zmienić na wylewane. Z kwestiami "przejściowości pokoi" dałaś mi do przemyślenia, bo nie potrafię jeszcze patrzeć w ten sposób

 

Wycena 170 tys. za SSO to na jakiej zasadzie zrobiona? Było coś liczone, czy na zasadzie "dom piętrowy 300 metrów,

 

To jeszcze musze ustalić

[brylekpl]

Mam wycenę innej brygady na 170k za SSO z materiałami kupionymi przez nich.

 

to chyba z blaszanym dachem,

[brylekpl]

Myślę, ze określenie "Gargamel" co do tego domu jest krzywdzące. To piętrowy dom o nowoczesnej stylistyce.

 

Odnośnie kosztu to dodatkowy strop je z całą pewnością generuje, ale odpadają prace przy płytach G-K które byłyby w domu z poddaszem użytkowym. Odpadają tez okna dachowe.

 

Rozważałem likwidację wykuszów (i tarasów) w salonie - ale nad tym się jeszcze zastanawiam. NIe chcę zmniejszać garażu. Rozważam rezygnację z okien narożnych (potencjalne straty ciepła)

 

Miej swiadomosc, ze jak juz wszystko pozmieniasz to nie bedzie ta samam bryła. Właśnie róznego rodzaju niuanse wpływaja na jej ostateczny kształt. ja zakonczylem SSO domu ponad 320m ze skomplikowanym dachem krytym ceramiką. ledwo zmiesciłem sie w 800pln/m2.

Uwazam, że to co inni pisza o 1mln ja najbardziej pasuje do domu, zwazywsyz ze msuiasz jakos oporządzic działke dojazdy etc zeby wszystko wyglądalo. Płacac za deweloperski stan 600KPLN nie bedziesz przecież oszczędzac na bateriach i materiałach wykończeniowy bo to nie ma zupełnie sensu prz okazałym budynku

[brylekpl]

Oczywiście znam MPZP i taki dom pasuje do tego planu. Pozatym mam dość określone preferencje (dom piętrowy, nowoczesny). Niestety na naszym rynku jest mały wybór tego typu domów, a większość to "dwory Polskie" tudzież inne mało użyteczne projekty z poddaszem uzytkowym.

Ten projekt mi sie podoba a obejrzałem dużo innych. Nie chcę już szukać kolejnych - każdy ma jakieś wady i zalety. Moge pogadać z architektem aby trochę go zmniejszył - i to jest kierunek który rozważam.

 

450kPLN to bardziej wrzuciłem zaczepnie niż jako kwotę do której jestem bezwzględnie przywiązany. Chciałbym się zmieścić w 700k ( do zamieszkania). Kuzyn jest wiarygodny i opowiedział mi o wszystkich kosztach które poniósł. Jego wydatek biorę pod uwagę. Ten dom jest większy więc zakładam że bedzie kosztował więcej. Ale też jest kryzys na rynku więc spodziewam się mniejszych cen niż np z 2009. Kuzyn budował w 2012.

 

A moża przy takiej inwestycji warto by zrobic projekt indywidualny? Mysle ze bys nie pożałował...

[twaro]

A moża przy takiej inwestycji warto by zrobic projekt indywidualny? Mysle ze bys nie pożałował...

 

 

 

Weż rozgarniętego budowlańca, usiądźcie i policzcie po projekcie ilości materiałów. Potem kalkulator+telefony do churtowni. A na koniec robocizna+materiał +30% !!!

[pirawawa]

Po co liczyć skoro zakładasz że pomyłka będzie 30%. Lepiej raz a porządnie policzyć.

[fuhoskar]

Witam 450tys.ciezko zaleze jaki standart sredni za mk2 wybudowania domu i wykonczenia w stan deweloperski przyjmyje sie 2500tys zl za 1m2.uzywajac firm od a-z z dobrymi materialami

[pirawawa]

...ja zakonczylem SSO domu ponad 320m ze skomplikowanym dachem krytym ceramiką. ledwo zmiesciłem sie w 800pln/m2.

...

 

Ja zakończyłem SSO domu 243 m2 ze skąplikowanym dachem krytym ceramiką bez problemy w kwocie 666,58 pln/m2

[twaro]

Skończysz budowę i podliczysz to będziesz wiedziała po co.

[marynata]

Myślę że spory,w dodatku nie poparte żadnymi dowodami(szczególnie te mega optymistyczne opinie) są bez sensu skoro inwestorowi wszystko jedno czy zapłaci 400 czy 700.

Natomiast chętnie się dowiemy po budowie ile to kosztowało

[pirawawa]

twaro - wypowiadam się tylko na temat mojego domu, przeczytaj cały wątek proszę.

 

1. Mam stan deweloperski

2. Robiłem wyliczenia ile mnie będzie kosztowało wybudowanie domu

3. Po skończeniu poszczególnych etapów różnica +/- 5%, na koniec stanu deweloperskiego wydałem o 1% więcej niż planowałem.

4. Cóż - teraz kolejne wyliczenia i nie wychodzi taniej niż 200 tys. zł. Jaki będzie błąd ze stanem pod klucz zobaczymy za rok

Edytowane 20 Stycznia 2013 przez pirawawa

[pirawawa]

Myślę że spory,w dodatku nie poparte żadnymi dowodami(szczególnie te mega optymistyczne opinie) są bez sensu skoro inwestorowi wszystko jedno czy zapłaci 400 czy 700.

Natomiast chętnie się dowiemy po budowie ile to kosztowało

 

Racja - Adam daj znać za rok, może 2, może więcej ile to wszystko kosztowało.

[twaro]

Myślę że spory,w dodatku nie poparte żadnymi dowodami(szczególnie te mega optymistyczne opinie) są bez sensu skoro inwestorowi wszystko jedno czy zapłaci 400 czy 700.

Natomiast chętnie się dowiemy po budowie ile to kosztowało

Co do optymistów to pełna zgoda. Adam626 pisał 400-stan deweloperski, 700-do zamieszkania. Ja po wybudowaniu dwóch domów już wiem że szacowane (nieważne jak dokładnie) koszty mają się nijak do rzeczywistych wydatków.