Zakup domu bez pośrednika - mnóstwo pytań !!!

[baq_pl]

Interesuje mnie zakup domu, który znalazłem sam jeżdżąc sobie po okolicy, która mnie interesowała. Ponieważ jest to sprzedaż bezpośrednia, muszę wszystkim zająć się sam i w związku z tym mam parę pytań (tzn. jest ich dużo więcej, ale może nie wszystko na raz)

 

Dom o obrysie prostokąta (prawie kwadrat) z roku 1986. Powierzchnia zabudowy to ok 115m2, parter + piętro + niezagospodarowane poddasze. Działka niestety mała 404 metry, ale za to w dobrej lokalizacji.

 

1. Działka na której stoi dom graniczy z działką sąsiada i pomiędzy nimi jest płot, na planie w tym miejscu jest droga do działki w drugiej linii zabudowy (działka najprawdopodobniej służy jako podwórko któregoś z pozostałych mieszkańców i nie wygląda na to żeby cokolwiek tam miało powstać).

Co to oznacza dla mnie? Pas 1,5m ziemi przy płocie teoretycznie nie będzie mój mimo że jest w obrębie ogrodzenia mojej posesji. Czy to oznacza że na żądanie jakiegoś urzędu (bądź właściciela wewnętrznej posesji) będę musiał zlikwidować ogrodzenie i udostępnić ten pas ziemi pod drogę, czy może zdarzyć się coś gorszego - np. konieczność zabudowania okien?

 

2. Dom nie ma planu CO i planu instalacji elektrycznej, czy jest to duży problem? Czy może utrudnić ew. późniejszą przebudowę (adaptacja poddasza, powiększenie) i uzyskanie potrzebnych pozwoleń? Jeśli trzeba będzie uzupełnić tą dokumentację, jaki jest koszt takiej usługi?

 

3. Wg właściciela dom ma ściany dwuwarstwowe z izolacją w środku. Na planie który dostałem ściana zewnętrzna ma grubość 43cm (nie ma na rysunku warstw), czy to nie jest trochę za mało?

 

4. Konstrukcja dachu jest metalowa, wszystko wygląda bardzo solidnie. Poddasze jest suche, wystarczy bardzo niewielki wysiłek (przedłużenie wsporników) aby podnieść go o 0,5-1m (przydatne przy adaptacji poddasza). Martwi mnie tylko, że rogi budynku pod dachem mają pęknięcia - zapewne spowodowane przez rozszerzanie się konstrukcji stalowej pod wpływem ciepła. Z opinii osób, którym pokazywałem ten dom wynika że nie powinien to być problem, bo pęknięcia są tylko na zewnętrznej (nie nośnej) warstwie muru. Czy mogę się tutaj spodziewać problemów, pęknięcia chciałbym ukryć podczas ocieplania zewnętrznego domu.

 

5. Obszar na którym leży dom nie ma MPZP a jedynie warunki zabudowy (w sumie to śmieszne trochę, bo wygląda to trochę jak wyspa wśród obszarów gdzie MPZP jest). Z tego co wiem w takim przypadku ew. przeróbki będą dopuszczone o ile "sąsiad tak ma". Czy jest tu coś co powinienem sprawdzić (mogę) w jakimś urzędzie? Z jakimi ograniczeniami się mogę spotkać?

 

6. Nie miałem do czynienia z księgami wieczystymi, zgodnie z tym co mówił właściciel nieruchomość jest obciążona kredytem, który zostanie spłacony podczas tranakcji. Czy to normalne że wpis w księdze wieczystej brzmi "działka osiedlowa niezabudowana"?

 

7. Jeśli nie w księdze wieczystej, to gdzie znajdę pełną "oficjalną" informację odnośnie domu? Chodzi mi o sytuację gdy właściciel np. zrobił przeróbki niezgodne z prawem bądź nie zgłosił czegoś co powinien? Można wynająć jakiegoś "inspektora", który tego typu rzeczy sprawdzi?

 

8. Czy są osoby, które pomagają w załatwianiu formalności i sprawdzają wszystkie rzeczy wymienione wyżej, po prostu "prowadząc" transakcję i dopilnowując interesu klienta, ale nie pobierające chorych prowizji agencji nieruchomości?

 

9. Ogrzewanie jest piecem dwufunkcyjnym plus kominkiem (właściwie to bardziej tzw. "koza" niż kominek). Komin jest bez wkładu kominowego i na ścianie są smoliste nacieki (opalanie złym drewnem?). Rozumiem, że trzeba do przewodu kominowego wstawić kwasoodporną rurę. Czy jeszcze coś do sprawdzenia/zrobienia tutaj?

 

10. Czy znacie jakieś dobre źródło punktów, które powinienem zastrzec sobie w umowie przedwstępnej a potem w umowie kupna i sprzedaży aby uniknąć ew. min. Ogólny wpis że "nie posiada ukrytych wad" może być mało. Czy nieprawdziwe oświadczenia o różnych tego typu sprawach (typu że jakiś element jest w technologii X) będą podstawą do wycofania się z umowy?

[frank_gr]

najwazniejsze w tym jest to zebys kupil bez obciazenia kredytem. Mozesz zlecic rzeczoznawcy wycene budynku i inspekcje techniczna. Po co ci umowa przedstepna umow sie z notariuszem i sprzedajacym w dniu sprzedazy, jak bedzie chcial sprzedac to sie zgodzi. Krdyt musi byc splacony przed kupnem, bo kupisz z kredytem.

[baq_pl]

najwazniejsze w tym jest to zebys kupil bez obciazenia kredytem. Mozesz zlecic rzeczoznawcy wycene budynku i inspekcje techniczna. Po co ci umowa przedstepna umow sie z notariuszem i sprzedajacym w dniu sprzedazy, jak bedzie chcial sprzedac to sie zgodzi. Krdyt musi byc splacony przed kupnem, bo kupisz z kredytem.

 

umowa przedwstępna z tego co się orientuję jest potrzebna do wniosku kredytowego. Głupio by było gdybym po podpisaniu umowy właściwej nie dostał kredytu. Po rozmowie z bankiem dowiedziałem się, że sprawę obecnej hipoteki oni rozwiązują, czyli teoretycznie kupuję z kredytem... ale kwota którą dostanie właściciel jest mniejsza o kredyt. Jedyne co muszę tutaj sprawdzić, to czy kredyt nie ma jakichś kar umownych przy przedwczesnej spłacie.

[Gagata]

Nie ma problemu z kupowaniem nieruchomości z kredytem, po prostu (tak jak piszesz) część kasy (lub cała..) idzie na spłatę kredytu. Czyli sprzedający dostaje mniej do reki. Cała filozofia.

Nie da się kupić nieruchomości z kredytem (mam tu na myśli hipotekę bankową) nie wiedząc o tym, bo jest wpis w księdze.