Sprzedaż mieszkania - potrzebuję szybkiej rady

[Marzanka]

Od razu BARDZO przepraszam za powtórzenie tematu. Wiem, że był już gdzieś wałkowany, ale teraz nie jestem go w stanie znaleźć a sprawa jest dla mnie ważna:

 

Sprzedaję mieszkanie. Pieniądze rzecz jasna chcę włożyć w wykończenie mojego domu. Facet, który kupuje mieszkanie ode mnie zachowuje się trochę dziwnie - a może to ja jestem przewrażliwiona. Podpisaliśmy jakiś miesiąc temu umowę przedwstępną. Zapłacił symboliczną raczej zaliczkę a na 10 maja umówiliśmy się na podpisywanie umowy ostatecznej. Jakieś 7 dni temu dostałam z agencji nieruchomości telefon, że umowa niestety nie dojdzie do skutku, ponieważ potencjalny nabywca dostał inną propozycję pracy i prawdopodobnie będzie się musiał wyprowadzić z Warszawy.

 

Nie będę się rozwodzić nad tym, jak mi się to zwaliło na głowę, ale się zwaliło - mieszkania nie sprzedaje się w 5 minut, a ja specjalnie podjęłam wszelkie kroki związane ze sprzedażą wcześniej, żeby mieć pieniądze na chwilę, w której będą mi one rzeczywiście potrzebne. Ale wzięłam się dziarsko do ponownych poszukiwań nabywcy, dałam ogłoszenia do Wyborczej itd. Tymczasem wczoraj, dzwoni do mnie mój niedoszły nabywca, przeprasza i oświadcza, że on jednak to mieszkanie kupuje, że zdecydował się jednak nie wyprowadzać, nie podejmować innej pracy itd.

 

Trochę mnie zamurowało, ale chce kupić - bardzo dobrze. Mnie także obliguje do sprzedaży umowa przedwstępna, więc oczywiście mu to mieszkanie sprzedam. W czym jest jednak problem? Ano w tym, że w umowie przedwstępnej ustaliliśmy, że 10 maja nastąpi ostateczne rozliczenie za to mieszkanie. Czyli nabywca wpłaci całą kwotę, jaka zostaje do wpłacenia po potrąceniu zaliczki, którą uiścił w trakcie podpisywania umowy przedwstępnej. A tu nagle mój nabywca oświadcza, że on pieniądze na to mieszkanie ma częściowo swoje a częściowo z kredytu, i że bank nie wypłaci mu tych pieniędzy dopóki nie przedstawi aktu notarialnego. No moi drodzy, tu mi się lampka alarmowa zaświeciła gwałtownie. Może człowiek ma zupełnie uczciwe intencje, może to po prostu taki niezręczny splot wypadków, nie mniej jednak chciałabym się maksymalnie zabezpieczyć. Dlatego proszę o radę, na pewno są tu takie osoby, które już z podobną sytuacją się zetknęły. Sama gdzieś na forum czytałam o tym, ale teraz nie jestem w stanie tego znaleźć. Wrzucam niecierpliwie kolejne hasła do wyszukiwarki i nic. Zlitujcie się nade mną, bo to pewnie już nerwy mnie zawodzą, jeśli ktoś pamięta link, niech mi go podrzuci. A może ktoś po prostu odpowie jeszcze raz. Powtarzam: umowa obliguje go do wypłacenia wszystkiego 10 maja: mam się upierać, że tak ma być, jak to jest z tym jego kredytem?

[BK]

Od początku.

Jak chce kupić to może na poczet transakcji weź od niego większą kwotę tytułęm zadatku - uzasadnij to jego poprzednim zachowaniem i tym że nie jesteś pewna transakcji.

 

on pieniądze na to mieszkanie ma częściowo swoje a częściowo z kredytu, i że bank nie wypłaci mu tych pieniędzy dopóki nie przedstawi aktu notarialnego.

 

Zaproponuj podpisanie notarialnej umowy przedwstępnej w której on zapłaci tyle ile ma (piszesz że ma częściowo swoje) i zobowiąże się w takim a takim terminie do zapłaty reszty z kredytu bankowego w banku XXX. Zażądaj od pana podania nazwy i oddziału banku albo idźcie tam razem i sama wypytaj doradcy kredytowego, żebyś wiedziała że facet na pewno kredyt bierze. W końcu większość transakcji jest chyba na kredyt i musimy sie godzić na takie niedogodności.

Po przelewie z banku, w wyznaczonym terminie, idziecie podpisywać finalny akt notarialny i powinno być OK.

Wy jesteście w miarę bezpieczni, bo jakąś tam gotówkę macie, a facet może faktycznie nie ma pieniędzy. Zażądaj potwierdzenia od niego zdolności kredytowej - wprawdzie nie musi tego robić, ale w końcu on i tak pozna waszą sytuację, dane osobowe, więc też nie powinien mieć nic do ukrycia, jeśli jego intencje są czyste i że ma szansę na kredyt bankowy a wy na kasę za mieszkanie.

Dla niego to mniej opłacalne bo dwie umowy notarialne, przedwstępna trochę tańsza, ale na pewno kilkaset złotych.

 

Ja sprzedawałam mieszkanie obciążone kredytem, kupujący zażyczyli sobie takiej właśnie formy, (oprócz przedwstępnej), było to droższe, ale czuli się tak bezpiecznie, bo chcieli mieć na papierze że my kredyt spłacimy a nie przehulamy.

 

Wydaje mi się że to jedyny bezpieczny scenariusz, możecie jeszcze pójść mu na rękę i renegocjować umowę przedstępną (między wami, przed tą notarialną) - zmienić termin np na 20 maja, i żeby dołożyli trochę kasy teraz żebyście się czuli bezpiecznie.

 

Prawdopodobnie facet jest OK, ale trzy razy go sprawdźcie, zanim dojdzie do transakcji.

[Mwanamke]

Zdaje się , ze jest przepis ( 77 czy 777) cyferki sa jakies takie, który powoduje, że jeśłi do konkretnej daty nie dostaniesz pieniędzy to nabywca poddaje się natychmiastowej egzekucji i wypada z mieszkania z hukiem. To musi być zapis w akcie notarialnym i jakas pieczątka ( sądu??)- taki komplet uwalnia Cię od ewentualnej długiej drogi sadowej...stosuja to agencje nieruchomości - musisz się dowiedzieć, bo ja to wiem "z opowiadań" i mogę trochę zamieszać, ale wiem , że jest taka forma zabezpieczenia. Oprócz tego zdecydowanie poszłabym z gościem do banku na podstawie przedwstępnej umowy zaproponowałabym aby bank przelał odpowiednią kwote kredytu od razu na Twoje konto....

[Jolka]

Facet, przy podpisywaniu aktu notarialnego, musi bezwzględnie przedstawić oświadczenie banku o tym, że ma podpisaną umowę na kredyt i w jakiej wysokości, a poza tym w akcie notarialnym ten zapis o natychmiastowej wykonalności w przypadku jakiegoś krętactwa. To może być zapisane jako działanie w jedną stronę, ale notariusz zapisuje to z reguły jako działanie w dwie strony. Klucze dostaje dopiero po wpłynięciu pieniędzy na Twoje konto. To wszystko można określić w akcie notarialnym, ostateczna data wpływu pieniędzy i wydania mieszkania.

A to jego kręcenie wynika pewnie z niechęci do płacenia prowizji agencji, tylko jeśli agencja się o tym dowie to i tak będzie żądała kasy.

My sprzedawaliśmy niedawno mieszkanie i też trochę się obawialiśmy, że najpierw podpisujemy akt notarialny, i dopiero wtedy bank kredytujący kupujących przeleje nam pieniądze. Ale te zapisy nas uspokoiły i wszystko skończyło się miło i przyjemnie.

[Marzanka]

Bardzo Wam wszystkim dziękuję Komunikowałam się dziś z tym "swoim" agentem od nieruchomości i przekazałam mu wszystkie Wasze uwagi. Wasza pomoc jest tym bardziej cenna, że to zdaje się pierwsza sprzedaż nieruchomości tego agenta. Lepiej więc, abym także i ja zadbała o szczegóły, a przynajmniej wiedziała czego mam dopilnować.

[Jolka]

Marzanka, jeśli to pierwsza transakcja tego agenta, to radziłabym Ci znaleźć swojego notariusza i z nim omówić wszystko. Coś to faktycznie dziwnie wyglada

[czupurek]

ja sprzedałam też za pieniądze z kredytu

1. przez pośrednika (uważam że to bezpieczniejsze)

2. umowa przedwstępna (mała zaliczka)

3. akt notarialny, gdzie było napisane czarno na białym że: pieniądze będą pochodzić z kredytu, który bank przeleje na konto moje do dnia.... (nr konta), a kupujący poddają się egzekucji na pdst. art. 777 paragraf 1 pkt. 4 kpc, wydanie mieszkania po otrzymaniu pieniędzy

4. + wszystkie standardowe klauzule zabezpieczające obie strony

 

no i sprzedałam, a kaskę wydaję na budowę

[Marzanka]

Marzanka, jeśli to pierwsza transakcja tego agenta, to radziłabym Ci znaleźć swojego notariusza i z nim omówić wszystko. Coś to faktycznie dziwnie wyglada

 

Tak zrobię. Poproszę o umowę najpóźniej do 5 maja. Mój notariusz będzie miał 5 dni na zapoznanie się z nią, zanim cokolwiek podpiszę. Albo jeszcze lepiej, mogę poprosić o to, aby umowa ostateczna była sporządzona przez mojego notariusza.

[Marzanka]

ja sprzedałam też za pieniądze z kredytu

3. akt notarialny, gdzie było napisane czarno na białym że: pieniądze będą pochodzić z kredytu, który bank przeleje na konto moje do dnia.... (nr konta), a kupujący poddają się egzekucji na pdst. art. 777 paragraf 1 pkt. 4 kpc, wydanie mieszkania po otrzymaniu pieniędz

 

Czupurek, a nie masz Ty gdzieś tego punktu tak w całości zapisanego, tak żebyś nie musiała mi podawać swoich danych, a jednocześnie żebym mogła sobie zajrzeć jak to powinno wyglądać "w piśmie"?

[niciacia]

Nie wiem czy moja rada wypada w porę, ale miałem podobną sytuację: kupujący w chwili podpisywania aktu notarialnego nie miał całej kasy (brał kredyt) i to zostało zapisane w akcie notarialnym, tzn, że ja mieszkanie opuszczę do dnia ....., a on dwa dni wcześniej przeleje pieniądze na moje konto. Tylko że w tym momencie jest pułapka, jeśli pozostanie tylko taki zapis, to ty dnia wykazanego jako dzień zapłaty możesz iść do sądu i domagać się swoich pieniędzy, a on w dniu kiedy masz opuścić mieszkanie może przy pomocy policji cie z niego wyprosić. I tu pojawia się problem, ciebie policja wyprowadzi, a o pieniądze będziesz się procesować latami. Dlatego każ sobie dopisać w akcie notarialnym, że obowiązek opuszczenia mieszkania w terminie powstaje wówcze, i tylko wówczas, kiedy kupujący wywiąże się z wpłaty pieniędzy, inaczej terminy określone w akcie są nieważne. Notariusz "ubierze" to w język prawniczy i na 100 % będziesz zadowolona.

I jeszcze jedno, życzę ci uczciwych kupujących, bo jak trafisz na takich jak ja przed 5 laty, to cholery można dostać - szkoda zdrowia, i pamiętaj, notariusz jest w takim samym stopniu dla kupującego, jak i dla sprzedającego, dlatego: marudź, pytaj, pytaj, pytaj i marudź - i nie przejmuj się, że wszyscy wokół będą mieli cię dość - wówczas jest największa szansa, że nie zrobi cię nikt w konia.

[czupurek]

a oto moje zapisy:

par.1 stwierdzenia notariusza o własności lokalu, opis lokalu, urządzonej księdze i braku obciążeń

 

par.2 moje oświadczenie, że lokal nie jest obciążony prawami i wpisami osób trzecich, nie zalegam z płątnościami, etc., brak okoliczności które uniemożliwiałyby zbycie lokalu

 

par.3 wpis że, ja sprzedaję PANU lokal ......, a PAN oświadcza, że lokal kupuje.

 

par.4. (cytuję w całości):

" Cena ustalona została przez strony na kwotę ... i sprzedająca potwierdza odbiór kwoty ...... (to, suma którą otrzymałam przy notariuszu + kwota którą otrzymałam po podpisaniu umowy przedwstępnej).

Resztę ceny w kwocie .... kupujący zobowiazuje się zapłacić z uzyskanego kredytu bankowego na rachunek bankowy sprzedającej w .... nr rachunku .... w terminie do dnia ....Notariusz pouczyła kupującego o skutkach prawnych powyższego oświadczenia, po czym kupujący oświadczył, że odnośnie wykonania tego zobowiazania poddaje się egzekucji wprost z tego aktu notarialnego na podstawie art. 777 paragraf 1 pkt. 4 kpc.

 

par.5 Strony oświadczają, że wydanie przedmiotu umowy w posiadanie kupującego w stanie wolnym od osób i rzeczy nastapi w terminie..... (termin był 3 tyg. dłuższy niż przelew z kredytu).

Notariusz pouczył sprzedającą o skutkach prawnych powyższego oświadczenia, po czym ja oświadczam, że odnośnie wykonania tego zobowiazania poddaje się egzekucji ...... (takiej samej jak kupujący w paragrafie 4).

[czupurek]

Dlatego każ sobie dopisać w akcie notarialnym, że obowiązek opuszczenia mieszkania w terminie powstaje wówcze, i tylko wówczas, kiedy kupujący wywiąże się z wpłaty pieniędzy, inaczej terminy określone w akcie są nieważne.

 

uważam, że Niciacia ma rację

[MILeq]

Mieliśmy podobną sytuację, przy zakupie segmentu. Sprzedający miał koszmarne opory, ale pojechał z nami do banku, gdzie bankowiec potwierdził mu, że nasza promesa kredytowa jest jak najbardziej prawdziwa oraz notariusz zawarł odpowiednie zapisy m.in. takie, że:

- taką kwotę wpłacamy gotówką / na konto (w obecności sprzedającego)

- taka kwota zostaje do zapłaty z kredytu bankowego do dnia takiego.

 

Jeżeli chcesz być pewna na 99,9%, to umów notariusza na godzinę poranną, a następnie udaj się z kupującym i z aktem notarialnym do banku, gdzie razem złóżcie akt notarialny. Konieczne być może jeszcze uiszczenie opłaty za księgę wieczystą przez kupującego (chyba to można też u notariusza załatwić) i z tego co pamiętam, opłata skarbowa (w moim przypadku 19 zł, płatne przez kupującego w urzędzie skarbowym). Tak jak pisałem, najlepiej umów się od rana i przejedź z kupującym się do: notariusza, banku, us oraz ksiąg wieczystych, bo bank i tak nie uruchomi transzy kredytu na kupno Twojego mieszkania bez tych wszystkich papierów.

 

Miłego sprzedawania

[Marzanka]

Bardzo dziękuję Wszystkim za pomoc. Uwzględniłam wszystkie Wasze wskazówki. Mam nadzieję, że to wystarczy i że wszystko przebiegać już będzie bez kolejnych problemów.

[magi]

Marzanka sprzedawałam już dwa mieszkania i nie było problemu ale tak jak ty byłam cała w strachu. Wszystko będzie gites. Trzymam kciuki.

[piotr.nowy]

 

 

 

Na początku powiem-jestem pośrednikiem obrotu nieruchomości i doradcą kredytowym.

Nie mogę zagwarantować , że ten człowiek ma na 100% czyste intencje , ale bank NIGDY nie wypłaci pieniędzy przed aktem notarialnym (końcowym a nie przedwstepnym).

Procedura wygląda zazwyczaj tak (zazwyczaj , bo niektóre banki działają ciut inaczej):

1.kupujacy podpisuje umowę kredytową

2.nawet tego samego dnia umawiacie się u notariusza. Klient ma przy sobie umowę kredytową a notariusz zawiera w akcie notarialnym termin przelania pieniędzy na twoje konto (pod rygorem egzekucji par.777) i podaje numer twojego konta (koniecznie!)

3.kupujący z aktem notarialnym idzie do :

a.ubezpieczyciela-ubezpieczenie mieszkania z cesją na rzecz banku

b.sądu - składa wniosek o ustanowienie hipotek i opłace te hipoteki

c.U.S.- opłaca podatek od czynności cywilno -prawnych -(od kredytu -nie jest to ten sam podatek który pobiera notariusz w wys 2% ceny!)

d. z polisą ubezpieczeniową, potwierdzeniem złożenia wniosku i dokonania opłat w sądzie, potwierdzeniem złożenia PIT-u PCC1 i opłacenia w/w w U.S., oraz z aktem notarialnym wraca do banku, który uruchamia kredyt.

 

I jeszcze dwie uwagi: niektóre banki same wypełniają PCC1 i pobierają podatek przy podpisywaniu umowy kredytowej a może to zrobić również notariusz (kosztuje to kupującego parę złotych więcej); wnioski do sądu też może złożyć notariusz ale wtedy czeba czekać na potwierdzenia z sądu, więc lepiej wysłać kupującego osobiście. W niektórych sądach może być problem z naliczeniem opłat od ustanowienia hipotek od ręki.

W razie czego -pytaj!

[Marzanka]

Zdaje się , ze jest przepis ( 77 czy 777) cyferki sa jakies takie, który powoduje, że jeśłi do konkretnej daty nie dostaniesz pieniędzy to nabywca poddaje się natychmiastowej egzekucji i wypada z mieszkania z hukiem

 

Uprzejmie informuję, że poszło jak z płatka. Sprawdziłam, czy w umowie są wszystkie te punkty, o jakich pisaliście w tym wątku. Pieniądze są już na moim koncie. Wniosek z tego taki, że teraz ja mieszkam kątem

bo to mieszkanie nie jest już zupełnie moje. Do końca sierpnia mam się wyprowadzić i mam nadzieję, że nie będę musiała pod most