Remont dachu a sąsiad.

[Ceerpe]

Witam.

 

Planujemy wkrótce zamieszkać w starym 100 letnim poniemieckim domu (szczegóły tutaj: http://forum.muratordom.pl/showthread.php?217986-Witam-%29&p=6079203#post6079203).

 

Na chwilę obecną chcemy zaadaptować dla własnych potrzeb i obecnych standardów dwa pokoje (dla dzieci i dla nas) oraz kuchnię.

 

Niestety problem stanowi dach, który jest do generalnego remontu lub wymiany (nie odświeżany od co najmniej 50 lat - tak mówi dziadek i sąsiad). Ostatnio w ulewne dni zalewa nie tylko sąsiada ale i nas - nie widzimy sensu robienia dołu skoro z góry będzie ciągle nas zalewać

 

Jutro ma podejść dekarz i wycenić naprawę/wymianę dachu - oczywiście sąsiad nie ma zamiaru się dokładać do tego interesu, przyjeżdża i pomieszkuje tylko w ciepłe miesiące (na jesieni wyjeżdża i wraca późną wiosną) i tu mam pytanie do Was drodzy forumowicze:

 

- czy są jakieś przepisy, które nakazują chociaż częściowo "dołożyć" się sąsiadowi do remontu dachu - zwłaszcza, że całe poddasze należy do niego ??

 

- czy są przepisy, które zmuszą go do udostępnienia poddasza w celu remontu dachu ??

 

Z góry dziękuję za odpowiedzi - niestety obawiam się, że ten wątek będzie się rozrastał

 

Pozdrawiam - Marek

[KonAn]

Nie wiem czy są takie przepisy, wiem jednak, że na wszystko co chcielibyście zrobić musicie mieć zgodę współwłaściciela, bo chyba taka jest u Was forma prawna? Stanowczo odradzam jakiekolwiek inwestycje ,sąsiad jest trudny we współżyciu, a jacy będą jego spadkobiercy? Pchacie się sami w bagno. Ja po kilkunastu latach życia i inwestowania w takiej samej sytuacji walnąłem to wszystko i sprzedałem za pół ceny. Niestety pieniędzy i swojej pracy nie dało się odzyskać. Podobnie będzie u Was.

[sSiwy12]

Raczej nie jest to współwłasność - tak wynika z wpisu.

Odpowiednie przepisy w Kodeksie Cywilnym i Prawie Budowlanym.

Można wymusić na sąsiedzie, udostępnienie poddasza na czas remontu - Prawo Budowlane Art. 47. w tym:

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ –

na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga,

w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na

teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora,

właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz

warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

 

Ale - pytanie czyją własnością jest dach ? (powinno być w akcie notarialnym).

 

Co do współpłacenia za remont dachu - teoretycznie jest to możliwe, ale to droga przez mękę.

 

Nie mniej jednak, zwłaszcza, jeśli dach jest tylko sąsiada, zawsze można wymagać od niego zwrotów kosztów zalania własnego mieszkania - a to jest realne (choć też i pewnie na drodze sądowej)

[KonAn]

Nie ma prawnej możliwości podzielenia budynku piętrami między różnych właścicieli.Prawo mówi, że właścicielem budynku jest właściciel gruntu znajdującego się pod nim.Nieruchomość można podzielić jedynie w pionie jeżeli jeżeli stoi na sąsiadujących działkach (tak było w moim przypadku). Swego czasu była głośna sprawa dużego biurowca w Warszawie gdzie firmy chciały go podzielić między siebie piętrami. Oparło się to wszystko aż o NSA, który powiedział, że nie ma takiej możliwości.W przypadku autora wątku ma on najprawdopodobniej umowę notarialną na dożywocie z dziadkiem, a nie na podział nieruchomości z sąsiadem. Podział ten może być jedynie ustną umową, a jedyną formą prawną musi być współwłasność.Sytuację mógłby rozjaśnić nieco autor wątku, ale gdzieś zaginął. Także drogi Marku oczekujesz pomocy, ale jak tu pomóc gdy piszesz dość mgliście o sytuacji. Prawo to nauka ścisła, jak mawia mój znajomy.

[sSiwy12]

Nie ma prawnej możliwości podzielenia budynku piętrami między różnych właścicieli.Prawo mówi, że właścicielem budynku jest właściciel gruntu znajdującego się pod nim.

 

Dziwne rzeczy prawisz.

 

Nieruchomość jest (może być) wyodrębniona, a grunt jest (może być) współwłasnością.

Dach może też być własnością (nieruchomością) wspólną.

 

Ps. Patrz np. własność mieszkań w budynku wielorodzinnym - podział jest poziomy.

[KonAn]

Być może niektórym może wydać się to dziwne, ale jest to prawda.Nie mam w zwyczaju zabierać głosu na każdy temat, a w tym temacie wypowiedziałem się ponieważ praktycznie przerabiałem go w urzędach.Nie mam pojęcia o budynkach wielorodzinnych (tam prawdopodobnie każdy ma udział w gruncie, na którym budynek stoi). Wiem natomiast jedno, budynku jednorodzinnego nie podzielisz w poziomie.Chcesz sprawdzić to przejdź się do pierwszego z brzegu notariusza.Ja nie usiłuję być alfą i omegą w każdym temacie, a tytuł najlepszego doradcy zobowiązuje do trzymania pewnego poziomu merytorycznego.

[sSiwy12]

A mnie pozwolono parkować w miejscu zakazu - co nie znaczy, że pozostali też mogą.

 

Podział może być pionowy i poziomy - przy czym jest to sprawa sprawa semantyki, bo w zasadzie o podziale mówimy w przypadku gruntu, zaś w przypadku lokali (w tym mieszkań) jest to raczej wyodrębnienie własnosci.

Muszą być spełnione określone "okoliczności" - ściśle określone.

Jednak dla prawa własnościowego skutek jest taki sam.

 

.

Chcesz sprawdzić to przejdź się do pierwszego z brzegu notariusza.

 

Tyle, że akurat notariusz nie jest stroną w procesie podziału (wyodrębnienia) - to tylko "skryba", który "potwierdza" treść aktu " podziałowego" przygotowanego przez kompetentne osoby - oczywiście upraszczając.

 

Podstawa prawna, to ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 85 z dnia 27.07.1994 r., poz. 388 z pózn. zm.).

Zapoznaj się z nią (zwłaszcza art. 1 -11) i będziemy mogli dyskutować.

[KonAn]

A ten znowu swoje. Zrozum że domu jednorodzinnego nie podzielisz , możesz mieć w nim tylko jakąś sześć udziału jako współwłaściciel. Jedyna możliwość, to podzielić grunt tak, żeby linia podziału biegła przez dom.Powstają wtedy dwie działki zabudowane jednym domem i każdy jest właścicielem części domu znajdującego się na jego działce.

Podsumowując masz tylko dwie opcje; albo współwłasność w zabudowanej nieruchomości albo podział gruntu i domu w pionie.Nie ma możliwości wydzielenia lokalu.Podzielić to go możemy sami przy flaszce ustalając np. że korytarz jest Twój a klatka moja.

[sSiwy12]

.Nie ma możliwości wydzielenia lokalu.Podzielić to go możemy sami przy flaszce ustalając np. że korytarz jest Twój a klatka moja.

 

Przeczytaj ustawę - warto. - bo banialuki piszesz.

[KonAn]

Zgadza się piszę banialuki, bo przez Twoje ciągłe wydzielanie, to i ja tak piszę zamiast podzielenie, bo o to mnie chodziło. A teraz jednak do rzeczy.

Różnica w podzieleniu i wydzieleniu zdaje się niewielka, ale w tym przypadku kolosalna.

Pierwszy przypadek dzielimy dom jeżeli jest taka możliwość i autor wątku jest właścicielem swojej części domu, remontuje swoją część dachu bez oglądania się na sąsiada i na własny koszt (tak było w moim przypadku).

Drugi wariant że jest wpółwłaścicielem budynku .Wtedy gdy są to prace wymagające pozwolenia wniosek musi być podpisany przez wszystkich wpółwłaścicieli .Brak zgody uniemożliwia inwestycję i prawdopodobnie trzeba się będzie ciągać po sądach żeby móc remontować, a drugi raz żeby odzyskać część kasy włożonej w wykonaną pracę.Jeżeli robimy to beż papierów to współwłaściciel może na nas nasłać wszystkie możliwe organy państwowe i to my poniesiemy konsekwencje.W przypadku autora tego wątku jest to prawdopodobne ponieważ współwłaściciel nie jest remontem zainteresowany i a tym bardziej współfinansowaniem.

Trzeci wariant ,Twój ulubiony, jest taki, że lokale są wydzielone.Co wtedy? Ano patrz wariant drugi, ponieważ wydzielenie dotyczy tylko lokali, zaś dach pozostaje dalej wpółwłasnością w proporcjach takich, w jakich są do siebie wydzielone lokale np. ja mam lokal 100m2 ,a Ty 200 m2, to mam 1/3 udziału w dachu a Ty 2/3 i w takich proporcjach trzeba współfinansować remont

Także Twoje pytanie wyżej ,,Ale - pytanie czyją własnością jest dach ? (powinno być w akcie notarialnym) " jest właśnie typowym banialukiem.

Przydomek Najlepszego Doradcy myślę, że zobowiązuje do czegoś, a Ty po prostu mącisz zamiast pomóc.

[sSiwy12]

Przeczytaj wspomnianą ustawę - najlepiej w całości.

Tam jest wyjaśnione wszystko - w tym także, zasady współpłacenia za utrzymanie części wspólnej (która wcale nie musi być współwłasnością).

 

I pytanie. Załóżmy że w domu jednorodzinnym wydzieliłeś lokal - czy przy sprzedaży domu, musisz mieć zgodę właściciela wydzielonego lokalu ?

 

Ps. I podtrzymuję to, że należy sprawdzić w KW czyj jest dach

Edytowane 25 Sierpnia 2013 przez sSiwy12

[KonAn]

Jak by Ci to wytłumaczyć?

Chopie to je amulinium ! Farbą nie pomalujesz!

 

A swoją drogą to miło spotkać swojaka zza Buga. Widać, żeś nawet z Pawlaków, sądy sądami, prawo prawem, a sprawiedliwość i racja muszą być po Twojej stronie!

[Ceerpe]

Witam... po dłuższej przerwie

 

Po pierwsze dziękuję wszystkim za zainteresowanie się tematem

 

Po drugie napiszę co do tej pory dało się osiągnąć:

- jeden pokój gotowy do "wprowadzenia" się

- drugi będzie gotowy za ok trzy dni

- i wtedy ruszyłby remont kuchni... ale:

 

- rozmowy z sąsiadem... nie są takie tragiczne, tylko musimy z nim rozmawiać bez obecności dziadka - obaj Panowie działają na siebie jak czerwona płachta na byka

- rozmowy stanęły na tym, że dach trzeba zrobić... (jego stan oceniał fachowiec i wycenił koszt remontu na ok 35k PLNów) tylko, że sąsiad nie ma pieniędzy (zaskoczony tym to nie byłem ) więc doszliśmy do tego, że zabezpieczy się tylko te miejsca gdzie są przecieki... załatwił niby jakiegoś znajomego (bo fachowiec zabezpieczenie dachu wycenił na ok 3 - 5k PLN) co go tam raz na dachu widziałem i to tyle.

W tym tygodniu ekipa która robi mi remont ma załatwić rusztowanie i zobaczą czy da się zabezpieczyć miejsce, z którego zacieka nam na kuchnię, wtedy zobaczymy co da się zrobić i za ile.

 

Była również rozmowa czy sąsiad by nie sprzedał swej części budynku... ale jego cena jest tak nierealna że niema sensu na razie z nim dyskutować.

 

 

Teraz konkrety.

 

Z wpisów w KW wynika jasno, że budynek mieści w sobie dwa oddzielne lokale mieszkalne jako przedmioty odrębnej własności:

- lokal położony na parterze

- lokal położony na piętrze

 

Czyli budynek jest podzielony w poziomie, a w opisie lokali nie ma wyszczególnionego dachu, więc jest on (dach) częścią wspólną budynku z równymi udziałami nabywców.

 

Wnioskuję z waszych wypowiedzi i z wpisów w KW, że do remontu dachu potrzebuję zgody sąsiada (i UM) i mogę żądać od niego pokrycia 50% kosztów remontu dachu.

 

Jeżeli bym się na to zdecydował sam to po pierwsze musiałbym mieć pisemną zgodę sąsiada, który jak się dowie, że ma zapłacić 50% kosztów to może mi jej nie udzielić, lub go "zagadać o zgodę a potem sądownie egzekwować o zwrot kosztów jego częściowego udziału (dłuuga droga przez mękę i urzędasów) - czyli jak by nie patrzeć to

 

No cóż... na razie zobaczymy co z zabezpieczeniem dachu, pocieszamy się tym, że w razie czego to wartość tej posesji i tak oscyluje w granicach czterokrotności tego co planujemy w nią zainwestować - czas pokaże co się wydarzy.

 

Dziękuję za pomoc i pozdrawiam

 

P.S. co jakiś czas będę dorzucał "świeże" informacje.

[KonAn]

Słówko w kwestii formalnej, budynek nie jest podzielony w poziomie jak piszesz, tylko posiada wydzielone lokale piętrami.

Decydując się na zabranie głosu w tym temacie nie chciałem specjalnie wchodzić w aspekty prawne tej sytuacji, ale chciałem podzielić się swoim doświadczeniem życiowym w podobnej sprawie.

Wiedz jedno, że dach to jest pierwsza rzecz, którą musicie zrobić razem, a przed Wami na pewno dużo kolejnych wspólnych spraw i w każdej do tanga trzeba będzie dwojga. Ideałem byłoby odkupienie od współwłaściciela jego części, ale też kupić to może ktoś obcy, albo też z czasem możesz mieć do czynienia ze spadkobiercami sąsiada.

No cóż, życzę powodzenia, mam nadzieję, że Wam się lepiej ułoży współżycie sąsiedzkie.

[sSiwy12]

Prawo jasno określa zakres obowiązków związanych z użytkowaniem i obowiązkami w stosunku do części wspólnych (i nie jest to ustalane przy piwie ).

 

W przypadku "rozbieżności" - sprawę rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym.

[Ceerpe]

Witam - po baaardzo długiej przerwie...

 

Nie było sensu się udzielać i ciągnąć tematu skoro nic się nie działo... do czasu

 

Zarówno dziadek jak i ówczesny sąsiad są już w "lepszym świecie".

 

Własność sąsiada odziedziczyli jego synowie - wiekowo trochę młodsi od nas, ale można było się po pierwszych "tarciach" normalnie "dogadać"

 

Było trochę biurokratycznych i prawnych przepychanek, które wynikały z obowiązującego prawa, ale nie wnikając w szczegóły wreszcie załatwiliśmy prawnie wszystkie aspekty powiązane z działką i budynkiem:

 

- przeprowadzono podział gruntu - żeby znieść współwłasność

- wydzielono służebność gruntową - wymóg, żeby zatwierdzić podział gruntu

- ustalono i uporządkowano podział wyodrębnionych części wspólnych budynku oraz określono części wspólne budynku w zakresie poniesienia kosztów ich napraw / renowacji (dach i ściany nośne - koszty po 50%).

 

Wszystko oczywiście z udziałem geodety, notariusza, Urzędu Miasta i wpisów do KW - trochę czasu to się ciągnęło, ale wszystko zostało załatwione tak, że nie ma już żadnych niejasności i umów "na gębę"

 

Jak te formalności zostały już "ogarnięte" - to część sąsiada została wystawiona na sprzedaż... i tak czekaliśmy ok trzy lata, aż ktoś się zdecyduje kupić tą "chałupę"

 

No i w marcu tego roku stało się... znaleźli się "nowi" sąsiedzi - państwo trochę starsi od nas, ale z doświadczeniem remontowym

Po wstępnym uporządkowaniu całego "bałaganu" jaki był w ich części budynku, wzięli się za przygotowanie pomieszczeń i dachu do remontu - i tutaj szok

Po zbiciu całej zabudowy, zerwania podłóg i odeskowania okazało się, że po jednej stronie więźba była już tak przegnita, że dach oparł się o ścianę nośną, a jedna belka podporowa osiadła w podłodze na ok 5cm - oczywiście nie było tego widać wcześniej

 

Tak mi się wydaje, że jak by były zimy z dużymi opadami śniegu, to ten dach by się chyba zapadł

 

Teraz szukamy "na już" dachówki - ale to w innym wątku się już zapytałem, bo wychodzi na to, że to teraz deficytowy towar - przynajmniej w naszej okolicy - a ceny też nieźle idą w górę

Sprawę drewna na więźby, łaty itp. mamy prawie zamkniętą, ekipę na remont dachu w sumie też, remont w UM zgłoszony - tylko ta nieszczęsna dachówka

 

Dam znać jak się sprawy potoczą... chyba, że ktoś może polecić kogoś sprawdzonego, kto ma od ręki dostępną dachówkę ceramiczną na ok 250m2 dachu

 

Pozdrawiam