Zakup domu w stanie surowym zamkniętym i wykończenie - jak do tego podejść?

[skovron]

To mój pierwszy post na tym forum (poza powitaniem) więc witam wszystkich serdecznie.

 

Z góry przepraszam za długi opis sytuacji ale w pewnym sensie wyjaśnia to powody naszych (być może zbyt naiwnych) pytań.

Jeśli komuś nie chce się tego wszystkiego czytać to może przejść od razu do właściwych pytań.

 

Problem jaki mamy dotyczy zakupu i wykończenia domu w stanie surowym zamkniętym.

 

Mieszkamy obecnie (ja, żona i dziecko) z rodzicami w domu w zabudowie bliźniaczej. Rodzice na dole - my na górze.

Należący do dalszej rodziny budynek bliźniaczy stał od wielu lat w stanie surowym zamkniętym.

Właściciele latami trzymali go dla swoich dzieci ale te chcą iść "w świat" więc ich rodzice postanowili sprzedać budynek - w pierwszej kolejności

szukają chętnych wśród rodziny.

Dla nas zakup tego domu byłby o tyle korzystny, że z jednej strony bylibyśmy - jak to się mówi - "na swoim" a z drugiej bylibyśmy blisko rodziców, którzy z różnych względów (również trochę zdrowotnych) wymagają pomocy i opieki. Dodatkowo mieszkanie na pietrze w dwóch pokojach z kuchnią i łazienką przy dorastającym dziecku staje się powoli uciążliwe.

 

Nasz problem polega głównie na tym, że nie bardzo wiemy jak się za to zabrać.

Będziemy musieli wziąć kredyt na zakup i wykończenie domu.

Na razie nie rozmawialiśmy jeszcze o szczegółach zakupu i nie znamy ceny (na razie nie chcemy robić zamieszania na wypadek gdyby okazało się, że nas na to po prostu nie stać).

 

Elewacje domu wykończone są w całości cegłą klinkierową (ściany trójwarstwowe) - boimy się, że znacznie podniesie to cenę sprzedaży.

W środku w niektórych pomieszczeniach są już położone tynki i wylewki ale ze względu na pęknięcia trzeba będzie chyba wszystko zerwać i położyć od nowa.

Instalacje elektryczne, wodne i grzewcze są położone ale pewnie będziemy chcieli je zmodernizować.

Dodatkowo chcielibyśmy dokonać kilku zmian w układzie pomieszczeń - większość to usunięcie ścian działowych ale jest też jedna ściana nośna (w środku), którą chcielibyśmy zlikwidować lub przynajmniej powiększyć przejście do salonu.

Największą modyfikacją byłoby chyba przywrócenie balkonu - właściciele podczas budowy zmienili projekt i zabudowali balkon na całej szerokości budynku. Nie wiemy czy w ogóle będzie wykonalne - usunięcie części ścian zewnętrznych i dachu nad balkonem.

 

Jak poprawnie do tego podejść?

Z jednej strony musimy oszacować koszty zakupu, modernizacji i wykończenia - musimy wiedzieć czy będzie nas na to stać i czy dostaniemy odpowiedni kredyt.

W tym celu jednak musimy zatrudnić specjalistę, który wyliczy, wyceni i naniesie nasze zmiany projektowe oraz oszacuje koszty wykończenia całości.

Pewnie będzie to trochę kosztowało i jak się okaże, że koszty są za wysokie i nas na to nie stać to tylko stracimy pieniądze. Nie wiemy nawet czy da się

to załatwić bez bieżącego projektu, dziennika z budowy i wielu innych dokumentów, których pewnie nie dostaniemy przed zakupem (albo dostaniemy tylko do wglądu).

Do wzięcia kredytu jednak chyba będzie potrzebny gotowy projekt modernizacji i wykończenia - razem z wyceną całości - pojawia się pewne błędne koło.

 

Stąd właśnie rodzą się nasze pytania.

Od czego powinniśmy zacząć?

 

Ile może kosztować przygotowanie zmian projektowych - zakładając, że projekt "wizualny" przygotujemy sami (bez projektanta) a specjalista/ekspert

będzie musiał dostosować go do przepisów/możliwości technicznych i wycenić koszty przeróbek i wykończenia? Czy też może potrzeba tutaj

dwóch różnych specjalistów - jednego od zmian projektowych, drugiego od wyceny prac wykończeniowych?

 

Czy da się wykonać taki projekt przebudowy jeszcze przed zakupem nieruchomości (np. nie mając pełnej dokumentacji ale mając np. możliwość wejścia do budynku) czy też trzeba będzie wykonać jakiś projekt z szacunkową wyceną - zapłacić za niego - i dopiero potem po zakupie wykonać właściwy projekt przebudowy - i znów za niego zapłacić? Nie wiemy jak to jest ponieważ chyba starając się o kredyt trzeba już mieć właściwy projekt?

 

Kogo mamy szukać w celu wykonania takiego projektu: architekta, kierownika budowy, projektanta, budowlańca,...?

 

Czy elewacja z cegły klinkierowej może znacznie podnieść cenę sprzedaży?

 

Czy taka elewacja utrudni modernizacje wymagające przeróbek ścian zewnętrznych (np. usunięcie/dodanie/powiększenie okna)? Chodzi np. o możliwość dobrania cegły klinkierowej w odpowiednim odcieniu w celu uzupełnienia i czy takie operacje da się przeprowadzić bez uszkodzenia ocieplenia budynku?

 

Z góry dziękujemy za wszelkie odpowiedzi/podpowiedzi.

 

Pozdrawiamy

[gti11]

Zacznij od ceny bo może być wyższa niż kupno działki i wybudowanie nowego domu dostosowanego do waszych potrzeb .

[skovron]

Bierzemy pod uwagę w pierwszej kolejności właśnie taki scenariusz - w taki wypadku nie będzie tematu.

 

Zakładają jednak, że cena będzie korzystna to co dalej?

Sami mamy określić sobie możliwe koszty wykończenia (analizując średnie ceny materiałów i robocizny i próbując to jakoś oszacować) i sprawdzić w banku naszą zdolność kredytową?

Czy może najpierw wydać pieniądze na wykonanie projektu modernizacji i kosztów całości i dopiero potem sprawdzić sytuację w banku?

 

Tak w ogóle to zastanawiamy się czy nie będzie potrzebna jakaś ekspertyza wyceniająca prawdziwą wartość domu biorąc pod uwagę jego faktyczny stan.

Tak się składa, że właściciele od lat nie zaglądali do tego domu i pewnie nie do końca zdają sobie sprawę z tego co trzeba tam poprawić zanim w ogóle zacznie się wykańczać. Wiedza o tym ile to jest naprawdę warte i ile tam jeszcze trzeba włożyć pieniędzy mogła by być atutem przy ewentualnych negocjacjach ceny. Tylko w którym momencie możemy zrobić taką wycenę (i przez kogo)? Przed rozmową o sprzedaży (bez ich zgody) tego nie zrobimy a po rozmowie mogą sobie pomyśleć, że chcemy zaniżyć wartość domu podsuwając jakiegoś własnego eksperta.

[Scarlet]

Możecie poprosić o pomoc rzeczoznawcę. Chyba najlepiej mieć wszystko na papierze żeby nie było potem problemów z rodziną która uzna że zaniżyliście wartość domu. Nie wiem jakie macie kontakty z rodziną, może być tak że dogadacie się tzn. sprzedadzą wam taniej, bo zależy im na tym żeby dom pozostał w rodzinie a może być tez tak że wasza wycena im się spodoba i będą szukać obcego, który zapłaci więcej.

Najważniejsze to dowiedzieć się za ile możecie dom kupić ( czy rodzina ustaliła już jakąś kwotę ? ) a potem ocenić pozostałe koszty, czyli remont i podjąć decyzję czy to wszystko się opłaca.

Co do remontu to nie bardzo rozumiem jak jest z tym balkonem ? Czy ten drugi dom ma balkon ?

 

To właścicielom powinno zależeć na rzetelnej wycenie, można im zasugerować żeby skorzystali z pomocy rzeczoznawcy i według mnie to oni powinni za wycenę zapłacić bo jeśli wy tego domu nie kupicie to taki papier przyda się właścicielom w przyszłości.

Edytowane 16 Października 2013 przez Scarlet

[homecactus]

Ja bym zrobił następująco:

1. Powiedział że potencjalnie jestem zaitneresowany i zapytał jaka jest cena wyjściowa.

2. Poinformował, że chciałbym dom zobaczyć wraz z jakimś kierownikiem budowy, bo ewentualnie chciałbym dokonać zmian, na temat których musi się wypowiedzieć kierownik

3. Zabrał kierownika na oględziny. Zwykle, przy kompleksowej obsłudze budowy kierownik bierze około 100zł za jedną wizytę. Myślę więc, że nie powinno to kosztować więcej niż 200zł. Na oględziny poprosić do wglądu projekt.

4. Kierownik od razu wam powie, co da się zmienić (w sensie ściany, dach, balkon, itd). a czego się nie da zrobić prosto.

 

 

Po tych 4 krokach będziecie w ogóle wiedzieli czy inwestycja jest możliwa w sensie finansowym i w ogóle, czy jest w stanie docelowo spełnić wasze (architektoniczne) wymagania.

 

Cegła klinkierowa raczej jest wadą niż zaletą tego budynku, gdyż z dużym prawdopodobieństwem jest on słabo docieplony i możliwe że będziecie chcieli z zewnątrz przykleić dodatkową warstwę izolacji.

 

 

 

 

 

 

 

2,

[skovron]

Bardzo dziękuję za cenne rady i szybki odzew.

 

... Co do remontu to nie bardzo rozumiem jak jest z tym balkonem ? Czy ten drugi dom ma balkon ?...

Trochę niejasno to opisałem. To są budynki w zabudowie bliźniaczej z lat '80. Wtedy były chyba takie przepisy (nie wiem czy nadal obowiązują), że wejścia do bliźniaków nie mogły być w tej samej płaszczyźnie w związku z czym np. jeden z bliźniaków musiał być przesunięty do tyłu o jakieś 1.5 - 2m względem drugiego (do tyłu patrząc od elewacji wejściowej). Właściciele domu o którym mowa za zgodą swoich sąsiadów (czyli naszych rodziców) przesunęli elewację wejściową i zrównali z naszą powiększając w ten sposób nieznacznie swojego bliźniaka. Odbyło się to kosztem balkonu/małego tarasu, który znajdował się właśnie na elewacji frontowej (wejściowej). My chcielibyśmy pozostawić to wysunięcie na parterze i wyburzyć odpowiednie ściany na piętrze żeby utworzyć z powrotem balkon.

Sytuacja na piętrze wygląda tak jakby nowa ściana frontowa została dobudowana bez usuwania poprzedniej ściany zewnętrznej. W miejscu poprzedniego balkonu powstało zatem dziwne pomieszczenie, które na jednej ścianie (zewnętrznej) ma okna prowadzące na zewnątrz budynku a na przeciwległej ścianie ma okna prowadzące do środka normalnego pokoju.

Może taki rodzaj pomieszczenia ma jakąś fachową nazwę i do czegoś służy ale nam się to nie podoba i wolelibyśmy zwykły balkon czy tam mały tarasik.

 

...Cegła klinkierowa raczej jest wadą niż zaletą tego budynku, gdyż z dużym prawdopodobieństwem jest on słabo docieplony i możliwe że będziecie chcieli z zewnątrz przykleić dodatkową warstwę izolacji...

To ja już nie wiem jak to jest Z informacji jakie wyczytałem z wielu źródeł w internecie wynikało, że to właśnie trójwarstwowe ściany mają wiele zalet i dlatego są kosztowne. Tam jest chyba pustak ceramiczny (chyba 25cm albo więcej), dwie warstwy styropianu (tak na oko z 10cm), szczelina i cegła klinkierowa. Czy to klinkier tutaj powoduje pogorszenie parametrów termoizolacyjnych?

Swoją drogą wydawało mi się, że jest to (odrzucając walory estetyczne) jeden z lepszych materiałów na zewnętrzną część elewacji - dlatego też najbardziej obawiamy się wygórowanej ceny ze względu na pokrycie całego budynku klinkierem.

Tymczasem chcesz nam powiedzieć, że klinkier jako wada powinien obniżyć wartość tego domu?

[homecactus]

To ja już nie wiem jak to jest Z informacji jakie wyczytałem z wielu źródeł w internecie wynikało, że to właśnie trójwarstwowe ściany mają wiele zalet i dlatego są kosztowne. Tam jest chyba pustak ceramiczny (chyba 25cm albo więcej), dwie warstwy styropianu (tak na oko z 10cm), szczelina i cegła klinkierowa. Czy to klinkier tutaj powoduje pogorszenie parametrów termoizolacyjnych?

Swoją drogą wydawało mi się, że jest to (odrzucając walory estetyczne) jeden z lepszych materiałów na zewnętrzną część elewacji - dlatego też najbardziej obawiamy się wygórowanej ceny ze względu na pokrycie całego budynku klinkierem.

Tymczasem chcesz nam powiedzieć, że klinkier jako wada powinien obniżyć wartość tego domu?

 

 

ściana trójwarstwowa jest rzeczywiście OK, jeżeli jest tam rzeczywiście 10cm styropianu to wszystko w porządku, choć w dzisiejszych czasach daje się więcej. Wiem tylko, ze dawniej często po prostu zostawiano pustkę pomiędzy warstwami albo mniej izolacji, i wtedy ściana ma gorsze parametry.

10cm to może nie jest ideał, ale nie jest też tragedia.

 

pzdr

[skovron]

Ok dzięki za informacje.

 

Mam jeszcze pytania odnośnie tego klinkieru.

Czy da się poprawić wygląd elewacji z klinkieru np. przez dodanie paneli z blachy, drewna lub innych materiałów czy też będzie z tym problem?

Czy da się takie panele jakoś zamocować na zewnątrz warstwy klinkierowej czy też trzeba w tym celu usunąć warstwę z klinkieru i w to miejsce wstawiać takie panele z innego materiału? Czy w ogóle jest to wykonalne?

[pieknyromek]

Z tym zamurowanym balkonem mogło być tak że w projekcie był balkon ale koncepcja się zmieniła i zamurowano balkon powiększając jednocześnie dach. Wiem że w latach 80-tych były ograniczenia w metrażu na osobę w oddawanych domach jednorodzinnych. Powierzchnia balkonu jako "zewnętrzna" nie liczyła się do powierzchni użytkowej i nawet jak się balkonów czy tarasów nie chciało(a chciało się mieć kilka metrów więcej) to wielu je robiło (w projekcie i faktycznie) a po odebraniu domu przez nadzór a przed wykończeniem zamurowywali ten balkon aby mieć większy pokój albo dodatkowy pokój. Moi rodzice mieli dokładnie taką sytuację. Zabudowali dwa balkony jeden nad drugim na parterze i piętrze kilka lat po formalnym skończeniu budowy. Dzięki temu jeden pokój na parterze i jeden na piętrze powiększył się o ładnych kilka metrów.

Jeśli konstrukcja dachu na to pozwoli(bez jakiegoś poważnego jego demontażu) to pewnie można ten balkon/taras "odzyskać".

A co do meritum to zagrałbym z rodziną w otwarte karty:

jesteśmy zainteresowani ale po pierwsze ile za to chcecie a po drugie przed finalizacją kupna będziemy dla architekta potrzebowali dokumentacji(nie tylko do wglądu ale "do pożyczenia") i wejścia na teren z fachowcami, aby sprawdzić stan faktyczny i uzgodnić ewentualną przebudowę.

Tak bym do tego podszedł.

[Adam626]

na ile atrakcyjna musialaby byc cena aby to sie oplacalo? moim zdaniem znacznie ponizej kosztu dzialki bo trzeba rozwazyc ze dom sie nadaje do wyburzeenia. taki dom poza lokalizacja blisko rodzicow nie ma zalet, a moze byc i zapewne bedzie puszka pandory

[skovron]

@pieknyromek

Z tym balkonem to może być właśnie tak jak piszesz.

Wygląda do tak jak by te ściany zewnętrzne zostały dobudowane później - właśnie w celu powiększenia pomieszczenia przy balkonie. Zdaje się jednak, że nie skończyli tego zamysłu ponieważ nie została wyburzona ściana znajdująca się wcześniej pomiędzy pokojem a balkonem - zostały nawet wstawione na tej ścianie okna.

 

@Adam626

na ile atrakcyjna musialaby byc cena aby to sie oplacalo? moim zdaniem znacznie ponizej kosztu dzialki bo trzeba rozwazyc ze dom sie nadaje do wyburzeenia.

To jeszcze rozumiem - może się tak oczywiście okazać ale to właśnie musi określić jakiś ekspert.

 

Ale to...

taki dom poza lokalizacja blisko rodzicow nie ma zalet, a moze byc i zapewne bedzie puszka pandory

O jaki "taki dom" chodzi? Taki do wyburzenia, czy taki budowany w latach '80 ze względu na starą technologię, czy taki co długo stoi niezamieszkany,...?

[lesz]

przerobki w gotowym domu sa na ogol duuuzo bardziej kosztowne niz robienie czegos od nowa. wiec zgadzam sie z przedmowcami:

 

1. cena - bo od razu bedzie wiadomo, czy wlasciciele lataja w oblokach, czy realnie oceniaja inwestycje

 

1a. cena pasuje - przejdzmy do punktu 2

1b. cena kosmos - poczekajcie z pol roku... na ogol po takim czasie wlasciciel sam widzi, ze nie ma chetnych i zaczyna racjonalizowac cene. waszym atutem jest fakt iz macie blisko, ale nie dajcie zrobic z tego swojej piety achillesa. czasem lepiej kupic cos 1-2 km dalej ale okazyjniej.

 

2. chlodna kalkulacja - co tak naprawde wszystko musicie zmienic...? z jednej strony piszecie o przejsciu na nowy dom (co juz jest duzym krokiem) powiazanym z kredytem i opinia "czy nas stac?" - a zaraz obok lista zmian lekko porazajaca, posadzki, tynki, elektryka, balkon, okna, sciana dzialowa... skonczy sie, ze koszt modyfikacji to bedzie 1/2 do 2/3 ceny wybudowania nowego domu.

 

3.wizyta z dobrym kierbudem+moze jakims wykonawca, by mogli oszacowac koszt NIEZBEDNYCH zmian.

 

p.s. sciana z klinkieru to dla mnie atut, jesli jest poprawnie wykonana... dla mnie sciana 3W byla nieosiagalna cenowo, choc najbardziej mi odpowiada. Na taka sciane mozesz sobie polozyc co chcesz, choc moze po prostu dobre umycie klinkieru rozwiaze problem jej wygladu

[Adam626]

Jeśli dom ma około 100m2 i do tego jest połową bliźniaka, to taki dom (a własciwie połówkę) od zera mozna wybudować za 100tys do stanu SSZ. Lepiej sprzedać połówkę rodziców i wybudować drugi bliźniak. Problemów bedzie mniej. Szkoda kasy ładować w taki stary dom. Znam 2 domy które zostały wyburzone. Jeden z lat 80, drugi z 90. Jeden to był klasyczny słupek komunistyczny i był zamieszkiwany okresowo. Jednak coś skłoniło nabywców tych nieruchomości do wywalenia w kosmos całosci i rozpoczęcia od nowa

[kaszpir007]

A ja powiem tak ...

 

Bardzo często stare domy mają ten duży plus że są na działkach w korzystnych lokalizacjach i mają dużo lepszą infrastrukturę.

 

W tym przypadku ważna jest cena. Stary dom można ocieplić i itd i doprowadzić do obecnego standardu.

Dodatkowym plusem jest możliwość mieszkania i remontowania ...

 

Jeśli dobra cena to czemu nie

[skovron]

@lesz

2. chlodna kalkulacja - co tak naprawde wszystko musicie zmienic...? z jednej strony piszecie o przejsciu na nowy dom (co juz jest duzym krokiem) powiazanym z kredytem i opinia "czy nas stac?" - a zaraz obok lista zmian lekko porazajaca, posadzki, tynki, elektryka, balkon, okna, sciana dzialowa... skonczy sie, ze koszt modyfikacji to bedzie 1/2 do 2/3 ceny wybudowania nowego domu.

To nie jest tak, że mamy jakąś długą listę zmian, które musimy koniecznie zrobić. Dom jest w stanie surowym zamkniętym. W niektórych pomieszczeniach są już tynki i wylewki ale trochę popękane więc pewnie (nie znam się) trzeba będzie je zerwać i położyć od nowa. Reszta pomieszczeń to gołe pustaki więc też trzeba będzie tam położyć tynki i zrobić wylewki. Elektryka, kanalizacja i CO jest - w niektórych pomieszczeniach (tych z tynkami) są nawet grzejniki. Nie wiemy jaki jest stan tych instalacji więc nie wiemy czy trzeba będzie coś tu zmieniać/poprawiać.

Tak na prawdę nasze "wymagane" zmiany dotyczą tylko otwarcia trochę przestrzeni na parterze i powiększenia łazienki na piętrze. Układ pomieszczeń jest taki, jak budowało się w latach '80 - małe, zamknięte pomieszczenia. Wszystko to usunięcie trzech i przesunięcie jednej ściany działowej (jest też na celowniku kawałek ściany nośnej ale to też tylko jak będzie można i jak nie będzie to za duży koszt - a jak nie to przeżyjemy z tym).

Odzyskanie lub dobudowanie balkonu to też tylko w ramach możliwości techniczno-finansowych.

Zmiany w instalacjach również tylko w ramach konieczności wymiany starych instalacji oraz jeśli będzie tego wymagała zmiana układu pomieszczeń.

 

p.s. sciana z klinkieru to dla mnie atut, jesli jest poprawnie wykonana... dla mnie sciana 3W byla nieosiagalna cenowo, choc najbardziej mi odpowiada. Na taka sciane mozesz sobie polozyc co chcesz, choc moze po prostu dobre umycie klinkieru rozwiaze problem jej wygladu

Właśnie ze względu na tą ścianę trójwarstwową i ten klinkier obawiamy się, że cena będzie wysoka.

Jeśli chodzi o wygląd to nawet nie trzeba tej ściany myć - nie wygląda źle. Bardziej chodzi o to, że nam się taki styl domu nie podoba. Znamy zalety klinkieru ale stylistycznie kierujemy się raczej w stronę nowoczesnego designu.

 

@Adam626

Też znamy takie przypadki, że bardziej opłacało się stary dom zburzyć i postawić nowy. Jeżeli w tym przypadku finansowo też to tak będzie wyglądało to oczywiście nie będziemy się w to pakować. Niestety sprzedaż obecnego domu i budowa nowego nie wchodzi w grę.

 

@kaszpir007

W tym przypadku ważna jest cena. Stary dom można ocieplić i itd i doprowadzić do obecnego standardu.

Dodatkowym plusem jest możliwość mieszkania i remontowania ...

Zgodzę się z Tobą. Tutaj jednak problemem może być uzyskanie kredytu hipotecznego. Banki raczej wymagają, żeby inwestycja prowadziła do wykończenia całego domu. Z tego co się orientuję to nie dostanie się chyba kredytu na zakup domu i wykończenie np. tylko parteru.

Dlatego w tym przypadku chyba nie bardzo da się remontować na raty.