Jak ruszyć dalej i od czego zacząć?

[darass86]

Witam,

Chciałem się was poradzić i zadać parę pytań. Już tłumaczę, o co chodzi.

Dostałem w "spadku" budynek w stanie surowym otwartym (na dachu deski + papa). Dach został położony w 2005 roku i od tamtej pory żadne prace nie były prowadzone (oprócz pozabezpieczania okien i drzwi deskami). Budynek jest duży dwie kondygnacje plus wysokie poddasze użytkowe, ogólnie powierzchnia użytkowa budynku 400 m2. Zdecydowaliśmy się z żoną dokończyć tą budowę, a że jestem zielony w tej materii stąd moje pytanie:, co dalej?

Na początku przyszłego roku chciałbym zrobić pokrycie dachowe, (bo w niektórych miejscach już papę poodrywało) i dalej chyba już prace wewnątrz.

Druga sprawa chcemy wykończyć "do zamieszkania" pierwszą kondygnacje, drugą jakby pominąć i spróbować wykończyć poddasze użytkowe. Budynek jest tak zaprojektowany, że do każdej kondygnacji jest jakby osobne wejście z zamykanej klatki schodowej. Już tłumaczę, dlaczego. Dom stoi w miejscowości turystycznej nad morzem i to poddasze jest przygotowane pod pokoje dla turystów. Jakie prace mógłbym pominąć i odłożyć na późniejszy termin na tej drugiej kondygnacji?

Mam nadzieję, że w miarę składnie wyraziłem, o co mi chodzi;) byłbym wdzięczny za jakieś podpowiedzi.

Z góry dzięki

[luntrusk]

400 m2 to baaaardzo dużo nawet jak na hotelik nad morzem. Taka inwestycja może was zrujnować finansowo. Ja w waszej sytuacji znalazłabym architekta, który podzieli dom na dwa lokale albo na 3-4 lokale jeśli ten dom stoi na działce pod zabudowę bliźniaczą. Przy dobrym podziale budynku możecie zawsze w złej sytuacji finansowej jeden lokal odsprzedać. Utrzymanie 400 m2 domu nad morzem zimą (czyli gdy jest najmniej turystów i najwięcej pieniędzy potrzeba na ogrzewanie) może was kosztować "fortunę".

 

Jeśli "nie śpicie na pieniądzach" albo nie macie bardzo wysokich zarobków (stałych zarobków - choć i to nie gwarantuje udanej inwestycji) to pomyślcie przede wszystkim o podziale tej nieruchomosci. Budowa m2 domu to koszt około 2500 zł - metodą gospodarczą. Żaden bank nie udzieli wam kredytu na 400 m2 x 2500 zł = 1 000 000 zł minus to co już jest zrobione - chyba, że macie koło 10 000 zł miesięcznych dochodów netto. A z tego co napisałeś zrobione są najłatwiejsze i najtańsze jak na taką inwestycję rzeczy. Zakładam, że nie ma piwnicy? - bo z 400 m2 powierzchni użytkowej może się zrobić 550 m2 powierzchni

 

Mało tego jeśli ten dom stoi od 2005 roku przykryty papą dobrze jest sprawdzić czy deski są wciąż dobre. Może się okazać, że "pokrycie dachowe" trzeba usunąć i zrobić wszystko od nowa. Przy tej powierzchni domu dach musi być bardzo drogi.

 

Poza tym ten dom najprawdopodobniej nie był budowany jako energooszczędny. W praktyce oznacza to bardzo duże koszty utrzymania dochodzące nawet do kilku tyś zł jeśli nie chce się mieć 18 stopni w domu i co gorsze grzyba przy dużej ilości osób korzystających z tego domu.

Edytowane 21 Listopada 2013 przez luntrusk

[darass86]

rozumiem, że nie będzie to kosztowało "100 tyś" ale sądzę że jest realne zakończenie tej budowy. A wracają do tematu czy przekształcenie tego domu na dom energooszczędny jest niemożliwe? Myślę, że dobre ocieplenie ścian i dachu, dobre okna plus rekuperator powinny znacząco obniżyć koszty ogrzewania. Po za tym chcę porządnie ocieplić stropy aby podczas mieszkania na jednej kondygnacji nie musieć ogrzewać całości (przypominam, że klatka schodowa jest zamykana).

[luntrusk]

Taki duży dom to chyba najlepiej budować jako energooszczędny. Tylko te nowoczesne domy energooszczędne są zwykle z płytą fundamentową. To prawda obniżysz przez to znacząco koszty utrzymania domu. Ale ile to będzie kosztować? Przy tak dużym domu sam materiał będzie cię bardzo dużo kosztował.

Jeśli ja na swój malutki dach wydam ok 30 tyś zł na same materiały to ile musi dach kosztować? Choć wiele zależy czym chcesz go pokryć.

Czy chcesz sam budować ten dom? Bo jeśli sam to zapłacisz tylko za materiały. Zadaj też sobie pytanie czy chcesz dom budować za gotówkę czy na kredyt?

 

Traktujesz ten dom bardziej jako inwestycję pod wynajem czy dom do zamieszkania? Jeśli traktujesz to jako inwestycję to od razu mogę Tobie powiedzieć, że nie zwróci się Tobie koszt inwestycji i nie zarobisz kokosów jeśli chcesz ten dom tylko wynajmować. Jeśli chcesz mieć regularne zyski z tak dużej nieruchomości nad morzem to musi ona oferować coś jeszcze prócz pokoi - np stołówka, sklepik, itd.

 

Tu masz bardzo dobry artykuł o dużym domu i tanich opłatach:

 

http://muratordom.pl/budowa/oni-juz-zbudowali/dom-ogrzewany-pradem-koszt-ogrzewania-190-zl-miesiecznie,11_7762.html?cat=11

[darass86]

Domek nie ma być tyko inwestycją. Docelowo ma to wyglądać tak jak pisałem wcześniej na pierwszej kondygnacji będę mieszkał z rodziną. Drugą chcę pominąć na pewien czas (zrobić tylko to co niezbędne) a trzecią kondygnację chcę wynajmować turystom w sezonie (6 pokoi z łazienkami)

Co do budowy to pewnie niektóre rzeczy będę chciał robić sam bądź z dużą pomocą znajomych, wiadomo wszystko się nie uda. Jeżeli chodzi o finansowanie to chcę zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Wiadomo, że gdybym miął czystą działkę nie decydowałbym się na tak duży budynek, ale skoro już stoi to co zrobić ;D

[luntrusk]

Jeśli nie masz bardzo wysokich dochodów na rodzinę to bank nie udzieli Tobie kredytu hipotecznego. Bank udziela kredytu na całą inwestycję - w praktyce oznacza to, że bank sam wyceni Tobie ile musisz zapłacić za dokończenie tej budowy. Średnia stawka jaką liczy bank to 2,5 tyś zł za m2. Jeśli chcesz osiągnąć niższą cenę za m2 musisz udowodnić bankowi swoje obliczenia. Robiąc łazienki w pokojach, które bardzo podrażają koszt budowy raczej bank podwyższy Tobie cenę budowy m2 powierzchni. Bank będzie Tobie tak obliczał wartość tej nieruchomosci by miec pewność, że zakończysz budowę tego domu. Wątpliwe by zgodził się na zostawienie gołych ścian na piętrze. Banki stosują jedną zasadę: w razie Twojej niewypłacalności bank będzie chciał sprzedać Twoją nieruchomość na licytacji. Jeśli budujesz z bankiem dostaniesz tylko kredyt hipoteczny na dokończenie całej inwestycji.

 

Masz plan na druga kondygnację? Co planujesz tam w przyszłości?

 

Pomyśl o podziale tej nieruchomości. Według mnie to jedyne sensowne wyjście z tej sytuacji.

Edytowane 22 Listopada 2013 przez luntrusk

[Margoth1719503976]

Pierwszą rzeczą, jaką musisz zrobić przed kontynuacją budowy, jest uzyskanie ponownego pozwolenia na budowę. Budowa zostala przerwana na ponad 2 lata i to jest powodem. Do pozwolenia musisz dołożyć projekt (ten, który poprzedni właściciel załączał do pierwotnego wniosku o pozwolenie na budowę) z naniesionymi ewentualnymi zmianami, dokonanymi przez Twojego architekta.

[darass86]

myślę, że z pozwoleniem na budowę nie będzie problemu. kierownik budowy jest znajomym myślę, że te parę brakujących wpisów w książce uda się załatwić tak aby nie było przerwy dwu letniej.

Jeżeli chodzi o drugą kondygnację to w zależności jak okaże się z letnikami, albo zaadoptuję na kolejne pomieszczenia dla turystów albo zaadoptuję dla siebie i rodzinny.

Trochę mnie zmartwił wpis powyżej odnośnie udzielania kredytów przez banki.... muszę sprawdzić to u źródła czy będę w stanie uzyskać taki kredyt jaki bym chciał zaciągnąć (dochody mam w miarę dobre więc mam nadzieję, że pójdzie po mojej myśli).

Czy powiedzmy 320 tyś starczy na wykończenie choćby tego pierwszego piętra oraz budynku z zewnątrz (na dach planuję blacho dachówkę)? (Instalacje takie jak elektryka czy hydraulika jestem w stanie zrobić sam.)

[luntrusk]

Bank jest w stanie Tobie udzielić takiego kradytu jaki chcesz ale tylko pod warunkiem, że masz resztę środków na dokończenie inwestycji w gotówce - wtedy usłysz, że masz najpierw przeznaczyć swoją gotówkę i zrobić co tylko mozesz w tym domu a dopiero potem przyjść po kredyt

 

Teraz tak na poważnie - nie wiem jak chcesz tak duży dom wykończyć za 320 tyś zł do stanu chociażby z gładziami, wylewkami, instalacjami, ociepleniem, dachem (nawet z blachodachówki - jak zobaczysz na ceny dachów z blachodówki z więżbą to nie ma aż tak oszłamiającej różnicy w cenie jak by się mogło wydawać). Do tego bank wymaga byś chociaż zrobił sobie łazienkę, kuchnię i jakiś pokój (to ostatnie to akurat prawie żaden koszt).

 

Do tego nasuwa się jeszcze jedno pytanie: chcesz badać rynek dopiero wtedy gdy będziesz mieszkał i miał bardzo duży kredyt do spłaty? To proszenie się o kłopoty

 

Napiszę wprost (nie obraź się) - my z mężem mamy ładne dochody ale nas NIE STAĆ by było na to co Ty chcesz zrobić. My mamy na prawdę dobre i pewne zarobki. Ale mierzymy siły na zamiary . Ja buduję tylko przy naszych zarobkach mały domek - do prawdy za gotowkę - ale nie ma to aż takiego znaczenia . Bo nie wykończysz domu z kredytu - znam jedną osobę, której się to udało ale wybudowała dom mojej wielkości ale bez wykuszy, lukarn, zadaszeń, bez tylu okien, z najtańszych materiałów, itd. Jak chcesz wynajmować górę domu jeśli będziesz musiał płacić ratę kredytu, opłaty za dom, jeśli masz dzieci to im strasze tym więcej kosztują, itd. Ile czasu Tobie zajmie uzbieranie pieniędzy przy tak dużych zobowiązaniach finansowych by wykończyć tą górę i zarobić chociaż w wakacje na turystach? Wydaje mi się, że nie wiesz na co się piszesz Zaglądnij na stronę z licytacjami komorniczymi - uświadomisz sobie ile osób przeliczyło swoje możliwości finansowe. Jak nie masz wsparcia finansowego w rodzinie i nie możesz liczyć na pomoc rodziców to zastanów się dobrze czy chcesz ponosić aż tak duże ryzyko.

 

Każdy chce być piękny, zdrowy i najlepiej bogaty . O ile na pierwsze dwa nie masz wpływu to o swoim statusie decydujesz Ty sam . Poczytaj ile osób zbankrutowało bo przeliczyło swoje możliwości finasowe. Nie chcę cię straszyć ale jak widzę, że ktos porywa się z motyką na słońce - tym bardziej w kwesti finansów - to nie potrafię się powstrzymać od krytyki jego planów czy działań

 

Pamiętaj, że chytry dwa razy traci. Jaką kolwiek inwestycję robisz w życiu to zaczynasz ją robić od finansów. Wielu Polaków jeszcze tego nie potrafi - stąd pewne jest, że będzie wzrastać ilość licytowanych nieruchmości bo już widać wzrost. Jak banki udzielają za dużo kredytów to powodują wzrost licytacji komorniczych. Bo spora część tych kredytów nie powinna miec miejsca...

 

Po 2020 roku będzie coraz gorzej na rynku nieruchmości - demografia, duża ilość mieszkań na rynku, pokolenie dziadków większe od pokolenia młodych, rynek załamie się kolejny raz - to pewne. Poczytaj o tym co nas czeka w przyszłości. Anelizę lepiej robic samemu, tylko wesprzeć sie artykułami.

 

Może się okazać, że nawet uda się Tobie dokończyć tą budowę (bo zaczniesz od zrobienia za gotówkę np dachu, ocieplenia i pójdziesz po kredyt dopiero na wykończenie domu) ale co zrobisz jak już dom bedzie wykończony i po 5 latach od zamieszkania w nim będziesz miał problem z obłożeniem pokoi nawet w wakcje? Sprzedasz dom? Wtedy na pewno stracisz bo nikt nie da Tobie tyle ile wydałeś na tą nieruchomość. Dlaczego? Prawo rynku - sprzedają się dobrze w kryzysie i boomie tylko nieruchmosci luksusowe. A ten dom na pewno nie jest taką nieruchmością.

 

Nie bierz sobie wszystkiego do serca Dla chcącego nic trudnego - ale im mniej wariantów rozważasz w razie niepowodzenia tym większa szansa, że poniesiesz porażkę

Edytowane 23 Listopada 2013 przez luntrusk

[darass86]

dzięki za opinie.. nie obrażam się każda słowo nawet "kubeł zimnej wody" jest ważna. Może faktycznie masz racje mówiąc że porywam się z motyką na słońce. Muszę się do kogoś zwrócić o wykonanie kosztorysu, żeby nakreślił mi co i jak i za ile. Jeżeli chodzi o turystów to sąsiedzi którzy maja domy o podobnych gabarytach (w większości większe) korzystają z turystów czytaj sezonu, mimo że działka nie znajduję się blisko morza.

Ale do rzeczy muszę poważnie pomyśleć czy gra jest warta świeczki. Szkoda mi tylko "ojcowizny" bo jak pisałem wcześniej budynek już stoi. Jest jeszcze sporo działki ale z racji usytuowania budynku jest niepodzielna.

[luntrusk]

Sąsiedzi mogą być bez kredytu, moga miec już urządzany cały dom i tylko płacić za jego utrzymanie.

 

Ja bym zaczęła od rozmowy z architektem - zwykle takie spotkania są darmowe. Szkoda pozbywać się tego domu, ale dlaczego boisz się podziału (według mnie to najbezpieczniejsze). Nie musisz niczego sprzedawać przecież. Ale zawsze zostawiasz sobie jakąś furtkę awaryjną.

 

Na działce mozesz budować dwa domy tylko bedziesz miał domy z osobnymi księgami wieczystymi i współasność na grunt. Takie rozwiązanie dobrze sobie zostawić dla swoich dzieci gdyby np okazało się, że ziemia w przyszłości bedzie bardzo droga. Ja sobie zsotawiłam taką furtkę. Pewnie nigdy z tego nie skorzystam ale gdyby mi się odwidziało zawsze moge

[darass86]

nie za bardzo wiem o co chodzi z tym podziałem budynku, mogła byś to wyjaśnić? Czy chodzi o podział w pionie czy np w poziomie. Czy taki podział pomoże mi uzyskać kredyt na dokończenie budowy?

[luntrusk]

Chodzi o to by wydzielić dwa odrębne lokale. Podział może być zarówno w pionie jak i poziomie. Wiem, że można brać kredyt tylko na jedną połówkę domu dwulokalowego, który wygląda jak bliźniak. Nie wiem jak sytuacja wyglądałaby w Twoim przypadku. Na pewno podział by pomógł przy ewentualnych kłopotach finansowych. Najlepiej jak byś mógł chociaż coś zrobić za gotówkę. Nawet kosztem czasu. Np zrobić w całości dach.

 

Ja na Twoim miejscu wzięłabym kredyt gotówkowy na 5 lat (okres trwania takiego kredytu jest tylko do 5 lat) i zrobiłabym za kredyt tylko ocieplenie, instalacje, wylewki, tynki, jedną łazienkę, kuchnie i pokój. Płacisz nieco większe odsetki ale nie ma aż tak dużej różnicy jak finansiści mówią bo oprocentowanie tych kredytów spadło. Możesz spokojnie liczyć 11-12% oprocentowania. Biorąc np 80 tyś zł na 5 lat płacisz niecałe 1600 zł. Spokojnie wykańczasz tylko tą część domu w której chcesz zamieszkać bo nie masz przymusu jak w kredycie hipotecznym dokańczać całego domu. Potem dopiero wykańczałabym resztę domu - najpierw tą dla turystów by generować zyski. Ale powoli - bo pośpiech jest najgorszym doradcą

 

Jak masz jakieś mieszkanie to masz jeszcze łatwiej. Zbierasz pieniadze - ile się da - np na dach. Dobierasz kredytu, wykańczasz tylko do zamieszkania małą część domu i wynajmujesz mieszkanie.

Edytowane 24 Listopada 2013 przez luntrusk

[darass86]

dzięki za wyjaśnienie.. muszę skonsultować się z jakimś architektem czy takie coś jest w ogóle możliwe w tym budynku i jak by to ewentualnie wyglądało. Ponadto powyższe posty dały mi trochę do myślenia. Muszę rozważyć sporo za i przeciw, pokombinować z jakimiś innymi opcjami ażeby faktycznie nie wpakować się na starcie w jakieś "klopoty".

[luntrusk]

Szkoda by było przede wszystkim pracy Twojego taty - bo musiał dużo wysiłku włożyć w ten dom skoro zdecydował się budować tak duży. Teraz realia się mocno zmieniły... i ludzie wolą małe i średnie domy i mieszkania. W Polsce baaardzo rzadko się spotyka to co ja zrobiłam - "zaprojektowałam" dom tak by wrazie czego móc tam postawić drugi dom. Właściwie osobiście nie znam żadnej osoby, która by to zrobiła - prócz rolników, którzy wydzielają sobie 3000 m2 z ziemi rolnej pod budowę drugiego domu np dla dziecka.

 

Podział dał by Tobie furtkę awaryjną w razie kłopotów finasowych - tylko po to robi się taki ruch. Lub gdy chce się zarobić . Ja bym spróbowała tą nieruchomość "wyprostować".