Podział dużej działki budowlanej przy trudnych warunkach MPZP - zakaz podziału

[Mysław]

Na początku witam wszystkich serdecznie na tym zacnym forum.

 

Jest to mój pierwszy post więc postaram się pisać jasno i klarownie, a swoje pytania przedstawić w jak najprostszym brzmieniu, aby pozostawić dobre wrażenie, ale przede wszystkim aby uzyskać jak najlepszą odpowiedź na nurtujące mnie pytania.

 

Przechodząc zatem do meritum sprawy:

 

Mam na oku działkę (w sumie to mamy ją na oku w dwie rodziny) - działka ma powierzchnię 2800m2, jest MPZP, woda i prąd tuż obok (w drodze przed działką) gorzej z gazem (kawałek trzeba podciągnąć), jeszcze gorzej z kanalizacją i telefonem (w toku inwestycyjnym...). Kształt działki to prostokąt o wymiarach zbliżonych do 70x40. Działka częściowo zalesiona (w 1/3 prawie czysta - czy naturalnie czy ktoś ją już czesał - nie wiem, są 2-3 doły jak po bombardowaniu lub jak po wyrywaniu / wysadzaniu pni). Na działce chcielibyśmy postawić 2 domy jednorodzinne - nie bliźniaki.

 

Planujemy tę działkę, wraz z drugą rodziną z racji jej wielkości ale i ceny, kupić na współwłasność - a następnie znieść współwłasność jedną z niżej opisanych metod:

Metoda 1 - drogą sądową poprzez zniesienie współwłasności (chwila strachu ale działanie skuteczne )

Metoda 2 - drogą podziału na podstawie KPA, decyzją burmistrza gminy - jako rozdzielenie dwóch nieruchomości (widzimisię urzędników + warunkiem jest pobudowana druga nieruchomość w formie domu minimum do stanu surowego zamkniętego - tę informację uzyskałem w gminie ).

 

Jak na razie "teoretycznie sielanka"

 

Ważne w dalszej części będą również obostrzenia.A ich źródłem jest przede wszystkim:

a) zagospodarowanie działki - działka jest zalesiona (wg informacji obszar jest oznaczony jako "oddział poza PGL LP wg PUL" )

a) status działki - działka jest działką budowlaną, przeznaczoną do zabudowy ekstensywnej - rezydencjonalnej,

b) MPZP - MPZP dla tego typu działek stanowi:

- zabudowa jednorodzinna wolnostojąca lub bliźniacza,

- dopuszczalne usługi wbudowane w zabudowę mieszkaniową,

- zakaz podziału działek na mniejsze niż 3000m2 (pierwszy ZONK:sick:)

- maksymalna powierzchnia wyłączenia z produkcji leśnej: 300m2 dla działek do 2000m2, 400m2 dla działek powyżej 2000m2 (trochę mało, ale cóż )

- budynki w miarę możliwości jeżeli działka ma też grunt nieleśny umieszczać na nieleśnym,

- minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej 80% (też nie za dużo, ale powinniśmy dać radę )

- ustala się zachowanie drzewostanu i prowadzenie gospodarki leśnej na pozostałej powierzchni (drugi ZONK - nie wiem z czym to się je - rozpoznaję temat)

- parkingi i garaże muszą być zlokalizowane na powierzchni działki (zuboża to powierzchnię zabudowy... ale może damy radę coś z tym zrobić )

- należy prowadzić gospodarkę leśną i ochronę lasów zgodnie z odpowiednimi przepisami (szukam tych przepisów )

- teren jest objęty Warszawskim Obszarem Chronionego Krajobrazu dla strefy ochrony urbanistycznej (i z tego też są wytyczne i wymagania, ehh)

 

Teraz moje pytania do szanownych forumowiczów:

 

1. Jako że MPZP zakazuje podziału, to chwytamy się zakupu na współwłasność i zniesienia współwłasności drogą sądową jako najskuteczniejszej metody - stąd rodzą się pytania - czy ktoś miał już takie doświadczenia w podobnych obwarowaniach i może podzielić się doświadczeniami lub doradzić inną drogę postępowania?

 

2. Jako że działka ma ograniczenie w zakresie powierzchni zabudowy (dla całej działki jest to około 580m2), oraz ograniczenie w zakresie powierzchni wyłączenia z produkcji leśnej do 400m2 (zgodnie z MPZP) - zakładamy następujące scenariusze postępowania:

2a) SCENARIUSZ 1 - Kupujemy działkę na współwłasność, najpierw korzystając z dostępnych 580m2 do zabudowy oraz z 400m2 wyłączenia z produkcji leśnej budujemy pierwszą nieruchomość, wraz z niezbędną częścią wspólną dla obydwu nieruchomości (szeroka brama, dojazd wraz ze skrzyżowaniem/rozdrożem dla obydwu planowanych nieruchomości, wspólnymi 3-4 miejscami postojowymi dla gości najchętniej pod lekkim zadaszeniem, ścieżki do furtki, etc), następnie znosimy współwłasność dzieląc działkę na dwie i teraz druga strona (prawdopodobnie po około roku do dwóch - taki jest ich plan) występuje o wyłączenie z produkcji leśnej do 300m2 i buduje na powierzchni do około 280m2. (teoretycznie maksymalna powierzchnia wyłączona da nam 700m2, a powierzchnia zabudowy wyniesie 840m2).

2b) SCENARIUSZ 2 - Po zakupie jak tylko to będzie możliwe znosimy współwłasność, dzielimy działkę na dwie i każdy buduje w ramach 300m2 wyłączonych z produkcji leśnej, oraz w ramach 280m2 powierzchni pod zabudowę. Tracimy około 280m2 pod zabudowę i około 100m2 wyłączonych z produkcji leśnej.

Pytanie brzmi czy scenariusz 1 jest realny i czy ktoś miał podobne doświadczenia, czy pozostaje nam tylko scenariusz 2, a może są inne opcje?

 

3. Czy jest możliwe wyłączenie z produkcji leśnej więcej niż określa MPZP lub czy jest możliwość zmiany statusu działi? Np działka jest przerzedzona przez wiek drzew (powalone/połamane), praktycznie 40% działki t jakieś krzaki, a ona nadal jest oznaczona jako ME i objęta ochroną. Działki sąsiednie mają już status budowlano-usługowych / budowlanych bez tych wszystkich obostrzeń. Jak to zrobić?

 

4. Co dla nas oznacza że musi być prowadzona gospodarka leśna i ochrona lasów - mam robić przecinki, karczowanie, nasadzenie, chronić przed szkodnikami, wykonywać prace związane z zabezpieczeniem ppoż. (kopać rowy i robić przecinki?) itd..? czy mogę na takiej działce zrobić ogród - nie wycinając drzew? czy mogę zebrać ściółkę w celu zasiania trawy, etc?

 

5. Czy na terenie leśnym mogę coś postawić (altana, plac zabaw dla dzieci, taras bez podmurówki - np na palach)? Jakie są odległości dla zabudowań od takiego lasu, inne obostrzenia? Gdzie tego szukać?

 

6. Czy zielony parking z zadaszeniem - np wiata z dachem z przeźroczystej płyty, wlicza się już do powierzchni zabudowanej? Dodam że utwardzenie takiego parkingu to np drobny kamień (grys, kruszona skała) lub trawa wzmocniona plastikową siatką - jaką stosuje się na podjazdy. Szerzej chodzi mi tutaj o złoty środek przy wykorzystaniu powierzchni bez zmniejszania powierzchni biologicznie czynnej. Jakieś porady, podpowiedzi?

 

Pytania poboczne:

7. Aby zakupić działkę, bierzemy kredyt - nasz bank wymaga aby był to jeden kredyt na całą nieruchomość i aby obydwie strony przystąpiły do tego kredytu. Czy ktoś już tak kupował nieruchomość którą potem dzielił i może się podzielić doświadczeniami? Nie mamy na razie odpowiedzi od banku - kiedy i na jakich warunkach takie zniesienie współwłasności mogło by mieć miejsce? Czy wszystkie banki podchodzą do tematu zakupu działki na współwłasność tak samo?

 

8. Czy coś ogranicza (przepisy, wymagania ppoż), aby dwie nieruchomości nie były przedzielone między sobą ogrodzeniem, miały wspólną bramę - przy założeniu że są to dwie działki i dwóch właścicieli?

 

9. Czy przy wskazanych zapisach MPZP możliwe jest zachowanie/przeniesienie powierzchni biologicznie czynnej oraz powierzchni nie wyłączonej z produkcji leśnej poprzez wycięcie drzew w jednym miejscu i nasadzenie nowych w innym miejscu? Chodzi o kosmetykę i aranżację terenu.

 

Strasznie się rozpisałem, ale chciałem a by był tu komplet posiadanych przeze mnie wiadomości.

 

Będę wdzięczny za wszelkie odpowiedzi i podpowiedzi, również na konkretne oferty wsparcia w/w temacie.

Na zdawkowe odpowiedzi i uwagi w stylu - zapytaj w gminie / powiecie / LP / straży itd - odpowiadam od razu, - spokojnie, wszystko to robię, ale to trwa - machina urzędnicza ma tylko jeden niezbyt szybki bieg.

 

Pozdrawiam

Mysław

[Mysław]

Cóż, temat nieaktualny. Więc moderator może zamknąć - wyciąć, etc.

 

Pozdrawiam