Czy warto iwestować w stary dom?

[Pikumar97]

Właśnie pęknięcie idące od góry świadczyć może o słabym fundamęcie.

Jeżeli dla przykładu na linijce szkol. ustawiłbyś warstwę z takich alacegieł i następnie ugiął linijkę tak jak ugina się fundament to pęknięcie najszersze, największe będzie u szczytu ściany, w innym wypadku fundament musiałby się rozjechać a temu przeciwdziała parcie boczne gruntu. Takie zjawisko może występować na osuwiskach.

[viktoria23]

MARCIN:

 

tak owszem dzialki w tej okolicy - puste = podobna cena . Ale oczywiscie tutaj zakładałam( mozliwe ze bardzo naiwnie) ze jest juz .... no powiedzmy "Stan surowy" - DO PRZODU .. plus oczywiscie jakies 30 tyś na wmocnienie tegoz "stanu surowego". I wtedy jak przy kazdej innej nawet nowej budowie .. ale oczywisice to są moje założenia .. takie babskie kalkulowane śminka na lustrze

[Aleksandryta]

tom soyer napisał:

 

Ale jesli nie jest to zabytek ani "pamiatka rodzinna" nie jest wart wpompowywania takiej kasy.

 

I tu tom soyer trafił w sedno sprawy!

Ten dom nie jest wart wpompowania takiej kasy.

Victoria po prostu szukaj dalej. Pod Warszawą jest mnóstwo takich domków

[viktoria23]

To SEDNO ... jest dość pawdziwe ... niestety ...

 

 

Napewno bede szukac dalej .... ale zobaczymy i napisze Wam co mój spec z NOT-u mi napisal .. bo ów ojczym mój powiedział ze ocenę stany tecnicznego da mi na pismie .. i zobaczymy .. dokładnie jakiego diabła tam znalazł ... ale to ze 2 tygodnie. proponuje "zapisać" sobe ten watek ...

 

Pozdrowienia

 

ivona

PS> własnie walcze z kornikami w kredensie ... ? juz 3 dzien hi hi ... tyle dziur a tylko jedna strzykawka .. ohh ...

[_bogus_]

viktoria23 - przyznam się że zaskoczyłaś mnie podanymi cenami ziemi. Więc mimo że to trochę off-topic chciałbym poruszyć ten temat szerzej. Wybudowałem się na działce 1400 m^2 pod Grodziskiem Mazowieckim. Do Pałacu Kultury dłuższą trasą (przez Trasę Katowicką) mam dokładnie 43 km. Co prawda działkę kupowałem daaawno (7 lat temu) ale we wrześniu, dla potrzeb kredytu, rzeczoznawca wycenił mi ją, przy tzw. wymuszonej (czytaj: szybkiej) odsprzedaży na 50 kzł. Więc zaskoczyło mnie gdy twierdzisz że obecnie za 40 kzł można kupić jedynie coś w odległości 60 km i o powierzchni 500 m^2. Ale może tak jest - ja tylko wyrażam zdziwienie.

[Pikumar97]

Victoria sorry ale źle zakładasz.

Teraz dopiero oglądnąłem twoje zdjęcia w powiększeniu.

Rysa ze zdjęć 2764 i 2765 ma charakter ciągły od gzymsu okapu do okna i dalej od okna do fundamentu. Podobne jest pęknięcie po drugiej stronie budynku zdj. 2774. co świadczy ewidentnie o pękniętym fundamęcie. Dawniej nikt nie robił żelbetowych ław fundamentowych, więc czy są onne betonowe (wątpie), kammienne, ceglane to są napewno pękniętę. Woda pochodząca z dachu odprowadzona rurąspustową wprost pod fundament napewno temu pomogła. Czy ten dom w takim razie pękł i już osiadł czy dalej jeszcze w tym miejscu osiada to już całkiem inna historia.

Ale nawet gdyby nie było tych pęknięć i byłby w miarę stabilny fundament, to nikt ci nie zagwarantuje, że jak podniesiesz piętro (w przyszłości chciałaś) i obciążysz fundamenty solidnym, ciężkim dachem to takie pęknięcia się nie pokażą.

Poza tym masz ( jeszcze nie masz no ale chcesz) pięknego grzyba w domu zdj 2785 2805 2806 2847. Walka z nim pozlikwidowaniu przyczyn zawilgocenia też nie jest łatwa i tania.

[viktoria23]

_BOGUS_

 

proponuje wejsc na np. http://www.gazeta.pl, ogłoszenia .. w wyszukiwarce wpisac : mazowieckie i miasta po przecinku: Łomianki, Babice, Dziekanów, Sadowa, Czosnów, Kielpin .. a sam zobaczysz co Ci pokaze.

 

Dziekanów ... tutaj niechodzi tylko o dziakanów leśny (tu widomo drogo, bo juz gruntow nie ma poprostu.. choc te ceny tez sie wyświetla .. dziekanowów jest 4 ... i wcale nie w kampinosie ... tylko prawie pod wałem wisły .... jakies 25-30km od zoliborza.

[viktoria23]

MARCIN:

 

Jak wiesz ja nie znam sie na rzeczy ... ale byłam pewna ze tutaj fundament pękł ... obojętnie czy z powodu osunięcia, tej wody z rynny przez 50 lat .. czy np. strop za ciezki czy dach ..... tego wszystkiego sie spodziewalam ... mimo ze jestem laik ...

 

chyb juz wiem co mam zrobic ale inaczej - czego NIE ROBIĆ.. właśnie znów weszlam w "sprzedaz gruntow" .... na trader.pl .... szukac dalej ...

 

 

bardzo mnie cieszy ze znalazłam to forum ... przynajmniej coś wiem, czego nie wiedziałam .. a napewno wiem na co zwracać uwagę przy eventualnych nastepnych "OKAZJACH ZYCIOWYCH"

[viktoria23]

Czy ktos choć pochwali moje zdolności fotoreporterskie ( bo na rozsądek już za późno) ????????

 

Całkiem niezle ten dom udokumentowałam.

 

tak apropo .. prosze obciąc "/dom" z mojej strony, czyli http://www.pbase.com/viktoria23

 

Tam ja i moja rodzina .... ach i malunki mojego ojczyma ... tak dla pooglądania.

 

IVONA

 

Jakoś kamień mi spadł z serca wiecie ?? ... ostatni tydzien nie śpie przez te fundamenty ... ale teraz chynba własnie mi "odeszło" ... SUPER

 

i to dzięi .. MARCINOWI

[Pikumar97]

Victoria nie ma sprawy

Ważne że wrzuciłaś sprawę na forum. a dokumentacja zdjęciowa faktycznie pierwsza klasa.

[Aleksandryta]

viktoria czekamy na dalszy ciąg Twoich przygód z domkami, bo i dla nas to kawał niezłej nauki POWODZENIA

[tom soyer]

viktoria

wg mnie jesli przymkniesz oko na chalupe i stwierdzisz ze cialka jest warta tego co chca to kupuj. to czy bedziesz remontowac czy burzyc mozesz zdecydowac pozniej.

 

do twojej dokumentacji jednak mialby zastrzezenia. mam nadzieje ze zajrzalas rowniez w inne miejsca niz pokazuje ta fotki. i to z bliska.

jesli bedzie ci zalezec na uratowaniu tego co stoi to sprawdz przede wszystkim:

- wszystkie izolacje i mozliwosci ich naprawy (odgrzybienie jest mozliwe jesli uda ci sie zrobic poprawnie izolacje i wentylacje)

- stan instalacji i stan/etap uzbrojenia dzialki/domu

- dach (wiezbe czy nie ma robali, bo reszte widac)

- ilosc i jakosc kominow

- fundamenty i stropy (okreslaja takze mozliwosci adaptacji poddasza i ew wyboru poszycia na dach)

 

jesli wszystko to trzeba wymienic/naprawic/zrobic od nowa to tak jak bys sie budowala. przekonasz sie ze remont jest drogi. dom i tak nie nadaje sie do zamieszkania wiec wszystkie opcje (powazny remont lub rozbiorka i budowa) sa mozliwe.

[franek43]

Jutro idę ze specem oglądać dom. Jak wrócę zdam relację.

Dom jest atrakcyjny ponieważ: ma piękną bryłę, starodrzew w ogrodzie(1600m2), w miejscowości jest szkoła, szpital, fryzjer etc. do autobusu miejskiego 250 m.

Mam nadzieję że przedwojenny dom budowany wedle wszelkich prawideł, nie zniszczony w czasie wojny, konserwowany już za komuny ale jednak konserwowany po moim remoncie postoi jeszcze z 50 lat.

Dach jest cały, okna są, cały czas był ogrzewany.

Czy ktoś bardzo szacunkowo może mi powiedzieć ile to będzie:

300 m2 blachodachówki + ocieplenie, ocieplenie i otynkowanie parteru ok 170 m2, wymiana 17 okien, rozprowadzenie instalacji wszelkich + piec gazowy + kominek z płaszczem + 17 kaloryferów + oczyszczalnia ekologiczna dla 8-10 osób, wymiana stropu na ok. 50 m2

Pewnie też zaizolowanie fundamentu (dom ma minimalną piwnicę - suchą choć zamiast podłogi jest klepisko). Schody zostawiam bo są ładne i dębowe, parkiety do przełożenia ale chyba też mogą zostać.

 

Pozdrawiam.

[viktoria23]

FRANEK:

wyglada na to ze trafiasz okazje .. choc wszystko oczywiscie od ceny. ale w pewnym sensie Ci zazdrosze ... ... moze doczekam sie swego .. kiedys.

 

Natomast co do kosztów ... niewiem jak dach .. okna ( zakładając ze pewnie nie śa standardowych wymiarów to moze być jakies 20-25 tys ... mówię oczywiście o plastiku z kolorkiem

Mam tu kilka kosztorysów pokrycia dachów i różnych powieżchniach cos Ci dopasuje .. zaraz odpisze

[viktoria23]

FRANEK:

 

Wiec tak według kosztorysu ... ceny średnie krajowe .. według jakiegos tam stystycznego urzedu (???), firmy architektoniczne używają tych wytycznych robiąc kosztorys do NOWEGO domu. A więc:

 

Roboty ziemne m3 78,08

Fundamenty m3 306,31

Śany fundamentowe m3 365,57

Izolacje przeciwwilgociowe m2 9,17

Razem stan zerowy m2 p.z. 208,79

 

Ściany nadziemia m3 441,88

Strop, sklepienia, schody i podesty m2 171,07

Ścianki działowe m2 60,85

Dach - konstrukcja m2 86,04

Dach - pokrycie m2 120,05

Izolacja p.wilgociowa, cieplna i p.dźwiękowa m2 31,94

Okna i drzwi zewnętrzne m2 412,79

Drzwi wewnętrzne m2 216,47

Razem stan surowy m2 p.u. 873,75

 

Tynki i oblicowania m2 20,39

Roboty malarskie m2 3,6

Podłoża m3 143,28

Podłogi i posadzki m2 109,78

Elementy ślusarsko - kowalskie kg 8,93

Razem stan wykończeniowy wew. m2 p.u. 257,83

 

Elewacja m2 40,5

Różne roboty zewnętrzne m2 p.u. 13,56

Razem stan wykończeniowy zew. m2 p.u. 58,89

 

Przyłącza kablowe kpl 528,05

Tablice rozdzielcze m2 p.u. 8,27

Instalacja oświetleniowa wpust 48,41

Instalacja gniazd wtykowych wpust 76,44

Instalacja siłowa wpust 157,40

Instalacja alarmowa sygnalizacji wpust 0,81

Instalacje multimedialne m2 p.u. 0,40

Instalacja odgromowa kpl 3 767,18

Razem instalacje elektryczne m2 p.u. 64,86

 

Instalacja wodociągowa p.poboru 161,70

Instalacja sanitarna p.odpływu 676,51

Instalacja gazowa p.poboru 1 043,46

Instalacja centralnego ogrzewania m2 p.u. 81,76

Razem instalacje sanitarne m2 p.u. 159,15

 

Pow. użytkowa m2 = 250,00 1 601,62 zł

Kubatura m3 = 914,00 438,08 zł

Pow. zabudowy m2 = 202,00

Pow. dachu 320m

 

 

OK to by było na tyle .... można z tego wyciągnąc odpowiedne wnioski lub dane. Jest to tylko kosztorys, myśle ze to materiał + robocizna wynikająca z niektórych wpisów.

 

Chciałabym wiedzieć, czy ktoś moze za neguję powyższe kwoty, że im wyszło MNIEJ ... może .... tak z ciekawości.

 

Natomiast piec gazowy, z tego co słyszałam za 5000-6000 kupisz wypasionego Viesmann'a ....

 

Hi hi, , jak na kogoś kto nie posiada nawet kawałka ziemi .. a juz nie mówic o domu ... mocno się angażuje , nie?

 

Pozdrawiam i czekam na opis co powiedział spec od starych domów. Ach i moze jakąś fotkę prosimy bardzo ...

[tom soyer]

(...)

Czy ktoś bardzo szacunkowo może mi powiedzieć ile to będzie:

300 m2 blachodachówki + ocieplenie, ocieplenie i otynkowanie parteru ok 170 m2, wymiana 17 okien, rozprowadzenie instalacji wszelkich + piec gazowy + kominek z płaszczem + 17 kaloryferów + oczyszczalnia ekologiczna dla 8-10 osób, wymiana stropu na ok. 50 m2

Pewnie też zaizolowanie fundamentu (dom ma minimalną piwnicę - suchą choć zamiast podłogi jest klepisko). Schody zostawiam bo są ładne i dębowe, parkiety do przełożenia ale chyba też mogą zostać.

 

Pozdrawiam.

jesli dach nie jest kopertowy to wg mnie (porownujac do mojego remontu):

- pokrycie+ocieplenie dachu - 20kPLN material + okolo 5kPLN robocizna (bardzo szacunkow jesli nie widac chalupy )

- ocieplenie i izolacja, przygotowanie pod tynk od fundamentow po strop parteru - za 200m2 zaplacilem okolo 8kPLN w ubieglym roku, czesc fundamentowa zrobilem sam;

- otynkowanie - nie wiem jaki tynk wybrales, poza tym ja ten etap mam jeszcze przed soba,

- okna - za drewniane 6 okien, powierzchnia okolo 18m2 zaplacilem 7kPLN z montazem (3 okna balkonowe), wg mnie mozesz liczyc okolo 20kPLN jesli chcialbys drewniane lub wyszukane plastiki

- co do ogrzewania to trudno ocenic bo kotlownie mozna miec juz 5kPLN ale tez potrafi kosztowac 20kPLN, nie mam i nie bede mial kominka, moze zdecyduje sie na koze.

- grzejniki - 300m2 to okolo 30kW w grzejnikach - to jakies 10kPLN

[viktoria23]

Do TOM SOYER:

 

a więc tak:

 

cytuje :

"jesli bedzie ci zalezec na uratowaniu tego co stoi to sprawdz przede wszystkim:

- wszystkie izolacje i mozliwosci ich naprawy (odgrzybienie jest mozliwe jesli uda ci sie zrobic poprawnie izolacje i wentylacje)

- stan instalacji i stan/etap uzbrojenia dzialki/domu

- dach (wiezbe czy nie ma robali, bo reszte widac)

- ilosc i jakosc kominow

- fundamenty i stropy (okreslaja takze mozliwosci adaptacji poddasza i ew wyboru poszycia na dach)"

 

Odp. 1)izolacje ?, jakie izolacje ... przeciez tak czy siak trzeba odkopac fundament i izolowac ...

czy jeszcze jakies "izolacje" trzeba mieć w pamięci. Wentyklacja - kazdy pokoj mial kratke do komina, moze ciąg wentylacyjny?, wątpie pewnie bezpośredio w ciąg kominowy

 

Odp. 2) Stan/Etap uzbrojenia i instalacji .... NIE MA ZADEGO UZBROJENIA. trzeba robic szambo.oczyszczalnie, wiercic studnie .... i albo ciągnąc gaz 50-60m albo olej. Prąc jest ... ale na dwóch kabelkach ( trochki przy mojej kurtce sa grubsze), wiec trzeba założyc prąc/fazę ... tutaj PLUS bo jest słup i ciągnie się górą ... a nie kopać.

 

Odp. 3) Kominy ... są 2 .... jak na dzisiejszy standard troszke cienkie, ale napewno lepsze ni w tej opowisci co mi kazałes przeczytać ... a trzeba by kominiarza zeby najsaprzód sprawdzil ...

 

Odp. 4) no a na to pytanie .. chyba juz wszyscy znamy odpowiedz.

 

pozdrawiam

 

Ivona /////

[viktoria23]

Wyczytałam tu na forum ze ktos pod wrocławiem za Kominek z plaszczem wodnym + instalacje rozprowadzająca .+ kaloryfery .. w domku ok. 150-160m zapłącił jesienią zeszłego roku okrągłe 25000.

[tom soyer]

 

Odp. 1)izolacje ?, jakie izolacje ... przeciez tak czy siak trzeba odkopac fundament i izolowac ...

czy jeszcze jakies "izolacje" trzeba mieć w pamięci. Wentyklacja - kazdy pokoj mial kratke do komina, moze ciąg wentylacyjny?, wątpie pewnie bezpośredio w ciąg kominowy

izolacje pionowe mozna poprawic albo zrobic po dokopaniu fundamentow (jesli wogole sa oczywiscie, sprawdz czy fundamenty maja lawe!), najtrudniej poprawic izolacje poziome - miedzy stropami i scianami. jesli ich nie ma a chce sie uratowac budynek to trzeba "podnosic" sciany, dokladniek podkuwac, co nie jest proste i tanie. podobnie jest z "podlewaniem" fundamentow. takie prace oplacalyby sie w kamienicy na krakowskim przedmiesciu ale przy twoim domku jest to watpliwe.

Odp. 2) Stan/Etap uzbrojenia i instalacji .... NIE MA ZADEGO UZBROJENIA. trzeba robic szambo.oczyszczalnie, wiercic studnie .... i albo ciągnąc gaz 50-60m albo olej. Prąc jest ... ale na dwóch kabelkach ( trochki przy mojej kurtce sa grubsze), wiec trzeba założyc prąc/fazę ... tutaj PLUS bo jest słup i ciągnie się górą ... a nie kopać.

brak uzbrojenia - dodatkowe koszty i trudnosc w remoncie/budowie. zalatwianie, mapy, lapowki - wszystko kosztuje i trwa. niestety twoje przylacze el. bedzie kosztowac wiecej dlatego ze juz jakies masz. za kazda "modernizacje" przylacza energetyka kasuje wiecej jak za uzbrojenie nowej dzialki. Przylacze napowietrzne tez nie jest najlepszym rozwiazaniem ze wzgledu na wiszace kable i koniecznosc zainstalowania licznika w domu.

Odp. 3) Kominy ... są 2 .... jak na dzisiejszy standard troszke cienkie, ale napewno lepsze ni w tej opowisci co mi kazałes przeczytać ... a trzeba by kominiarza zeby najsaprzód sprawdzil ...

przestawienie kominow to nie problem jesli remont ma byc powazny. najwazniejsze aby mialy na czym stac (fundamet albo porzadny strop)

Odp. 4) no a na to pytanie .. chyba juz wszyscy znamy odpowiedz.

pozdrawiam

Ivona /////

nie pytalem jeszcze o sciany (material i grubosc). chyba jest z cegly. jesli z cegly "koscielnej" to raczej material nie do zdarcia. po rozbiorce mozna go spokojnie dalej wykorzystac.

 

wg mnie bedziesz bardziej zadowolona jesli uda ci sie postawic maly domek obok tego starego. koszty beda porownywalne jesli nie mniejsze. to zalezy od technologii jaka wybierzesz. zrobisz to szybciej a nowy domek bedzie o wiele pewniejszy i zdrowszy. bedziesz mogla spokojnie zapisac go wnukom.

 

powodzenia!

[Pikumar97]

W pełni popieram Toma Soyera.

Warto inwestować w stare kamienice, zaniedbane posiadłości z pięknymi ogrodami, lecz niestety trzeba mieć na to DUŻĄ kasę - większą niż na nowo wybudowany domek. ( za to po wykonaniu takiego gruntownego remontu cena takiej nieruchomości może nawet kilkukrotnie wzronąć.

 

Natomiast nie warto kupować starej ruiny, która nawet niespecjalnie nadaje się do remontu, gdy ceny porównywalnych działek niezabudowanych są podobne.

 

Ze starymi domami jest często ja k z zabytkowymi pojazdami. Bardzo rzadko można kupić 40letni samochód w dobrym stanie za małe pieniądze.

Zwykle zakup takiego samochodu i koszt odrestaurowania jest kilkakrotnie większy od ceny nowego samochodu.

No ale jaka frajda z posiadania takiego unikata .

Niestety tylko nielicznych na to stać, a ci co je mają nigdy nie liczą, że jak kupią już staruszka i trochę go podremontuja, to im wyjdzie taniej niż kupno nowego.

Pozdrowienia