Kto się dołączy do analizy - "Jak wyszedł mi kredyt CHF/PLN?"

[Frankai]

W obliczu aktualnych zawirowań frankowych i tragedii kilkunastu milionów ludzi (takie coś przed chwilą przeczytałem), chciałbym dokonać rzeczowej analizy kosztów związanych z kredytem i perspektywami. Najchętniej porównałbym się z kimś, kto brał kredyt w CHF (ja mam w PLN) i miał podobne parametry do moich: kwota ciut poniżej 300 tys., 2 lata okres budowlany i 20 lat hipoteczny, wkład własny na poziomie 50% i ładna historia kredytowa. Zależy mi na osobie rzetelnej, która wszystko notowała - ile jakiej raty, prowizji, ubezpieczenia, itp. zapłaciła. Może inni też znaleźliby sobie kogoś do pary i zrobili analizę?

[HenoK]

W obliczu aktualnych zawirowań frankowych i tragedii kilkunastu milionów ludzi (takie coś przed chwilą przeczytałem), chciałbym dokonać rzeczowej analizy kosztów związanych z kredytem i perspektywami. Najchętniej porównałbym się z kimś, kto brał kredyt w CHF (ja mam w PLN) i miał podobne parametry do moich: kwota ciut poniżej 300 tys., 2 lata okres budowlany i 20 lat hipoteczny, wkład własny na poziomie 50% i ładna historia kredytowa. Zależy mi na osobie rzetelnej, która wszystko notowała - ile jakiej raty, prowizji, ubezpieczenia, itp. zapłaciła. Może inni też znaleźliby sobie kogoś do pary i zrobili analizę?

Aż tak dużego kredytu nie brałem : 80 tys. zł (ok. 30% wartości domu) denominowany w CHF. Mam cała historię spłat.

Jak chciałbyś to porównać ?

[Frankai]

Aż tak dużego kredytu nie brałem : 80 tys. zł (ok. 30% wartości domu) denominowany w CHF. Mam cała historię spłat.

Jak chciałbyś to porównać ?

Najpierw chciałbym ustalić formę - arkusz XLS w którym wypełnimy wszystkie pozycje kosztowe.

W drugim kroku - jeżeli nie będą to porównywalne kwoty i terminy, ustalimy zasady liczenia. W szczególności trzeba będzie przesunąć w czasie start kredytu. Jeżeli chodzi o kwotę raty, to excelowe formułka PMT dobrze sobie radzi w sprawdzaniu mojego banku. Gorzej mi wychodzi kwestia liczenia jaka część jest kapitałowa, a jaka odsetkowa. To chyba powinny być funkcje IPMT i PPMT, ale niestety te wyniki mi się nie zgadzają i muszę sprawdzić co i jak. Gdybyś to miał rozgryzione, to chętnie skorzystam.

 

Dzisiaj i jutro nie mam za bardzo się czasu zająć analizą. Może we wtorek dam radę. Resztę priv i e-mail.

[HenoK]

Najpierw chciałbym ustalić formę - arkusz XLS w którym wypełnimy wszystkie pozycje kosztowe.

W drugim kroku - jeżeli nie będą to porównywalne kwoty i terminy, ustalimy zasady liczenia. W szczególności trzeba będzie przesunąć w czasie start kredytu. Jeżeli chodzi o kwotę raty, to excelowe formułka PMT dobrze sobie radzi w sprawdzaniu mojego banku. Gorzej mi wychodzi kwestia liczenia jaka część jest kapitałowa, a jaka odsetkowa. To chyba powinny być funkcje IPMT i PPMT, ale niestety te wyniki mi się nie zgadzają i muszę sprawdzić co i jak. Gdybyś to miał rozgryzione, to chętnie skorzystam.

 

Dzisiaj i jutro nie mam za bardzo się czasu zająć analizą. Może we wtorek dam radę. Resztę priv i e-mail.

Kiedyś te funkcje rozgryzałem, ale teraz na maila wysłałem Ci arkusz Excela z historią i prognozą mojego kredytu w uproszczonej formie.

[HenoK]

Jedna z propozycji rozwiązania problemu "frankowiczów".

http://finanse.wp.pl/kat,1033767,title,Jak-rozwiazac-problem-frankowy-Doplata-do-7-tys-za-rok-kredytu-a-banki-traca-25-mld-zl,wid,17201909,wiadomosc.html

[Frankai]

Jeszcze raz przyjrzałem się WIBOR-owi na starcie i... był on niepoprawny na umowie i w pierwszym miesiącu W drugim już był taki, jaka była "intencja" umowy. Dziwiłem się czemu zniknęło 30 gr z kapitału, ale jak przeliczyłem wg tego skorygowanego WIBORu do sprawa się wyjaśniła - było 35 gr różnicy. No dobra - skąd różnica 5 groszy, to dalej nie wiem

Pracuję na uniwersalnym arkuszem, żeby porównania robić w tą i w tamtą. Jak skończę, to dam znać.

[Frankai]

Zrobiłem co planowałem i czekam na weryfikację przez HenoK.

[HenoK]

Zrobiłem co planowałem i czekam na weryfikację przez HenoK.

Sprawdziłem, naniosłem poprawki i uwagi.

Wnioski są oczywiste - dzisiaj w zdecydowanie lepszej sytuacji są "złotówkowcy".

Przy kredycie 80 tys. PLN mają do oddania ok. 120 tys. PLN, podczas gdy dla kredytu w CHF wychodzi kwota prawie 180 tys. PLN (z uwzględnieniem wszystkich dodatkowych kosztów, np. ubezpieczenia, jest to jeszcze więcej) i to przy założeniu minimalnego wzrostu kursu (np. 0,1% miesięcznie).

Oczywiście jest tu zbyt wiele zmiennych, aby przewidzieć jak będzie wyglądała sytuacja w ciągu następnych kilkunastu lat (mam kredyt do 2027 r.).

[Frankai]

Wnioski są oczywiste - dzisiaj w zdecydowanie lepszej sytuacji są "złotówkowcy".

Przy kredycie 80 tys. PLN mają do oddania ok. 120 tys. PLN, podczas gdy dla kredytu w CHF wychodzi kwota prawie 180 tys. PLN (z uwzględnieniem wszystkich dodatkowych kosztów, np. ubezpieczenia, jest to jeszcze więcej) i to przy założeniu minimalnego wzrostu kursu (np. 0,1% miesięcznie).

Wnioski nie są jednowymiarowe. Jak usystematyzuję plik tak by każdy mógł z niego skorzystać, to zamieszczę szczegółowe porównanie. Podam dokładnie jakie założenia zostały przyjęte. Starałem się dobrać jak najbardziej neutralne, by nie zafałszować porównania i tak np. marża w PLN i CHF jest rzeczywista i bardzo przyzwoita w obydwu przypadkach. Ubezpieczenie na życie i nieruchomości zostało pominięte, gdyż jest to kwestia bardziej zależna od kredytobiorcy niż waluty kredytu. Podobnie ciężko porównywać opłaty za konto w różnych bankach. Zakładam, że nie jest to ekstra opłata za konto w CHF.

 

Na ten moment w uproszczeniu wygląda to tak (w sytuacji kredytu wziętego w 2008 i o początku spłaty w lipcu 2008 czyli w jednym z najgorszych przypadków):

1. Obecna rata w CHF jest większa od kredytu PLN w podobnym okresie. Przez około pół roku niższe raty były w CHF. Potem do 2 lat były porównywalne, a dalej w PLN były już niższe. Łącznie w CHF spłacone zostało około 4.5 tys. więcej.

2. Wartość kredytu do spłaty na obecnym etapie, wyrażona w PLN jest oczywiście dużo większa w CHF. I to jak wiadomo jest główny powód stresu frankowiczów.

3. Spłacony kapitał w CHF to ponad 28%. W PLN spłacone byłoby jakieś 21.5%. To duża różnica i główna nadzieja frankowiczów. Bardziej obrazowo - część odsetkowa na ten moment w CHF to około 100zł, a w PLN to aż 150zł.

 

W mojej ocenie (absolutnie proszę się tym nie kierować) - CHF nie będzie się jakoś szczególnie umacniał. Gospodarka Szwajcarii by nie wytrzymała. Nie wiem na ile Szwajcaria byłaby skłonna odpuścić CHF, ale o wiele bezpieczniej byłoby im... wstąpić do UE i przyjąć EUR. To jednak kwestia dumy i tego ile zarabiają na bankach. Tu nastąpiłoby zapewne zafiksowanie problemów kursowych na dość wysokim poziomie względem czasu wypłaty. O wiele gorszy jednak scenariusz byłby, gdyby nastąpiły jakieś problemy związane ze światową sytuacją gospodarczą, przez problemy z Rosją i Grecją. Złotówka mogłaby zostać sporo przeceniona względem wszystkich walut. W stabilnej sytuacji gospodarczej kurs CHF/PLN będzie malał i w efekcie może okazać się, że było wiele hałasu o nic, bo kredyty na koniec wypadną podobnie.

[aglig]

Tu każdy może sobie sprawdzić sam jak wychodzi:

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/kalkulator-porownaj-kredyt-we-frankach-i-w-złotych

[Frankai]

No masz ci los - znowu ktoś mnie uprzedził Właśnie o wytworzenie tego typu pliku mi chodziło. No - może ja tylko chciałem powrzucać źródłowe dane, ale z drugiej strony jest on ładnie uporządkowany.