Odległość budynku od granicy własnej działki

[adamski9000]

Witam

 

Sprawa wydaje się banalna, ale pojawiła się zasadna dla mnie wątpliwość, dlatego proszę o radę w następującej kwestii.

Mam dwie działki po 8 m szerokości. Jedna obok drugiej. Razem 16m szerokości. Postanowiłem postawić tam altane 3 m szerokości * 4 m długości na jednej z działek w odległości 3 m od działki sąsiada ( brak okien i drzwi ) i 10m od drugiego sąsiada ( są okna i drzwi ). Złożyłem zgłoszenie budowlane i pojawił się problem. Urzędnik twierdzi, iż nie mogę postawić w ten sposób budynku, gdyż budynek będzie stał 2 m od mojej drugiej działki, czyli niezgodnie z prawem budowlanym. Urzędnik zaproponował postanowienie albo większego budynku, tak aby zachodził na obie działki, albo na środku obydwu działek. Wtedy będzie zgodnie z przepisami.

 

Mam wątpliwości czy taka interpretacja przepisu jest właściwa, gdyż znajomy geodeta twierdzi, iż przepisy nie obejmują własnych działek.

Co o tym sądzicie. Urzędnik ma rację czy nie ? A jesłi się myli to jaka podstawa prawna ?

 

Pozdrawiam

Adam

Edytowane 17 Marca 2015 przez adamski9000

[sSiwy12]

Urząd ma rację - ale.

 

W zgłoszeniu wystarczyło podać nr. tych 2 działek.

[michalmar]

jak to się mówi: na dwoje baba wróżyła. Jak już trafiłeś na takiego, że tak uważa no to nie ma co kombinować.

możesz trwać przy tym, że wg ciebie jest zgodnie z przepisami i się odwołać - i znowu na dwoje baba wróżyła co na to organ odwoławczy.

Reasumując: jedne urzędy przyjmują inne nie...

[plusfoto]

Najprostrze rozwiązanie to scalić działki i będziesz miał po kłopocie.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

§ 12. WT

" 3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

...

sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. "

... no i to w zasadzie tyle !

- zapytaj się PISEMNIE Urzędu o podstawę prawną dla odmowy realizacji altany 3x4m w odległosci 2m od granicy działki ! wskazując § 12. Warunków Technicznych - ciekawy jestem odp.

- zasada podstawowa : z Urzędami się nie rozmawia, do Urzędów ( w takich sytuacjach ) się pisze !

[adamski9000]

Dzięki. O tym scaleniu nie pomyślałem.

Aczkolwiek nie jest to chyba takie proste od strony prawnej, bo jest hipoteka na działce i trzeba pewnie angażować bank, notariusza, geodeta itp. Więc duże koszty takiej operacji przewyższają zyski.

Tak więc pozostaje pisanie. Pewnie potrwa to kilka miesięcy. A miało być tak prosto

 

Dzięki

Edytowane 17 Marca 2015 przez adamski9000

[sSiwy12]

1. Masz coś na piśmie ? Jeśli nie, a minęło 30 dni od zgłoszenia - buduj.

2. Jeśli masz coś na piśmie, olej to - i dokonaj następnego zgłoszenia, ale z wykazaniem 2 działek.

[adamski9000]

Rzecz w tym, że w zgłoszeniu podałem obie działki.

Byłem dzisiaj ponownie w Urzędzie i wskazałem na punkty z paragr. 12 rozporządzenia. Miła pani powiedziała, iż w takiej sytuacji wchodzi się w warunki oddziaływania a tym samym w pozwolenie na budowę. Tym mnie zgasiła, gdyż nie znam wszystkich przepisów i ciężko w takiej sytuacji się wymądrzać

[sSiwy12]

Miła pani na gębę, to się może tylko umówić na bzykanie.

 

I jeszcze raz.

Jeśli masz potwierdzenie złożenia tego zgłoszenia, a od daty złożenia minęło 30 dni, a w międzyczasie nie otrzymałeś z urzędu wezwania do uzupełnienia ........ - olej ich i buduj, bo masz zgodę. Jeśli nie minęło 30 dni - czekaj.

 

Jeśli jeszcze nie zgłosiłeś - zgłoś i czekaj na ruch urzędu. Muszą w terminie do 30 dni wyrazić na piśmie swój sprzeciw, z podaniem podstawy prawnej.

 

Jak dostaniesz jakiś kwit z urzędu - pisz.

[aglig]

Witam

 

Mam dwie działki po 8 m szerokości. Jedna obok drugiej. Razem 16m szerokości. Postanowiłem postawić tam altane 3 m szerokości * 4 m długości na jednej z działek w odległości 3 m od działki sąsiada ( brak okien i drzwi ) i 10m od drugiego sąsiada ( są okna i drzwi ). Złożyłem zgłoszenie budowlane i pojawił się problem. Urzędnik twierdzi, iż nie mogę postawić w ten sposób budynku, gdyż budynek będzie stał 2 m od mojej drugiej działki, czyli niezgodnie z prawem budowlanym. Urzędnik zaproponował postanowienie albo większego budynku, tak aby zachodził na obie działki, albo na środku obydwu działek. Wtedy będzie zgodnie z przepisami.

Można próbować tak.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Sprawdź jakie są zapisy planu.

Lub tak.

3.. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

[aglig]

A jak nie to zanieś pani taki wydruk:

 

Wyrok

Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Olsztynie

z dnia 15 listopada 2011 r.

II SA/Ol 813/11

Dla prawidłowej oceny spornej sprawy zasadnym jest poczynienie kompleksowej analizy sytuacji prawnej działek nr (...) i nr (...), na granicy których usytuowana jest sporna inwestycja. Obie działki są bowiem własnością skarżących, to zaś tworzy specyficzną sytuację prawną, przemawiająca za odrzuceniem zastosowania w sprawie jedynie wykładni językowej wskazanego przepisu § 12 rozporządzenia. Celem tego przepisu jest bowiem to, żeby usytuowanie budynku na działce oraz umieszczenie w nim otworów okiennych nie naruszało uzasadnionych interesów osób trzecich. Ta regulacja prawna jest skorelowana z przepisem art. 5 ustawy Prawo budowlane (w tym z ust. 1 pkt 8 i 9 tego artykułu) i należy ją interpretować za pomocą wykładni systemowej zgodnie z tym przepisem ustawowym. W wyroku z dnia 13 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 1275/05 (orzeczenie dostępne w Internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach), Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, iż ograniczenia wynikające z tego przepisu podyktowane są przesłankami dwojakiej natury. Po pierwsze, otwory okienne lub drzwiowe w ścianie budynku usytuowanej w odległości mniejszej od 4 m od granicy działki, naruszałyby intymność i spokój właściciela sąsiedniej działki. Po drugie zaś, ograniczenia te wynikają z bezpieczeństwa pożarowego i zagrożenia z tym związanego dla obiektów budowlanych znajdujących się na sąsiedniej działce. W konsekwencji, stwierdzić należy, iż przeznaczenie sąsiadującej działki budowlanej, a tym samym istniejący lub też możliwy sposób jej zabudowy, ma w każdym przypadku istotne znaczenie dla oceny, czy planowane usytuowanie budynku na działce budowlanej jest w warunkach określonej sprawy dopuszczalne, ewentualnie, czy usytuowanie na działce już istniejącego budynku można uznać za rażąco sprzeczne z tym przepisem.

 

W tym kontekście organy nie rozważyły definicji pojęcia działki budowlanej i nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1718/06 (orzeczenie dostępne w Internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach) wskazał, iż z uwagi na brak definicji legalnej użytego pojęcia "działka budowlana", zarówno w powołanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, jak i w ustawie - Prawo budowlane, zawierającej delegację do wydania przedmiotowego aktu wykonawczego, dopuszczalne jest posłużenie się dla ustalenia jego znaczenia definicjami tego pojęcia przyjętymi w innych aktach prawnych zawierających regulacje o charakterze publicznoprawnym. Zauważyć należy, iż pojęcie to zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz w art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Z przywołanego zapisu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (która to definicja działki budowlanej winna mieć w ocenie Sądu zastosowanie w sprawie) wynika, że przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Skarżący uważają działki budowlane należące do nich o nr (...) i (...) za jedną nieruchomość, którą jak wskazują zamierzają zabudować etapami, w tym kierunku podejmując stosowne działania najpierw poprzez zabudowę działki nr (...), a następnie poprzez wszczęcie postępowań administracyjnych dotyczących zabudowy działki nr (...). Organ winien więc rozważyć, czy w tym przypadku nie traktować nieruchomości skarżących w całości jako działki budowlanej w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieruchomość gruntowa może się wszak składać z kilku działek. Organy zaś dokonały jedynie sztywnego rozgraniczenia działek o nr (...) i (...), które przecież są własnością skarżących i mogą być przez nich zabudowane w sposób spójny i połączony. Takie zaś podejście w oderwaniu od sytuacji prawnej rzeczonych działek może powodować ograniczenie wolności zagospodarowania własnych nieruchomości, co jest przecież fundamentalnym ustawowym prawem właścicieli takich gruntów czyli w tym przypadku skarżących.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na okoliczność, że jedna nieruchomość może składać się z kilku działek, przyjąć trzeba, że przepisy prawa budowlanego odnoszą się do usytuowania obiektu budowlanego na nieruchomości. Istotne z punktu widzenia tych przepisów jest usytuowanie obiektu względem nieruchomości sąsiednich. Natomiast położenie obiektu budowlanego w stosunku do innych działek może być pozbawione znaczenia prawnego, bowiem te działki mogą stanowić jedną nieruchomość (por. Prawo budowlane, Komentarz pod redakcją Z.Niewiadomskiego, 4. Wydanie, Wydawnictwo C.H.Beck, str. 130).

[aglig]

I jeszcze trochę wiadomości.

W doktrynie i orzecznictwie powszechny jest pogląd twierdzący, że błędne jest utożsamianie działki budowlanej z działką jako geodezyjną jednostką ewidencyjną w rozumieniu ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - pr. geol. Działka budowlana może być złożona z wielu działek ewidencyjnych pod warunkiem, spełnienia warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub decyzji o warunkach zabudowy, koniecznych do uznania nieruchomości gruntowej (działki gruntu) za działkę budowlaną w rozumieniu planistycznym (zob.: J. Mazurkiewicz [w:] "Lokalizacja budynku na działce budowlanej", Serwis Budowlany nr 133708). Nie każda działka gruntu stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatnia może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia "działka budowlana" i "działka gruntu" nie są zwrotami synonimicznymi, pojęcie działka gruntu jest pojęciem szerszym niż działka budowlana, która stanowi kwalifikowaną "nieruchomość gruntową" lub "działkę gruntu" bo spełniającą określone kryteria (zob. wyrok NSA z dnia 16 marca 2010 r., II OSK 411/09; Wyrok NSA z dnia 24 lutego 2012 r., II OSK 2342/10; w¬¬¬yrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 listopada 2013 r., II SA/Wr 619/13)

 

Wobec tego, że działka budowlana może składać się z kilku działek gruntu (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 3 grudnia 2013 r., II SA/Wr 639/13), brak jest podstaw do ustalania odległości od granic z sąsiednią działką budowlaną jako odległości od granicy geodezyjnej działki ewidencyjnej, która jest składową jednej nieruchomości posiadającej odrębną księgę wieczystą - "działki budowlanej".

 

Po prostu złóż oświadczenie, że twoja działka budowlana składa się z dwóch działek ewidencyjnych o numerach.

Osobno te działki ewidencyjne ze względu na swoją szerokość (8 m) nie mogą stanowić pełnoprawnej działki budowlanej.

[sSiwy12]

Ale to wszystko po zgłoszeniu i ewentualnym sprzeciwie urzędu.

Bo do tej pory to wygląda jak dialog przekupek na jarmarku.

Urząd ma (musi) przyjąć zgłoszenie i ewentualnie wnieść swój sprzeciw, lub wezwać do uzupełnienia.

 

 

Po prostu złóż oświadczenie, że twoja działka budowlana składa się z dwóch działek ewidencyjnych o numerach..

 

doprecyzuję.

 

Zgłoszenie zamierzenia budowlanego, dla terenu obejmującego działki ewidencyjne xxxxx i yyyyy.

Edytowane 19 Marca 2015 przez sSiwy12

[sSiwy12]

A jak konserwa się nie podda, albo zależy Ci na czasie, dorysuj w tym zgłoszeniu drugą altankę lub wiatę, która będzie stała na tej drugiej działce, ale częściowo będzie zachodziła na tą pierwszą działkę.

Wybudujesz tylko na tej pierwszej działce i finito.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

najwyrażniej Pani w Urzędzie widzi granicę działek, a granica to granica - oddziaływanie jest ? - jest ! - KONIEC.

.... ale napisz jak to jest oddziaływać samemu na siebie ?

a poważnie : scal te dwie wąskie działki - jeden nr. i problem znika.

pozdrawiam

[gubik]

Ja zaczekałbym na pisemną odpowiedź, lub jej brak, i na razie nie kombinował z połączeniem działek.

[Zdun Darek B]

Nie szarp się z urzędem , jak pani Krysia niema zajęć to sobie z Tobą potrenuje utrudnianie , scal działki ..

[adamski9000]

Dzięki za wszystkie rady i podstawy prawne. Jest teraz czym się podeprzeć.

 

Po rozmowie z urzędniczką już wiem, że odrzucą zgłoszenie. Więc poczekam na oficjalne pismo.

Uzasadnienie urzędniczki co do takiej interpretacji przepisu jest takie, iż co by było gdybym sprzedał jedną z działek. Wtedy budynek postawiony niezgodnie z ich interpretacją na jednej z działek łamał by przepisy prawa budowlanego odnośnie odległości od granic. I co wtedy ? Rozbierać budynek, zalegalizować ? Powstanie duży problem. Przyznam szczerze, iż taka argumentacja jest przekonująca.

 

Co do samych uwarunkowań działek to po pomiarach geodezyjnych okazało się, iż obie działki mają 15.5m, a plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza budowę w granicach działki.

 

Pomyślałem też, aby zgłosić i postawić też obiekt małej architektury typu ławka, piaskownica czy huśtawka na środku działki, tak jak urzędniczka sugerowała odnośnie altany, i tym samym może też to rozwiązało by problem. Choć nie wiem czy co do takich obiektów też dotyczą odległości od granic.

[Renate]

...Uzasadnienie urzędniczki co do takiej interpretacji przepisu jest takie, iż co by było gdybym sprzedał jedną z działek. Wtedy budynek postawiony niezgodnie z ich interpretacją na jednej z działek łamał by przepisy prawa budowlanego odnośnie odległości od granic. I co wtedy ? ....

Podpinam się, ale w stosunku do domu mieszlalnego.

Właściciel dwóch sąsiednich działek budowlanych po 10 ar chce budować dom na jednej z nich b. blisko granicy tych jego działek, załóżmy np. 2 m (Te 2 m są b. ważne z punktu ukształtowania terenu i widoków z działki). Czyli NIE WOLNO i KONIEC, czy jednak jest jakiś wytrych? Nawet złożenie oświadczenia o braku zamiaru sprzedaży tej drugiej działki nie pomoże? Musi być scalenie, czy tak? A może od razu podzielić tę 2-gą działkę na 2 działki i np. 1 ar i 9 ar przyłączyć 1 ar do tej pierwszej (byłoby ok. 11 ar), a 9 ar wtedy mogłoby być w przyszłości ewentualnie sprzedane.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... nie chodzi o "ary" tylko odległości od granicy działki budowlanej. To reguluje przepis § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ( w tym § 13, 60 i 271-273 ), oraz opisujący możliwości zbliżenia budynku do granicy działki na mniej niż 3m, przy czym każde takie zbliżenie ( poniżej 3m i o ile jest możliwe ) powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu.

W szczególnych przypadkach można napisać wniosek o odstępstwo od przepisów budowlanych - do Ministra.