Miesięcznik Murator ONLINE

Skocz do zawartości

Odległość budynku od granicy własnej działki


adamski9000

Recommended Posts

Witam

 

Sprawa wydaje się banalna, ale pojawiła się zasadna dla mnie wątpliwość, dlatego proszę o radę w następującej kwestii.

Mam dwie działki po 8 m szerokości. Jedna obok drugiej. Razem 16m szerokości. Postanowiłem postawić tam altane 3 m szerokości * 4 m długości na jednej z działek w odległości 3 m od działki sąsiada ( brak okien i drzwi ) i 10m od drugiego sąsiada ( są okna i drzwi ). Złożyłem zgłoszenie budowlane i pojawił się problem. Urzędnik twierdzi, iż nie mogę postawić w ten sposób budynku, gdyż budynek będzie stał 2 m od mojej drugiej działki, czyli niezgodnie z prawem budowlanym. Urzędnik zaproponował postanowienie albo większego budynku, tak aby zachodził na obie działki, albo na środku obydwu działek. Wtedy będzie zgodnie z przepisami.

 

Mam wątpliwości czy taka interpretacja przepisu jest właściwa, gdyż znajomy geodeta twierdzi, iż przepisy nie obejmują własnych działek.

Co o tym sądzicie. Urzędnik ma rację czy nie ? A jesłi się myli to jaka podstawa prawna ?

 

Pozdrawiam

Adam

Edytowane przez adamski9000
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

jak to się mówi: na dwoje baba wróżyła. Jak już trafiłeś na takiego, że tak uważa no to nie ma co kombinować.

możesz trwać przy tym, że wg ciebie jest zgodnie z przepisami i się odwołać - i znowu na dwoje baba wróżyła co na to organ odwoławczy.

Reasumując: jedne urzędy przyjmują inne nie...

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

§ 12. WT

" 3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

...

sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. "

... no i to w zasadzie tyle !

- zapytaj się PISEMNIE Urzędu o podstawę prawną dla odmowy realizacji altany 3x4m w odległosci 2m od granicy działki ! wskazując § 12. Warunków Technicznych - ciekawy jestem odp.

- zasada podstawowa : z Urzędami się nie rozmawia, do Urzędów ( w takich sytuacjach ) się pisze ! :)

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Dzięki. O tym scaleniu nie pomyślałem.

Aczkolwiek nie jest to chyba takie proste od strony prawnej, bo jest hipoteka na działce i trzeba pewnie angażować bank, notariusza, geodeta itp. Więc duże koszty takiej operacji przewyższają zyski.

Tak więc pozostaje pisanie. Pewnie potrwa to kilka miesięcy. A miało być tak prosto :)

 

Dzięki

Edytowane przez adamski9000
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Rzecz w tym, że w zgłoszeniu podałem obie działki.

Byłem dzisiaj ponownie w Urzędzie i wskazałem na punkty z paragr. 12 rozporządzenia. Miła pani powiedziała, iż w takiej sytuacji wchodzi się w warunki oddziaływania a tym samym w pozwolenie na budowę. Tym mnie zgasiła, gdyż nie znam wszystkich przepisów i ciężko w takiej sytuacji się wymądrzać :)

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Miła pani na gębę, to się może tylko umówić na bzykanie.

 

I jeszcze raz.

Jeśli masz potwierdzenie złożenia tego zgłoszenia, a od daty złożenia minęło 30 dni, a w międzyczasie nie otrzymałeś z urzędu wezwania do uzupełnienia ........ - olej ich i buduj, bo masz zgodę. Jeśli nie minęło 30 dni - czekaj.

 

Jeśli jeszcze nie zgłosiłeś - zgłoś i czekaj na ruch urzędu. Muszą w terminie do 30 dni wyrazić na piśmie swój sprzeciw, z podaniem podstawy prawnej.

 

Jak dostaniesz jakiś kwit z urzędu - pisz.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Witam

 

Mam dwie działki po 8 m szerokości. Jedna obok drugiej. Razem 16m szerokości. Postanowiłem postawić tam altane 3 m szerokości * 4 m długości na jednej z działek w odległości 3 m od działki sąsiada ( brak okien i drzwi ) i 10m od drugiego sąsiada ( są okna i drzwi ). Złożyłem zgłoszenie budowlane i pojawił się problem. Urzędnik twierdzi, iż nie mogę postawić w ten sposób budynku, gdyż budynek będzie stał 2 m od mojej drugiej działki, czyli niezgodnie z prawem budowlanym. Urzędnik zaproponował postanowienie albo większego budynku, tak aby zachodził na obie działki, albo na środku obydwu działek. Wtedy będzie zgodnie z przepisami.

Można próbować tak.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Sprawdź jakie są zapisy planu.

Lub tak.

3.. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

A jak nie to zanieś pani taki wydruk:

 

Wyrok

Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Olsztynie

z dnia 15 listopada 2011 r.

II SA/Ol 813/11

Dla prawidłowej oceny spornej sprawy zasadnym jest poczynienie kompleksowej analizy sytuacji prawnej działek nr (...) i nr (...), na granicy których usytuowana jest sporna inwestycja. Obie działki są bowiem własnością skarżących, to zaś tworzy specyficzną sytuację prawną, przemawiająca za odrzuceniem zastosowania w sprawie jedynie wykładni językowej wskazanego przepisu § 12 rozporządzenia. Celem tego przepisu jest bowiem to, żeby usytuowanie budynku na działce oraz umieszczenie w nim otworów okiennych nie naruszało uzasadnionych interesów osób trzecich. Ta regulacja prawna jest skorelowana z przepisem art. 5 ustawy Prawo budowlane (w tym z ust. 1 pkt 8 i 9 tego artykułu) i należy ją interpretować za pomocą wykładni systemowej zgodnie z tym przepisem ustawowym. W wyroku z dnia 13 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 1275/05 (orzeczenie dostępne w Internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach), Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, iż ograniczenia wynikające z tego przepisu podyktowane są przesłankami dwojakiej natury. Po pierwsze, otwory okienne lub drzwiowe w ścianie budynku usytuowanej w odległości mniejszej od 4 m od granicy działki, naruszałyby intymność i spokój właściciela sąsiedniej działki. Po drugie zaś, ograniczenia te wynikają z bezpieczeństwa pożarowego i zagrożenia z tym związanego dla obiektów budowlanych znajdujących się na sąsiedniej działce. W konsekwencji, stwierdzić należy, iż przeznaczenie sąsiadującej działki budowlanej, a tym samym istniejący lub też możliwy sposób jej zabudowy, ma w każdym przypadku istotne znaczenie dla oceny, czy planowane usytuowanie budynku na działce budowlanej jest w warunkach określonej sprawy dopuszczalne, ewentualnie, czy usytuowanie na działce już istniejącego budynku można uznać za rażąco sprzeczne z tym przepisem.

 

W tym kontekście organy nie rozważyły definicji pojęcia działki budowlanej i nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1718/06 (orzeczenie dostępne w Internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach) wskazał, iż z uwagi na brak definicji legalnej użytego pojęcia "działka budowlana", zarówno w powołanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, jak i w ustawie - Prawo budowlane, zawierającej delegację do wydania przedmiotowego aktu wykonawczego, dopuszczalne jest posłużenie się dla ustalenia jego znaczenia definicjami tego pojęcia przyjętymi w innych aktach prawnych zawierających regulacje o charakterze publicznoprawnym. Zauważyć należy, iż pojęcie to zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz w art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Z przywołanego zapisu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (która to definicja działki budowlanej winna mieć w ocenie Sądu zastosowanie w sprawie) wynika, że przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Skarżący uważają działki budowlane należące do nich o nr (...) i (...) za jedną nieruchomość, którą jak wskazują zamierzają zabudować etapami, w tym kierunku podejmując stosowne działania najpierw poprzez zabudowę działki nr (...), a następnie poprzez wszczęcie postępowań administracyjnych dotyczących zabudowy działki nr (...). Organ winien więc rozważyć, czy w tym przypadku nie traktować nieruchomości skarżących w całości jako działki budowlanej w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieruchomość gruntowa może się wszak składać z kilku działek. Organy zaś dokonały jedynie sztywnego rozgraniczenia działek o nr (...) i (...), które przecież są własnością skarżących i mogą być przez nich zabudowane w sposób spójny i połączony. Takie zaś podejście w oderwaniu od sytuacji prawnej rzeczonych działek może powodować ograniczenie wolności zagospodarowania własnych nieruchomości, co jest przecież fundamentalnym ustawowym prawem właścicieli takich gruntów czyli w tym przypadku skarżących.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na okoliczność, że jedna nieruchomość może składać się z kilku działek, przyjąć trzeba, że przepisy prawa budowlanego odnoszą się do usytuowania obiektu budowlanego na nieruchomości. Istotne z punktu widzenia tych przepisów jest usytuowanie obiektu względem nieruchomości sąsiednich. Natomiast położenie obiektu budowlanego w stosunku do innych działek może być pozbawione znaczenia prawnego, bowiem te działki mogą stanowić jedną nieruchomość (por. Prawo budowlane, Komentarz pod redakcją Z.Niewiadomskiego, 4. Wydanie, Wydawnictwo C.H.Beck, str. 130).

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

I jeszcze trochę wiadomości.

W doktrynie i orzecznictwie powszechny jest pogląd twierdzący, że błędne jest utożsamianie działki budowlanej z działką jako geodezyjną jednostką ewidencyjną w rozumieniu ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - pr. geol. Działka budowlana może być złożona z wielu działek ewidencyjnych pod warunkiem, spełnienia warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub decyzji o warunkach zabudowy, koniecznych do uznania nieruchomości gruntowej (działki gruntu) za działkę budowlaną w rozumieniu planistycznym (zob.: J. Mazurkiewicz [w:] "Lokalizacja budynku na działce budowlanej", Serwis Budowlany nr 133708). Nie każda działka gruntu stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatnia może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia "działka budowlana" i "działka gruntu" nie są zwrotami synonimicznymi, pojęcie działka gruntu jest pojęciem szerszym niż działka budowlana, która stanowi kwalifikowaną "nieruchomość gruntową" lub "działkę gruntu" bo spełniającą określone kryteria (zob. wyrok NSA z dnia 16 marca 2010 r., II OSK 411/09; Wyrok NSA z dnia 24 lutego 2012 r., II OSK 2342/10; w¬¬¬yrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 listopada 2013 r., II SA/Wr 619/13)

 

Wobec tego, że działka budowlana może składać się z kilku działek gruntu (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 3 grudnia 2013 r., II SA/Wr 639/13), brak jest podstaw do ustalania odległości od granic z sąsiednią działką budowlaną jako odległości od granicy geodezyjnej działki ewidencyjnej, która jest składową jednej nieruchomości posiadającej odrębną księgę wieczystą - "działki budowlanej".

 

Po prostu złóż oświadczenie, że twoja działka budowlana składa się z dwóch działek ewidencyjnych o numerach.

Osobno te działki ewidencyjne ze względu na swoją szerokość (8 m) nie mogą stanowić pełnoprawnej działki budowlanej.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Ale to wszystko po zgłoszeniu i ewentualnym sprzeciwie urzędu.

Bo do tej pory to wygląda jak dialog przekupek na jarmarku.

Urząd ma (musi) przyjąć zgłoszenie i ewentualnie wnieść swój sprzeciw, lub wezwać do uzupełnienia.

 

 

Po prostu złóż oświadczenie, że twoja działka budowlana składa się z dwóch działek ewidencyjnych o numerach..

 

doprecyzuję.

 

Zgłoszenie zamierzenia budowlanego, dla terenu obejmującego działki ewidencyjne xxxxx i yyyyy.

Edytowane przez sSiwy12
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

A jak konserwa się nie podda, albo zależy Ci na czasie, dorysuj w tym zgłoszeniu drugą altankę lub wiatę, która będzie stała na tej drugiej działce, ale częściowo będzie zachodziła na tą pierwszą działkę.

Wybudujesz tylko na tej pierwszej działce i finito.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Dzięki za wszystkie rady i podstawy prawne. Jest teraz czym się podeprzeć.

 

Po rozmowie z urzędniczką już wiem, że odrzucą zgłoszenie. Więc poczekam na oficjalne pismo.

Uzasadnienie urzędniczki co do takiej interpretacji przepisu jest takie, iż co by było gdybym sprzedał jedną z działek. Wtedy budynek postawiony niezgodnie z ich interpretacją na jednej z działek łamał by przepisy prawa budowlanego odnośnie odległości od granic. I co wtedy ? Rozbierać budynek, zalegalizować ? Powstanie duży problem. Przyznam szczerze, iż taka argumentacja jest przekonująca.

 

Co do samych uwarunkowań działek to po pomiarach geodezyjnych okazało się, iż obie działki mają 15.5m, a plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza budowę w granicach działki.

 

Pomyślałem też, aby zgłosić i postawić też obiekt małej architektury typu ławka, piaskownica czy huśtawka na środku działki, tak jak urzędniczka sugerowała odnośnie altany, i tym samym może też to rozwiązało by problem. Choć nie wiem czy co do takich obiektów też dotyczą odległości od granic.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

  • 10 months później...
...Uzasadnienie urzędniczki co do takiej interpretacji przepisu jest takie, iż co by było gdybym sprzedał jedną z działek. Wtedy budynek postawiony niezgodnie z ich interpretacją na jednej z działek łamał by przepisy prawa budowlanego odnośnie odległości od granic. I co wtedy ? ....

Podpinam się, ale w stosunku do domu mieszlalnego.

Właściciel dwóch sąsiednich działek budowlanych po 10 ar chce budować dom na jednej z nich b. blisko granicy tych jego działek, załóżmy np. 2 m (Te 2 m są b. ważne z punktu ukształtowania terenu i widoków z działki). Czyli NIE WOLNO i KONIEC, czy jednak jest jakiś wytrych? Nawet złożenie oświadczenia o braku zamiaru sprzedaży tej drugiej działki nie pomoże? Musi być scalenie, czy tak? A może od razu podzielić tę 2-gą działkę na 2 działki i np. 1 ar i 9 ar przyłączyć 1 ar do tej pierwszej (byłoby ok. 11 ar), a 9 ar wtedy mogłoby być w przyszłości ewentualnie sprzedane.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

... nie chodzi o "ary" tylko odległości od granicy działki budowlanej. To reguluje przepis § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ( w tym § 13, 60 i 271-273 ), oraz opisujący możliwości zbliżenia budynku do granicy działki na mniej niż 3m, przy czym każde takie zbliżenie ( poniżej 3m i o ile jest możliwe ) powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu.

W szczególnych przypadkach można napisać wniosek o odstępstwo od przepisów budowlanych - do Ministra.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Dołącz do dyskusji

Możesz dodać zawartość już teraz a zarejestrować się później. Jeśli posiadasz już konto, zaloguj się aby dodać zawartość za jego pomocą.

Gość
Odpowiedz w tym wątku

×   Wklejono zawartość z formatowaniem.   Usuń formatowanie

  Dozwolonych jest tylko 75 emoji.

×   Odnośnik został automatycznie osadzony.   Przywróć wyświetlanie jako odnośnik

×   Przywrócono poprzednią zawartość.   Wyczyść edytor

×   Nie możesz bezpośrednio wkleić grafiki. Dodaj lub załącz grafiki z adresu URL.



×
×
  • Dodaj nową pozycję...