Z106 GL2 na wrocławskim Brochowie

[drak72]

Witam,

po latach czytania i czerpania z forum, mam wewnętrzną potrzebę napisania dziennika i podzielenia się informacjami,

które mam nadzieję przydadzą się przyszłym inwestorom (choćby nauka na moich błędach).

Mam nadzieję, że wytrwam w aktualizacji dziennika, gdyż już widzę, że czasu nie ma na nic

 

Wielki szacunek dla Tych, którzy prowadzili rozbudowane dzienniki, z których wiele się dowiedziałem.

Duży szacunek dla Samorobów - jesteście Wielcy!

 

 

Rok 2015, poszukiwania i zakupu działki.

Wrocław, ceny działek na południu (Krzyki: Wojszyce, Ołtaszyn) 500-600 zł/m2

Przesuwałem się w stronę tańszej ziemi, na Jagodnie miły Pan oferował (oferuje nadal działkę po 419zł/m2 z możliwością

znegocjowania ceny do 410zł/m2, podziękowaliśmy.

Przy ul. Sarniej (Jagodno Lamowice) działki już po ok. 300zł/m2 - problemem jest droga gruntowa (być może już jest zrobiona,

przez rok tam nie byłem), oraz mała stadnina koni, niestety przy południowym wietrze zapach jest bardzo wyczuwalny.

I tak trafiłem na Brochów - dzielnica o najgorszej reputacji we Wrocławiu., ale tam miasto Wrocław sprzedaje działki przy drodze

ze wszystkimi mediami, ceny wywoławcze ok. 300zł brutto za m2. Wizja lokalna wykazała, że buduje się tu wiele nowych domów,

rozmowa z przyszłymi sąsiadami daje nadzieję, że Brochów mocno się zmienia/zmienił i jest fajnym miejscem do życia.

Bliskość szkoły i parku była dużym atutem, pętla autobusowa też jest w zasięgu spaceru.

 

Działkę nabyliśmy w trzecim przetargu za cenę 240 brutto zł/m2 - tanio bo działka jest z wadami - o tym dalej.

[drak72]

Działka i wybór projektu

 

Działka ma 970m2, jest narożna. Wadą jest to, że od północy ma wcięcie 4mx10m przeznaczone na stację transformatorową.

Po przeczytaniu wielu informacji na temat stacji transformatorowych zdecydowałem się kupić działkę (stacja jeśli powstanie będzie graniczyć z garażem od północy).

 

Mieliśmy ulubiony projekt domu piętrowego (Szmaragd 2 z MG Projekt), ale na tej działce postanowiliśmy zbudować dom parterowy (z nieużytkowym poddaszem),

wybór padł na Z106 GL2 z pracowni Z500.

 

[drak72]

Budżet, kredyt i o nas.

 

Jesteśmy rodziną 2+2, mamy dwóch synów (4 i 6 lat).

 

Plan jest następujący: działka 200 tys. zł + budowa domu 400 tys zł = kredyt na 600 tys zł.

 

W kastingu wybrałem dwa banki DB i PKO BP - inne dawały kredyt na dom, jeśli działkę kupiłeś z własnych środków.

1. DB - po złożeniu papierów po ok. 2 tyg. zażądali zapłaty za operat szacunkowy, niezbędny do rozpatrzenie wniosku (760 zł),

wstępnie zaoferowali marżę ok. 2,00 % => to mnie do nich zniechęciło

2. PKO - nie żądali kasy przed rozpatrzeniem wniosku, wstępnie oferowali marżę 1,60 % - bardzo atrakcyjne.

Niestety w trakcie procesowania wniosku okazało się, że ich wycena zbudowanego domu z działką to 670 tys. zł i mój wkład własny

przestał wystarczać do załapania się na lepszy procent (za duży współczynnik LTV - loan to value).

Najlepsze jest to, że za wycenę zapłaciłem biorąc kredyt, ale bank mi nie pokaże wyceny, bo to jest "wew. dokument banku" - skandal!

Aby mieć niższą marżę wymagane jest ubezpieczenie i karta kredytowa, skończyło się na marży 1,74%

W tym momencie okazało się, że warto było jednak ciągnąć temat z DB (ich wstępna wycena gotowego domu to 1 mln. zł) -> rada i przestroga dla przyszłych inwestorów - ciągnąć i negocjować temat do końca z dwoma/trzema bankami.

[drak72]

Przetarg wygraliśmy na początku Marca 2016r.

Sprawy kredytowe trwały do końca Kwietnia 2016r.

Jednym z wymogów banków był zakup projektu - to poszło szybko - bezpośrednio na stronie studia Z500.

Sądziłem, że od Sierpnia będę budował (o ja naiwny).

Mamy teraz Wrzesień a ja mam złożone podanie o PNB a ekipę do płyty fundamentowej przesuwam już na 10/11.2016

Pewnie to zależy od Architekta i zaangażowania inwestora (bieganie za papierkami do Tauron, MPWIK, PGNIG, ZDIUM),

u mnie jak pozałatwiałem ostatni papierek to okazało się, że projekt jeszcze nie jest gotowy i potrzeba dwóch tygodni, a później jeszcze dwóch

i tak czas leci. Mam nadzieję, że jak już budowa ruszy to nabierze rozpędu :-]

 

W tej chwili nie mam już konkretnych dat/kamieni milowych

[alewe]

Nie wiem czy tu mogę skomentować- czy masz oddzielne miejsce do tego?

 

Tak czytając o cenach działek, pomyślałam zaraz o Kiełczowie i Wilczycach, co prawda to nie Wrocław ale prawie jak Wrocław a działkę fajną można znaleźć za 200 tys.

Wiem,że to już informacja po fakcie, ale może komuś się przyda, bo myślę,że to całkiem przystępny komunikacyjnie rejon Wrocka

 

Jeśli chodzi o terminy to znam ten ból. My mielismy w zasadzie wszystko sprecyzowane, projekt w glowie-tylko przelac na papier i trochę dostosować a i tak projektowanie trwało prawie pół roku. Do tego pozwolenie na budowę dwa miesiące. Co prawda nie budujemy we Wrocku, ale wiem ile tu czasem czeka się na papiery. W sumie dużo zależy od sąsiadów i ich "zaangazowania" . Życzę szybkiego załatwienia spraw trzymam kciuki .

[werronka]

super!!

Brochów przepiękny.

Będę śledzić dziennik z dużym zaciekawieniem (my zaczynamy zimą-wiosną, południowo-wschodnie okolice wro)

pozdrawiam i powodzenia!!!

[drak72]

Witam,

śmiało komentujcie tutaj, dziękuję za komentarze i życzenia

 

Działka po zakupie wyglądała tak:

Śmieci wywoziliśmy workami, niestety działki "bezpańskie" ludzie wykorzystują do wyrzucania śmieci, gruzu itp.

Nie mówiąc już o wyprowadzaniu psów => pole minowe.

Najlepiej jak najszybciej ogrodzić działkę - o tym będzie osobny post.

Od razu też zacząłem wycinać małe drzewka.

Przydatne narzędzia:

- kosa spalinowa - ja kupiłem używanego Stihla za 600 zł - jestem zadowolony, po próbach z tarczą metalową i nylonową, zostałem przy żyłce (przekrój gwiazdy, 2,4 mm)

- łopata - pierwszy zakup Greenmill z Casto - wygięła się podczas kopania na jakimś korzeniu. Następny zakup - szpadel Fiskars egro ostry (lepiej tnie korzenie) - jest super!, polecam od razu go kupić i oszczędzić kasę.

- piła lisi ogon do wycinania małych drzew i ucinania gałęzi

- sekator

- duże worki na śmieci

- kilka par rękawic roboczych (mi pasują monterskie z koziej skóry, zapinane na rzep na nadgarstku, za ok. 13-15 zł na Aledrogo) - na czyszczenie działki i ogrodzenie (do tej pory), poszło ok. 5 par (pracowało 1-3 osób)

 

Zauważyłem, że ludzie w dziennikach nie podają takich szczegółów, a ja spędziłem godziny w Internecie na szukaniu modelu rękawic. Nikt nie ma czasu, dzielę się tym co znalazłem, kupiłem i sprawdziłem - tyle na ten temat.

[drak72]

Witam,

zaangażowałem się w pisanie postów i nie przedstawiłem się, mam na imię Dominik

 

Ogrodzenie tymczasowe na czas budowy.

 

Zakupiłem:

- stemple - słupki drewniane - znalazłem na OLX od kogoś po budowie w Marcinkowicach, po 3 zł za szt.

(normalna cena 5-7 zł), trzeba kupić jeden słupek na każde 3m ogrodzenia, u mnie z trzech stron w sumie wyszło 100m czyli 33 słupki.

(ale kupiłem 100szt. bo cena była dobra

- świder i łom - jeśli w gruncie są kamienie - łom jest niezbędny!, świder przy kamieniach/gruzie jest bezużyteczny

świder - ok. 130zł, łom 70zł

- siatka leśna, u mnie wyszło dwie rolki po 50m. razem niecałe 200zł (1,8m wysokości, dolne dwa rzędy węższe - 10cm?), do siatki powinny być gratis dołączone skoble do mocowania jej do słupków

- sznurek (max długi) do wytyczania

 

Wykonanie.

Na początek wyznaczamy linię - wg znaków granicznych (kamieni lub rurek geodezyjnych) - rozciągamy sznurek i od wewnętrzej strony (na naszej ziemi),

co 3 metry zaznaczamy miejsce na słupki.

Mój świder ma naniesioną skalę, ale zawsze można sobie zaznaczyć, głębokość otworów - 40-50cm, słupki wkładamy bez malowania czymkolwiek - na surowo, do ziemi. Po zasypaniu i ubiciu ziemi powinien stabilnie "siedzieć" w gruncie.

U mnie z powodu gliniastej ziemi i ziemi z gruzem, którą miasto nawiozło na działkę, przy wyrównywaniu terenu, wiercenie to była męka - kilka otworów dziennie Większość otworów robiłem wyłącznie łomem (dziubałem ziemię i wydobywałem "skarby").

Do słupków przybijamy siatkę (ja mocowałem ją od zewnątrz), przydatna jest druga osoba, żeby przytrzymać i naciągnąć siatkę.

Ja przybijałem najpierw górę, wstępnie napinając butem siatkę w dół, żeby dolny drut siatki biegł tuż nad ziemią.

Na każdy słupek biłem trzy skoble, w miejscu połączenia lub bramy - więcej (5-6).

 

Ogrodzenie powoli się robiło:

 

 

BRAMA.

Pojechałem do Żurawiny do najbliższego tartaku (choć to za dużo powiedziane jak się go zobaczy),

Pan zaproponował mi deski na bramę za 200 zł, dostawa gratis bo pan jest sąsiadem z Iwin.

Niestety po tygodniu musiałem się przypomnieć ("Gdzie są moje deski na bramę ??"), ale w końcu dotarły.

W markecie budowlanym trzeba kupić trochę wkrętów różnej długości (średnica 4mm jak się nie mylę), ja jestem nadgorliwy, więc

kupiłem śruby, nakrętki i podkładki.

Po przeczytaniu kilku postów postanowiłem zrobić bramę 6m => dwa skrzydła po 3m.

Należy wcześniej o tym pomyśleć, jak się wierci otwory pod słupki, żeby nie przekładać słupka.

Na skrzydła przyciąłem deski (piła płatnica Toya - ręczna ale idzie zadziwiająco szybko): dwie po 3 m i dwie po 1,8m (jak ogrodzenie),

przykręcam jednym wkrętem, korekta kąta prostego z kątomierzem budowlanym - i drugi, 3, 4 wkręt. Trzeba po kilka razy sprawdzać, żeby się nie rozjechało,

chociaż duża dokładność nie jest potrzebna - w końcu taka brama to nie mebel do salonu

Montaż do słupków - ja kupiłem zawiasy (4szt. po 7 zł każdy). Pierwszy zawias montowałem wyrąbując na niego miejsce w słupku,

następne robiłem tarnikiem (pilnik do drewna) - zdecydowanie lepiej idzie i prościej. Jak ktoś nie ma, pozostaje siekiera i walić w nią młotkiem.

Przy przykręcaniu do słupków/zawiasów, bramę stawiałem na cegłach tak by środek był podniesiony kilka centymetrów w górę, po kilku dniach brama pociągnie słupki i osiądzie, wtedy jest w miarę równo.

Ja wybrałem zamykanie na łańcuch - na razie używam zapięcia rowerowego. To rozwiązanie się sprawdza, nawet jak brama osiądzie, będzie działać.

 

Gotowa brama:

 

Posesja ogrodzona, osobom postronnym wstęp wzbroniony

[drak72]

Witam,

jak wspomniałem działkę kupiliśmy w przetargu od miasta (Wrocław).

Lista oferowanych działek/nieruchomości: http://gisserver.um.wroc.pl/gn/Offer.aspx

Aby wziąć udział w przetargu należy wpłacić wadium (np. przelew), oraz przyjść w wyznaczonym terminie na pl. Nowy Targ

z wydrukowanym potwierdzeniem przelewu wadium i dowodem osobistym. Reszta to kwestia szczęścia.

 

Sprawy kredytu w banku też opisałem, projekt gotowy został zakupiony przez Internet, rozpoczął się proces adaptacji projektu + zbieranie papierków do PNB (Pozwolenie Na Budowę), u mnie było to:

1. Warunki przyłączenia do sieci gazowej - PGNiG - ul. Gazowa, wniosek wypełniony z pomocą pana z obsługi klienta - 15 min

(uwaga - wymagana mapka, np. do celów opiniodawczych - zorganizować samemu w Katastrze (obok pl. Kromera) lub przez Architekta - moja była tam co kilka dni to mi wzięła). Można/trzeba zaproponować lokalizację skrzynki gazowej - przemyślcie gdzie będzie najlepiej (najkrótszy odcinek do wejścia do domu).

 

2. Warunki przyłączenia do sieci Tauron (energia elektryczna)

Można zrobić przez Internet - założyć konto na Tauron.pl (ebok.tauron.pl ?)

na stronie https://logowanie.tauron.pl/extranets/ wybrać "Przyłączenia".

Z tego co pamiętam wymagany był skan aktu notarialnego, czy mapka nie pamiętam. Na pewno w drugiej fazie, biuro projektowe poprosiło o mapkę.

Do tego wymagana była wizyta w BOK Tauron (we Wrocławiu są dwa - Magnolia i obok Teatralnej) i podpisanie umowy.

Ja wybrałem "złącze docelowe wykorzystywane tymczasowo w trakcie budowy", po przeczytaniu kilkudziesięciu postów, postanowiłem wybrać moc 6kW

(podobno mniej się płaci w trakcie budowy), docelowo podniosę moc do 14-16kW.

Napiszę później czy warto było kombinować z mocą.

Wniosek składałem na początku Maja 2016r., na dziś (2016-09-14) od ok. tygodnia mam skrzynkę. Organizuję erbetkę (budowlaną skrzynkę elektryczną z gniazdami) i będę się podłączał do prądu - następny kamień milowy

 

3. Dostawa Wody i odbiór ścieków (MPWIK)

Jak mnie pamięć nie myli - zgłoszenie przez Internet. Wydrukować druk:

Z01a-Wniosek-o-wydanie-zapewnienia-dostawy-wody-i-lub-odbioru-ścieków-dla-bud.-mieszkalnego-jednorodz-_18-09-2015.pdf

http://www.mpwik.wroc.pl/klient/pobierz-druki/

Wypełnić podpisać wysłać do MPWIK (nie pamiętam teraz, czy przez email czy w eBOK MPWIK) i czekać na kopertę z dokumentem "Zapewnienie dostaw..."

 

4. Uzgodnienie obsługi komunikacyjnej ZDiUM

U mnie to było najgorsze, czekałem 40 dni bo był sezon wakacyjny i nie miał kto pieczątki przybić

Generalnie zaczęło się od tego, że Architekt żądała "Uzgodnienia obsługi komunikacyjnej" a ZDiUM twierdził, że nie ma czegoś takiego,

a za to jest "Wydanie decyzji o lokalizacji zjazdu", do końca nie wiedziałem o co wnioskować, wybrałem "Uzgoenienie".

 

Architekt przygotowała mi opis inwestycji i mapkę - wymagane do złożenia wniosku o obsługę.

 

OPIS INWESTYCJI


1. Przedmiot inwestycji
Przedmiotem inwestycji jest jednorodzinny dom mieszkalny, wolnostojący.

2. Adres inwestycji
Wrocław, ul. xxxx
obręb Brochów, AM-25 dz. nr xxxxxx

3. Inwestor
Dominikxxxxxx,xxx (małżeństwo)
ul. xxxxxxxx
53-030 Wrocław

4. Opis inwestycji
Planowaną inwestycją jest jednorodzinny dom mieszkalny, wolnostojący. Dom
będzie usytuowany przy obowiązującej linii zabudowy. Budynek ten składa się
z jednego mieszkania oraz dwustanowiskowego garażu. Przeznaczony będzie
na potrzeby jednej rodziny czteroosobowej. Wejście do budynku oraz wjazd
do garażu znajduje się na dłuższym boku budynku, prostopadłym do granicy
działki, na której planuje się wjazd na działkę.

5. Planowana obsługa komunikacyjna
Planuje się połączenie działki z drogą publiczną, ulicą Iracką. Planuje się zjazd o
szerokości 3,5 m, na przeciwko (w pobliżu) planowanego garażu
dwustanowiskowego.
Na potrzeby wykonania zjazdu z drogi publicznej planuje się usunięcie
istniejącego drzewa. Usunięcie drzewa objęte będzie osobnym opracowaniem.

6. Bilans miejsc postojowych.
Projektuje się 2 miejsca postojowe we wbudowanym garażu
dwustanowiskowym. Wymóg wg MPZP: dwa miejsca postojowe na jedno mieszkanie w domu jednorodzinnym. Wymóg spełniony.

 

5. Zgoda Wojewódzkiego konserwatora zabytków - u mnie załatwiła to Architekt

 

Ww. dokumenty + projekt zagospodarowania terenu (na mapie do celów projektowych - 600zł) + zaadaptowany projekt to mniej więcej to co jest potrzebne do złożenia wniosku o PNB.

 

U mnie miałem jeszcze:

- badania geotechniczne gruntu (i tak to chciałem, bo wymagane są pod płytę fundamentową) - trzy otwory po 4m + opinia = 1180zł

- plan BIOZ - nie wiem czy tego nie robi zwykle Kierbud, zapytam jak się z nim spotkam, u mnie zrobiła to Architekt (w cenie adaptacji).

 

Jak sobie jeszcze coś przypomnę, to dopiszę.

[drak72]

Witam,

czytając inne dzienniki podziwiałem 'lekkie pióro' autorów. Mi to nie idzie tak łatwo, ale się nie poddaję

 

PROJEKT

Przez długi czas marzyliśmy o domu piętrowym, kilka miesięcy naszym faworytem był Szmaragd z MG Projekt, już się w nim widzieliśmy.

Po zakupie działki, przed zakupem projektu, przyszedł czas na decyzję, jednak parterówka - miejsce na działce na to pozwala więc czemu nie.

Miód na nasze serce lały artykuły w Muratorze, wg których parterówki są tańsze w budowie (teraz mając wycenę za płytę fundamentową,

entuzjazm opadł, a dach przed nami).

 

Kluczowe parametry dla nas:

- trzy w miarę równe pokoje/sypialnie po ok. 15 m2 (żeby dzieci (2szt.) miały swoje miejsce do życia)

- układ - z lewej strony bez okien (północ), najlepiej z tej strony garaż

 

Znaleźliśmy nasz projekt: Z106 GL2 z pracowni Z500.

Dom nie podoba mi się tak bardzo jak reprezentacyjny Szmaragd, ale dla mnie ma być funkcjonalny i energooszczędny a dopiero później ładny :]

 

Kupiliśmy projekt bezpośrednio na stronie Z500, nie pamiętam dokładnie ale z biegu dają ok. 200zł rabatu, wziąłęm więc dodatkowo kosztorys, co przydało się do kredytu (różne banki mają swoje formularze, mając kosztorys z biura projektowego, stosunkowo łatwo przekopiować kwoty na formularz bankowy).

 

Przeróbki polegały na wyprostowaniu bryły by była tańsza w budowie/bardziej energooszczędna, zobaczymy jak to się sprawdzi

 

Inne zmiany:

a) zlikwidowaliśmy okno w pom. gospodarczym

b) likwidacja kominka

c) likwidacja wszystkich dwóch kominów (wentylacja mechaniczna)

d) likwidacja wszystkich okien dachowych

 

Po kilku tygodniach, jak mieliśmy poprawiony/zaadaptowany projekt zorientowałem się, że pod dachem jest mała ścianka kolankowa na dwa bloczki,

zupełnie nam niepotrzebna (poddasze nieużytkowe) a zwiększająca koszty - do usunięcia

 

Po tym wszystkim projekt wygląda jak sieczka, mam nadzieję, że uda się z tego zbudować dom w takim kształcie jak chcemy :-|

 

Adaptacja - koszty.

Architekci we Wrocławiu za projekt pod klienta chcą 14-18 tys zł.

Nasz projekt kosztował ok. 2500 + 5000 za adaptację i przygotowanie wniosku o PNB (pismo do Konserwatora, adaptacja projektów brażowych: gaz, prąd itp.). Ogólnie średnio jestem zadowolony z efektu, za niektóre rzeczy będę płacił jeszcze raz (projekt płyty fundamentowej, ogrzewania podłogowego, wentylacji mechanicznej), ale i tak cenowo jest lepiej niż projekt indywidualny... Gdybym miał więcej kasy pewnie brałbym indywidualny

[drak72]

Czas na Blaszak - czyli garaż blaszany, pierwszy budynek na działce.

Szukałem producentów w okolicy, ale w naszym kraju monopol mają firmy z okolic Limanowej

 

Zamówiłem garaż 3x5m w Konstal-Garaże, w wersji na profilach zamkniętych ocynkowanych wyszedł za 1540zł ze wszystkim (dostawa i montaż).

Wcześniej myślałem o mniejszym, ale teraz wiem, dlaczego ten rozmiar to standard, nie bierz mniejszego!

Niestety po zamówieniu okazało się, że firma ma mnóstwo zamówień i czas oczekiwania to ok. miesiąc!

 

Nie ma tego złego - moja "budowa" ciągnie się jak guma w majtkach więc mam mnóstwo czasu na załatwienie, prądu, garażu itd. ....

 

W końcu doczekałem się instalacji (przydała się szeroka brama - pierwszy tak duży pojazd na mojej działce):

 

Po ok. godzinie, miałem już garaż!

 

Przy okazji - ostatnio czytałem wątek o kotwieniu garażu, jak w każdym innym temacie, potrafimy wzniecić niezłą dyskusję "na każdy temat".

Po lekturze ww. wątku i poddania go procesowi oddzielania ziarna od plew, postanowiłem zakupić pręt zbrojeniowy i pociąć i wbić jako śledzie kotwiące garaż.

Pręt zbrojeniowy (ok 10mm grubości, 3m długości) - 11 zł w Castoramie - zmieścił się do Mondeo kombi

Przecięcie na 3 częsci po 1m - piłką do metalu (ręcznie - da się, nawet względnie szybko).

 

Uwaga - pierwszy pręt najpierw wygiąłem i później wbijałem - ŹLE - nie da się tego wbić.

Prawidłowo - należy wbijać prosty pręt i na końcu go zagiąć - przydaje się kawałek rurki (nie wyrzucajcie złomu z działki

Tip: podkładając kawałki folii z obu stron pręta dajecie warstwę poślizgową - pręt łatwiej i ciszej wchodzi w grunt.

[drak72]

Blaszak c.d.

Przekroczyłem liczbę obrazków więc dopisuję w osobnym poście.

Jeśli za mocno/za głęboko wbijecie pręt, ciężko go wygiąć, u mnie pierwszy pręt wbiłem płyciej i miałem za co złapać rurką (stanąć butem), przez co ładnie się zagiął do ziemi.

 

Dodatkowo przywiązałem na rogach szkielet garażu do płyt chodnikowych, które są jego fundamentem.

 

Reasumując:

- 6 szt płyt chodnikowych betonowych (ja wziąłem grube i ciężkie), nie pamiętam dokładnie - kilka złotych za szt. z Casto

- pręt zbrojeniowy 10mm - 11 zł

- garaż: 1540 zł

 

Przypomniało mi się, może komuś się przyda - wypoziomowanie płyt nie musi być aptekarskie (ciężko się poziomuje płytki na 5m),

u mnie z jednej strony ściana nie dotyka płytki, muszę czymś podsypać, choć wygląda na to, że to nic nie szkodzi garażowi.

[rusztu]

Witam, czytam Twój dziennik i mam takie wrażenie jak bym czytał sam siebie. Z tym ze ja mam zamiar ruszyć z budowa w marcu.

Siatka lesna i blaszak za tysiaka to swietny pomysł ja tez od tego zaczne. Przeraza mnie wielkosc Twojej iwestycji na tak maly dom i dla tego mam kilka pytan:

1-po co kredyt na 400 skoro dom kosztuje 280?

2-usuniecie scianki kolankowej na strychu daje jaką oszczednosc?

3-wedlug kosztorysu garaz bedzie kosztowal az 130k, czy nie myslales o zrezygnowaniu z niego?

4-czy planowales wytyczenie budynku na dzialce zgodnie ze stronami swiatu? z jakiej strony masz sypialnie a z jakiej salon i kuchnie?

 

Z gory dziekuje i powodzenia.

[drak72]

Witaj rusztu,

Wybierałem mały i tani dom a tu się robi wielka inwestycja, też mnie to przeraża, ale jak się zacznie, to istnieje tylko jeden kierunek - do przodu :-]

Należy pamiętać, że budowa ma miejsce w granicach miasta Wrocławia - tu stawki są duże, na ile można, ściągam ludzi "z województwa", bo lokalni usługodawcy nie znają umiaru cenowego.

 

Ad 1

Koszty budowy podawane przez biura to jednak fikcja. Jak pisałem, zamówiłem szczegółowy kosztorys, a w nim na pierwszej stronie widnieje

całkowity koszt budowy: 463 tys. zł ("trochę" więcej niż 288 tys. ze strony biura).

Ja poczyniłem kilka zmian, które powinny potanić budowę, szacunek to 406 tys. zł.

Ad 2

U nas strych będzie wyłącznie składzikiem na graty => nie inwestujemy w rzeczy, które mogłyby pomóc w przyszłości zamienić go na część mieszkalną,

Ścianka kolankowa, oprócz dwóch warstw bloczków, zawiera liczne słupy żelbetowe, a na górze drugi wieniec - ja się nawet nie zastanawiałem i to usunąłem, jeśli ktoś chce zostawić opcje mieszkalną na górze, musi dokładnie policzyć koszt bloczków i murowania słupów i drugiego wieńca (robocizna i beton).

Ad 3

Garaż - po pierwsze we Wrocławiu dom bez garażu jest nic wart (widziałem luksusowe domy od dewelopera, które miały pojedynczy garaz, wystawione za 1mln. zł, wykończone kamieniem, piękna architektura, nie było chętnych, uważam, że ten pojedynczy garaż był ważnym argumentem przeciw (dla mnie jest).

Oczywiście są opcje z wiatą, ale ja chcę mieć w garażu męską jaskinię, w końcu jakiś stół warsztatowy i miejsce na "moje graty", na emeryturze będę się realizował jako majsterkowicz

Teraz mieszkam w bloku i mam podziemne miejsce postojowe, trzeba spróbować, żeby się przekonać, jaka to wygoda - wsiadać i wysiadać suchą stopą, gdy pada na dworze, a my mamy do wniesienia/wyniesienia zakupy/bagaże/dzieci.

Ad 4

Projektu szukaliśmy pod tą działkę:

Od północy mamy ścianę bez okien, później garaż i dopiero część mieszkalna. Na papierze wygląda korzystnie, zobaczymy jak będzie w praktyce.

Edytowane 16 Października 2016 przez drak72
Załącznik został zmniejszony przy konwersji przez CMS

[drak72]

Witam,

na początek dygresja: moja ulica to głównie nowe domy w budowie lub niedawno ukończone, sąsiedzi widząc jak krzątam się po działce, zatrzymują się, zagadują, słyszę słowa "ciężko będzie, ale warto" itp. Generalnie w mieście wyścigu szczurów, człowiek odzyskuje wiarę w człowieka, jakkolwiek patetycznie to zabrzmi.

 

PRĄD

Jak wiosną kupowałem działkę, to oczyma wyobraźni widziałem SSO do końca roku. Teraz trzymam kciuki, żeby mieć choć płytę fundamentową.

Pisałem już o mediach - m.in. prądzie, ale temat wymaga dokładniejszego opisania.

 

Cała procedura wygląda tak (na moim przykładzie):

1. Składamy wniosek o Warunki Przyłączenia (u mnie początek Maja 2016)

2. Otrzymujemy WP (to jest potrzebne do wniosku o PNB)

3. Podpisujemy umowę przyłączeniową (np. w BOK Taurona)

4. Tauron zleca podwykonawcy wykonanie skrzynki (ZK - złącze kablowe)

5. Podwykonawca wykonuje skrzynkę (u mnie skrzynka pojawiła się 09.09.206r.)

6. Podwykonawca Tauron przekazuje nam klucz do skrzynki ( u mnie to ja wydzwaniałem za kluczem)

7. Tauron informuje nas o wykonaniu przyłącza i przysyła fakturę do zapłaty (osobnymi listami i w obu jest podany inny tytuł przelewu do wykonania za przyłącze

8. Kupujemy małą RB (Rozdzielnię Budowlaną) i szukamy elektryka do podłączenia jej do ZK w ogrodzeniu - musi to być elektryk z uprawnieniami, bo do wypełnienia jest druk ZI (Zgłoszenie Instalacji), w którym należy wpisać nr uprawnień

9. Po podłączeniu RB do ZK i wypełnieniu ZI ))))

idziemy do BOK Taurona (lub innej firmy) i podpisujemy umowę na dostawę prądu (musimy mieć kilka załączników, są one wypisane w piśmie od Tauron z punktu 7), ustalamy z panią z BOK datę instalacji licznika w skrzynce (trzeba być na miejscu z kluczem) - u mnie instalacja licznika odbędzie się jutro 17.10.2016r.

 

Nie wiedziałem, że tyle z tym zachodu i tyle to trwa, a np. mój wykonawca Płyty Fundamentowej wymaga prądu.

 

Teraz o podłączeniu rozdzielni budowlanej do skrzynki Taurona.

Wziąłem polecanego elektryka na forum + pięciu innych znalezionych na OLX, wszyscy chcieli 300 zł, a jeden nawet 400zł.

Później znalazłem jednego za 250, umówiłem się z nim na działce, wszystko OK, wieczorem dzwoni i mówi, że doczytał, że wymagane są pomiary i że będzie dodatkowe 150 zł.

Cała sprawa dotyczy przykręcenia pięciu kabelków i podpisania papierka (ja w międzyczasie już wkopałem RB i kabel wyprowadziłem w ZK - te nowe 'plastikowe' skrzynki fajnie się rozkładają, wystarczy poprzesuwać zatrzaski i zdemontować fragment obudowy).

Odnośnie pomiarów, to miał być "pomiar rezystancji pętli zwarcia" i "pomiar bezpieczników różnicowo-prądowych":

- jaką ma rezystancję 3m kabla (5x 6mm) ??? szkoda słów

- bezpiecznik różnicowo-prądowy ma przycisk test, a poza tym można po prostu dotknąć kablem fazowym do uziemienia i też mamy test wykonany

nie dajcie się wkręcić.

 

Już traciłem nadzieję, i żegnałem się z trzema stówami, ale ponownie OLX i szukaj Elektryk "w Dolnośląskie", dzwonię a pan mówi,

"no podłączenie plus wypełnienie, to będzie ... 150 zł"

I tak podłączyłem się do ZK za 150 zł, a mogło być 400zł, inna sprawa, że rozmawiałem z 15-stoma elektrykami z Wrocławia i okolic (czas!)

 

Uwaga odnośnie kabla. Moja RB nie miała kabla, na początku myślałem, żeby kupić kabel jak w projekcie (5x16mm). Ostatecznie po rozmowach z elektrykami i nie tylko okazało się, że wystarczy kabel 5x4mm a lepiej 5x6mm. Różnica w cenie za metr jest drastyczna. Powinno wystarczyć 3m (ja wziąłem 4m).

[drak72]

Witam,

pierwszy wpis w czasie rzeczywistym - z dziś (17.10.2016)

Tauron się sprawił i mamy prąd na działce:

 

Niestety na zdjęciu załapała się moja niedoróbka - w okolicy skrzynki muszę wstawić słupki ogrodzeniowe, na razie siatka jest oparta na kijach.

Plus tego był taki, że ludzie z Taurona mogli przesunąć siatkę, żeby zamontować skrzynkę w linii docelowego ogrodzenia.

 

Zrobiłem też zdjęcie próbnego wykopu pod płytę fundamentową, niestety aparat nie złapał ostrości a ja tego nie zauważyłem

Generalnie jest tak jak w badaniu geologicznym -> wymiana gruntu 1m. Widać na zdjęciu, że jedno-metrowa poziomica równo się mieści.

Puściłem ogłoszenie na OLX i w jeden dzień znalazłem chętnego na ziemię, mieszkającego niedaleko.

Chcę wywieźć 5-10 ciężarówek, a resztę spryzmować na działce jak to nazywają fachowcy.

 

Prace ziemne pod PF (płytę fundamentową) są takim małym szczegółem, który nagle może urosnąć do kwot rzędu 10 tys. zł

U mnie kiedyś miasto wyrównywało teren i mam nasypane ziemi z gruzem - konieczna wymiana 1m gruntu.

Płyta pod dom i garaż ma 10m x 20m x1m = 200m3, ale trzeba kopać 1m więcej w każdą stronę, dodatkowo, 1m3 ziemi po wyjęciu jej łyżką koparki i wysypaniu, czarodziejsko przyrasta, i tak może mi w sumie wyjść 300m3 ziemi do zagospodarowania, a jeszcze w miejsce ziemi trzeba przywieźć piach (oczywiście mniej).

U mnie są takie ceny:

- ciężarówka piasku (20t): 400 zł

- wywóz ziemi (ww. ciężarówka czteroosiowa): 300 zł (do składowiska pod Kobierzycami), jak znajdę odbiorcę blisko, mam dostać 100zł obniżki na aucie

 

Jeżeli mamy do wywiezienia/przywiezienia 5 ciężarówek to spoko, ale jak 20, to kwoty są astronomiczne. Generalnie i wykonawca PF i koparkowy

zalecają pozostawienie co najmniej połowy ziemi na działce ("ziemia zawsze się przyda").

 

Wykonawca PF przesłał fajną checklistę, co należy przygotować przed rozpoczęciem prac, w skrócie:

- ogrodzienie - jest

- prąd - jest

- woda - mam zbiornik 1m3 (200zł) - pozostaje kupić od sąsiada wodę i go napełnić

- Toi toi - szukam

- geodeta - tyczenie budynku i poziomu PF (i przyłączy) - mam 3 oferty (700zł, 700zł, 850zł) - umawiam się dzisiaj z siedemsetką z Żórawiny, jeszcze nie współpracowałem, pochwalę więc później

dla geodety i w celu sprawdzenia ile m3 piasku potrzeba, przygotowałem kalkulację i wizualizację:

 

Dodatkowo, postanowiłem kupić 75m bednarki 30x4mm i ułożyć ją wokół domu pod drenażem, przy okazji wykonywania PF, oczywiście bednarka posłuży za uziom do instalacji elektrycznej i do instalacji odgromowej. Muszę poszukać informacji, gdzie ją powyprowadzać, podobno w każdym narożniku...

Bednarka 30x4 na Allegro jest za 4-5 zł za metr (lub kg, bo to mniej więcej to samo). W hurtowni elektrycznej można kupić za 3,85 brutto/kg (przesyłka z Allegro u mnie wychodzi ok 100zł).

KOREKTA: wyszło mnie 4,66 zł brutto za kg. Facet przez telefon namotał mi o odwróconej fakturze, a jak przyszło co do czego to i tak VAT trzeba zapłacić.

Edytowane 17 Października 2016 przez drak72
Błędna cena bednarki

[drak72]

Witam,

uzupełniając temat bednarki, sprzedaje się ją w zwojach po 25m (ok.25 kg) i 50m (ok. 50kg), ja kupiłem 1x25 + 1x50, dobrze, że mam taczkę (prezent od szwagra!) bo mój kręgosłup nie przeżyłby noszenia tego ciężaru.

Do łączenia bednarki kupiłem łączniki krzyżowe - kwadratowe ocynkowane płytki skręcane czterema śrubami. Początkowo złącza chciałem zabezpieczać taśmą samowulkanizującą, ale pan w hurtowni skutecznie mnie od tego odwiódł, wg niego ocynk załatwia sprawę, a taśma samowulkanizująca nie zagwarantuje szczelności w długim terminie (tu nie do końca jestem przekonany). Ostatecznie - ponieważ wszystkie powierzchnie są ocynkowane, złącze powinno przeżyć, co innego, gdyby odcinki były spawane - wtedy trzeba szukać jakiegoś sposobu (mój ojciec mówi, że kiedyś zalewali złącza gorącym lepikiem), ja to poskręcam i wrzucę do ziemi - mam nadzieję, że szybko nie skoroduje.

[drak72]

GAZ

Sąsiedzi postraszyli mnie, że na przyłącze gazowe czeka się ponad rok. Podobno ktoś się wybudował i nie mógł wprowadzić, bo nie miał gazu, no jak tu się nie przestraszyć taką wizją - tego nie brałem pod uwagę.

Ponowna wizyta na ul. Gazowej w PGNIG (pierwsza wizyta była po warunki przyłączenia), wypełniłem wniosek o umowę przyłączeniową. Wg pana z okienka,

na przyłącze czeka się ok 6 miesięcy, jak to w końcu jest - wyjdzie w praniu.

Uwaga - trzeba się zadeklarować, od kiedy zaczniemy odbiór gazu, pan mnie postraszył karami za nie odbieranie gazu po tym terminie

Jestem przygotowany, puszczać gaz w powietrze, jak będzie trzeba (tzn. dom z zamontowanym kotłem nie stanie do sierpnia 2017r. )

Najwyżej Brochów będzie przychodził się grzać przy pochodni

 

Po ok. dwóch tygodniach przyszła pocztą umowa przyłączeniowa. U mnie koszt przyłącza brutto to 2 361 zł (przyłącze 11m, PE 100 SDR 11, fi 40 mm).

Na dostawcę wstępnie wybrałem Tauron, przy podpisywaniu umowy na dostawę prądu pani kusiła rabatem 5% jeśli wezmę też gaz, dodatkowo, im mniej firm od płacenia rachunków tym lepiej.

A propos Tauronu - na działce mam nowy licznik, a wczoraj w bloku na Krzykach wymieniali nam liczniki na nowe - można odczytywać stan liczników na stronie WWW - muszę zobaczyć jak to działa. Można sprawdzać, czy ktoś nam prądu nie ciągnie na lewo na działce

[drak72]

PNB - Pozwolenie Na Budowę

 

Adaptacja i zmiany projektu trwają tygodnie, nawet jak zmian nie ma wiele, potem okazuje się, że tzw. branżyści muszą adaptować/dostosować/skorygować proekty branżowe (Elektryka, instalacja sanitarna , wentylacja, gaz). Moja wina, że nie dzwoniłem do Architekt codziennie.

W końcu wniosek o PNB złożony został 26.08.2016r.

Firmę od płyty fundamentowej umówiłem na 02.11.2016r.

 

Stan na dziś:

- pozwolenie na budowę mam mieć jutro tj. 28.10.2016r. (czy nie jest po terminie ...? )

- musiałem negocjować z firmą od płyty przesunięcie terminu - na szczęście podeszli do tego ze zrozumieniem, mimo, że musi być im ciężko przeorganizować pracę

 

Ponieważ przesuwam start budowy musiałem obdzwonić:

- firmę od PF

- koparkowego,

- faceta, który odbiera ode mnie ziemię

- kierownika budowy

 

Ktoś mi powiedział że prowadzenie budowy to jest jak wzięcie drugiego etatu - już teraz zaczyna się sprawdzać

 

Fundamenty - zmiana ław na płytę

 

Na etapie adaptacji projektu, nie ruszałem fundamentów, gdyż zależało mi na czasie i pieniądzach ...

Okazało się, że Architekt musi sprawdzić czy fundamenty są OK (m.in. dla moich warunków gruntowych i strefy klimatycznej) więc i tak jakaś kasa poszła.

Następnie złożyłem wniosek o PNB, zamówiłem płytę (projekt i wykonanie) i zacząłem poszukiwania kierownika budowy.

Okazało się, że pomimo, że teoretycznie zmiana ław fundamentowych na płytę fundamentową to zmiana nieistotna (przy niezmienionych wymiarach i poziomie posadowienia), dwóch pierwszych kierbudów, od razu mi odmówiło, przy okazji na wygadywali mi takich rzeczy, że już prawie widziałem siebie za kratami.

Pomogła mi ekipa od płyty (T. Brinkmann), która skontaktowała mnie z forumowiczem z Wrocławia, który podał mi namiary na kierbuda "który nie robi z tym problemów". Przy okazji okazało się, że kierbud jest super (obym nie pochwalił dnia przed zachodem słońca) - jak do końca będzie OK, podam wszystkie namiary.

Reasumując, niektórzy kierownicy budów nie są na bieżąco z "nowościami" technicznymi i prawnymi, za to potrafią z pełnym przekonaniem postraszyć inwestora prokuratorem i katastrofą budowlaną + "a ja stracę moje uprawnienia". Ręce opadają - bądźcie silni, wystarczy kontakt z odpowiednim człowiekiem i nagle noc zmienia się w dzień.

[agao_83]

ja w war techn z gazowni mam zapis, że wykonanie przyłacza do 12msc. Póki co o umowę nie występuję, bo dopiero w przyszłym roku planujemy zacząć budowę i boję się właśnie kar za brak odbioru - pewnie umowę podpiszę, jak będę miała PnB Pozdrawiam sąsiada