Kredyt a wkład własny.

[girl]

Witam. Zastanawiamy sie z męzem nad kredytem hipotecznym. Mamy już swoją dzialkę. Na chwile obecna moglibysmy zaledwie wylac fundamenty. Moze to glupi tor myslenia, ale: czy idąc do banku po kredyt to lepiej miec pieniadze w gotowce czy lepiej sobie wylac juz te fundamenty? Czy wylane fundamenty + dzialka beda wiekszym wkladem wlasnym? (Czytałam w necie, ze ponoc niektore banki licza nawet projekt budowlany do wkladu, jako poniesione koszty inwestorskie, ale czy to prawda?) Tak mniej wiecej kosztorysy zakladaja, ze fundamenty system zlecony to koszt ok. 30tys dla takiego domu jak bysmy chcieli, my zrobilibysmy to taniej. Czy bank policzylby fundamenty z zakladanych kosztorysów czy ządałby od nas dokumentow, faktur ile faktycznie wydalismy? Co w przypadku braku takich faktur?

Aha za dzialke tez zaplacilismy mniej niz jest warta, wiec pewnie kwote by bank nie bral z aktu tylko wycenial rzeczoznawca na nasz wniosek, czy tak?

[Łukasz Zalewski]

Zarówno działka jak i wykonane prace oraz ewentualna gotówka (o ile ma być wydatkowana na budowę) będą potraktowane jako wkład własny. Wykonanie poszczególnych prac nie musi być dokumentowane fakturami. Ich udokumentowanie odbywa się poprzez inspekcję pracownika banku lub dostarczenie do banku zdjęć oraz dziennika budowy.

[girl]

Dziekuje za odpowiedz. Zapytam inaczej. Co teoretycznie, patrząc oczami banku daje nam wyższy wkład własny:

1. Działka + np. 10tys w gotówce

2. Działka + fundamenty (załóżmy, że wyniosły nas 10tys a wg kosztorysu powinny 30tys).

[Łukasz Zalewski]

W takim przypadku wyższy wkład własny będzie w przypadku wykonania fundamentów.

Pamiętajcie, że organizowanie kredytu trwa średnio miesiąc (planując wszystko przygotujcie się na dwa). Jeśli zatem chcecie zachować płynność to powinniście wnioskować o kredyt równolegle z pracami ziemnymi. Do uruchomienia kredytu konieczne będzie wówczas pokazanie wylanych fundamentów.

Jaka kwota Was interesuje? Ile warta jest działka? Jaka jest powierzchnia użytkowa domu?

[girl]

Na chwile obecna to są plany, dopiero odtatecznie w listopadzie wszystko ustalimy. Kredyt max 200tys. Dom ok. 120mkw a dzialka? Hmm i tu jest ciekawie, bo jej wartosc jest nie znana. Dalismy za nią duuuzo mniej niz chodza w okolicy. 40tys za 15ar ale to jest rolno-budowlana. Na oko to 80-85% jest rolne? Nie liczylam, szczerze mowiac. Przyszly MPZP zaklada 100% powierzchni budowlanej, ale to za kilka lat. Na razie musimy zastanowic sie, czy chcemy budowac sie latami czy przyspieszyc budowe kredytem. Jesli kredyt to jak w miare rozsadnie do niego podejsc.

[girl]

A czy jest tak, ze im wyzszy wklad tym nizsze odsetki? Czy to prawda, ze np. my wtliczymy, ze dom postawimy za 180 a bank np. stwierdzi, ze za 200 i tyle musimy wziac kredytu? Licza powierzchnie uzytkowa czy zabudowy?

 

Moze ktos zna jakies strony, gdzie kredyty hipoteczne sa naprawde rzeczowo objasnione? W necie jest troche artykułow, ale wiekszosc jak dla mnie to pisanie dla pisania.

[Łukasz Zalewski]

Nie ma takiej strony, która objaśniłaby wszystkie sprawy związane z kredytami hipotecznymi. Każdy z banków ma swoje procedury i w każdym z przypadków oznacza to co najmniej kilkanaście stron zapisanych drobnym drukiem. Na temat każdego z banków można byłoby napisać tak na dobrą sprawę niemałych rozmiarów książkę. Autorami artykułów pisanych w necie są często osoby nie mające zbyt wiele wspólnego z tematyką kredytów hipotecznych i niestety, al artykuły te bardzo często zawierają błędy lub niedomówienia. Nie kierowałbym się nimi przy staraniu się o kredyt. Podobnie jak nie kierowałbym się rankingami, które wbrew pozorom rzadko odzwierciedlają rzeczywistość.

Wysokość wkładu własnego nie ma wpływu na wysokość odsetek. Na ich wysokość wpływ mają:

- oprocentowanie,

- okres kredytowania,

- wysokość kredytu.

Każdy z banków ma swoje minima dotyczące kosztu budowy m2 domu. Zawierają się one w przedziale ~2000-2800zł/m2. W większości przypadków brana jest pod uwagę powierzchnia użytkowa, przy czym przy budowie domu podpiwniczonego, z garażem, z poddaszem bank może przyjąć wyższy koszt. W jednym czy dwóch przypadkach brana jest pod uwagę powierzchnia całkowita. W bodajże dwóch bankach koszt m2 można przyjąć poniżej 2000zł (BOŚ nie ma w ogóle określonego minimum), ale proszę mi wierzyć, że domu nie da się wybudować niższym kosztem. Jako doradca niejednokrotnie spotkałem się z sytuacją, gdy klient się uparł na niższy koszt (chodziło o jak najniższą kwotę kredytu) i po kombinacjach udawało się uzyskać kwotę kredytu niższą niż wymaganą przez bank do zamknięcia inwestycji. Chyba żaden z tych klientów nie ukończył budowy bez dobierania dodatkowych środków. A to wiąże się z całą procedurą kredytową od początku.

[girl]

Dziekuje za rzeczową odpowiedz. Czyli dobrze rozumie, ze np. 120mkw przemnozyc x2tys i to daje nam 240tys kredytu? I jesli mielibysmy wylane fundamenty to kredyt bylby obnizony o ich powierzchnie? Wolelibysmy wlasnie jaknajmniej tego kredytu wiadomo, ale wszystkie opcje rozwazamy.

[Łukasz Zalewski]

Dziekuje za rzeczową odpowiedz. Czyli dobrze rozumie, ze np. 120mkw przemnozyc x2tys i to daje nam 240tys kredytu?

To zależy od banku. Są banki, które przyjmą koszt na poziomie np. 2700zł/m2. Z góry nie odrzucałbym tych banków. W przypadku, gdyby ich oferta była lepsza, wnioskowałbym o wyższą kwotę i (jeśli zostałoby środków z kredytu) nadpłaciłbym kredyt po zakończonej inwestycji. Nie planujcie kosztorysu po minimalnym koszcie. Nawet jeśli planujecie budować dom własnymi siłami, to kalkulujcie to tak, jakbyście mieli za te prace normalnie zapłacić. Musicie uwzględnić ryzyko, że tak trzeba będzie zrobić (np. w przypadku choćby złamania ręki).

I jesli mielibysmy wylane fundamenty to kredyt bylby obnizony o ich powierzchnie? Wolelibysmy wlasnie jaknajmniej tego kredytu wiadomo, ale wszystkie opcje rozwazamy.

Tak. Wymagany kredyt będzie niższy o już wykonane prace.

[girl]

Kosztorys, ktory widzialam obejmował 2 tabele system zlecony i gospodarczy. Nawet w tym gospodarczym np. wlasnie te fundamenty to koszt 30tys a systemem zleconym niewiele wiecej. Różnica miedzy jednym a drugim systemem to ok. 60tys bodajze, na calosci. Kosztorys robila firma zajmujaca sie ptojektami. W sumie to troche denerwujace, ze bank jak pozycza pieniadze, to wymaga domu w stanie deweloperskim bodajze i do tego postawienie w do 3 lat. A przeciez o ile wiecej bylo by chetnych gdyby mogli wziac kredyt o jakiejs tam kwocie, by tylko postawic, wykonczyc dol a gore mogliby sobie potem konczyc w kilka lat nawet, jesli by mieli taka ochote. W obecnym ukladzie to chyba nawet system gospodarczy odpada przy kredycie, bo terminy gonia. Czyli dom robi sie juz drozszy o odsetki + koniecznosc wynajecia ekip by dotrzymac terminow. Jesli dobrze to rozumie.

[Łukasz Zalewski]

Dla banku budynek w budowie stanowi bardzo słabe zabezpieczenie - taka nieruchomość jest najzwyczajniej w świecie trudno zbywalna. Dlatego też bank musi mieć pewność, że kredytobiorca będzie miał wystarczająco dużo środków, aby budowę ukończyć.

W zdecydowanej większości przypadków okres budowlany to 24 miesiące. Bez większych problemów można go przedłużyć do 36 miesięcy. Proszę mi wierzyć jest to okres zdecydowanie wystarczający. Bardzo wielu klientów kończy budowę w ciągu ~12 miesięcy od momentu jej rozpoczęcia, niewielki odsetek potrzebuje pełnych dwóch lat. Moich klientów, którzy nie wyrobili się w ciągu 2 lat mógłbym policzyć pewnie na palcach jednej ręki.

[qosek]

"Wysokość wkładu własnego nie ma wpływu na wysokość odsetek."

A z tym to bym się kłócił

 

W zależności od wysokości wkładu własnego banki stosują różną marżę. W marża + WIBOR = oprocentowanie -> to wpływa na odsetki

(jak masz więcej wkładu własnego to jest mniejsze ryzyko dla banku)

[Łukasz Zalewski]

Sama wysokość wkładu własnego nie ma wpływu na odsetki. Co do różnicowania ofert, to wiąże się to z tym, co napisałem wcześniej - o każdym banku można byłoby napisać książkę. W części banków LTV ma znaczenie, w części nie. Jestem w stanie podać kilka przykładów, gdzie przy mniejszym wkładzie własnym można otrzymać lepszą ofertę niż przy większym wkładzie.

[girl]

Dziekuje za wypowiedzi.

[dwiecegly]

Chcecie za te 200tyś zbudować dom 120mkw? Zaden bank w to nie uwierzy i kredytu nie da.

[ag2a]

W banku przeważnie przelicznik jest 2500zł za m2 użytkowej

[Łukasz Zalewski]

Chcecie za te 200tyś zbudować dom 120mkw? Zaden bank w to nie uwierzy i kredytu nie da.

Jeden z banków nie ma minimum żadnego, w innym również zdarzyło mi się w ub. roku przeprocesować kredyt z kosztorysem na poziomie ~1800zł/m2, przy czym jeśli kredytobiorca rozpisze tak kosztorys, to bank będzie wymagał wykonania tego kosztorysu. Zwykle rozjeżdżają się one maksymalnie na etapie drugiej transzy.

W banku przeważnie przelicznik jest 2500zł za m2 użytkowej

Nie przyjmowałbym tego jako średniej. Średnia jest zdecydowanie poniżej tej wartości. Dla bezpieczeństwa inwestycji należy kalkulować minimum 2000zł/m2 powierzchni użytkowej. Dobrze jest to robić z dodatkową poduszką bezpieczeństwa.

[dwiecegly]

te 2000 / m2 to chyba tylko i wyłącznie do stanu deweloperskiego i to wszystko robione samemu. Realny koszt budowy domu pod klucz zaczyna sie od 3000zl / m.

[Łukasz Zalewski]

Dużo zależy od projektu. Jeśli jest to prosty dom z dwuspadowym dachem, to jest to do zrobienia. 3000zł/m2 myślę, że jest powyżej średniej. Spokojnie za 2500zł/m2 można już wybudować, a niejeden z moich klientów zmieścił się w ~2000zł (tutaj oczywiście część prac była wykonywana we własnym zakresie, sporo czasu zapewne było też poświęcone szukaniu materiałów w dobrych cenach).

We wcześniejszej wypowiedzi przesadziłem z bezpieczeństwem przy 2000zł/m2. Powinno być min. 2300-2400.

[dwiecegly]

Autorka chce budować dom 120m2, ma działkę nieuzbrojoną. Uzbrojenie tej działki będzie ją kosztować spokojnie 30tyś, stan zerowy kolejne 30tyś. Pozwolenia, projekty, ogrodzenie działki, oczyszczenie, geodeta kolejne 10tyś. Lekko liczać nie ma już 70tyś a jeszcze nie wyjdzie ponad poziom zero. Przecież te 2000zł / m2 to koszt chyba samego materiału.

Dobrze jest ludziom mówić prawdę o kosztach budowy bo wiele par zaczyna budować i tonie potem w długach, wierząc w to że da sie dom wybudować w cenie mieszkania.

Koleżanko girl te kosztorysy z biur projektowych nie mają nic wspólnego z rzeczywistością, nie uwzględniają żadnych kosztów ukrytych które zjadają bardzo dużo $. Założe się że nie ma tam nic o uzbrojeniu terenu, geodecie, ogrodzeniu, odbiorach, oczyszczalni lub szambie bo zakładam że kupując działkę za 40tyś jest ona na wsi bez szans na kanalziację. Potem okazuje sie że w kosztorysie brakowało kilknascie pozycji i nie uzględniona nawet niektorych elementów domu i prac.

Edytowane 10 Listopada 2016 przez dwiecegly