Usytuowanie na nietypowej działce - krytycznie o projekcie

[tabi88]

Witam forumowiczów,

 

niedawno stałem się posiadaczem działki, nie jest zbyt duża (480m2) i dosyć nietypowy kształt ale za to.. jest moja .

Próbowałem przypasować jakieś projekty typowe ale nic mi nie podchodziło. W związku z tym będę kombinował z projektem indywidualnym. Wybiorę się rzecz jasna do architekta ale nie chce iść całkiem "w ciemno". W ramach ćwiczeń kreatywnych popełniłem też własny "projekt":

 

założenia są takie:

- budynek ma mieć parter + pełnowymiarowe piętro -> dom typu kostka (PZP dopuszcza płaski dach)

- bryła raczej zwarta (z założenia "bez udziwnień" bo ma być przystępnie dla samoroba, którym planuje zostać oraz względy ekonomiczne/energetyczne)

- planuje garaż w formie blaszaka (obłożony styro+siatka z klejem+tynk) -> możliwie tani "domek" nie połączony konstrukcyjnie z domem

- przed garażem jedno/dwa miejsca na auta

- możliwie dużo ogródka (PZP dopuszcza zbliżenie do granicy na 1,5m ścianą bez okien (z czego raczej chcę skorzystać) ale nie jest to "mus") -doświetlenie łazienki w formie części ścianki z luksferów

- wjazd na działkę raczej od drogi publicznej (w drodze prywatnej jest służebność więc też można gdyby inne usytuowanie pasowało)

-na parterze chciałbym: kuchnia, oddzielne wc, łazienka, sypialnia, salon z jadalnią, jakieś miejsce na mini kotłownie (planowany pompa ciepła PW lub gaz) z miejscem na pralkę

- na piętrze zakładam, że będą 3 pokoje + łazienka + wc. Z tym, że piętro będzie "do zrobienia później" jak pojawią się i podrosną już dzieci

 

Proszę o krytyczne spojrzenie na mój pomysł "projektu", co według was jest niefunkcjonalne, co byłoby lepsze itp. Wszystkie dobre rady w cenie

Pozdrawiam

Michał

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

ja nie będę się wgłębiał w rozwiązania funkcjonalno - użytkowe, natomiast odległość w zagospodarowaniu :

- 1,6m od granicy działki, jeśli PM dopuszcza - OK, ale czy warto tracić WSCH poranne słońce ?

- droga publiczna - pytanie jakiej klasy ? ( pod kątem odległości budynku od drogi )

- zazwyczaj jest tak, że dla działek budowlanych należy zapewnić miejsce postojowe na działce ( poza garażem ). tu nie ma możliwości wprowadzenia takiego miejsca z uwagi na jego minimalne odległości od granicy działki oraz drzwi / okien pomieszczeń na stały pobyt ludzi

- analogiczna sytuacja z niewrysowanym miejscem składowania odpadów stałych ( śmietnik ) i jego minimalnych odległości od gr.dz. i budynku

- wrysowana linia 4m ( jak rozumiem odległość ściany z oknami od gr.dz. ) wchodzi na te ściany i tu uwaga :

niektóre Urzędy dopuszczają tak jak to zostało wrysowane dla ścian z oknami, inne NIE traktując całą ścianę z oknem jako całość i odległość 4m od całości, jako MINIMALNĄ !

Na tym etapie ( bardzo wstępnych założeń projektowych ) nie wiem, czy jest sens ponosić takie ryzyko inwestycyjne zależne od interpretacji zapisu ( ? )

Moim zdaniem nie warto, tym bardziej, że "klin działki" można faktycznie dobrze wykorzystać dla przyszłej zabudowy

- tu jeszcze powinno się brać pod uwagę zjazd drogowy z drogi publicznej. Jeśli jest wymagany, również posiada swoją geometrię

... to tak bardzo ogólnie

pozdrawiam

Edytowane 20 Listopada 2016 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[Kemotxb]

Ja bym nie ryzykował z tymi odległościami od drogi, 1,6 m od niby prywatnej to sprawa delikatna, teraz jest tam brak ruchu ale za jakiś czas może się to zmienić i będzie nieprzyjemnie głośno. Wypośrodkowałbym dom 3 m od drogi prywatnej i 4 m od drugiej strony. To samo z przodu

[tabi88]

ja nie będę się wgłębiał w rozwiązania funkcjonalno - użytkowe, natomiast odległość w zagospodarowaniu

prawdę powiedziawszy to wydawało mi się, że rozwiązania funkconalno-użytkowe wnętrza są tu kluczowe To ich rozmieszczenie determinuje układ na działce. Dlatego też chciałem "przerzucić" na wschodnią stronę te "mniej ważne" pomieszczenia jak: łazienka (trochę boli ten brak dostępu światła), pom. techn. i schody (tu doświetle załatwi sprawę). Tu pytanie laika: z punktu widzenia kształtowania architektury, ważniejsze jest światło "wschodnie" od "zachodniego"?

 

- 1,6m od granicy działki, jeśli PM dopuszcza - OK, ale czy warto tracić WSCH poranne słońce ?

tutaj sprawa, o której zapomniałem napisać a jest istotna: w granicy działki "po drugiej stronie" leci napowietrzna linia ŚN więc dlatego to przesunięcie do 5,5m a nie sytuowanie bardziej "po środku działki" (5,5m to odległość, którą gdzieś odczytałem, nie sprawdzałem tego dokładnie w przepisach).

 

- droga publiczna - pytanie jakiej klasy ? ( pod kątem odległości budynku od drogi )

droga publiczna - w PZP oznaczona jako dojazdowa. W praktyce baaardzo mały ruch bo obsługuje i będzie obslugiwać raptem 4 domy (taki układ drogowy) to też zadecydowało o wybraniu tej działki tj. leży trochę na uboczu.

 

- zazwyczaj jest tak, że dla działek budowlanych należy zapewnić miejsce postojowe na działce ( poza garażem ). tu nie ma możliwości wprowadzenia takiego miejsca z uwagi na jego minimalne odległości od granicy działki oraz drzwi / okien pomieszczeń na stały pobyt ludzi

myślałem, że w najgorszym wypadku będzie jedno miejsce postojowe w garażu i drugie wprost przed garażem -> zaznaczam na mapce jak to widzę. Czy tak nie może być???

U nas w mieście coś takiego jest często praktykowane -> duuużo deweloperki -> i nie widziałem, żeby gdziekolwiek były z tym problemy

Nie raz widziałem działki o podobnym metrażu, na którym były pobudowane bliźniaki, tyle że na bardziej foremnych działkach (nie żebym to pochwalał ale jest jak jest)

 

-analogiczna sytuacja z niewrysowanym miejscem składowania odpadów stałych ( śmietnik ) i jego minimalnych odległości od gr.dz. i budynku

wrysowałem jakbym sobie to wyobrażał

 

wrysowana linia 4m ( jak rozumiem odległość ściany z oknami od gr.dz. ) wchodzi na te ściany i tu uwaga :

niektóre Urzędy dopuszczają tak jak to zostało wrysowane dla ścian z oknami, inne NIE traktując całą ścianę z oknem jako całość i odległość 4m od całości, jako MINIMALNĄ !

Na tym etapie ( bardzo wstępnych założeń projektowych ) nie wiem, czy jest sens ponosić takie ryzyko inwestycyjne zależne od interpretacji zapisu ( ? )

Moim zdaniem nie warto, tym bardziej, że "klin działki" można faktycznie dobrze wykorzystać dla przyszłej zabudowy

bardzo cenna uwaga, nie sądziłem że jest to uznaniowe a nie obligatoryjne. Trochę szokujące.. chociaż po chwili zastanowienia nie tak bardzo w naszych realiach ;>

Co masz na myśli mówiąc o "zagospodarowaniu klina działki"? Chodzi o ogródek po tej stronie? Jakoś nie mogę sobie tego wyobrazić, mógłbyś coś narysować, jak Ty to widzisz?

 

tu jeszcze powinno się brać pod uwagę zjazd drogowy z drogi publicznej. Jeśli jest wymagany, również posiada swoją geometrię

Myślę, że mowa o jakiejś geometrii zjazdu to akurat w tym przypadku za dużo powiedziane. Droga jest utwardzona klińcem i w perspektywie 20 lat nic tu się nie zmieni (droga gminna na uboczu) więc i zjazd będzie..hmm.. taki sobie po prostu. Nie ma co liczyć na asfalt czy kostke. Niby w PZP jest zostawione miejsce na obustronne chodniki i jezdnie 6m ale to pieść nieosiągalnej dla mnie przyszłości . Niemniej trzeba by przemyśleć rozwiązanie bramy -> pewnie jakaś spora przesuwna

 

Ja bym nie ryzykował z tymi odległościami od drogi, 1,6 m od niby prywatnej to sprawa delikatna, teraz jest tam brak ruchu ale za jakiś czas może się to zmienić i będzie nieprzyjemnie głośno. Wypośrodkowałbym dom 3 m od drogi prywatnej i 4 m od drugiej strony. To samo z przodu

Droga nie jest "niby prywatna" tylko prywatna - jestem jej współwłaścicielem Próbowaliśmy z tematem przekazania jej do gminy ale nie ma zainteresowania.

Dodatkowo droga ta jest ślepa (kończy się za jakieś 500m i na jej końcu jest jeden dom) więc o nadmierny hałas bym się nie martwił. No chyba, że ktoś wpadnie na pomysł postawienia jakiegoś składu/marketu/parkingu czy czy czegokolwiek takiego ale to raczej mało możliwe (moja działka jest ostatnią przy tej drodze prywatnej, która nie łapie się do Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu). Chociaż nie takie rzeczy się w życiu widziało ;P

Pytanie, czy przesunięcie 1,5m czy 2,5m w głąb działki wpływa jakoś na odbiór hałasu?? Prawdę powiedziawszy i tak rozważałem "pełne" ogrodzenie zamiast jakiegoś ażurowego.

[Kemotxb]

Pewnie że wpływa na odbiór hałasu, drgań, spalin i nie tylko, zobaczysz stan elewacji od strony drogi po kilku latach. Ogrodzenia pełne jeśli PZP zezwala to można, się z tym wszystkim rozpędziłeś tak jak ja na początku kiedy miałem tylko wizję domu i rzut na działkę. Dopiero jak dostałem mapę do celów projektowych z wyznaczoną linią zabudowy oraz projekt zagospodarowania działki to się wszystko zmieniło, naplanowałem a tu klops, tego się nie da tego nie można, tu kabel, tam przyłącze, tam śmietnik, tu ścięcie, tam wjazd i ... wizja legła w gruzach, teraz sprzątam gruzy.

[tabi88]

Kemotxb - dałeś mi trochę z tym do myślenia..ale po głębszej analizie, tym bardziej skłaniam się do tego, żeby od strony tej drogi prywatnej zrobić ścianę "ślepą". Ruch jest tam prawie żaden, w przewidywalnej perspektywie jeśli wzrośnie to nieznacznie.. z jednej strony okno by się w łazience przydało.. z drugiej mus to nie jest.

 

Mam mapkę zasadniczą, na tej do celów projektowych niewiele raczej się zmieni jeżeli w ogóle. PZP nie wyznacza linii zabudowy w tym miejscu więc pozostaje tylko zgodność z rozporządzeniem. Tutaj będzie trzeba pokombinować, bo trochę niepokoi mnie ta możliwość interpretacji przepisów odnośnie tych 3m i 4m od granicy "nie w płaszczyźnie". Słabo by było wtopić kilka tyś. w projekt, na którym nie uzyskam PNB.

Druga sprawa to te druty, muszę podrążyć jak to jest z tymi odległościami.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Kemotxb

Druga sprawa to te druty, muszę podrążyć jak to jest z tymi odległościami.

 

- jeżeli "druty" są czynne to należy wiedzieć, jakie napięcie w nich przebiega.

Jeśli jest to do 15kV, to "stanowisko pracy" ( np. dla realizacji obiektu ) nie powinno być sytuowane w odległości mniejszej niż 5m od sieci.