Sprzedaż domu i ???

[kaszpir007]

Witam !

 

Takie pytanie.

 

Mieszkamy w domu. Dom został nam sprzedany w kwietniu 2011r (faktura,zakup od dewelopera).

 

Teraz rozpoczynamy budowę nowego domu. Stary ma zostać sprzedany i pieniądze na jego budowę i urządzenie maja pójść ze sprzedaży starego domu.

 

Z tego co sie dowiadywałem jak sprzedajemy dom którym mieszkamy ponad 5 lat rozliczeniowych to wtedy jesteśmy zwolnieni z podatku.

 

Powiedzmy że sprzedajemy dom , pieniadze wpływają na konto. Jest umowa notarialna.

 

Jak późniiej mam udowodnić że te pieniądze poszły na budowę nowego domu i poszły na dom ?

 

Przecież nie ma żadnego obowiązku abym zbierał paragony i faktury.

Osobie prywatnej paragony/faktury nie są do niczego potrzebne (no chyba ze może coś odliczać) ..

Dodatkowo przecież niektóre prace nie muszą robić firmy a można wykonać samodzielnie i są to też oszczędności ...

 

Dom będzie budowany "gospodarczo" . Sam załatwiam mateirały i szukam wykonawców.

 

Jak to wygląda formalnie ?

[Dziesiatka]

Jak późniiej mam udowodnić że te pieniądze poszły na budowę nowego domu i poszły na dom ?

Ale komu i na co?

[Slawko123]

Witam !

 

Takie pytanie.

 

Mieszkamy w domu. Dom został nam sprzedany w kwietniu 2011r (faktura,zakup od dewelopera).

 

Teraz rozpoczynamy budowę nowego domu. Stary ma zostać sprzedany i pieniądze na jego budowę i urządzenie maja pójść ze sprzedaży starego domu.

 

Z tego co sie dowiadywałem jak sprzedajemy dom którym mieszkamy ponad 5 lat rozliczeniowych to wtedy jesteśmy zwolnieni z podatku.

 

Powiedzmy że sprzedajemy dom , pieniadze wpływają na konto. Jest umowa notarialna.

 

Jak późniiej mam udowodnić że te pieniądze poszły na budowę nowego domu i poszły na dom ?

 

Przecież nie ma żadnego obowiązku abym zbierał paragony i faktury.

Osobie prywatnej paragony/faktury nie są do niczego potrzebne (no chyba ze może coś odliczać) ..

Dodatkowo przecież niektóre prace nie muszą robić firmy a można wykonać samodzielnie i są to też oszczędności ...

 

Dom będzie budowany "gospodarczo" . Sam załatwiam mateirały i szukam wykonawców.

 

Jak to wygląda formalnie ?

nie ile mieszkacie, tylko ile czasu jesteście właścicielami.

jeśli dłużej niż 5 lat, to możecie dom sprzedać i nie płacicie podatku, a kasę możecie przehulać gdzie chcecie i fiskus nie będzie się pytał gdzie.

[q-bis]

Obawiam się, że wszystko trzeba udokumentować, niestety.

Będę śledził ew. podpowiedzi bo też mam podobną sytuację. Zamierzam pieniądze ze sprzedaży mieszkania częściowo przeznaczyć na spłatę kredytu aby uniknąć płacenia podatku z tyt. sprzedaży przed upłynięciem 5 lat [a w zasadzie to chyba w skrajnym przypadku prawie 6 lat]

[Slawko123]

Obawiam się, że wszystko trzeba udokumentować, niestety.

Będę śledził ew. podpowiedzi bo też mam podobną sytuację. Zamierzam pieniądze ze sprzedaży mieszkania częściowo przeznaczyć na spłatę kredytu aby uniknąć płacenia podatku z tyt. sprzedaży przed upłynięciem 5 lat [a w zasadzie to chyba w skrajnym przypadku prawie 6 lat]

przed upłynięciem 5 lat, to tak, ale my piszemy PO UPŁYWIE 5 lat

[Łukasz Zalewski]

Właścicielami jesteście od kwietnia 2011r., a zatem w kwietniu 2016r. minęło 5 lat kiedy jesteście właścicielami. W związku z tym obowiązek podatkowy Was nie dotyczy.

[Konrad Podgórski]

Właścicielami jesteście od kwietnia 2011r., a zatem w kwietniu 2016r. minęło 5 lat kiedy jesteście właścicielami. W związku z tym obowiązek podatkowy Was nie dotyczy.

 

Niepotwierdzone info ale podejrzewam że liczy się od końca 2011, dla pewności poczekajcie te 16 dni jeszcze do 2017

[Slawko123]

Niepotwierdzone info ale podejrzewam że liczy się od końca 2011, dla pewności poczekajcie te 16 dni jeszcze do 2017

dobrze, że napisałeś "niepotwierdzone". Potwierdzone, liczy się dokładnie dzień i miesiąc. Sam to przechodziłem z mieszkaniem.

[kaszpir007]

O tym że nie zapłacimy podatku wiem , bo minęło 5 lat ...

 

Tyle pytanie co dalej ???

 

Pojawią się pieniądze na koncie i czy US nie "przyczepi" się do tych pieniedzy i nie bedzie żądał jakiś dokuemntów że te pieniądze zostały wykorzystane na cele mieszkaniowe (budowa lub zakup domu) ?

 

Czy muszę jakoś udowodnić US że te pieniądze zostały wykorzystane do budowy domu a nie poszły na jakieś inne cele ?

 

Sprzedać dom chce w następnym roku (zapewne) bo bedę potrzebował kasy na nowy dom ...

 

Na razie robię z oszczędności ale za chwilę będę pożyczał kasę ...

Na część materiałów mam faktury , ale nie na wszystko ...

[Slawko123]

nic nie musisz udowadniać, możesz je wydać na co chcesz np. na piwo i tequile. Notariusz w akcie notarialnym musi napisać , że podatek jest nie należny i tyle. Nie musisz latać po ani składać cokolwiek w US.

jezeli juz, to US moze Cie pytać skad wziałeś tyle kasy na piwo i tequile, a Ty im wtedy, ze sprzedałem mieszkanie, a oni aha, ok, masz udokumentowane źródło, pij dalej.

[q-bis]

Załączam link do artykułu jak liczyć 5 letni okres zagrożenia podatkiem zryczałtowanym 10%

 

http://www.pit.pl/zwolnienie_sprzedazy_nieruchomosci_z_opodatkowania_komentarz_pit_inter_2110.php

 

Jednocześnie proszę o rozwinięcie poniższego akapitu [jeśli ktoś się czuje na siłach oczywiście ]

 

Często też podatnicy nabywają jedną nieruchomość częściowo w drodze spadku lub darowizny a częściowo w inny sposób. Wówczas sprzedaż takiej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem PIT ale tylko w tej części, która została nabyta w drodze spadku lub darowizny – niezależnie od tego kiedy spadek lub darowizna miała miejsce.

 

 

[Slawko123]

 

Jednocześnie proszę o rozwinięcie poniższego akapitu [jeśli ktoś się czuje na siłach oczywiście ]

 

Często też podatnicy nabywają jedną nieruchomość częściowo w drodze spadku lub darowizny a częściowo w inny sposób. Wówczas sprzedaż takiej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem PIT ale tylko w tej części, która została nabyta w drodze spadku lub darowizny – niezależnie od tego kiedy spadek lub darowizna miała miejsce.

 

 

jak juz cos cytujesz, to cytuj całość, a nie wyrywek

 

Często też podatnicy nabywają jedną nieruchomość częściowo w drodze spadku lub darowizny a częściowo w inny sposób. Wówczas sprzedaż takiej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem PIT ale tylko w tej części, która została nabyta w drodze spadku lub darowizny – niezależnie od tego kiedy spadek lub darowizna miała miejsce. Dla pozostałej części nieruchomości, nabytej w inny sposób termin 5-letni należy ustalić oddzielnie, np.:

 

• od dnia zamiany udziałów spadkowych (Izba Skarbowa w Gdańsku, 12 lipca 2005r., BI/4117-0024/05);
  
• od dnia zniesienia współwłasności (Drugi Urząd Skarbowy w Gdańsku, 16 stycznia 2006r., PF/415-16/I/2006).
  

[dwiecegly]

dobrze, że napisałeś "niepotwierdzone". Potwierdzone, liczy się dokładnie dzień i miesiąc. Sam to przechodziłem z mieszkaniem.

 

Jest dokladnie odwrotnie, tak jak pisał kolega wyżej. Liczy sie od końca roku kalendarzowego, czyli piec lat podatkowe minie 31 grudnia. Jeśli ma sie pecha i akt notarialny był np w styczniu to czekać trzeba prawie 6 lat a nie pięć.

Jeśli okres ten nie minał a pieniadze przeznaczamy na drugą nieruchomość to każdy wydatek trzeba dokumentować, najmniejszą śrubkę i robociznę. Jeśli nie bedziemy miec faktur to potem nam nie zaliczą tego wydatku i bedzie trzeba z odsetkami zaplacić te 10%.

Edytowane 16 Grudnia 2016 przez dwiecegly

[Slawko123]

Jest dokladnie odwrotnie, tak jak pisał kolega wyżej. Liczy sie od końca roku kalendarzowego, czyli piec lat podatkowe minie 31 grudnia. Jeśli ma sie pecha i akt notarialny był np w styczniu to czekać trzeba prawie 6 lat a nie pięć.

Jeśli okres ten nie minał a pieniadze przeznaczamy na drugą nieruchomość to każdy wydatek trzeba dokumentować, najmniejszą śrubkę i robociznę. Jeśli nie bedziemy miec faktur to potem nam nie zaliczą tego wydatku i bedzie trzeba z odsetkami zaplacić te 10%.

raczej nie, dom był kupiony razem z działką, czy de facto kupił nieruchomość z domem, czyli:

Podatnicy nabywają często także działkę budowlaną a sama budowa budynku zostaje zakończona w okresie późniejszym. W takich okolicznościach, zdaniem urzędów skarbowych, budynek trwale z gruntem związany jest integralną częścią nieruchomości i nie może być przedmiotem odrębnej własności, a zatem 5-letni termin należy liczyć od dnia nabycia gruntu a nie zakończenia budowy domu (Pierwszy Urząd Skarbowy w Poznaniu , 18 maja 2006r., PD-2/415/133/06; Urząd Skarbowy w Wołominie , 30grudnia 2005r., US/42/DP-II/3/4110-2/05; Trzeci Urząd Skarbowy w Lublinie, 2 czerwca 2005r., D-3/415/14/05).

to, ze akurat kupili działkę razem z domem w tym samym czasie nie ma znaczenia. Oni kupili działkę z domem, a nie dom z działka lub sam dom(tak naprawdę nie wiemy co i jak dokładnie autor kupił, tylko tyle, ze notarialnie).

Z drugiej strony napisał, ze od developera, czyli czas liczy się od dnia nabycia nieruchomości, gdyby kupił od osoby prywatnej, to tak, od końca roku kalendarzowego.

 

 

A z drugiej strony, nie łatwiej, prosciej i pewniej udać sie do notariusza i zapytać?

[Mycha2016]

Witam,

 

Może ja się też wypowiem i przytoczę przepisy na poparcie swojego zdania. Aktualne przepisy, bo kolega q-bis przytoczył artykuł sprzed …. ponad 12 lat! (o zgrozo artykuł ten mówi o 10% podatku, a mamy 19%, przepisy w międzyczasie jednak sporo się zmieniły).

 

 

Generalna zasada wynika z art. 10 ustawy PIT czyli:

 

Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:

…

8. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy, (mój dopisek: może ten przypadek dotyczyć np. samochodu…)

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

 

Jeżeli upłynęło lat pięć i więcej, to nie musimy płacić podatku ani deklarować, czy zgłaszać faktu sprzedaży do urzędu skarbowego, z pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży możemy zrobić co chcemy. Jak napisał kolega Sławko123 kasę możecie przehulać gdzie chcecie, np. na piwo i tequile.

Możecie poruszyć ten temat u notariusza podczas transakcji kupna-sprzedaży (podpisania aktu notarialnego) - choć trzeba pamiętac, że notariusz nie musi posiadać z zakresu podatków dochodowych (!).

 

W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, musimy ustalić dochód na sprzedaży (czyli różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami) i zapłacić podatek dochodowy – chyba że znajdzie zastosowanie zwolnienie – tzw. ulga mieszkaniowa.

Co do zasady podstawę opodatkowania stanowi dochód, podatek dochodowy wynosi 19% i jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku podatkowym, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości (rozliczamy w naszym rocznym PIT-ie razem z innymi dochodami).

 

Ulga mieszkaniowa (zwolnienie z podatku) wynika wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

 

Art. 21. 1. Wolne od podatku dochodowego są:

…

131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

 

Podsumowanie / przykład kolegi kaszmir007:

 

Zakup domu – kwiecień 2011

5-letni okres liczy się od końca roku 2011, zatem dopiero od 31.12.2011 – lata te to: 2012, 2013, 2014, 2015, 2016.

Sprzedaż domu w 2017 roku – bez podatku

Sprzedaż domu do końca 2016 roku – z podatkiem, można go obniżyć bądź nawet znieść, jeśli pieniądze ze sprzedaży wydamy na cele mieszkaniowe(mamy na to 2 lata).

 

Mam nadzieję że pomogłam.

 

Pozdrawiam

Mycha2016

[q-bis]

Przepraszam za wprowadzenie nieaktualnego ze stanem prawnym artykułu.

Dzięki Mycha2016 za komentarz. Oczywiście każdy powinien prędzej czy później zapoznać się z wykładnią prawnika ale takie wskazówki jak twoje trochę rozjaśniają tematykę i wskazują zagrożenia.

Jedno pytanie - czy korzystanie z ulgi odsetkowej [obecnie] przekreśla skorzystanie z ulgi mieszkaniowej w tym przypadku,czyli - PRZED upłynięciem 5 lat sprzedaję nieruchomość i nie mogę środków ze sprzedaży wykorzystać do spłaty kredytu hipotecznego [wcześniejszego] aby uniknąć podatku w wysokości 19% ?

Edytowane 16 Grudnia 2016 przez q-bis

[Mycha2016]

Chciałaym jeszcze coś dodać, myśle, ze istotnego z punktu widzenia wydatków dokonywanych z pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości przed uplywem 5-ciu lat.

 

Kolega kaszpir007 pisze, że na część materiałów ma faktury, ale nie na wszystko.

 

Trzeba zwrócić uwagę, że przepis art. 21 ust. pkt 131 dotyczący zwolnienia (ulgi mieszkaniowej) mówi, że zwolnieniu podlega dochód jeśli... począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

 

Co to może oznaczać? a to że wydatki, które zaliczyć chcemy na poczet zwolnienia, powinny być dokonywane po dniu sprzedaży nieruchomości. Zatem faktury też powinny mieć datę wystawienia po dniu sprzedaży nieruchomości. Jeśli chcemy skorzystać ze zwolnienia nie ma co kupować materiałów wcześniej - tak myślę....

[Mycha2016]

q-bis postaram się coś odpisać na Twoje pytanie (ulga odsetkowa a ulga mieszkaniowa), ale pamiętaj proszę, że w podatkach decyzują często niuanse sprawy (których tu nie znamy), przepisy "wchodzą jeden w drugi", a i interpretacje urzędów są różne w tym samym temacie. Całość akurat tego wpisu do potwierdzenia u kogoś mądrzejszego.

 

Art. 21 ustawy PIT jest naprawdę długi, w ustępie 25 mamy napisane co prawodawca uważa za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe. W punkcie 2 napisano, że są to wydatki poniesione także na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.

 

Można zatem wywnioskować, że można środki ze sprzedaży wykorzystać do spłaty kredytu hipotecznego [wcześniejszego].

 

Trzeba chyba tylko uważać na dalszy zapis ustępu 30.

 

30. Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

 

Skomplikowany zapis, nie wiem do końca czy właściwie go rozkminiam…

 

Wydaje mi się, że środków ze sprzedaży nie można wykorzystać na:

 

 

* spłatę odsetek od kredytu, które zostały uwzględnione w innej uldze w podatku dochodowym np. uldze odsetkowej (uchylonej z dniem 1.01.2007, choć z ulgi można korzystać do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt, nie dłużej jednak niż do 31.12.2027); ale z kolei mogą być wykorzystane na spłatę samego kapitału (z zastrzeżeniem poniższego)

 

* spłatę kapitału, który został wykorzystany np. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację czyli zakup materiałów budowlanych, które uwzględnione były np. w tzw. dużej uldze budowlanej (zlikwidowanej dla większości śmiertelników od 2003, choć niektórzy na zasadzie praw nabytych korzystali z niej jeszcze dalej czyli osoby, u których kwota dochodu była zbyt niska, by odliczyć ulgę w pełnym zakresie).

 

Mam nadzieję, że choć trochę jest to zrozumiałe....

Pozdrawiam

Mycha2016

[q-bis]

Mycha2016 - dzięki.

 

Czyli jest lepiej niż podejrzewałem Bo chodzi właśnie o kapitał. Jak się spłaci kapitał to odsetek już bank nie będzie miał od czego naliczać. Oczywiście wszystko jeszcze zależy od przypadku tj, zapisów w umowie o możliwości wcześniejszej spłaty kredytu

[ProStaś]

Podniosę temat. Treść przepisów dot. podatku od dochodu ze zbycia nieruchomości wydaje się być prosta.

Sprzedaję z zyskiem (nie minęło 5 lat), od dochodu powinienem zapłacić 19% podatku.

 

Mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej w okresie 2 lat od zbycia nieruchomości, która przyniosła mi dochód. W zasadzie od końca roku, kiedy to zbycie nastąpiło.

Później ustawodawca określa jakie możemy poczynić ruchy, by wydatkować dochód na swoje cele mieszkaniowe tj. nabycie gruntów, spłata kredytów, budowa domu, nabycie mieszkanie etc.

 

I to też wydaje się być jasne. Moje pytania dotyczą już bardzo szczegółowych kwestii, jak ktoś wie, dotykał, robił to będę wdzięczny za pomoc:

 

1. składając do 30 kwietnia roku następnego PIT 39 wykazujemy ów dochód i co dalej?....

a. od razu deklarujemy, że np. dużo wyższą kwotę (niż dochód) wydamy na swoje cele mieszkaniowe? ot np. zarabiam 50 kPLN, a w deklaracji piszę, że kupię sobie mieszkanie za 150 kPLN?

b. składamy tylko deklarację, że chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej (urząd zawiesza pobranie podatku) i dopiero kupujemy owo mieszkanie za 150 kPLN i przy kolejnym PIT - e przedstawiamy fakturę zakupu tego mieszkania?

 

2. czy nabycia do ulgi mieszkaniowej mogą być łączone?

a. np. kupuję działkę (ale to za mało na pełne rozliczenie dochodu) i jednocześnie zaczynam na nim budowę - czy taka sytuacja spowoduje, że Urząd Skarbowy przyjmie cenę działki i cenę np. materiałów budowlanych na budowę domu?

 

3. Czy dobrze rozumiem - sprzedaję działkę za 100 kPLN, którą kupiłem za 50 kPLN (mój dochód to 50 kPLN) i zaraz kupuję działkę za 80 kPLN, mam obowiązek zapłacenia podatku, czy też takie nabycie "skonsumuje" w pełni dochód z pierwszej transakcji?