Wady budyunku a odpowiedzialność kierownika budowy/wykonawcy

[zinkar]

Witam.

 

Budujemy z żoną dom średniej wielkości (ok 120m2). Na inwestycji w stanie surowym zamkniętym wykryliśmy ogromne wady w postaci za niskiej wysokości piwnicy i parteru (mamy jeszcze użytkowe poddasze). Piwnica zamiast 225cm (bez posadzki, brakuje 25cm) posiada 201cm, parter zamiast 277 (docelowo 260) ma obecnie 268 (brakuje 10cm). Uprzejmie proszę w tym miejscu nie komentować głupoty żadnego z uczestników procesu budowlanego (i tak jesteśmy bardzo zdenerwowani).

 

Ewidentnie wina kierownika budowy, ale czy wykonawcy również ?

 

Moje pytanie dotyczy tego jakie kroki powinienem teraz podjąć i w stosunku do kogo i czego żądać. O ile w przypadku piwnicy z tego co nam powiedziano wstępnie można zerwać wylany beton, potencjalnie wybrać piasku, zabezpieczyć przed wodami gruntowymi, o tyle w przypadku parteru jest już gorzej. Można się zastanowić nad inną warstwą izolacji niż 11cm styropianiu (zgodnie z projektem) ale na pewno nie odzyskamy straconych cm.

 

Powinniśmy już teraz startować z kolejnymi pracami (instalacje) stąd do pytania wyżej (co prawnie zrobić) - czy możemy podejmować kroki w stosunku do wykonawcy i kierownika budowy i jednocześnie kontynuować z pracami ?

 

Dopiero od teraz będziemy posiadać inwestora nadzoru inwestorskiego, wcześniej takiego nie było - co również wiemy, że jest naszym błędem.

 

Z góry dziękuję za wszelką merytoryczną pomoc.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- ... na "wykonawcy" nie spoczywa żadna odpowiedzialność ! - nie jest " Uczestnikami procesu budowlanego ". Na kierowniku budowy - owszem

Prawa i obowiązki kierownika budowy wpisane są w Ustawę Prawo Budowlane Art. 22. gdzie ( poza innymi ) istotny jest p. :

5 ) zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem;

...

7) zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu

 

- na tą chwilę, proponuje jak najbardziej zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego, który ( mówiąc ogólnie ) sprawdzi, czy kierownik budowy realizuje obiekt zgodnie z projektem, czy nie. Jeśli nie - inspektora nadzoru inwestorskiego ma prawo : ...

" wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych oraz informacji i dokumentów potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych ... " Art. 26. Ustawy

[zinkar]

Łukaszu,

 

Dzięki za odpowiedź. Inspektor nadzoru inwestorskiego (docelowy) widział już inwestycję i to tak naprawdę on potwierdził te wady - oczywiście dokona stosownego wpisu do dziennika budowy.

 

Pytam natomiast Was (oprócz dalszej współpracy z inspektorem nadzoru) jakie żądania możemy skierować w stosunku do Kierownika Budowy gdy tak naprawdę w grę w przypadku parteru nie wchodzi nic poza manewrowaniem z grubością izolacji, posadzki itp.

[maugoo]

U nas podobna sytuacja, chociaż bardziej skomplikowana. Mamy umowę z wykonawcą na budowę sso z dachem na gotowo. Termin realizacji minął 15 października a my nadal jesteśmy w polu. Nie możemy wymóc na nim dokończenia umówionych prac, za które w większości zostało mu zapłacone (mimo, że według zapisów umowy za każdy dzień opóźnienia nalicza się 340 zł.) Obecnie wygląda to tak - mamy stan surowy otwarty ale ... pękąją nam bloczki fundamentowe (niezabezpieczono ich w żaden sposób na zimę), zalano nam schody niezgodnie z projektem (do skucia) mamy położone dachówki ale nie mamy zrobionych kominów ponad dach i podwykonawca, który ten dach robi nie może go bez tego wykończyć, wystąpiło wiele wad dotyczących chociażby murowania z ponad 6centymetrowymi fugami z zaprawy, krzywe ściany działowe i tp itd. Jest tego dość sporo ale co nas rozbiło doszczętnie to okazało się, że mimo projektu domu z poddaszem użytkowym o ścianie kolankowej 130,5 cm zrobiono nam o 30 cm za nisko!! Kierownik budowy zatwierdził to bez mrugnięcia okiem a my nawet nie pomyśleliśmy żeby takie rzeczy sprawdzić. W tej chwili dach jest na tyle zaawansowany, że nie mamy jak tego naprawić (mamy sprzedane mieszkanie i określony czas do przeprowadzki więc nie mamy na to czasu). Chcemy podjąć kroki prawne w kierunku wyegzekwowania zadośćuczynienia od kierownika budowy jak i wykonawcy. Co powinniśmy zrobić?

 

Trochę to zawiłe ale nadal nie mogę się pozbierać jak firma działająca kilkanaście lat na rynku i kierownik opłacany przez nas, obiecujący pilnowania naszej inwestycji doprowadzili do takich zaniedbań. Wiemy, że też jesteśmy sobie winni ale mąż pracuje w terenie, a ja z małymi dziećmi i nie mieliśmy jak pilnować wykonawcy. Do tego po prostu na tym się nie znamy i byliśmy przekonani, że od tego jest właśnie kierownik budowy. Pomożcie!

[Ifarrg]

A ja jak czytam, to się tak zastanawiam - Wy budujecie dla siebie, czy dla wroga??? Żeby nawet nie sprawdzic wysokości w budynkach , tylko pozwolić, żeby inni robili jak chcą... Ja wiem, że kierownik powinien to sprawdzić, że firma powinna robić wg projektu...

A odnośnie kierownika i ekipy - sami wybieraliście ich gdzieś pod płotem, w spelunie, czy jeszcze gdzieś indziej? Nic nie weryfikowaliście przed zatrudnieniem, żadnych telefonów, wizyt na budowach u innych? Jeśli nie, to teraz macie...

[maugoo]

Przecież nikt nie bierze ludzi z łapanki. Moja firma była sprawdzana kilka razy, polecana bo jako jedna z niewielu podpisywała umowy, kierownik też był z polecenia (wcale nie najtańszy) więc uwagi tego typu proszę zachować dla siebie. Nie każdy może siedzieć na budowie i patrzyć na ręce. Z naszego punktu widzenia wydawało się ok a to co nie było ok było skrzętnie ukrywane lub tłumaczone w taki sposób że wydawało się ok.

[Ifarrg]

A co kierownik budowy powiedział, jak odkryliście niezgodności na budowie??? Albo wykonawca??? Przecież podnieść budynku się już nie da...

 

Kroki prawne? Albo ugoda, albo sąd. Tylko na czym wam teraz bardziej zależy, na sądzeniu się i odszkodowaniu, czy na wprowadzeniu sie? Bo ani jedno ani drugie wyjście nie jest idealne...

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Ifarrg - masz dużo racji w tym co piszesz , ale niekoniecznie Inwestor ma "gonić" z miarką na budowie, ... ma do dyspozyjcji :

projektanta obiektu, który w ramach nadzorów autorskich powinien pojawiać się na budowie i sprawdzać zgodność realizacji z projektem oraz również ma możliwość powołania inspektora nadzoru inwestorskiego, który reprezentuje Inwestora na budowie i kontroluje kierownika budowy.

Natomiast jeżeli jedna, czy druga osoba jw ( pełniąca samodzielną funkcję techniczną w budownictwie ) jest "weryfikowana" na etapie " łapanki cenowej " z tendencją "im taniej, tym lepiej", to na efekty nie trzeba długo czekać - te wpisy dokładnie o tym mówią.

[Ifarrg]

Jasne, tylko że kierownik już powinien pilnować. Skoro kierownika ma pilnować nadzór, to kto będzie pilnował nadzór? Ja wiem, że jakby kierownik miał spisaną porządną umowę i nie był za 1500 zł, albo mniej, jakby pojawił się na budowie częściej, niż przy oddaniu dziennika, to pewnie byłoby inaczej, niż jest w obu przypadkach powyżej. Mam znajomych, sam prowadze budowę, szukałem wykonawców i kierownika i wiem, jak to wygląda i jakie są ceny. Dobrze zawsze kosztuje więcej. Aczkolwiek wolałbym dołożyć i mieć większą pewność, że coś będzie zrobione dobrze... Ale...

 

No właśnie. Ale nawet największa kasa nie zagwarantuje 100% pewności, że coś będzie tak, jak chcemy. Pańskie oko konia tuczy - przy budowie domu to najważniejsza zasada - jak na budowie nie pojawia się inwestor, to nikt nie czuje presji, a jak nikt nie czuje presji, to nie ma też wymaganych standardów. W idealnym świecie wykonawca powinien wybudować wg projektu, a kierownik powinien to sprawdzić... W idealnym świecie wszyscy są szczupli i bogaci...

 

Jedna z największych, moim zdaniem, pomyłek, to zatrudniać kierownika z ekipy budowlanej, albo znajomego tej ekipy. To proszenie się o kłopoty, ukrywanie błędów itp. Mój wykonawca (aczkolwiek tez wiele mam mu do zarzucenia) tak bał się kierownika, że nawet w koło budowy sprzątał przed jego przyjazdem. A kierownik był na każdym waznym etapie - fundamenty, stropy żelbetowe, więźba, moje prośby o przyjazd... Ale ja też byłem codziennie na budowie. Bo jak sam się nie orientujesz co nie co, toi każdy może ci wcisnąć kit... To tak, jak z zakupem auta...

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Jedna z największych, moim zdaniem, pomyłek, to zatrudniać kierownika z ekipy budowlanej, albo znajomego tej ekipy.

 

... i tak niestety może się zdarzyć - Inwestor w dobrej wierze zleca realizację obiektu, a kierownik budowy szuka usilnie "oszczędności" od zamiany materiałów ( na gorsze ) po zmianę geometrii budynku ( w skrajnych przypadkach ), dlatego też uważam, że nadzory autorskie projektanta powinny być obowiązkowe !, jak również zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, który ma możliwości dyscyplinowania kierownika wpisami do dziennika budowy. Innej drogi tutaj nie ma.

- oczywiście nie wszystkie firmy są nierzetelne, nie chcę uogólniać !!!, ale spotkałem się z przypadkami o których piszesz.

[Slawko123]

ale gdyby tak miało być, to dodatkowy koszt byłby rzędu 20-50tys.zł.

ja tam latałem z miarką codziennie lub jak tylko miałem okazję, z łata 2m tez

Co mi z tego, ze później wykryje, ze jest tak jak u autora. Wyegzekwować poprawkę, to czas i kupe kasy, albo kończyc budowę tak jak jest i mieszkac w niechcianym domu

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

ale gdyby tak miało być, to dodatkowy koszt byłby rzędu 20-50tys.zł.

... myślę, że zatrudnienie projektanta w zakresie nadzorów autorskich, czy też inspektora nadzoru inwestorskiego to nie są dodatkowe koszty 20-50 tys. zł, natomiast STRATY które mogą wynikać z braku rzetelności, czy też realizacji obiektu niezgodnie z projektem mogą być dużo wyższe, w niektórych przypadkach nie do naprawienia np. zrealizowana więźba dachu przy niezgodnej z projektem wysokości ścianki kolankowej.