Jak negocjować cenę domu, o ile można ją obniżyć?

[Ewelina2017]

Witajcie Kochani,

 

Jeśli trafiłam do złego działu, z góry przepraszam, bo jestem tu nowa:)

Za kilka dni jadę oglądać dom z poważnym zamiarem jego zakupu, jeśli na miejscu nie wyjdą jakieś niespodzianki, bo póki co, znamy go tylko ze zdjęć i opisu. Szukam domu już od prawie roku i do tej pory żadna oferta nie zrobiła na mnie wrażenia, a ten obecny dom wygląda na wart rozważenia. Jednak jego cena trochę mnie przeraża i na pewno będziemy negocjować, tylko zastanawiam się, na ile możemy sobie pozwolić w negocjacjach, aby efekt końcowy był satysfakcjonujący zarówno dla nas i dla obecnych właścicieli. Chodzi dokładnie o ten dom http://brzeszcze.nieruchomosci-online.pl/dom-wolnostojacy,z-balkonem/18040199.html. Temat budowy czy kupna domu jest nam obcy, bo pierwszy raz decydujemy się na coś takiego, więc chciałabym zapytać bardziej doświadczonych, co myślicie o tym domu (wiem, że trudno oceniać tylko po zdjęciach i opisie:)). Cokolwiek więcej będę mogła powiedzieć dopiero po obejrzeniu, ale tak na gorąco i na pierwszy rzut oka co myślicie?

[kemot_p]

Zazwyczaj sprzedający podaje cenę o 5-10% wyższa niż ta, którą chciałby otrzymać, żeby było z czego "zejść", a kupujacy miał satysfakcję, że udało mu się coś "stargować". Zdarzają się też transakcje spowodowane różnymi zdarzeniami losowymi, np. rozwód, które rządzą się swoimi prawami, więc warto się nieoficjalnie dowiedzieć czym jest motywowana sprzedaż.

[Kemotxb]

Co myślimy, u mnie w "mieście" lub najbliższej okolicy kosztowałby podobnie lub więcej. Niestety przez biuro nieruchomości cena jest pewnie wyższa niż chciał właściciel. Po pierwsze jak wyżej koniecznie dowiedz się jaki powód kieruje sprzedażą, popytaj o dom i jego historie sąsiadów, oraz samych sąsiadów sprawdź. Czasem powodem są właśnie sąsiedzi i okolica, głośna, dokuczliwa. Bardzo często biur korzystają właściciele którzy chcą sprzedać dom nie biorąc w tym udziału czyli nie brać udziału w sprzedaży bo interesuje ich tylko kasa. Powody różne, dom ma wady, rozwód, śmierć, problemy finansowe. Dom można sprawdzić pod kątem działki i księgi wieczystej, a nawet u komornika . Znajdź działkę w geoportalu przyjrzyj się okolicy, ściągnij MPZP przeczytaj uważnie. Popytaj o projekt i wszelkie pozwolenia, zmiany w projekcie. Na forum się już zdarzały tematy że kupiono dom który został mocno przerobiony bez pozwoleń i sprawę później ciężko wyprostować. Te wszystkie parametry pozwolą przynajmniej technicznie się czepiać i ewentualnie zbijać cenę. Co do domu, brak zdjęć pomieszczeń technicznych czyli garażu i kotłowni, ściana kolankowa wydaje się dość niska (może 90 cm), taras raczej niewielki.

[Ewelina2017]

Dziękuję za odpowiedzi i nieśmiało proszę o więcej:) Próbujemy się coś więcej dowiedzieć, jeśli chodzi o sąsiadów, ale trudna sprawa, bo nie znamy tej okolicy i za bardzo nie mamy się kogo wypytać. Jeśli chodzi o powód sprzedaży to też będzie ciężko uzyskać prawdziwą odpowiedź, ale przypuszczam, że chodzi o finanse, bo w końcu jest to nowy dom, więc raczej się im nie znudził tak po prostu:) Byliśmy tam i widzieliśmy z zewnątrz, jest zadbany, tak samo jak ogród. Z takich pierwszych spostrzeżeń, sam dojazd do domu jest dość ciężki, jest droga utwardzona, ale strasznie dziurawa (zwłaszcza z jednej strony, są dwie możliwości dojazdu, z drugiej strony droga nie jest aż tak tragiczna), ale pewnie w czasie opadów można się tam "utopić" w błocie. Poza tym centralnie na środku działki (między garażem a wejściem do domu) stoi słup energetyczny, a drugi mieści się zaraz przy ogrodzeniu - tego akurat na zdjęciach nie widać Jeszcze jeden minus jak dla nas to ogrzewanie gazowe, ale to już kwestia indywidualnych upodobań Zastanawialiśmy się, czy nie byłoby lepiej "dogadać się" z właścicielami bezpośrednio, bo to jest oczywiste, że przez pośredników będzie drożej, ale z drugiej strony nie jest tak, że i bezpieczniej, bo biuro może sprawdzić wszystkie informacje na temat domu? Dom jest położony raczej w cichej, spokojnej okolicy, chociaż widoki niezbyt malownicze, bo niedaleko jest stara kopalnia:) Podsumowując, minusy, jakie widzimy, pomijając to ogrzewanie, to kiepski dojazd, średnie widoczki za oknem i te nieszczęsne słupy. Na tej podstawie chcielibyśmy "zbijać" cenę. Gdyby udało się zejść te wspomniane 10% to było by super. Chyba że w trakcie oglądania i rozmowy wyjdą jakieś "kwiatki" jeśli chodzi o sam dom to wtedy prawdopodobnie zrezygnujemy.

[piotrek0m]

O sąsiadów można zapytać dzielnicowego, pojechać w piątek, w sobotę wieczorem, pospacerować, co to za okolica, co jest za sąsiedztwo. Jak wyglądają sąsiednie działki. Zapoznać się z projektem budowlanym. Dom koniecznie obejrzeć od wewnątrz na spokojnie i robić mnóstwo zdjęć, każdego pomieszczenia każdej strony. Z zewnątrz itp... fotki będzie można na spokojnie przeanalizować u siebie w domu. Oglądanie z właścicielem za plecami nie jest komfortowe. Zaglądać w narożniki, w zakamarki, na strych, zdjęcia i zdjęcia - naprawdę patrzenie na nie na spokojnie pozwoli dostrzec wiele mankamentów. Co jest najdroższe - ocieplenie, izolacje, konstrukcje dachu. Ciekawe czy właściciele mają zdjęcia z budowy i zechcą je udostępnić? Jakie instalacje, jakie ogrzewanie.... oj to poważne są tematy, czasami wydając wielkie pieniądze warto wynająć rzeczoznawce. Listować uwagi i spostrzeżenia i rzeczy do ewentualnego zrobienia czy do wymiany i przystąpić do negocjacji. Jeżeli nie zależy im na sprzedaży i mogą czekać, to nie zejdą z ceny, jeżeli zależy, to zejdą.

 

Okna dachowe są źle wykończone, ten kawałek ścianki pod oknem powinien iść pionowo w dół, a jest prostopadle do skosu, ten na górze powinien być równoległy do podłogi. Wykonawca nie wiedział takiej oczywistości ? Co to za kafle na tarasie, jakie podłoże pod nimi czy jest izolacja, bo kafle na betonie odpadną po 2 zimach. Jak zaizolowany jest balkon - ale jak to sprawdzić? Czy barierka jest przykręcona do muru i przechodzi przez izolację - to niepotrzebny mostek termiczny. Schody bardzo niepraktyczne i niewygodne. Nie ma barierki od strony schodów. Kafelki na schodach - rzecz gustu, wolę drewno, położyli nawet nie kafelki schodowe tylko zwykłe, narożniki się mogą obtłuc, czy są śliskie? Na jednym zdjęciu widać, że już są obtłuczone.

I jeszcze ściema o roletach antywłamaniowych - nie uwierzę że antywłamaniowe z atestem, zwykłe jak nic ....

Edytowane 13 Marca 2017 przez piotrek0m

[Ewelina2017]

Piotrku, dziękuję Ci za odpowiedź Rzeczywiście mówisz o ważnych rzeczach, na które nie zwróciłam uwagi - szczególnie zaniepokoiły mnie te okna i schody w kafelkach:/ Co do rolet dam znać, jak obejrzymy dom i zobaczymy papiery:) Z tymi zdjęciami to świetny pomysł, tylko zastanawiam się, czy pozwolą, żeby porobić zdjęcia, żebyśmy mogli później na spokojnie obejrzeć. Z tym rzeczoznawcą to chyba będzie strzał w dziesiątkę, muszę się zorientować w cenach. Jeśli masz jeszcze jakieś spostrzeżenia to bardzo proszę, bo każda uwaga jest dla mnie cenna:)

[piotrek0m]

Trzeba wejść na strych i obejrzeć jaka jest konstrukcja dachu i jego stan, szczególnie stan membrany (bo wątpię żeby pełne deskowanie dawali). Dach to są ogromniaste koszty ewentualnych poprawek! Jaki stan kominów, czy nie przeciekają. Można pożyczyć prostą kamerkę taką do oglądania wnętrza rur - taka kamerka na długiej giętkiej rurce i ją powpychać we wszelkie przestrzenie np. pomiędzy skosami a membraną dachową, w kominy wentylacyjne. Ocenić jak wykonane jest ocieplenie dachu. Czy kuny się nie zalęgły i nie poniszczyły wełny? Podnieść podłogę na strychu i zobaczyć ja gęsto jest mocowany podwieszany sufit, jaka folia paroizolacyjna została zastosowana. Jaka gruba jest cegła na ścianach zewnętrznych (24 cm) i jakie grube jest ocieplenie ściany (20 cm) i sprawdzić czy faktycznie ściana w oknie ma grubość 45 cm. Zajrzeć pod cokolik i zobaczyć czy dali listwę startową pod ocieplenie, czy nie ma tam nieszczelności w które myszy będą wchodziły? Co to za klinkier na cokoliku, czy nie odpadnie po 2 zimach? Czy są rysy i pęknięcia na ścianach (jak dawno ściany były malowane) rysy mające swoje uzasadnienie konstrukcją budynku są naturalne (np. na łączeniu ścian szczytowych z wieńcem) ale rysy w okolicach okien i drzwi są już niepokojące i świadczą o błędach konstrukcyjnych. Rysy na tynku zewnętrznych to w ogóle świadczą o błędach szczególnie w takim młodym budynku. Zrobić pomiary instalacji elektrycznej, sprawdzić ciśnienie w każdym odbiorniku wody, sprawdzić czy kaloryfery solidnie grzeją - co z tego, że jest ciepło, ja bym kazał instalacja grzewcza odpalić i sprawdzić...

 

Widzisz jak wiele jest tematów, rzeczoznawca powinien rzetelnie do nich podejść....