Kredytowe Fakty i Mity - cała prawda o kredytach

[Murator FINANSE]

Czas zacząć rozwiewać wątpliwości Państwa i krążące legendy o kredytach.

Planujemy poświęcić ten temat szczególnie problemach , pogłoskach, mitach czy faktach o uzyskaniu kredytu hipotecznego.

 

Postaramy się pomóc Państwu w trudnych sytuacjach i sugerowaniu rozwiązania jak i pokazać jak się rzeczywiści sprawy mają.

 

Często w rozmowach z klientami słyszę zdania: a kolega powiedział , że .... , bo czytałem na forum, że..... , bo sąsiad/dka powiedziała że .....

 

Niech ten temat będzie źródłem informacji dla was, tych poprawnych -zgodnych z regulacjami bankowymi .

 

Jeśli macie problemy, wątpliwości pytajcie - Z CHĘCIĄ POMOŻEMY.

 

Często jesteśmy specjalistami do trudnych przypadków.

 

Uwierzcie , każdy klient jest inny i każdy kredyt jest inny i każda nieruchomość jest inna- każdy przypadek jest inny a naszym zadaniem jest pomóc w uzyskaniu kredytu hipotecznego i wybudowaniu wymarzonego domu.

[Łukasz Zalewski]

Może zacznę od bodajże najbardziej pospolitego mitu, który w dodatku potrafi zrobić sporą krzywdę osobom planującym zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Mam tutaj na myśli hasło "brak historii kredytowej oznacza brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego". Całkiem niedawno na dowód prawdziwości tej tezy pewni klienci pokazali mi artykuł, w którym jak byk napisane było: "Na koniec, po co w ogóle budować historię kredytową? Jeśli nigdy nie zamierzasz się zadłużać to rzeczywiście nie warto. Ale jeśli planujesz w przyszłości brać np. kredyt hipoteczny to czas, żeby już myśleć o budowaniu swojej wiarygodności w BIK. Po pierwsze, jeśli nie masz żadnej historii, to bank może w ogóle Ci nie przyznać tak dużego kredytu jakim jest kredyt hipoteczny. Po drugie, jeśli przyzna, to na pewno na gorszych warunkach niż temu, który ma już zbudowaną dobrą historię i jest bardziej wiarygodny dla banku. "

Co gorsza artykuł został napisany przez osobę, która w opisie bloga chwali się, że zarówno zawodowo jak i hobbystycznie zajmuje się finansami.

Powyższe stwierdzenie jest absolutną nieprawdą. Brak historii kredytowej nie stanowi żadnych przeciwwskazań do uzyskania kredytu hipotecznego niezależnie od jego wielkości. Jeśli zamierzacie brać kredyt hipoteczny, to wcale nie musicie brać na raty np. mikrofalówek, a już w szczególności chwilówek (i z takimi radami niestety zdarzało mi się spotkać). Budowanie historii kredytowej na siłę może mieć czasem wręcz odwrotny do zamierzonego skutek, ponieważ zaciąganie w krótkim okresie kilku zobowiązań może dać analitykowi podstawę do stwierdzenia, że klient ma tendencję do nadmiernego zadłużania się. Posiłkowanie się chwilówkami daje natomiast analitykowi sygnał, że z klientem może być coś nie tak, ponieważ po tego typu produkty udają się głównie osoby nie mające szans na kredyt w banku.

[Murator FINANSE]

Czas na kolejną kwestię : " CZY JEST MOŻLIWE PRZENIESIENIE KREDYTU HIPOTECZNEGO W TRAKCIE TRWANIA UMOWY DO INNEGO BANKU"? Oczywiście, ze tak.

 

Warto podkreślić, że biorąc kredyt w banku nie jesteśmy związani z tym bankiem do końca trwania umowy kredytowej. Warto co jakiś czas badać rynek i sprawdzać jakie warunki są dostępne. Przeniesienie kredytu może wpłynąć na obniżenie naszej comiesięcznej raty kredytowej, skrócenie okresu kredytowania a co za tym idzie obniżenie odsetek od udzielonego kredytu. Osobiście uważam , że taka procedura się opłaca i nie jest bardziej skomplikowana niż uzyskanie normalnego kredytu hipotecznego.

 

Konieczne jest by pamiętać, iż często w umowie mamy zapisy, iż wcześniejsza spłata całkowita kredytu jest obarczona dodatkową prowizją , jeśli spłata nastąpi w konkretnym zdefiniowanym okresie. Dla przykładu obecnie kredytobiorcy biorący kredyt w ING banku Śląskim jeśli spłacą kredyt całkowicie wciągu pierwszych 5 lat od uruchomienia kredytu poniosą opłatę 2% od spłacanej kwoty . Po upływie 5 lat, mogą dokonać całkowitej spłaty bez dodatkowej opłaty.

 

Ważne jest również to , że przeniesienie kredytu hipotecznego , czyli tzw refinansowanie nie jest tożsame z konsolidacją. Konsolidacja jest wtedy gdy łączymy w jedną całość kilku kredytów konsumenckich: np kredyty i pożyczki gotówkowe, kredyty samochodowe, debety plus kredyty hipoteczne. Można się wtedy spodziewać, że oprocentowanie będzie wyższe niż kredyt hipoteczny,

Jednak refinansując sam kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe - jesteśmy wstanie uzyskać warunki przeznaczone dla takiego kredytu.

refinansowanie a konsolidacja

[Łukasz Zalewski]

Kilka dni temu Prezydent podpisał ustawę o kredycie hipotecznym. Najważniejszymi sprawami, które zostały nią unormowane są:

1. Wykluczenie z udzielania kredytów hipotecznych instytucji pozabankowych. W gruncie rzeczy i tak jeśli tego typu sytuacje miały miejsce, to były to przypadki marginalne. Zapis sam w sobie był jednak potrzebny.

2. Wprowadzenie zapisu o maksymalnym okresie obowiązywania prowizji za wcześniejszą spłatę. Po wejściu w życie ustawy będzie on wynosił maksymalnie 3 lata, podczas gdy obecnie są banki pobierające prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu w całym okresie kredytowania.

3. Wymuszenie na kredytodawcach dążenia do restrukturyzacji kredytu w przypadku problemów z jego spłatą. Dla banku windykacja kredytu jest zwykle ostatecznością i prawie zawsze oznacza stratę dlatego i tak w większości przypadków banki dążą do ugody z klientem. Nierzadkie są jednak przypadki, gdy bank pragnie jak najszybciej zamknąć wątpliwą do odzyskania należność i rozpoczyna intensywną windykację kredytu. W przyszłości dla banku tego typu zachowanie ma być rozwiązaniem ostatecznym. Bank będzie musiał również umożliwić ewentualną sprzedaż nieruchomości przed licytacją, co pozwoli kredytobiorcy na uzyskanie lepszej ceny (licytacja prawie zawsze oznacza sprzedaż znacznie poniżej wartości rynkowej). Oczywiście środki ze sprzedaży nieruchomości będą musiały w pierwszej kolejności zaspokoić roszczenia banku.

4. Ograniczenie czasu na wydanie decyzji kredytowej do maksymalnie 21 dni, w ciągu tygodnia bank będzie musiał natomiast przeprowadzić analizę finansową klienta. Obecnie ograniczenia jako takiego nie ma i mimo, że w większości przypadków banki wydają decyzje w czasie krótszym niż wskazanym w ustawie, to zdarzają się również przypadki procesowania wniosków przez okres znacznie przekraczający miesiąc.

5. Unormowanie zawodu doradcy kredytowego. Po wejściu w życie ustawy doradcy kredytowi (pośrednicy) będą zobligowani do zaliczenia egzaminu organizowanego przez KNF, co przynajmniej w części wyeliminuje z rynku osoby niekompetentne. Wprowadzony zostanie również obowiązek wykupienia przez pośrednika ubezpieczenia OC na wypadek popełnionych przez niego błędów. Ten zapis może rodzić na dziś problemy, ponieważ żaden z ubezpieczycieli nie oferuje obecnie takiego produktu i mimo chęci jego wykupienia nie jest to możliwe. Miejmy nadzieję, że rynek ten szybko dostosuje się do tych potrzeb.

[agb]

Panie Łukaszu:

 

#2. Poda Pan przykład takiego banku? Z ciekawości

[Łukasz Zalewski]

Panie Łukaszu:

 

#2. Poda Pan przykład takiego banku? Z ciekawości

 

PKO BP - prowizja od każdej nadpłaty przez okres 3 pierwszych lat. Prowizja za całkowitą wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania.

PEKAO S.A. - prowizja za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania. Zwolniona z prowizji jest coroczna nadpłata do 10% kwoty kredytu.

[zlotelany]

Mam nieruchomość przeznaczoną w MPZP pod zabudowę która wkrótce zostanie obciążona służebnością przesyłu. Pas służebności omija obszar potencjalnej zabudowy, więc przeszkód praktycznych nie ma. Jednak służebność formalnie obciąża całą nieruchomość i jest wpisywana do KW, słyszałem też, że banki niechętnie udzielają w takich przypadkach kredytu pod hipotekę. Czy to prawda - czy mogę mieć problem z uzyskaniem kredytu mimo dużej wartości rynkowej nieruchomości?

[Łukasz Zalewski]

Mamy tutaj do czynienia ze służebnością przesyłu, a służebność przesyłu oraz ewentualnie przechodu i przejazdu problemem nie jest. Banki nie chcą kredytować nieruchomości, na których ustanowiono służebność osobistą.

[Murator FINANSE]

I trochę z innej beczki

Zgodnie z oficjalnym komunikatem, BGK potwierdził termin wznowienia przyjmowania wniosków o dofinansowanie w programie MDM z dniem 8 sierpnia 2017 r.

 

W połowie sierpnia beneficjenci dostaną więc w sumie do dyspozycji dodatkowo ponad 69 mln PLN. Przy średnim poziomie dofinansowania na poziomie około 26 tys. PLN pozwoli to na przyznanie wsparcia dla około 2,7 tys. dodatkowych wniosków.

Nie wiadomo na ile starczy środków - jeśli rezerwowanie środków będzie w takim samym tempie jak na początku 2017roku to prawdopodobnie środki zostaną zablokowane wciągu 2-3 dni jak nie szybciej.

 

Warto się więc pospieszyć i już dzisiaj zweryfikować swoją zdolność kredytową oraz sprawdzić, jakich dokumentów będą wymagały banki. Zachęcamy do kontaktu - bez opłat szczegółowa oferta i wsparcie w trakcie uzyskania kredytu

[Łukasz Zalewski]

Który bank jest najlepszy?

Z powyższym pytaniem doradcy kredytowi spotykają się nader często. Na tak postawione pytanie odpowiedzieć się nie da, a przynajmniej nie da się do momentu dogłębnego poznania sytuacji danego klienta, parametrów transakcji, a także planów kredytobiorcy na przyszłość. Jest ono podobne do sytuacji osoby chcącej kupić samochód i wysyłającej zapytanie do portalu motoryzacyjnego „który najlepszy?”, nie podając ani ceny, ani swoich możliwości finansowych, ani też rodzaju (np. kombi, sedan). Dla Kowalskiego najlepszy będzie np. mercedes, bo stać go na każdy, a ten mu się podoba, dla Nowaka np. używany Fiat, bo tylko na taki stać, a dla Iksińskiego np. Volkswagen, bo owszem stać go na każdy, ale kolor musi być karmazynowy, a taki zrobi właśnie tylko VW. Oczywiście proszę nie brać marek pojazdów do siebie, ponieważ mają one tylko zobrazować sytuację.

Dla każdego klienta, dla poszczególnych sytuacji stosowane będą różne rozwiązania, a oferta, która na pierwszy rzut oka wydaje się być ofertą fatalną może okazać się opcją optymalną. Nawet zakładając, że mamy zdolność oraz wymagany wkład własny pozwalający na uzyskanie kredytu w każdym z banków i spojrzymy na ranking, to może okazać się, że dla naszej sytuacji rankingowa jedynka będzie rozwiązaniem fatalnym (o jakości rankingów i ich przydatności pisałem w jednym z wcześniejszych wpisów).

Dla klienta, który zamierza w krótkim okresie spłacić lub w znacznym stopniu nadpłacić kredyt najważniejsze będą jak najniższe koszty wejścia i wyjścia z kredytu, a zatem aby jak najniższe były koszty uzyskania kredytu (prowizja, ubezpieczenia), a także jak najniższa prowizja za wcześniejszą spłatę. Takiemu klientowi marża niższa np. 0,5p.p. da niewiele zysku w stosunku do straty, którą poniesie w wyniku np. 2% prowizji zapłaconej zarówno przy udzieleniu kredytu jak i wcześniejszej spłacie. Kredyt z podobnymi parametrami rekomenduję również osobom, które szukają finansowania zakupu działki budowlanej z zamiarem rozpoczęcia w niedługim czasie budowy, która również ma być kredytowana.

Oczywiście jeśli zamierzamy spłacać kredyt w długim terminie i robić to zgodnie z harmonogramem, to decydujące znaczenie będzie mieć oprocentowanie. Tutaj też należy jednak zwrócić uwagę na to, jakim kosztem to niskie oprocentowanie będzie okupione. Może się zdarzyć, że w banku X otrzymamy marżę 2% przy 0% prowizji, a w banku Y marżę 1,8% przy prowizji 2%. Pieniądz traci w czasie na swojej wartości i każda złotówka wydana dziś będzie przedstawiała niższą wartość za kilka lat. Dlatego też, jeśli kredyt zaciągamy np. na okres 20 lat, a koszty startowe mają zwrócić się po 15 latach, to warto zastanowić się jednak nad kredytem z wyższą marżą. Po pierwsze jak wspomniałem wyżej, w związku z utratą wartości pieniądza relatywnie stracimy na tych opłatach nieco więcej niż rozkładając je na wspomniane 15 lat, po drugie zamiast płacić prowizję można w banku X wziąć kredyt pomniejszony o koszty startowe z banku Y, co wpłynie na wysokość raty i okazać się może, że po takim zabiegu wysokość rat jednak się zrówna.

Klient chcący nadpłacać kredyt zwrócić uwagę powinien również na możliwy sposób dokonywania nadpłat. O ile w przypadku jednorazowej nadpłaty i dalszym spłacaniu zgodnie z harmonogramem nie będzie to miało większego znaczenia, to dla osoby, która nadpłat dokonywać będzie systematycznie bardzo ważne będzie zapewne, aby móc robić to z poziomu konta bez konieczności udawania się do banku w celu złożenia stosownej dyspozycji. Nadpłaty mogą być również w różny sposób rozliczane – część banków narzuca obniżenie raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania, część skraca okres kredytowania zachowując ratę na niezmienionym poziomie, a jeszcze inne pozostawiają kredytobiorcy wybór sposobu korekty harmonogramu.

Wybierając bank należy zwrócić również na wymogi dotyczące produktów dodatkowych. Część banków wymaga np. wpływu wynagrodzenia. Oferta takiego banku nie będzie dostępna (lub bez tego wymogu będzie mało atrakcyjna) dla klienta, który ma obecnie zaciągnięty kredyt w innym banku z podobnym wymogiem lub gdy pracodawca z natury nie chce przelewać wynagrodzenia na konto. Dla innego klienta problematyczny może okazać się wymóg posiadania karty kredytowej, do której ma awersję.

Dla osoby budującej dom bardzo ważne jest natomiast, aby bank w prosty i szybki sposób rozliczał dotychczas poniesione wydatki, by budowa była prowadzona płynnie. Dlatego też brać należy pod uwagę m.in. maksymalne wysokości transz, ilość transz, sposób rozliczenia budowy (np. inspekcja, zdjęcia). Problematyczny dla tych osób może być również wymóg przedstawiania faktur potwierdzających wydanie środków zgodnie z przeznaczeniem. Wymóg taki obecnie jest bardzo rzadki, ale w co najmniej trzech bankach nadal występuje (w tym w jednym z banków, które ostatnio w rankingach są w czołówce).

Przy zakupie nieruchomości w budowie na rynku pierwotnym pewne znaczenie może mieć również koszt ubezpieczenia pomostowego, szczególnie w sytuacji, gdy termin oddania budynku do użytkowania jest bardzo odległy. Koszt ten w większości banków teoretycznie jest bardzo zbliżony do siebie, ale o ile w większości banków jest on proporcjonalny do aktualnego salda zadłużenia, to w jednym z banków liczony jest od początku od kwoty udzielonego kredytu.

Wreszcie bierzemy również pod uwagę nasze preferencje dotyczące samego banku, jak choćby dostępność bankomatów, obsługa posprzedażowa, system transakcyjny banku. Te ostatnie moim zdaniem powinny mieć znaczenie najmniejsze, ponieważ z bankiem wbrew pozorom ślubu brać nie musimy i nie musimy być mu wiernymi. Jeśli przyzwyczajeni jesteśmy do „naszego” banku, ale ze względów np. cenowych kredyt hipoteczny weźmiemy w innym, to najważniejsze abyśmy w tymże banku wypełnili warunki cross-sellu, korzystając na co dzień z dotychczasowego banku. Jeśli więc np. jedynym warunkiem jest posiadanie konta z wpływem wynagrodzenia, to owszem wynagrodzenie to przekazujemy na to konto, ale pozostawiamy na nim tylko środki pokrywające ratę resztę przelewając na rachunek docelowy.

[Slawko123]

PKO BP - prowizja od każdej nadpłaty przez okres 3 pierwszych lat. Prowizja za całkowitą wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania.

zgadza się, ale..... prowizja za całkowita spłatę jest od kwoty która została do spłacenia, można ja zminimalizować, do dużej nadpłaty po 3 latach i za 1-2 m-ce spłacić całość.

Np. kwota kredytu 300000, pierwsze trzy lata spłacamy jak trzeba, po 3 latach zostało nam do spłacenia np. 260000, robimy nadpłatę 255000, pozostaje 5000 do spłacenia, za 1-2 m-ce spłacamy całość tzn te 5000 razem z opłatą za wcześniejszą spłatę(ja mam 2%) czyli tą 100-wkę.

przynajmniej ja mam tak w umowie

[Łukasz Zalewski]

Drobna modyfikacja. Obecnie maksymalny okres obowiązywania prowizji za wcześniejszą spłatę wynosi 3 lata.

[Slawko123]

to obecnie, ale wcześniejsze kredyty maja inne zapisy

[halina0505]

Mam kredyt w PKO BP (232 000zł) na budowę domu, wypłaciłam już 3 transze i teraz chcę wypłacić ostatnią - 57 tys.

W umowie jest zapis, że warunkiem wypłaty ostatniej transzy jest zaangażowanie na poczet inwestycji środków własnych w wysokości 144 000 zł.

Jednocześnie warunkiem wypłaty pierwszej transzy kredytu było udokumentowanie zaangażowania w inwestycję kwoty 80 000 zł stanowiącej wkład finansowy Kredytobiorcy - co zostało spełnione.

Wartość inwestycji (sama budowa bez działki ale łącznie z wykończeniem wnętrza), to wg kosztorysu załączonego do umowy kredytowej - 456 000 zł.

I tu mam pytanie czy chcąc wypłacić ostatnią transzę powinnam mieć zaangażowane środki własne w wysokości 144 000, czy też 224 000 (80 + 144 tys.)?

[Łukasz Zalewski]

Dość łatwo to policzyć

Jeśli kosztorys opiewa na 456000zł, a kwota kredytu to 232000zł, to wkład własny powinien być na poziomie 224000zł, a zatem oprócz wniesionych 80000zł konieczne jest wniesienie dodatkowych 144000zł.

[halina0505]

Dziękuję za odpowiedź. Tylko, że mi nie chodziło o matematyczny aspekt tylko o ustalenie faktycznych zobowiązań kredytobiorcy wynikających z umowy. Kosztorys nie jest załącznikiem do umowy. W umowie nie ma też nigdzie przywołania kwoty całkowitych kosztów budowy ani żadnego odniesienia do kosztorysu.

Natomiast są w niej takie zapisy:

- Wymagany wkład finansowy: 160 000 zł

- Przed wypłatą pierwszej transzy kredytu Kredytobiorca jest zobowiązany do:

1) udokumentowania zaangażowania w inwestycję kwoty 80 000 zł stanowiącej wkład finansowy Kredytobiorcy,

2) złożenia dyspozycji wypłaty kredytu,

- Warunki wypłaty kolejnych transz kredytu:

1) złożenie dyspozycji wypłaty transzy kredytu,

2) przed wypłatą ostatniej transzy w wysokości nie niższej niż 40 000,00 zł zaangażowanie na poczet inwestycji środków własnych w wysokości 144 000 zł pochodzących z środków zgromadzonych na rachunkach.

 

Moje pytanie jest więc takie: czy chcąc wypłacić ostatnią transzę powinnam mieć zaangażowane środki własne w wysokości 144 000, czy też 224 000 (80 + 144 tys.)?

[Łukasz Zalewski]

Łącznie zaangażowane powinno być 224000zł.

Wymagany wkład finansowy 160000zł określa kwotę niezbędną do osiągnięcia LTV 80%.

[halina0505]

Mam opinie 2 prawników - analiza treści umowy wskazuje, że do wypłaty ostatniej transzy muszę mieć zaangażowane na poczet inwestycji środki własne w wysokości 144 000 zł.

Bank na razie milczy...

[Łukasz Zalewski]

Daj znać jak to się skończy. Swoją drogą proponuję zerknąć na paragraf 9. pkt. 1. ppkt. 9., gdzie jest mowa, że budowa powinna być zrealizowana m.in. w oparciu o kosztorys. Owszem nigdzie nie jest wskazane, że ten konkretny kosztorys jest załącznikiem do umowy kredytowej. Jest to jednak kosztorys, który Wy jako wnioskodawcy o kredyt hipoteczny podpisaliście i złożyliście w banku. Bank w oparciu o ten właśnie kosztorys przeprowadził analizę techniczną wniosku, co miało wpływ na wydanie decyzji kredytowej oraz ustalenie warunków cenowych.

[Łukasz Zalewski]

Oferty ze stałym oprocentowaniem ustalane są maksymalnie na okres 10 lat (w większości banków ten okres jest 5-letni). Po upływie tego czasu kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne, przy czym jest możliwość aneksowania umowy na dalszy okres ze stałym oprocentowaniem. Warunki zostaną jednak dopasowane do aktualnie występujących ofert.