Kredytowe Fakty i Mity - cała prawda o kredytach

[Slawko123]

Mam pytanie.Czy możliwe jest wzięcie kredytu hipotecznego z ratami stałymi przez cały okres kredytowania? BO ostatnio spierałam się ze znajomym, ze nie jest to mozliwe oraz raty takie mogą być jedynie na jakiś czas. Potem sa zmienne.

Kto miał rację? Ja czy on?

 

Oferty ze stałym oprocentowaniem ustalane są maksymalnie na okres 10 lat (w większości banków ten okres jest 5-letni). Po upływie tego czasu kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne, przy czym jest możliwość aneksowania umowy na dalszy okres ze stałym oprocentowaniem. Warunki zostaną jednak dopasowane do aktualnie występujących ofert.

"stałe oprocentowanie" to nie jest to samo co "stałe raty"

[Łukasz Zalewski]

"stałe oprocentowanie" to nie jest to samo co "stałe raty"

 

Te terminy są bardzo często przez kredytobiorców mylone, domyślam się, że i w tym przypadku też tak było.

W przypadku rat równych mamy do czynienia z ratą stałą do momentu zmiany stóp procentowych. Każda ich zmiana powoduje zmianę raty.

[halina0505]

Miałam telefon z banku. Pani przyznała, że choć zapis z umowy : "przed wypłatą ostatniej transzy zaangażowanie na poczet inwestycji środków własnych w wysokości 144 000 zł pochodzących z środków zgromadzonych na rachunkach" jest niefortunny to jednak bank w oparciu o dokumenty wewnętrzne wymaga żeby moje zaangażowanie przed wypłatą ostatniej transzy było 224 tys. zł.

Mam złożyć wniosek o przesunięcie daty ostatniej transzy i podpisać aneks (czas załatwienia sprawy jakieś 2-3 tygodnie i koszt 300 zł) albo bank nie wypłaci mi pieniędzy i wypowie umowę.

Dobrze, że te pieniądze nie są mi jeszcze jakoś pilnie potrzebne. Ale jak widać bank nie musi się stosować do umowy, ważniejsze jest to co oni mają u siebie w roboczych papierach.

[Slawko123]

A mnie nie interesowałyby dokumenty wewnętrzne, ważne co jest w umowie.

Co z tego że zapis jest niefortunny, dla kogo? Dla banku? Gwarantuję Ci, że gdyby było odwrotnie, to banku by to nie interesowało.

[halina0505]

Mam teraz szczyt robót (elewacja, glazurnik, malowanie, meble kuchenne się robią) i za 4-5 tyg. moje zaangażowanie będzie takie jak bank oczekuje. Dla świętego spokoju złożyłabym wniosek i podpisała aneks. Tylko, że ja myślę, że na aneksie się nie skończy. Trzeba będzie zapłacić za nową wycenę (200 zł) i pewnie zaraz wymyślą inne obostrzenia. Znowu mnie przeciągną ze 3-4 miesiące.

Najgorsze, że nie chcą mi niczego dać na piśmie, wszystko jest telefonicznie. Do tego to ciągłe straszenie wypowiedzeniem umowy...

Co robić?

[Slawko123]

Żądać wszytkiego na piśmie. Nic na gębę.

[halina0505]

Na koniec zostawiłam najlepsze - pani z banku twierdzi, że oni mi robią przysługę i ratują mnie w kłopocie, dlatego wszystko załatwią po cichu.

Na papierze nic nie dostanę.

Bo choć w umowie ten zapis jest nieprecyzyjny, ale ja powinnam się domyślić, bo warunek stawiany przez bank jest oczywisty i powszechnie stosowany przez inne banki.

Czy tak jest rzeczywiście, że ostatnia transza kredytu jest ostatnim kosztem ponoszonym na budowę, czyli bank wypłaca resztę kredytu gdy dom jest już prawie gotowy do zamieszkania?

[Slawko123]

Jeśli powiedziała Ci to przez telefon, to jest to pić na wodę. Jeśli osobiście w "okienku" to trzeba to przemyśleć.

Poza tym musiałaś przedstawić jakiś kosztorys w którym jest określone kiedy jaka transza i na co.

Ja jak starałem się o kredyt to w każdym banku musiałem przedstawić ogólny kosztorys w którym opisałem jaka kwota na co i z której transzy i co z własnych środków.

[halina0505]

My musieliśmy przedstawić tylko kosztorys, bez podawania terminów realizacji etapów oraz wskazywania czy za etap płaci bank czy my.

W umowie jest data zakończenia budowy - 31.03.2018.

Bank do tej pory nie wymagał też wskazywania na co chcę wydać pieniądze z transzy. Ważne było, żeby w kolejnej wycenie wartość finansowa nowych robót była przynajmniej równa wypłaconej transzy.

Ja się zastanawiam czy moja pani od kredytu ratuje tyłek mi czy sobie, skoro to ona robiła tę umowę. Chyba czas się wybrać na osobiste spotkanie do banku, bo takie dobre rady przez telefon to się dla mnie mogą różnie skończyć.

[Łukasz Zalewski]

W poszczególnych bankach jest odmienne podejście do sporządzania i realizacji kosztorysu.

W przypadku PKO BP masz w umowie zawarty termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu. Przekroczenie tego terminu może wymagać podpisania aneksu, dlatego warto zawsze sporządzając kosztorys podać termin bezpieczny.

W każdym banku, który pozwala na finansowanie naprzemienne jak to jest w tym przypadku, środki kredytobiorcy muszą być wniesione najpóźniej przed uruchomieniem ostatniej transzy. Innej możliwości nie ma. Bank musi mieć pewność, że kredytobiorca środki te na pewno wniesie.

[halina0505]

środki kredytobiorcy muszą być wniesione najpóźniej przed uruchomieniem ostatniej transzy.

 

Takie wymaganie banku jest właściwie sensowne. Tylko mam pytanie - skąd mogłam wiedzieć, że bank chce żebym uruchomiła wszystkie swoje środki przed wypłatą ostatniej transzy?

Czy taką wiedzę kredytobiorca ma ze szkoły, kościoła, od koleżanek? Pytam, bo w umowie nie jest to zapisane.

 

Co do pewności, że klient prawidłowo wykorzystał kredyt i wniósł swoje środki mam w umowie takie zobowiązanie:

"przeprowadzenie kontroli kredytowanej nieruchomości, potwierdzającej prawidłowe wykorzystanie środków pochodzących z kredytu po wypłacie ostatniej

transzy kredytu" oraz "zrealizowania inwestycji zgodnie z dokumentacją budowy, kosztorysem, harmonogramem budowy oraz wszelkimi prawnymi

wymaganiami i zakończenia budowy w terminie do dnia 31.03.2018 r.,"

[Bracianka]

Dokładnie, jeśli nie ma tego w umowie, to klient jest święty turecki, że ma wiedzieć? Uruchomienie ostatniej transzy to nie zakończenie budowy. Jeśli bank chce, żeby środki były wniesione do konkretnego momentu, to niech to zapisze w umowie i tyle. Zwłaszcza że w naszych realiach bank może sobie niemal dowolnie konstruować wzorzec umowny, a klient nic w nim nie może zmienić (chyba że sądownie już po wypowiedzeniu umowy, zwykle przez bank), bo nie dostanie kredytu. Prosiłabym grzecznie wszystko na piśmie, inaczej idziesz do prawnika i piszesz wezwanie do wykonania zobowiązania. Bo nie tylko klient przy kredycie jest zobowiązany.

 

W naszym przypadku mieliśmy wprost w umowie napisane, ile środków musimy wnieść przed pierwszą transzą, poza tym przy każdej pozycji w kosztorysie było wskazanie, z czyich środków część zostanie pokryta.

[Łukasz Zalewski]

Jest jednak zapis w umowie mówiący o warunkach wypłaty poszczególnych transz. Warunkiem wypłaty ostatniej transzy jest wniesienie określonej kwoty środków własnych.

[halina0505]

ten zapis to: "przed wypłatą ostatniej transzy zaangażowanie na poczet inwestycji środków własnych w wysokości 144 000 zł pochodzących z środków zgromadzonych na rachunkach".

Jest już nowa wycena od rzeczoznawcy z banku i wg niej wniosłam ze swoich środków 150 tys. zł.. Czyli wg mnie spełniłam warunek do wypłaty ostatniej transzy.

Dla banku to jednak za mało, bo chcą 224 tys. zł.

[nuxe]

Jeśli rozumienie zapisów umowy jest sporne to zgodnie z orzecznictwem: "wszelkie niedające się usunąć wątpliwości interpretacyjne powinny być rozstrzygane na niekorzyść strony redagującej tekst wywołujący wątpliwości".

[Murator FINANSE]

❗❗

[Murator FINANSE]

Kolejny temat , który pojawia się na spotkaniach z klientami. Czy mogę kupić nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym sprzedającego❓❓

 

Oczywiście, że można kupić taką nieruchomość za pomocą również kolejnego kredytu hipotecznego. Nie ma to znaczenia czy to transakcja zakupu domu, działki czy lokalu mieszkalnego. Mamy wiele nieruchomości na rynku obrotu nieruchomościami obciążonych hipoteką.

Mechanizm jest następujący. W pierwszej kolejności musi być spłacona hipoteka sprzedającego, by kupujący i bank udzielający nowego kredytu, mieli gwarancję, iż poprzednia hipoteka zniknie z księgi wieczystej nieruchomości.

 

Na przykład:

- przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność, bank uruchamia część środków na uregulowanie istniejącego zadłużenia.Następnie jeśli zostają jakieś środki, czyli różnica między udzielonym kredytem a spłacanym zobowiązaniem, są wypłacane na konto sprzedającego.

Ostatecznie mamy sytuację:

1) Kredyt sprzedającego jest spłacony, czyli hipoteka również ulega wykreśleniu.

2) Kupujący ma swój kredyt hipoteczny,który zostaje wpisany na pierwsze miejsce do działu IV księgi wieczystej nieruchomości kupowanej.

 

Jeśli szukacie więcej informacji na powyższy temat- zaglądajcie na nasz FB, forum Muratora lub zachęcam do kontaktu

Małgorzata Gronowska Krawczyk - Ekspert Hipoteczny - Murator Finanse: [email protected]