zakup i remont kostki

[andrzej_ar]

Witam

Mam możliwość zakupu domu - kostki z działką 20ar w cenie ok 160-170tys max.

Budynek jest w stanie ogólnym dość dobrym (gdyby ktoś się bardzo uparł to po zrobieniu ogrzewani mógłby mieszkać) ale jak wiadomo całkowicie nieprzystający do dzisiejszych realiów. Dodatkowo dom jest niezamieszkały od ok 4 lat. Wchodząc do domu nie ma żadnych dziwnych zapachów, wilgoci nie widać, dach zdrowy.

Żeby jednak w nim mieszkać w miarę współczesnym standardzie wymaga remontu.

Remont obejmowałby:

- wymianę pokrycia dachu z blachy płaskiej na blachodachówkę - w celu zrobienia okapu i wyrzucenia leżących rynien. Czyli wymiana pokrycia, rynien rur spustowych, przedłużenie krowiew, przemurowanie kominów ponad dachem - wg wstępnej wyceny ok. 23tys

- wymianie okien - z likwidacją ok 5szt, i przerobieniem 2szt balkonowych typowych jak w bloku na okno balkonowe ok. 2,2x2,3 - łączna wycena ok 12tys

- wymianie inst. c.o. - komplet ok. 12-13tys

- wymianie inst. wod-kan (wewnętrznej, łącznie z hydroforem) - ok. 4-5 tys

- wymianie drzwi wejściowych, ok. 2tys

- dociepleniu stropu, ścian zewnętrznych - ok 30tys

- wykuciu w ścianie nośnej otworu o dł. ok. 3m celem połączenia 2 pokoi i zrobieniu salonu z aneksem kuchennym i jadalną które miałyby ok 32m2

- i cała reszta czyli ins. elektyczna, podłogi, drzwi wewn, ściany

Szacuję że koszt remontu to 100-120tys.

 

Dom to kostka 3 kondygnacyjna - sutereny o wys. ok 2,2 całość ponad terenem, parter ok 70m2 i piętro identycznie. czyli ok 140m2 mieszkania i sutereny.

Rodzina aktualnie 5os (2+3) ale z czasem pewnie zmieni się na 3+2 jak córka wyfrunie a trzeba będzie mamę wziąść do siebie.

 

Całość inwestycji oceniam na 170+120= 290tys. z czego ok 250tys to kredyt bankowy.

 

Prosiłbym o poradę - czy pchać się w ten biznes?

Działki nie mam, działka w moim rejonie to wydatek min 50tys. Aby zacząć budowę domu trzeba mieć przynajmniej działkę. Bank więcej niż 250k mi nie da a za 250k działki i domu nie postawię. Stąd pomysł szukania wśród starych używek.

Minusy (moim zdaniem tego interesu) :

- odległość od miejsca pracy i szkoły - wioska ok 13km od mojego miasta co oznacza ok 500zł miesięcznie na paliwo do 2 aut na dojazdy,

- jest to stary dom, kostka, no i mercedesa z niej nie zrobię,

- ma w sumie 3 kondygnacje a ja uwielbiam parterówki

- masa roboty do wykonania i nie wiadomo co wyjdzie w trakcie,

- czas - chcąc zmieścić się w kwocie trzeba co się da robić samemu a mając 3 dzieci i żonę pracującą głównie popołudniami to szaleństwa z czasem nie będzie,

- dom ma 2 balkony po 8m długości - potężne mostki cieplne, kosztowne w wyeliminowaniu

- brak wodociągu, który wprawdzie jest w planach, jest projekt ale nie wiadomo kiedy powstanie

- zakres remontu który podowuje że w zasadzie dom najpierw doprowadzam do stanu surowego praktycznie

 

Plusy:

- dom - sam fakt posiadania domu

- działka - płaska, ok. 900m od centrum wsi, 21 ar to raj dla naszego psa, jest możliwość jej zagospodarowania, jest trochę drzew więc nie jest goła

- murowany budynek gospodarczy który po włożeniu bram swobodnie nadaje się na garaż 2-stanowiskowy

- dojazd drogą asfaltową do budynku, 200m od drogi powiatowej

- sąsiedzi - blisko ale równocześnie w rozsądnej odległości - od strony zachodniej 2 puste działki na których nikt budował się nie będzie co najmnej przez najbliższych 10 lat, od strony wschodniej dom sąsiada ok 50m odległości, od płnocy ok 40m od południa droga asfaltowa dojazdowa i za ok 20m sąsiad

- kanalizacja

- cena i koszt remontu będący (wydaje mi się) w zasięgu naszych możliwości finansowych,

- żona która jest "napalona" na ten dom

- możliwość rozłożenia remontu w czasie - zrobienia 1 kondygnacji a kończenie suteren i piętra - już mieszkając dzięki czemu odpada ok. 900zł kosztów wynajmu mieszkania

 

 

Prosiłbym o opinię, zdanie w temacie - jest to poważna decyzja a nie mam w zasadzie kogo się poradzić.

Osobiście strasznie ciągnie mnie mieć dom ale trochę przeraża skala remontu i to że dalej to będzie stary dom no i odległość.

Z drugiej strony - wydaje mi się, że raczej mogę nie dożyć czasu kiedy byłoby mnie/nas stać na budowę - mając 40 lat na kredyty nie ma co liczyć z9 z racji wieku zdolność kredytowa maleje przy tych samych zarobkach) a gotówki na koncie specjalnie nie ma... A budowa domku parterowego to pewnie ok. 300tys plus działka projektu uzbrojenie to pewnie ze 100 tys. Więc za 400tys mały parterowy domek (mając zdolność na 250k i 30 w kieszeni) albo min. 100k taniej ale wyremontowana stara (ale kolubryna)...

Edytowane 26 Maja 2017 przez andrzej_ar

[q-bis]

Sporo już sprawdziłeś i zaplanowałeś. Jeśli masz jeszcze jakieś wątpliwości natury technicznej to weź jakiegoś speca. Bo dojazd nie jest problemem - sam dojeżdżam 15 km spod Szczecina - to nie Warszawa i nie zajmuje zbyt dużo czasu:)

Dom to dom, nawet stary. Są w sieci inwestycje jak ludzie z kostki zrobili cuda np na Bryła.pl [pewnie nie wszystko osiągalne bo - kasa...].

Jedyne co bym dodał to sprawdzenie fundamentów - jakaś odkrywka się przyda bo nie wierzę, że nie będzie potrzeby poprawy tego co jest. No i dokładne sprawdzenie kwestii formalnych pod kątem własności jaki warunków budowlanych [jakieś wymagania w gminie, służebności itp.]

Nawet jak wszystkiego nie zrobisz od razu to sobie podłubiesz. Ja wprowadzałem się do domu bez elewacji, tarasu, schodów wejściowych, parapetów zewnętrznych, podbitki o ogrodzeniu nie wspomnę

Nigdy nie żałowałem i nigdy nie zmieniłbym decyzji.

[doOh]

Siema. Jestem w podobnej sytuacji co Ty tyle ze już zakupione za swoja kostkę okolo 130m2 dałem 200k z 550m2 działki. Ja to w sumie się nie zastanawiałem bo za ta działkę dostałem druga z podobnym budynkiem tyle ze garaż okolo 80m2 z nadbudowa i dobudowa mieszkalna w stanie surowym zamkniętym. Remont zaczynamy w przyszłym roku w podobnej skali co Ty i chcemy się zamknąć w okolo 150-200k ale nie nastawiamy się na luksusy.

Moim zdaniem nie zastanawiaj się długo tylko kupuj po sprawdzeniu wszystkich papierów jeśli to są balkony a nie np taras nad częścią mieszkalna to pozbywaj się i wstawiaj normalne okna - mostek termiczny z głowy Nie po to masz 20arow ogrodu żeby na balkonach siedzieć Brak wodociągu to moim zdaniem plus do tego oczyszczalnia rozsaczajaca i będzie cacy.

[andrzej_ar]

) Nie po to masz 20arow ogrodu żeby na balkonach siedzieć Brak wodociągu to moim zdaniem plus do tego oczyszczalnia rozsaczajaca i będzie cacy.

 

To racja z balkonami. Co najwyżej do wietrzenia pościeli służą i ewentualnie przykręcenia anteny.

 

Z wodą mam większy problem o tyle że w rejonie jest ropa i kopalnia (szyby) które są w trakcie wygaszania - co może spowodować, że ropa może zacząć do studni podchodzić.

A że dom niezamieszkały, hydrofor nie działa więc pewnie trzeba by ją wypompować ze 3x i dać do zbadania.

Przy 5 a może i 6 osobach te 12-15m3 na miesiąc idzie.

Od strony włąsnościowej czysto, KW sprawdziłem, żadnych służebności, hipotek itp, właściciele są, sprawy spadkowe załątwione i tu jest cacy.

Na budynku jest pionowa rysa od gruntu do poziomu stropu Ip ale od wewnątrz jej nie ma no i wychodzi mi, że tam w miejscu tej rysy pod tynkiem jest rura gazowa - bo na środku rysy jest skrzynka gazowa .

Fundamenty na pewno będą do odkopania i zaizolowania ale na dzisiaj nie jest to pilne bo nie widać w suterenach nic niepokojącego a i zapachów wilgoci, stęchlizny itp nie wyczuwa się nigdzie.

 

Pewnym problemem może być MPZP który wymaga dachu o kącie min 35 stopni a tu jest ok 18. A chciałbym wypuścić dach i zrobić okap. Mam nadzieję że samym zgłoszeniem remontu pokrycia by obleciał. Bo inaczej wymiana dachu to dodatkowe z 20k co czyni pewnie nieopłacalnym całe przedsięwzięcie.

 

Obawiam się też tego, że będzie za 15 lat dużo za dużym domem - jakby dzieci wyfrunęły to zostaniemy w 2 max 3 os na wsi, z landarą prawie 200metrową na 3 kondygnacjach - a z balkonikiem po schodach ciężko sięchodzi

Piszę tak bo parterówki to jest to co mi się podoba i na pewno TEN dom to nie jest moja miłość od pierwszego wejrzenia - w przeciwieństwie do żony, która myślę że już widzi się tam "po" remoncie.

 

Co do balkonów - myślałem o likwidacji górnego a z dolnym to albo zlikwidować całkiem i postawić potem od nowa, zdylatowany od elewacji na słupach albo zostawić.

Wiąże się to z tym, że zamiast tradycyjnego jak w bloku okna (czyli 2 kwatery i drzwi balkonowe) chciałbym doświetlić pomieszczenia oknem balkonowym takim ok 2,2x,2,2m - nawet nie wyceniają ich bardzo drogo - ok. 1,5 - 2k za sztukę.

 

Jadę za godzinę ze znajomym konstrutorem żebym ocenił moje pomysły na ile są możlwe do realizacji. Martwi mnie dach i te kąty nachylenia a nie ma z kim tak naprawdę uzgodnić tego bo w gminie totalne nema siedzą i nic nie wiedzą a w wydz. arch. starostwa na naczelnika trafić nie mogę a że znamy się z widzenia więc jakbym sobie najpierw ustnie zaklepał to potem by mi problemów nie robili pewnie

 

Kasa jest bardzo istotna bo wszystko chcę na kredyt robić - wprawdzie mamy własne mieszkanie ale nie chcemy go sprzedawać tylko w najem puścić bo może się przydać. Tak czy siak rezerwa finansowa w postaci mieszkania w razie W jest - i to jest ten optymistyczny akcent wśród wątpliwości.

Edytowane 26 Maja 2017 przez andrzej_ar

[Wykona]

Kupno kostki do remontu opłaca się tylko i wyłącznie dla samej lokalizacji. W Twoim przypadku nie ma to znaczenia bo jak sam napisałeś kupujesz na wsi (...). Defakto kupujesz działkę.

 

Twoje plany dotyczące przebudowy powodują konieczność projektów indywidualnych / odkrywek / skuć / itp co znacznie podroży koszty.

 

Pomyśl również, czy po remoncie gdybyś chciał sprzedać dom znajdzie się na niego kupiec za włożoną kwotę.

 

Jak zrozumiałem masz +/- 40 k PLN na dzień dobry, a reszta to kredyt (pewnie zapisanym na mieszkanie). Na Twoim miejscu szukałbym oferty czegoś gotowego z wkładem własnym gotówka + sprzedaż mieszkania + kredyt na dokończenie.

Edytowane 26 Maja 2017 przez Wykona

[andrzej_ar]

Żadna z prac nie wymaga projektu. Tam gdzie trzeba będzie coś policzyć, czy przygotować dokumentację to zrobi to znajomy "po kosztach" a inwentaryzację itp zrobię sam.

Generalnie zgłoszenie do starostwa.

Robocizna oprócz dachu, c.o. i okien - własna

Mieszkania nie sprzedajemy bo będzie poprzez najem częściowo spłacać kredyt.

W przypadku sprzedaży po remoncie jest osiągalna kwota rzędu 250-280 tys max zapewne. Przynajmniej patrząc po sobie nie dałbym więcej za dom w moim rejonie więcej niż 350 tys nawet taki kilkuletni bo powyżej tej kwoty wolałbym budować od podstaw niż kupować.

 

Kupuję działkę w pełni uzbrojoną z domem który w ciągu 3-4 miesięcy jest możliwy do zamieszkania na jednej kondygnacji. Cała reszta remontu może odbywać się będąc już na miejscu. To też jest plus - budując to są co najmniej 2 lata a realnie, mając nawet 100% gotówki to 3 lata. No i budując się działka+projekt+przyłącza to jest wydatek min. 100k. Tutaj mam za ok 170k działkę, przyłącza i stan powiedzmy surowy półzamknięty

Edytowane 26 Maja 2017 przez andrzej_ar

[Wykona]

Tutaj mam za ok 170k działkę, przyłącza i stan powiedzmy surowy półzamknięty

 

Ja osobiście odradzam ale podziwiam samozaparcie i życzę powodzenia

 

Moje argumenty:

1. Piszesz działka + projekty + przyłącza to 100, więc zostaje 70k, a to kwota za którą można postawić zgrabny, parterowy SSO dopasowany do potrzeb.

2. Nie wiem dlaczego 50k za projekty i przyłącza skoro sama działka piszesz. że ok. 50k?

3 Zakładasz, że wynajęciem mieszkania będziesz spłacał część kredytu. A co jeśli nie znajdziesz najemców lub okresowo będzie ich brak? Do raty kredytu, opłat w "nowy" domu dojdzie jeszcze czynsz "starego" mieszkania i co wtedy?

4. Mały wkład własny, żeby łapać 2 sroki za ogon. Czy nie lepiej poszukać za te 40-50k działki i oprzeć na niej całą resztę?

Edytowane 29 Maja 2017 przez Wykona