kosztorys do wniosku o kredyt - na co zwrócić uwagę, żeby nie było problemów

[Krajzega]

Dzień dobry,

 

w tym tygodniu odebraliśmy pozwolenie na budowę i jak najszybciej chcemy złożyć wniosek o kredyt, żeby jak najwięcej zrobić w tym roku. Generalnie papiery do banku mam już ogarnięte, ale moje obawy budzi KOSZTORYS.

Bank nie wymaga faktur, rozlicza na podstawie wykonanych robót i wtedy wypłaca kolejną transzę. Kredyt na 350 tys., pierwsza transza to maksymalnie 20% pozostałe są zależne od wartości działki i wartości już wykonanych prac.

Dom to parterówka z dwuspadowym dachem, pow. 124 m kw. Budować będą firmy wynajęte do poszczególnych prac. Ponieważ cała gotówka poszła na działkę, projekt i adaptację, reszta musi być z kredytu i muszę to dobrze rozplanować. Na razie wymyśliłam tak:

1 transza: 70 tys. : zakup blaszaka, zdjęcie humusu, geodeta, roboty ziemne, fundamenty z izolacjami, ściany nośne, komin systemowy

2 transza: 75 tys: strop terriva, więźba, pokrycie dachu

3 transza: 110 tys: obróbki dachu + rynny, ściany działowe, okna i parapety, drzwi zew, tynki wew., przyłącza (prąd i gaz), wylewki, glazura i malowanie, podjazd

4 transza: 95 tys.: ocieplenie i tynki zew., instalacja elektryczna, instalacja gazowa z kotłem i podłogówka, biały montaż,. podłogi

Czy to ma sens?

Podzielcie się proszę swoimi doświadczeniami!

[Antymateria]

1. Elektryka przed tynkami wewnętrznymi? Wpierw elektryka, później tynki.

2. A gdzie instalacje wod-kan?

3. Brak przyłącza kanalizacyjnego? To potrafi sporo kosztować.

 

Poza tym wygląda ok. W razie czego skorygują w banku.

 

Moje doświadczenie jest takie, że do czasu wykończeniówki jako tako można kontrolować wydatki, bo są łatwe do przewidzenia. Później szaleństwo cenowe z kuchnią, łazienką, meblami, płytkami, sprzętami itd itp liczone jest w dziesiątkach tysięcy złotych, a u bogatszych w setkach.

 

Inna sprawa czy bank zgodzi się na takie transze. Dla banku lepiej jest wydawać mniej dużych transz - zarabiają na dodatkowych odsetkach, które płacisz co miesiąc do czasu zakończenia budowy - poczytaj. Nie daj się wkręcić.

[Łukasz Zalewski]

Ten bank to PKO BP? Sprawdzaliście czy to na pewno najlepsza z opcji?

[Krajzega]

1. Elektryka przed tynkami wewnętrznymi? Wpierw elektryka, później tynki.

2. A gdzie instalacje wod-kan?

3. Brak przyłącza kanalizacyjnego? To potrafi sporo kosztować.

 

Poza tym wygląda ok. W razie czego skorygują w banku.

 

Moje doświadczenie jest takie, że do czasu wykończeniówki jako tako można kontrolować wydatki, bo są łatwe do przewidzenia. Później szaleństwo cenowe z kuchnią, łazienką, meblami, płytkami, sprzętami itd itp liczone jest w dziesiątkach tysięcy złotych, a u bogatszych w setkach.

 

Inna sprawa czy bank zgodzi się na takie transze. Dla banku lepiej jest wydawać mniej dużych transz - zarabiają na dodatkowych odsetkach, które płacisz co miesiąc do czasu zakończenia budowy - poczytaj. Nie daj się wkręcić.

 

Dzięki za odpowiedź i rady - rzeczywiście pomyliłam kolejność instalacji el. i tynków. Kanalizacji niestety nie ma, będziemy robić szambo i ten wydatek jest uwzględniony. Bank sam zaproponował cztery, maksymalnie pięć transzy. Na kuchnię, meble, zagospodarowanie terenu będę mieć na szczęście "odrębny budżet", bo w tej kwocie z kredytu raczej by się nie udało.

[Krajzega]

Ten bank to PKO BP? Sprawdzaliście czy to na pewno najlepsza z opcji?

 

Tak, to PKO BP. Czy najlepszy? Z tych kilku, które sprawdzaliśmy - tak. Ciekawą ofertę ma też ING, ale jednak przegrał drobnymi różnicami, takimi jak okres kredytowania (chodzi o wiek kredytobiorców) i sposób obliczania LTV.

[Łukasz Zalewski]

Jakie banki sprawdzaliście? Zapraszam ewentualnie do kontaktu na PW, a zobaczymy czy uda się znaleźć coś ciekawego.

[Bracianka]

Wylewki też raczej już po instalacji CO i podłogówce. A to nie jest tak, że banki mają swoje wzory kosztorysów? My akurat w Pekao S.A, ale z tego co pamiętam, to te kosztorysy dużo bardziej szczegółowe były. Musicie się mocno zastanowić nad kolejnością poszczególnych prac, żeby nie było później problemu ze zmianą umów (w sumie u nas problemem był tylko koszt zmiany, Pekao nie czepiało się zmian umowy w zakresie kolejności prac, o ile nie zmieniało to wysokości transz. I nie wiem, jak teraz, ale jak sprawdzaliśmy, to malowanie ścian praktycznie w każdym banku było w ostatniej transzy

[Łukasz Zalewski]

Zmiana kolejności prac przybudowie / wykańczaniu nieruchomości nie stanowi dla banków problemu. Są to rzeczy, które zdarzają się tak często, że gdyby banki chciały te sprawy regulować aneksami do umów kredytowych, to zapewne musiałby powstać w banku osobny dział do tych celów, a przynajmniej w centrali kilka dodatkowych osób.

[Bracianka]

No cóż, w Pekao wszystko załatwiali nam aneksami, i zapewne mieli od tego dział, bo wysyłali papiery do Lublina, a my kredyt mamy w Leżajsku wzięty. Mnie to akurat pasowało, bo miałam na papierze wszystko i przy następnej transzy nikt mi nie wyskoczył, że miało być co innego zrobione (znajomi tak mieli, pomimo ustaleń, niestety ustnych, z placówką).

[Krajzega]

No cóż, w Pekao wszystko załatwiali nam aneksami, i zapewne mieli od tego dział, bo wysyłali papiery do Lublina, a my kredyt mamy w Leżajsku wzięty. Mnie to akurat pasowało, bo miałam na papierze wszystko i przy następnej transzy nikt mi nie wyskoczył, że miało być co innego zrobione (znajomi tak mieli, pomimo ustaleń, niestety ustnych, z placówką).

 

W PKO BP kolejność nie ma znaczenia, na podstawie kosztorysu określają procentowo udział poszczególnych pozycji i odhaczają co zostało zrobione. Jeśli procent wykonania inwestycji zgadza się z procentowym udziałem rozliczanej transzy., to wypłacają następną. Poza tym konkretny etap prac nie musi być zamknięty, żeby został zaliczony - jeśli np. ściany nośne to 10% i będą wymurowane do połowy, to zaliczają to jako 5% wykonanego budżetu.Niby proste i pozwala na dużą elastyczność, ale z drugiej strony jest też w tym duża uznaniowość osoby, która będzie robiła inspekcję.

[Łukasz Zalewski]

.Niby proste i pozwala na dużą elastyczność, ale z drugiej strony jest też w tym duża uznaniowość osoby, która będzie robiła inspekcję.

 

Nie do końca uznaniowość. W kosztorysie określone elementy mają określony koszt budowy. Jeśli załóżmy fundamenty mają wpisaną wartość 30000zł, ściany nośne również 30000zł, to jeśli dostaniecie na ten cel 60000zł musicie wykonać te 2 elementy. Jeśli okaże się, że nie udało się postawić murów, ale zrobiliście np. przyłącza z kosztem 10000zł i do tego kupiliście materiały za kolejne 20000zł, to analityk problemu mieć z tym nie będzie. Jeśli jednak zrobicie tylko fundamenty i część murów, to już tłumaczenie, że wydaliście na to 60000zł, bo fundamenty kosztowały 40000zł, nie zostanie zaakceptowane. Owszem być może wydaliście 60000zł, ale zrobiliście za to mniej niż wynikało to z pierwotnych kalkulacji. Dlatego też przy sporządzaniu kosztorysu należy zawsze brać poprawkę i wnioskować o kredyt zachowując stosowną rezerwę. Jeśli środków zostanie to można kredyt nadpłacić lub wydać np. na urządzenie domu. Jeśli zabraknie, to całą procedurę związaną z przyznaniem kredytu trzeba rozpocząć od nowa.

[Krajzega]

Nie do końca uznaniowość. W kosztorysie określone elementy mają określony koszt budowy. Jeśli załóżmy fundamenty mają wpisaną wartość 30000zł, ściany nośne również 30000zł, to jeśli dostaniecie na ten cel 60000zł musicie wykonać te 2 elementy. Jeśli okaże się, że nie udało się postawić murów, ale zrobiliście np. przyłącza z kosztem 10000zł i do tego kupiliście materiały za kolejne 20000zł, to analityk problemu mieć z tym nie będzie. Jeśli jednak zrobicie tylko fundamenty i część murów, to już tłumaczenie, że wydaliście na to 60000zł, bo fundamenty kosztowały 40000zł, nie zostanie zaakceptowane. Owszem być może wydaliście 60000zł, ale zrobiliście za to mniej niż wynikało to z pierwotnych kalkulacji. Dlatego też przy sporządzaniu kosztorysu należy zawsze brać poprawkę i wnioskować o kredyt zachowując stosowną rezerwę. Jeśli środków zostanie to można kredyt nadpłacić lub wydać np. na urządzenie domu. Jeśli zabraknie, to całą procedurę związaną z przyznaniem kredytu trzeba rozpocząć od nowa.

 

No tak, ten przykład jest akurat bardzo prosty i wszystko wygląda super. Chodzi mi raczej o bardziej skomplikowane sytuacje. Np. przyłącza to w kosztorysie jedna pozycja, więc wpisuję łączną wartość dla wszystkich (woda, prąd, gaz), a robione będą w różnym czasie. Jeśli pierwszą podłączę wodę, to tylko od opinii banku będzie zależeć za jaki procent realizacji pozycji "przyłącza" to uznają. I nie jest to moja interpretacja - tak mi powiedziano w banku. Jest jeszcze kilka takich sytuacji, które nie są jednoznaczne, np. koszt kierownika budowy, wynajęcia toi-toi'a itp. koszty "stałe" muszę dopisać proporcjonalnie do poszczególnych etapów. Niby nie są to duże kwoty, ale zsumują się. pewnie do kilku tys.

[Łukasz Zalewski]

Oczywiście, że w 100% w takich sytuacjach uznaniowości nie da się wyłączyć. Dlatego też warto (o ile to możliwe) brać na wszystko rachunki. To załatwia sprawę w sytuacjach wątpliwych. Z drugiej strony na etapie stawiania murów, robienia przyłączy itp., wiele kosztów jest bardzo porównywalnych dla poszczególnych budynków i pole dla takich interpretacji też jest ograniczone. Największe wątpliwości budzić może raczej etap wykończenia.