szeregówki u sąsiada - czy można zablokować

[siulenka]

Witam

dowiedziałam się, że a sąsiedniej działce nowy właściciel ma plan na szeregówki, działka długa a wąską więc balkony prawie że na mojej działce.

 

z moich warunków zabudowy jest dołączona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy

tam jest punkt:

w zakresie intensywności zabudowy:

istniejąca zabudowa na działkach od 10 do 30 arów. Średnia wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynosi ok 15%. Sama dostałam max 20%

Jak to jest z szeregówką, przecież tam powierzchnia zabudowy domu do działki wyjdzie około połowy

Podobnie jest z powierzchnią biologicznie czynną - ja mam minimum 60% a na szeregówkę wyjdzie dużo mniej

 

Wiem, że niezgadzanie się bo zacieni mi działkę to żaden argument ale podobno te powyżej to już tak , tylko czy gmina może na jedne działki gdzie ktoś się stara o WZ na 1 dom wydaję decyzję inną niż na taką gdzie ktoś występuje o szeregówki

 

Pytanie tylko czy jest sens w ogóle się w to bawić - czy są jakieś realne szanse, żeby szeregówki nie powstały, czy tylko w najlepszym wypadku spowolnię proces - czyli bez sensu

 

Proszę o podpowiedzi

[piotrek0m]

Witam

dowiedziałam się, że a sąsiedniej działce nowy właściciel ma plan na szeregówki, działka długa a wąską więc balkony prawie że na mojej działce.

 

 

Oczywiście, znam dokładnie przypadek zmiany rodzaju zabudowy pod wpływem działań człowieka, obok którego deweloper budował szeregówki. Warto działać. Po pierwsze czy jesteś stroną postępowania administracyjnego? Po drugie - nie wiem jak to jest przy braku planu miejscowego, bo w rzeczonej sprawie opierano się na planie miejscowym, więc nie wiem jakie zasady regulują wydawanie warunków zabudowy ?! Generalnie najpierw należy zapoznać się dokładnie z planem miejscowym (tutaj będą warunki zabudowy) i z projektem złożonym w starostwie. Podejrzewam, że w przypadku WZ należy się zapoznać z warunkami sąsiednich działek, jaka tam dominuje zabudowa, jakie przewidziano pokrycie terenu ile terenów biologicznie czynnych itp... Następnie wyszukać odstępstwa. Odstępstwa względem sąsiednich zabudów i odstępstwa pomiędzy warunkami dla konkretnej inwestycji i projektem. Bardzo często deweloperzy naciągają kubaturę, wymiary, miejsca parkingowe, odległości, odległości okien od miejsc parkingowych, nazewnictwo pomieszczeń, ilość powierzchni biologicznie czynnej, robią błędy w projektach... itp. Po zebraniu danych proponuję poczekać na wydanie decyzji w pierwszej instancji i odwołać się od niej z podaniem rzeczowych argumentów, odwołań do orzecznictwa WSA, odwołań do przepisów we wszystkich spornych kwestiach. Nie warto na etapie postępowania przed wydaniem pozwolenia zgłaszać uwag, bo deweloper się do nich "przygotuje". Podejrzewam, że WZ wydali pod dewelopera, gdyż "porozumiał" się z kim trzeba i dostał warunki jakie chciał. W przypadku planów miejscowych takie naciąganie jest dużo trudniejsze. W przypadku znajomego deweloper "wiedział" o jego wizycie w starostwie po kilku minutach, czyli ktoś "życzliwy" informował go na bieżąco. Jednakże po przekazaniu sprawy do II instancji sam wycofał projekt, gdzyż dobrze wiedział że są w nim niezgodności i nie otrzyma pozwolenia ... tak więc bezwzględnie warto się odwoływać.

[siulenka]

Dziękuje bardzo - tak podejrzewałam, muszę się wybrać do gminy zapoznać się z miejscowym planem - bo na tych działkach jest plan, mam nadzieje że bez problemu dostępny.

Czyli rozumiem, że na razie nic nie ruszać w gminie poza danymi zabudowy w miejscowym planie a dopiero jak później przyjdzie zawiadomienie, że gość stara się o warunki zabudowy - tylko czy przyjdzie skoro tam jest plan zagospodarowania

 

 

Jeszcze raz bardzo dziękuje za odpowiedź

[piotrek0m]

Dziękuje bardzo - tak podejrzewałam, muszę się wybrać do gminy zapoznać się z miejscowym planem - bo na tych działkach jest plan, mam nadzieje że bez problemu dostępny.

Czyli rozumiem, że na razie nic nie ruszać w gminie poza danymi zabudowy w miejscowym planie a dopiero jak później przyjdzie zawiadomienie, że gość stara się o warunki zabudowy - tylko czy przyjdzie skoro tam jest plan zagospodarowania

 

 

Jeszcze raz bardzo dziękuje za odpowiedź

 

Jak jest plan zagospodarowania to moim zdaniem sprawa łatwiejsza. Plan jest ogólnie dostępny na stronach internetowych gminy. Należy go uważnie przeczytać. Następnie należy zapoznać się z projektem złożonym w gminie. Tylko, że prawo do brania udziału w postępowaniu przysługuje stronie postępowania administracyjnego. Stosowne zawiadomienie o toczącym się postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę powinno wpłynąć do sąsiadów na których inwestycja oddziałuje. Oczywiście w przypadku pominięcia nas jako strony mamy prawo odwołać się i wznowić postępowanie mimo nawet i wydania decyzji. Następnie należy szczegółowo zapoznać się z projektem budowlanym - można wykonywać zdjęcia i odpisy każdej strony projektu, żeby później się z nimi na spokojnie zapoznawać. I tyle, dużo wiedzy w tym temacie można wygooglować.

[dwiecegly]

Jak projekt spełnia wymogi MPZP lub warunków zabudowy to nie zatrzymasz budowy, może spowolnisz o pare miesiecy. A nawet jak znajdziesz jakies babole w projekcie które przeoczy urzędnik to deweloper i tak dopasuje projekt żeby w koncu dostąć pozwolenie na budowe. To za duża kasa żeby ktoś sie wycofał jak już ma działkę i pewnie już ją uzbraja.

[siulenka]

Wydawało mi się, że jest tam mpzp ale jednak jest wystąpienie o wz, może dlatego, że są to 3 działki na które chyba są WZ i je zmienia

 

i teraz pytanie o urbanistykę

 

jestem sąsiadką - graniczę z przyszłym "deweloperem" i ja w WZ mam, że powierzchnia zabudowy nie większa niż 17% - a analizy terenu jest napisane, że na tym terenie średnia powierzchni zabudowy do powierzchni działki to 15% ale:

działka dewelopera jest większa i obszar na którym bada się analizę jest większy i łapię inne szeregówki, czy gmina powinna brać średnią z badanego terenu czy jeżeli są w obrębie jedne szeregówki to może dać WZ takie jak on chce, wg moich obliczeń u niego ponad 30% powierzchnia zabudowy to powierzchnia działki

[dwiecegly]

Może jest wcześnie rano ale twoja wypowiedź i pytanie jest dla mnie kompletnie niezrozumiałe...

[piotrek0m]

Zasady opracowania warunków zabudowy znajdziesz w rozporządzeniu ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

[siulenka]

§ 5. 1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

 

Czyli średnia - także super - tylko jak jest z tym obszarem analizowanym bo pisze:

2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

 

Jeżeli działka ma np 100x50 to jak wygląda obszar analizowany - 100m frontu + 3x100 w jedną stroną i + 3x100 w drugą stronę czyli koło o średnicy 700m z działką po środku ???

[piotrek0m]

Tak bym to zinterpretował, że Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki czyli od granicy do granicy obszaru analizowanego ma być 3 x 100 czyli 300 metrów Edytowane 31 Października 2017 przez piotrek0m

[siulenka]

czyli dobrze rozumiem - od środka działki po 225m promień ?

Przepraszam, że tak dopytuję

[Bejaro]

czyli dobrze rozumiem - od środka działki po 225m promień ?

Przepraszam, że tak dopytuję

 

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 28 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1533/07 (LEX Nr 488467) dokonał wykładni powyższego przepisu w zakresie wyrażenia „wokół działki budowlanej”. Sąd doszedł do wniosku, że § 3 rozporządzenia reguluje minimalną wielkość obszaru analizowanego, który należy wyznaczyć wokół działki budowlanej i poddać analizie. Z tej regulacji natomiast nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna i że z każdej strony odległość granic musi być wyznaczona w sposób równomierny. Określenie "wokół" oznacza, że obszar analizowany musi zostać wyznaczony dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem, jednakże nie znaczy już, że odległość granic tego obszaru z każdej strony bezwzględnie musi być taka sama. Organ wydający decyzję, ustalając granice obszaru analizowanego, powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa. Powinna ona być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie.

 

W konkluzji sąd stwierdził, że dokonując wykładni § 3 rozporządzenia, należy mieć na względzie ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którym jest ochrona ładu przestrzennego w sytuacji barku planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmować za prawidłowy wyłącznie taki, który uwzględnia takie same odległości granic z każdej strony działki objętej wnioskiem. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego z jednej ze stron działki objętej wnioskiem celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie.

[siulenka]

acha - czyli pisze, że 3 krotność - rozumiem , że to jest mniej więcej a z drugiej strony dowolność.

 

Ale reasumując nawet jak się bierze obszar trochę szerszy to i tak z rozporządzenia wynika, że ma być to średnia