Poniemiecki stulatek, stary dom, remont i porady.

[Redpetr007]

Jako nowy użytkownik na początek witam wszystkich na forum.

 

Zacznę od ogólnego opisu sytuacji w jakiej wraz z mą towarzyszką niedoli się znaleźliśmy.

Weszliśmy w posiadanie starego, poniemieckiego domu na Żuławach, rok produkcji CA 1920. Powierzchnia domu, to ok 150 m na parterze i jakieś 2/3 tego do zaadaptowania na piętrze. Działka to 1800 m z pięknym starym orzechem włoskim, kilka jabłoni (niestety powoli do wycięcia) i równie stara olszyna oraz 2 jesiony. Niestety budynek jest w Gminnej Ewidencji Zabytków i rozbiórka może byłaby i możliwa, ale każdy kto zetknął się z urzędami w Polsce wie, że to droga przez mękę, że każda instytucja będzie odsyłać w miarę możliwości do drugiej, odsuwając od siebie jak najdalej ewentualne podjęcie decyzji. Oczywiście powodów, dla których nie chcę burzyć tego domu jest jeszcze kilka, ale opisany jest jednym z głównych. Zatem ad rem. Dom jest z cegły (ściany jakieś 40 cm), fundament (o ile można go tak nazwać, ale o tym poniżej) kamienny, kilkanaście metrów kw. piwniczki wysokości 130 cm, w której znajduje się nieużywany, ale sprawny hydrofor. Więźba dachowa bez kozery powiem w 80% bez zarzutu (mówię o belkach i odeskowaniu). Niestety, pokryte toto jest eternitem więc wiadomo, że do wymiany. W latach 60 i 80 były robione remonty, dzięki temu dom jest otynkowany (a szkoda) i jakiś geniusz inżynierii budowlanej zrobił wokół domu, przy ścianie opaskę betonową, jakieś 50 cm szerokości. Nie wiem co w tym domu mieściło się przed wojną (po wojnie była tam przez jakiś czas szkoła). W domu, na parterze są 4 duże pokoje (po ok 25 m), kiszkowata kuchnia 15 m i pomieszczenie łazienkowe 4 m(wymiary podaję trochę z pamięci, bo nie mam ich teraz pod ręką). Na piętrze płytami zostały wydzielone 4, dosyć chaotycznie rozrzucone pomieszczenia, ale to akurat nie problem bo góra jest cała do przebudowy, zmiany, adaptacji. Zresztą jeśli chodzi o dół również mam pewne wizje, ale nie wiem czy realne. No ale zanim do tego dojdzie muszę napisać co mi najbardziej leży na wątrobie…

Jak wspomniałem dom ma fundamenty kamienne, ale… mają one głębokość około 50 cm, osadzone są na czymś w rodzaju ławy z cegieł i piasku. Zrobiłem research i podobno w tamtym okresie tak się budowało. Na budynku są pęknięcia. I jest ich sporo. Mówię tu o rysach, czyli pęknięciach o 0,5 cm szerokości gdzie widać je po tym, że pękł tynk i te mnie nie przerażają, ale od strony południowo-zachodniej jest kilkach poważnych pęknięć – w zasadzie są 3 poważne: 1 na ścianie szczytowej i 2 w ścianach frontowych, które po skuciu tynku wyglądają jak poniżej (materiał poglądowy na foto - ściana szczytowa i ściany boczne pęknięcia z zewnątrz i wewnątrz). Zanim zatem rozpocznę jakiekolwiek prace remontowe chcę zrobić głębsze rozpoznanie i na początek chciałbym w swej rozpaczy zapytać:

 

CO Z TYM MOGĘ ZROBIĆ!?

Chodzi tak o pęknięcia jak i fundamenty. W ogóle od czego powinienem zacząć? Jakiego fachowca najpierw ogarnąć? Od oceny technicznej czy może od oceny wód gruntowych? (mówiłem, że jestem zielony w temacie jak szczypiorek). Czy mogę liczyć na pomoc, porady doświadczonych w tym temacie forumowiczów? Z góry dziękuję i od razu zaznaczam, że wątek remontu będę kontynuował .

 

PS. Jeśli szanowni forumowicze będą chcieli to wrzucę więcej fotek obiektu wewnątrz i zewnątrz .

[adam_mk]

Poszukaj jakiegoś architekta-KONSTRUKTORA.

Zaproś, pokaż mu i jego popytaj, czy remont ma sens czy szukać spychacza.

Dla mnie nie wygląda to zbyt pięknie, ale nie takie problemy pokonywano.

Widać, że buda nieco się rozłazi...

Architekt, tylko nie od pięknych domów a od domów solidnych, konstruktor, sprawdzi i policzy czy to jeszcze "płynie" czy po prostu kiedyś miało "złe chwile".

Za wizytę majątku nie zapłacisz a zyskasz solidną wiedzę - na czym stoisz.

 

Pogoogluj "kotwy murarskie" i poczytaj.

Także to:

http://www.kataloginzyniera.pl/artykuly/572/Stabilizacja-fundamentow-w-technologii-iniekcji-glebokich

Potraktuj to jako poglądówkę!

 

Potem podyskutuj z architektem i powiedz czego byś pragnął od tego obiektu.

 

Adam M.

Edytowane 30 Października 2017 przez adam_mk

[dudek6311]

Nie piszesz, jakie były koszty "wejścia w posiadanie starego, poniemieckiego domu". Mój sąsiad kupił dom z lat 60 zeszłego wieku, dosyć duży (10 x 20 m). Mury wyglądają lepiej, niż u Ciebie, ale koszty remontu są bardzo wysokie. Praktycznie do zrobienia jest wszystko - dach, instalacje, okna, ocieplenie.Zdaniem sąsiada najlepiej było by doprowadzić remontowany dom do stanu surowego otwartego i zrobić wszystko od nowa. Musisz mieć świadomość, że bez względu jakie prace wykonasz, nie osiągniesz parametrów cieplnych takich, jak przy nowym budynku. I odpowiedz sobie na pytanie, czy potrzebujesz tak dużego domu. Prawdopodobnie porządnie wykonany remont budynku będzie kosztował więcej, niż budowa nowego, takiego jak potrzebujesz, domu.

[Redpetr007]

Po pierwsze dziękuję adam_mk za radę. Słyszałem i coś tam już zdążyłem poczytać o metodach wzmacniania fundamentów, ale z tą spotkałem się pierwszy raz.

Co kosztów dudek6311 to całość wyniosła nas 50 tys. w dodatku z bezkosztowo odroczoną płatnością i to właśnie te warunki i cena skłoniły nas do podjęcia wyzwania. Niestety, sprawdziłem przed zakupem tylko wojewódzki i krajowy wykaz zabytków, nie mając świadomości o istnieniu czegoś takiego jak GEZ stąd ta sytuacja. Mam świadomość, że będzie to akcja jak pisze Twój sąsiad-stan surowy i jazda od piwnicy aż po dach. Część okien jest wymieniona na PVC i nie ma takiej pilnej potrzeby akurat tych wymieniać. No i niestety zdaję sobie sprawę, że koszty będą porównywalne z wybudowaniem nowego, jednak biorąc pod uwagę perspektywę szarpania się z urzędami, konserwatorem, potem WSA etc, to jakoś mi się nie chce. Ale żeby nie było, podjąłem próbę i wystąpiłem z wnioskiem o wykreślenie z GEZ jednak dostałem odpowiedź, z której jako już doświadczony w administracji państwowej osobnik wyczytałem z uzasadnienia jak się sprawy mają (podpisałbym, ale... ciężko, bo obie ręce stołek trzymają, a każda moja decyzja stołka może mnie pozbawić, więc żadnej decyzji nie wydam, odeślę do Annasza), ale to osobny temat.

Zatem wracając do meritum. Na razie robię rozpoznanie i chciałbym skorzystać z wiedzy i doświadczeń forumowiczów, bo czytając niektóre tematy widać, że jest ona przeogromna, a dla mnie, który stawia pierwsze kroki w POWAŻNEJ budowlance, jest to wręcz wiedza tajemna .

Edytowane 31 Października 2017 przez Redpetr007

[Jaro0106]

25 lat temu też nabyłem podobny budynek tyle że miał wtedy 150 lat i był dwa razy większy jak twój.

Jeżeli budynek jest w ewidencji zabytków to musisz sobie zdawać sprawę że na zmiany ogólnego wyglądu budynku czy usytuowania pomieszczeń możesz nie mieć szans. Wszystko zależy jakie przeznaczenie ma mieć budynek ?

Od strony technicznej będziesz musiał zacząć od fundamentów , prawdopodobnie w piwnicy masz tylko klepisko i żadnej izolacji przynajmniej ja tak miałem. Możesz nawet nie mieć fundamentów w dzisiejszym tego słowa znaczeniu , ja miałem tylko bryły kamienia powrzucane w wykopany rów i zalany jakimś spoiwem prawdopodobnie ma bazie karbidu , trzeba było cały budynek dookoła odkopać z zewnątrz i od środka żeby wyciągnąć fundamenty z izolacją oraz żeby pogłębić piwnicę , u ciebie jest chyba podobnie bo piszesz że piwnica ma 130 cm . Ogólnie życzę powodzenia i wytrwałości.

[Redpetr007]

Jaro0106 szacun. Teraz to już w sumie 175 lat. Zapewne satysfakcja niesamowita? Ile zajął Ci remont? O koszty wolę póki co nie pytać .

Co do sytuacji prawnej i różnicy pomiędzy Gminną Ewidencją Zabytków a rejestrem zabytków to jest ona taka, że rejestr jest prowadzony przez WKZ i wpisane są tam obiekty uznane za zabytki, zaś GEZ nie jest rejestrem a pomocniczym zbiorem. Sytuacja prawna GEZ jest na tyle niedookreśłona, że sprawa czeka na rozpatrzenie w TK, ponieważ obiekty zostały do niej wpisywane bez wiedzy właścicieli i bez wydania decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie. No ale to osobny rozdział. W każdym razie sprawa wygląda tak, że jeżeli remont budynku wiąże się ze zmianami konstrukcyjnymi, rozbudową, przebudową etc, inwestor zgłasza prace do właściwej jednostki samorządu, a ona powinna przedłożyć zakres prac do decyzji/konsultacji WKZ, który z kolei ocenia to pod kątem technicznym, czy prace wiążą się z np utratą cech zabytku. Z tego co wiem zainteresowanie WKZ ogranicza się tylko do zewnętrznej części budynku i nie interesuje się tym co jest wewnątrz. W moim przypadku są 2 cechy, wskazane w piśmie do mnie, przy czym przynajmniej jedna, jeżeli będę chciał budynek ocieplić styropianem zostanie pod nim ukryta (frez wieńczący ścianę szczytową).

Edytowane 31 Października 2017 przez Redpetr007