Maksymalna wysokość budynku parterowego na terenie pochyłym - inetepretacja planu

[MAK]

Dzień dobry,

 

mam pytanie dotyczące interpretacji planu zagospodarowania w zakresie maksymalnej wysokości budynków.

 

Zgodnie z planem na spornym terenie: "maksymalna wysokość budynków, parterowe, nie więcej niż 7,5 m"

 

Inwestor chce postawić wzdłuż granicy działki budynek o szerokości ok. 19 m i długości 61 metrów . Na tej długości teren opada 1,7 metra.

 

Inwestor wymyślił że na najwyższym poziomie gruntu wybuduje pomieszczenia socjalne o długości ok. 8 m i o łącznej wysokości 7,5 m (posadzka i wejście na poziomie gruntu)

 

Potem posadzka opada o 1,7 m i ciągnie się do końca budynku. Ze względu na spadek gruntu, budynek na drugim końcu na 9,2 m. Do tego drugiego pomieszczenia stanowiącego magazyn prowadzi brama na poziomie posadzki. Do tego wejścia prowadzi rampa wyładunkowa dla tirów, które podjeżdżają jeszcze o 1,2 metra obniżoną drogą dojazdową. I to jest najniżej położone wejście.

 

Przekrój budynku na zdjęciu.

 

Ostatecznie parterowy magazyn, który stanowi prawie 90% całej powierzchni zabudowy ma grubo ponad 7,5 m wysokości. (9,2 m minus grubość dachu).

 

Znalazłem definicję zgodnie z którą wysokość budynku, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej.

 

Pytanie:

 

Czy wysokość budynku nie powinna być liczona w części magazynowej do której prowadzi wejście/wjazd bramą?

Jest to przeważająca powierzchnia budynku parterowego. Przecież gdyby spadek był większy to przy 60 metrach długości taki budynek mógłby mieć 10, 15, 20 metrów wysokości a plan zagospodarowania przewidywał tylko 7,5 m .

 

Budynek będzie stał przy trzech działkach zabudowanych domami jednorodzinnymi, kilka metrów od płotu i istotne jest dla nas czy będzie miał 5,8 -7,5 m czy 7,5 - 9,2 m wysokości !!!

 

Pozdrawiam.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

§ 6. Warunków Technicznych :

" Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego

stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. "

definicja jw jest jednoznaczna

[MAK]

Definicję tą byłbym w stanie zastosować do parterowego budynku mieszkalnego z piwnicą lub bez ale w tym przypadku:

1) budynek jest parterowy - jedna kondygnacja

2) jego przeważającą funkcją (90%) jest funkcja magazynowa, która ma w najwyższym miejscu 9,2 m, a 7,5 metra jest w części socjalnej - czy to są te "pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi", które przesądzają o miejscu pomiaru?

3) Część magazynowa jest częściowo zagłębiona po wysokiej stronie stoku, ale po drugiej stronie posadzka jest na poziomie gruntu - to chyba nie oznacza że jest to kondygnacja podziemna w odróżnieniu od "nadziemnej" z definicji - budynek jest przecież parterowy - wszystkie pomieszczenia mają jeden ten sam dach na jednym poziomie.

 

Nie mam, żadnego przygotowania w zakresie prawa budowlanego. Proszę bardzo o pomoc w interpretacji - czy budynek spełnia limit wysokości?

[MAK]

Nie mam wiedzy na temat prawa budowlanego i tą definicję mógłbym zastosować dla parterowego domu mieszkalnego - a tu stan jest bardziej skomplikowany.

 

Bardzo proszę o opinię, czy budynek magazynowy z pomieszczeniem socjalnym ze zdjęcia spełnia limit wysokości 7,5m skoro 90% jego powierzchni ma 9,3m a jego część wystaje na taką wysokość ok. 7 m od granicy działek zabudowanych domami jednorodzinnymi, parterowymi z poddaszem użytkowym?

 

Jak przypuszczam limit 7,5 ustanowiono dla tej działki by chronić sąsiednie nieruchomości przez znaczącym pogorszeniem wartości poprzez zbyt wysoką zabudowę.

Edytowane 29 Sierpnia 2018 przez MAK
literówka

[Slawko123]

wszystko źle rozumujesz

 

masz zapis "od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku" czyli od najniżej położonego wejścia, budynek jest jeden, nie ma części podziemnej czyli zakrytej ziemią, nie ma znaczenia to, ze posadzka na części budynku jest 1.7m wyzej, choc tutaj moga sie przyczepić , że to jest druga kondygnacja.

 

Budynek nie spełnia wymogu 7,5m wysokości

[MAK]

Slawko123,

bardzo dziękuję z Twoja opinię.

 

Muszę teraz zdecydować z sąsiadami czy negocjujemy z inwestorem czy sprawę kierujemy do nadzoru budowlanego - pozwolenie już zostało wydane.

 

Ale co możemy negocjować : obniżenie budynku lub odsunięcie się od naszych działek? Nie chodzi też o zrobienie sobie śmiertelnego wroga i późniejsze ew. złośliwości.

Edytowane 29 Sierpnia 2018 przez MAK
dodałem zdanie

[MAK]

Mam jeszcze jedną wątpliwość: skoro w planie przewidziano zabudowę parterową ( "maksymalna wysokość budynków, parterowe, nie więcej niż 7,5 m") to czy inwestor może próbować w terminie późniejszym, próbować w części socjalnej (teraz projektowana na 7,5m wysokości) aranżować 2 kondygnacje? Po co komu pomieszczenia dla ludzi o takiej wysokości.

[MAK]

Widziałem projekt. załączam szkic. W opisie jest magazyn z regałami o wysokości 7,5 metra - przy budynku o maksymalne wysokości 7,5 m .

 

Dodatkowo dostęp do hali magazynowej jest przez przez rampę /przedsionek o wysokości 5 m . Czy w ten sposób mogli ominąć limit wysokości?

[Slawko123]

złóz protest jako budynek niezgodny z MPZP, opisz co budzi Twoje obawy, wtedy zobaczysz co w trawie piszczy.

[MAK]

Zastanawiam się co jest lepsze dla inwestora w obliczu zbliżającego się rozpoczęcia robot: przeprojektowanie budynku na niższy czy przesunięcie tego co ma zaprojektowane dalej od granicy działki?