Budowa domu na działce rolnej klasy IIIb z ustanowionym MPZP

[meniu1982]

Cześć,

 

Zamierzam kupić działkę o powierzchni 2000m2. W księdze wieczystej sposób korzystania dla tej działki określony jest jako R - GRUNTY ORNE. Z wypisu rejestru gruntów wynika iż są to grunty orne klasy RIIIb (1478m2) oraz klasy RIVa (522m2). Działka ma MPZP ustanowiony w 2012 r., wg którego jest ona przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a dokładniej:

a) przeznaczenie na cele lokalizowania zabudowy powierzchnie nie większej niż 15% powierzchni działki budowlanej,

b) przeznaczenie na cele powierzchni biologicznie czynnej nie mniej niż 60%.

 

Przeczytałem sporo artykułów na ten temat i podobnych wątków na forach, ale nie wyjaśniło mi to wszystkich wątpliwości. Odpowiedzi nieraz są zupełnie różne i mam już mętlik.

 

Oto moje pytania:

1) wg KW działka jest rolna ale wg MPZP jest pod zabudowę jednorodzinną, ale rozumiem, że nie czyni to jej jeszcze działką budowlaną?

2) na działce są grunty rolne klasy IIIb. Zatem żeby móc budować dom, czy będę musiał wystąpić do starostwa o wyłączenie z użytkowania rolniczego, mimo, że jest wg MPZP działka jest pod zabudowę?

3) Czytałem na forach, że w przypadku gruntów klasy I-III najlepiej wynająć architekta lub geodetę, żeby wyrysował na planie max. 500m2 pod zabudowę. Czy przypadku gdy wg MPZP działka jest pod zabudowę to czy jest inne prostsze wyjście? Czy muszę działkę przekształcać w budowlaną żeby móc budować dom?

4) na forach naczytałem się, że starostwa ostatnio zaczynają się pilnować i nie zgadzają się na częściowe wyłączanie gruntów użytkowania rolnego lub „wymagają” by wyłączyć całość działki z użytkowania rolnego. Nie wiem na ile to prawda… Ale czy MPZP daje mi gwarancję, że uzyskam pozytywną zgodę na wyłączenie do 500m2 z użytkowania rolniczego gruntu klasy IIIb?

5) Czy powierzchnia zabudowy 15% (300m2), które jest w MPZP tyczy się również dróg, chodnika, czy tylko budynku?

 

Z góry dzięki za odpowiedzi chociażby na część pytań.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

1) wg KW działka jest rolna ale wg MPZP jest pod zabudowę jednorodzinną, ale rozumiem, że nie czyni to jej jeszcze działką budowlaną?

- Plan Miejscowy już ją odrolnił wprowadzając zapis dot. możliwości realizacji " zabudowy jednorodzinnej " niemniej niektóre Urzędy wymagają osobno procedury odrolnienia działki.

 

2) na działce są grunty rolne klasy IIIb. Zatem żeby móc budować dom, czy będę musiał wystąpić do starostwa o wyłączenie z użytkowania rolniczego, mimo, że jest wg MPZP działka jest pod zabudowę?

- jw p.1 - zależy od Urzędu

 

3) Czytałem na forach, że w przypadku gruntów klasy I-III najlepiej wynająć architekta lub geodetę, żeby wyrysował na planie max. 500m2 pod zabudowę. Czy przypadku gdy wg MPZP działka jest pod zabudowę to czy jest inne prostsze wyjście? Czy muszę działkę przekształcać w budowlaną żeby móc budować dom?

- realizujemy budynki na działkach BUDOWLANYCH.

 

4) na forach naczytałem się, że starostwa ostatnio zaczynają się pilnować i nie zgadzają się na częściowe wyłączanie gruntów użytkowania rolnego lub „wymagają” by wyłączyć całość działki z użytkowania rolnego. Nie wiem na ile to prawda… Ale czy MPZP daje mi gwarancję, że uzyskam pozytywną zgodę na wyłączenie do 500m2 z użytkowania rolniczego gruntu klasy IIIb?

- Plan Miejscowy daje gwarancję, że możliwa jest zabudowa jednorodzinna na tej działce

- to Inwestor powinien określić, która część działki jest ( będzie ) budowlaną, a która pozostanie rolną.

 

5) Czy powierzchnia zabudowy 15% (300m2), które jest w MPZP tyczy się również dróg, chodnika, czy tylko budynku?

- powierzchnia zabudowy dotyczy tylko i wyłącznie budynku / budynków na działce. Jeśli powierzchnia działki wynosi 2000m2 ( 100% pow. działki ), możliwe jest zaprojektowanie budynku o powierzchni zabudowy = do 300m2. Należy doczytać, czy 15% dot. działki ewidencyjnej, czy budowlanej ponieważ ( np. ) dla działki o powierzchni np. 1000m2, 15% to 150m2 powierzchni zabudowy, dla 500m2, 15% to 75m2 ...

[meniu1982]

Dziękuję za odpowiedź.

 

Mam jeszce jedną kwestię odnośnie powierzchni zabudowy.

 

W MPZP jest zapis, że (cyt.) "zakazuje się przeznaczania na cele lokalizowania zabudowy powierzchni większej niż 15% powierzchni działki budowlanej".

 

Co w tym przypadku jest działka budowlaną? Czy cała powierzchnia dzialki, dla której jest ustanowiony MPZP (2000m2)? Czy to będzie tylko ta powierzchnia, którą wyłączę z użytkowania rolnego?

 

Bo też różne opinie czytałem na podobne tematy.

 

Mateusz.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- działka budowlana może stanowić część działki ewidencyjnej, w tym przypadku będzie to powierzchnia, którą wyłączy się z użytkowania rolnego. Może obejmować 100% działki lub jej część.

- doczytaj w planie miejscowym, czy nie ma ustalonego jakiegoś minimum dla działki budowlanej ( nie ewidencyjnej ), bo może ( np. 2000m2 ) już stanowić minimum dopuszczalnego podziału.

[meniu1982]

Przesyłam fragmenty MPZP, którę dotyczą tematu:

 

§ 3. 1. Ilekroć w uchwale jest mowa o:

7) „działce budowlanej” – należy przez to rozumieć działkę budowlaną, w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

 

§ 18. Na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN:

1) zakazuje się:

b) przeznaczania na cele lokalizowania zabudowy powierzchni większej niż 15% powierzchni działki budowlanej,

h) wydzielania działek budowlanych o powierzchni mniejszej niż:

- na terenach 5.MN – 3000 m2,

- na pozostałych terenach – 2000 m2;

 

Moja działka leży na terenie 2.MN, zatem min. powierzchnia działki budowlanej to 2000m2.

O działkach ewidencyjnych w MPZP nie ma żadnych wzmianek.

 

Dzwoniłem do wydziału architektury w naszym starostwie. Pani powiedziała, że w jej opinii w tym przypadku działką budowlaną jest całość działki, czyli 2000m2, ale to jest tylko jej opinia, decyzje wiążące zapadną po złożeniu wniosków.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

to już jest jasna sprawa - chodzi o działkę budowlaną. Jak pisałem wcześniej :

działka o pow. zabudowy 2000m2, 15% to 300m2 możliwej powierzchni zabudowy projektowanego budynku

działka o pow. zabudowy 1000m2, 15% to 150m2 możliwej powierzchni zabudowy projektowanego budynku

działka o pow. zabudowy 500m2, 15% to 75m2 możliwej powierzchni zabudowy projektowanego budynku

itd

czyli, należy wiedzieć ile przyszły budynek będzie miał pow. zabudowy ( do XXXm2 ), aby wydzielić działkę budowlaną z działki ewidencyjnej lub przyjąć 100% działki ewidencyjnej, jako działkę budowlaną ( dla możliwej pow. zabudowy = do 300m2 dla wszystkich projektowanych budynków na działce )

- w powierzchnię zabudowy nie wlicza się pow. utwardzonej ( np. dojazdu / dojścia do budynku ), ale również drugorzędnych elementów budynku jak np. schodów zewnętrznych, murków, ...

https://pl.wikipedia.org/wiki/Powierzchnia_zabudowy

[meniu1982]

ŁUKASZ ŁADZIŃSKI dzięki za pomoc.