sprzedawanie mieszkania - kto już to przeszedł

[mieczotronix]

w każdym akcie napisane jest co dwie strony mają zrobić i kiedy.Więc jedna przelewa pieniądze, a druga wydaje mieszkanie. Wystarczy, zę w akcie określi się daty tych czynności. Napisanie że wydanie mieszkania nastąpo po wpływie pieniędzy na konto nie jest zapisem warunkowym, tylko określa kolejność wydarzeń. Warunkowe działanie podejmę ja - jeśli nie otrzymałbym pieniędzy, nie wydałbym mieszkania.

[maxymov]

przecież w akcie notarialnym można zawrzeć zapis, że "wydanie mieszkania nastąpi po wpływie pieniędzy na konto" oczywiście z podaniem terminu do kiedy pieniądze mają na konto dotrzeć.

Nie widzę problemu. Podpisuję akt i idę do domu. Jak pieniądze będą na koncie daję klucze nabywcy. Przecież żeby przyjść z policją i domagać się wydania mieszkania musiał by mieć oprócz aktu notarialnego potwierdzenie, że pieniądze wpłynęły na moje konto.

Nie obraź się , ale to naiwne myślenie. Nie można sporządzić aktu warunkowego (że własnośc przejdzie jak wpłyną pieniądze). Wobec tego jak nie wydasz kluczy to może przyjść z policją. Owszem w akcie jest zwykle mowa o egzekucji i jest ona prosta pod warunkiem, że ktoś nie zrobił przekrętu, czyli szybko nie sprzedał powtórnie mieszkania i nie zwinął się z kasą. Można się jednak zabezpieczyć i zawrzeć w umowie coś w rodzaju konieczności zwrotu nieruchomości - myślę, że prawnik nazwałby to odpowiednio i podał szczegóły.

 

 

Cześć

to ty się nie obraź ale odrazu widać,że mało z aktami miałeś do czynienia.

Oczywiście,że nie można zawierać w akcie warunków przeniesienia własności, gdyż w momencie złożenia podpisu przez notariusza własność przechodzi na kupującego i to bez względu na płatności.

Można natomiast zawrzeć warunki na jakich nastąpi przekazanie mieszkania a to są dwie inne sprawy.

Pozdrowienia

[KvM]

oboje macie rację dopóki to będzie osoboa która nie chciała zrobić przekrętu i będzie jej zależało na wydaniu jej mieszkania. Co zrobicie jeśli ta osoba nie będzie czekać na wydanie mieszkania tylko je sprzeda za np. 50% ceny, albo użyje jako zabezpieczenia hipotecznego, a będzie miała do tego prawo jako właściciel?

Ja nie jestem prawniekiem, ale wiem że można sięprzed tym zabezpieczyć, co sugeruję.

[maxymov]

oboje macie rację dopóki to będzie osoboa która nie chciała zrobić przekrętu i będzie jej zależało na wydaniu jej mieszkania. Co zrobicie jeśli ta osoba nie będzie czekać na wydanie mieszkania tylko je sprzeda za np. 50% ceny, albo użyje jako zabezpieczenia hipotecznego, a będzie miała do tego prawo jako właściciel?

Ja nie jestem prawniekiem, ale wiem że można sięprzed tym zabezpieczyć, co sugeruję.

 

 

Oczywiście, przed przekrętami zabezpiecza nas PRAWO, a na dobry i wcześnie nie wykryty "numer" tak naprawdę nie ma rady. Pozostaje wtedy policja, prokurator i sąd, czego nikomu nie życzę.

 

Pozdrowienia

[Oldswan]

no więc chyba już sprzedane! (jak to wypali, to naprawdę szczena mi opadnie - po 5 dniach na rynku)

 

Mam więc pytanie a propos - jak to jest z opłatami za notariusza? kto zwyczajowo je płaci? kupujący, sprzedający, czy po połowie?

a podatek od czynności cywilnoprawnej kto?

 

jutro mam dostać kasę, zobaczymy co będzie, jak wypali, to opiszę moje (krótkie) ale chyba interesujące przemyślenia dotyczące sprzedaży ogólnie (duduś - przyjąłeś raczej złe podejście odnośnie braku negocjacji)

 

na razie trzymajcie kciuki, żeby wypaliło!

 

Mieczu!

Napisz czy rzeczywiście sprzedałeś i jak to w ogóle poszło. Mam pytanie jeszcze

Jakie dokumenty odnosnie mieszkania potrzebne sa sprzedającemu, o co pytają, co trzeba do notarusza zabrać a co miec już na etapie dawania ogłoszenia, aby sie uwiarygodnic ???

Ja też niedługo wkraczam w tę fazz stąd dla mnie to dość ważne - dzięki za pomoc z góry

[mieczotronix]

Napiszę w poniedziałek, bo wtedy mam spisać umowę przedwstępną u notariusza. Narazie dostałem mikrozadatek i czekam na pełną deklarację kupujących, że chcą naprawdę kupić moje mieszkanie, popartą większym zadatkiem i notarialną umową przedwstępną. O ile się nie rozmyślą.

[jprzedworski]

Myśmy też niedawno sprzedali. Na etapie ogłoszenia i umowy przedwstępnej potrzebowaliśmy dwa dokumenty, oba ze spółdzielni: o prawie do lokalu (przydział) i niezaleganiu z opłatami. To drugie ważne chyba 2 miesiące. Myśmy potrzebowali jeszcze wypis z rejestru (wydała spółdzielnia od ręki), bo dom stoi już ze 20 lat i przez ten czas spółdzielnie się dzieliły i zmieniały nazwy - przydział wystawiony był przez inną, a teraz jest inna. Do ostatecznego aktu potrzebne było jeszcze zaświadczenie, że w tym lokalu nikt nie jest zameldowany - czyli musieliśmy się wcześniej wymeldować. A także mogą być potrzebne dowody wpłat za energię i telefon.

Wszelkie opłaty notarialne, podatkowe itp. pokrywał nabywca. Sprzedaż była bezpośrednia, nie było więc prowizji dla agencji.

[Arek99]

czy sprzedaż mieszkania zgłasza sie w US, lub płaci jakiś podatek od zysków/sprzedaży itd.?

[jprzedworski]

To zależy, jak długo ma się to mieszkanie. Powyżej 5 lat - nie.

[Arek99]

czyli jeżeli mam powyżej 5 lat to nie zgłaszam nigdzie i nie płacę ani grosza? ani u notariusza ani w US? lepiej się upewnić, bo w państwie polskim wszystko jest możliwe

[jprzedworski]

Na to wygląda, choć ja już niczego nie jestem w życiu pewien.

Tak w każdym razie wyglądała nasza transakcja, a ja już sprzedawałem mieszkania 3 razy. Jeszcze mnie nie wsadzili.

[Oldswan]

Na to wygląda, choć ja już niczego nie jestem w życiu pewien.

Tak w każdym razie wyglądała nasza transakcja, a ja już sprzedawałem mieszkania 3 razy. Jeszcze mnie nie wsadzili.

I tak dalej trzymaj Choć w naszym kraju ludzie ponoc dziela sie na tych co siedzieli siedzą lub beda siedzieć. Mam jednak nadzieję ze to zdanie pesymistów i defetystów. Wielkie dzięki za info o dokumentach.

 

Mieczu - czekamy na opis twych bojów sprzedażowych - oby wszystko poszło gładko

[Jaśka]

Placi sie podatek od czynnosci cywilnoprawnych - wlasciwie to moze go zaplacic zarowno sprzedajacy jak i kupujacy, przyjete jest jednak, ze to nabywca placi.

Od tego podatku sa jeszcze wylaczenia, trzeba sprawdzic. Ale ogolnie sprzedajacy nie placi

[abromba]

Spokojnie, przy aktach notarialnych notariusz jest płatnikiem wszelkich ewentualnych podatków z tym związanych. Ma więc obowiązek was o wszystko wypytać - i ściągnąć należność.

[Oldswan]

Podciagam

Mieczu - czekamy na relację

[mieczotronix]

Mieczu!

Napisz czy rzeczywiście sprzedałeś i jak to w ogóle poszło. Mam pytanie jeszcze

Jakie dokumenty odnosnie mieszkania potrzebne sa sprzedającemu, o co pytają, co trzeba do notarusza zabrać a co miec już na etapie dawania ogłoszenia, aby sie uwiarygodnic ???

Ja też niedługo wkraczam w tę fazz stąd dla mnie to dość ważne - dzięki za pomoc z góry

No podpisałem tą umowę przedwstępną, notarialnie, ale jest ona dość dziwnie skonstruowana - na razie nie będę wnikał w szczegóły. Dość powiedzieć, że jest kiilka wersji wydarzeń, według których mieszkanie to może nie zostać kupione. Więc będę wiedział czy je sprzedałem,... jak je sprzedam.

Co do sprzedawania mieszkań to powiem tyle:

- na moje 3 ogłoszenia (trader, aaaby, oferta) odpowiedziały 3 osoby bezpośrednio i ze 20 agencji

- ogłoszenia dałem 2 w internecie i 1 w gazecie papierowej, we wszystkich oprócz telefonu podałem link do strony www z bardzo dokładnym opisem mieszkania i ze zdjęciami - teraz wiem, że w ogłoszeniach powinien być tylko link do strony, a telefon dopiero na tej stronie, bo wtedy wszystkie agencje, a to głównie one dzwonią, przeczytałyby sobie dokładnie opis i nie zawracały mi głowy (większość odsyłałem do tej strony, żeby sobie poczytali - nie protestowali)

- lepiej sprzedawać mieszkanie umeblowane, bo wielu ludziom łatwiej sobie wyobrazić wtedy wielkość pokojów i jak będą w nim mieszkać - puste mieszkanie zawsze wygląda gorzej, tym bardziej że po odsunięciu szaf i zdjęciu obrazów widać wszystkie sznyty na ścianach i podłogach -

- przed wizytą oglądaczy wywietrzyć, wysprzątać, a w łazience poprosić żonę żeby lekko psiuknęła perfumami i broń boże nie smażyć cebuli, czosnku, bigosu ani frytek na dwa dni przed

- co do ceny, to wszyscy się chcą targować i należy to wziąć pod uwagę i sobie z góry założyć, że tak będzie. Najlepiej określić sobie trzy ceny: cenę poniżej której za żadne skarby nie sprzedasz, cenę za którą "od biedy" możesz sprzedać i cenę wywoławczą, powiększoną o to co zaciekli klienci będą chcieli stargować. Ogłoszenie dać wg ceny wywoławczej. Cenę można ustalić czytając ogłoszenia - najlepiej czytać je od kilku miesięcy, bo wtedy widać, które mieszkania za podaną cenę nie schodzą i wiszą po kilka miesięcy. Jeśli okaże się, że nikt tyle nie daje ile chcesz, to niestety ale trzeba troche spuścić, jeśli natomiast dasz cenę za niską, to kupujący zaczną się licytować i ją podbiją (u moich znajomych tak było) - oczywiście trzeba mówić jednym ile są gotowi zapłacić drudzy

- radzę też nie odmawiać współpracy z agencjami, bo dzięki nim można zyskać wielu potencjalnych kupujących - decydując się na współpracę z nimi, nie należy tylko podpisywać żadnej umowy po przyprowadzeniu oglądacza - to jest bardzo niekorzystne i zabezpiecza tylko interesy agencji, twoje nie, jak agencja będzie grymasić (czasem tak się zdarza), to podziękować, 80% nie grymasi jak się im powie, że umowę z nimi podpiszesz jak ci przyprowadzą klienta, który zdecyduje się kupić

- co do prowizji dla agencji, przyjąłem podejście takie: sprzedaję mieszkanie bezpośrednio za x złotych, jeśli agencja chce, to proszę bardzo, może sobie oferować moje mieszkanie za x + prowizja złotych. Podałem cenę x, która była ceną wywoławczą. Założenie miałem takie: wystawiam mieszkanie do sprzedaży i mówię każdemu, żeby podał cenę za jaką chce/może to mieszkanie kupić + na jakich zasadach (ile zaliczki może dać i w jakim terminie zapłaci resztę). Spośród złożonych ofert wybiorę najlepszą dla siebie. Kupujących jest wielu, a ja jeden, więc będę miał w czym wybierać. Trafili się kupujący, którzy dawali cenę wywoławczą, choć z odroczoną płatnością.

- pytają się o wszystko, więc w opisie (na stronie internetowej, bo w ogłoszeniu się nie zmieści) musisz zawrzeć wszystko: opis pomieszczeń, metraże, co na podłodze + kiedy kładzione, czy w kuchni/łazience glazura + kiedy była kładziona, czy kuchnia jasna, czy rury nowe, czy wodomierze są, jaki czynsz, jaka klatka, jaki blok (ocieplony czy nie) na którą stronę świata okna, jakie okna, czy cicho na podwórku, co w okolicy, czy windy czyste, dodatkowe bajery (garaże, portiery, itp).

- z papierów musisz mieć kwit potwierdzający, że mieszkanie jest twoje (np. akt notarialny) + że możesz nim dysponować (jeśli to spółdzielcze własnościowe to kwit ze spółdzieli - spółdzielnia już wie jaki), jeśli to mieszkanie hipoteczne, to nie wiem, to tyle żeby się uwiarygodnić - najbardziej uwiarygadniasz się przyjmując ludzi w mieszkaniu i odpowiadając im na pytania - bardzo uważnie się wtedy tobie przyglądają - tyle to do umowy przedwstępnej, do umowy końcowej musisz jeszcze wszystkich wymeldować z mieszkania

to tak z grubsza

[piotr.nowy]

Spokojnie, przy aktach notarialnych notariusz jest płatnikiem wszelkich ewentualnych podatków z tym związanych. Ma więc obowiązek was o wszystko wypytać - i ściągnąć należność.

PŁATNIKEM???

Pośrednikiem prędzej.

Notariusz pobiera

- taksę notarialną -czyli swoje wynagrodzenie - płaci zwyczajowo kupujacy

- Podatek PCC - 2% - płaci zwyczajowo kupujacy ale UWAGA : jeśli urząd skarbowy zakwestionuje wartość nieruchomości (czyli wysokość podatku) to będzie "ścigał" obie strony solidarnie!

- Opłatę sądową za wpisanie nowego właściciela - płaci kupujacy

- Opłatę za wypisy aktu notarialnego - zwyczajowo płaci kupujący

 

Jeśli mieszkanie zostało przez sprzedających nabyte mniej niż pięć lat przed sprzedażą to sprzedajacy ma dwa wyjścia : albo płaci podatek w wysokości 10 % (niezależnie od 2% PCC) , lub zgłasza w U. S. , że wyda kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.

Jeśli kupujący "pomaga sobie" przy kupnie kredytem to dodatkowo notariusz może pobrać (na wniosek kupującego) od kupujacego opłaty za założenie hipotek będących zabezpieczeniem kredytu i ewentualnie podatek od tej czynności o ile nie pobrał go bank przy podpisaniu umowy kredytowej. Nie polecam jednak tego rozwiązania , bo można samemu złożyć w sądzie wniosek o hipoteki - wyjdzie taniej bo notariusz pobiera również opłatę od tej czynności (niemałą!).

To tak z grubsza tyle.

Powodzenia !

[piotr.nowy]

Spokojnie, przy aktach notarialnych notariusz jest płatnikiem wszelkich ewentualnych podatków z tym związanych. Ma więc obowiązek was o wszystko wypytać - i ściągnąć należność.

 

Obowiązek to notariusz ma wyłącznie moralno - etyczny. Niestety.

[Oldswan]

Mieczotroniksie!

wielkie dzięki za obszerna wypowiedź i wskazówki. Upewniają mnie w moich obserwacjach. Czekam na dalszy ciąg historii i trzymam kciuki.

Przy okazji czy umowę wzór sporządzał notariusz czy oparłes się na jakimś dostepnym bryku jako punkcie wyjścia?

BTW jeśli to nie kłopot podeslij linka do Twojej strony opisujacej mieszkanie na priv. Może cos podpatrzę jeszcze

 

Pozdrawiam

Oldswan

[Oldswan]

Sory za podwójny post ale znalazłem własnie cos co może i innych zainteresuje - odnosnie dokumentów przy sprzedaży. Oczywiście ja patrze na to z perspektywy sprzedającego

 

 

 

 

Mieszkanie spółdzielcze z drugiej ręki Jak je kupować (Rzeczpospolita)

 

Upewnij się, za co płacisz

 

Życie w dobrze funkcjonującej spółdzielni może być znacznie wygodniejsze niż we wspólnocie. Idealne jest mieszkać w małej spółdzielni, posiadając wyodrębnioną własność lokalu.

 

Jeżeli na wolnym rynku nabywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, powinieneś sprawdzić kilka podstawowych rzeczy:

 

- Tak jak w przypadku własności, upewnijmy się, czy spółdzielcze prawo do lokalu nie jest obciążone długiem. Jeżeli jest ustanowiona księga wieczysta dla prawa spółdzielczego, sąd zawiadamia o tym spółdzielnię, więc to w spółdzielni możemy się o tym dowiedzieć. Jeżeli jest księga wieczysta, żądajmy od sprzedających wyciągu - aby sprawdzić, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest wolne od obciążeń.

 

- Trzeba się dowiedzieć, czy nabywając prawo spółdzielcze, nie będziemy musieli spłacać kredytu objętego pomocą państwa. Ten problem występuje w lokalach sprzed 1992 roku. W takim przypadku nie ma ustanowionej hipoteki na prawie spółdzielczym, ale kredyt spłacać trzeba. Cena rynkowa takiego prawa spółdzielczego ze spłatą owego kredytu powinna być pomniejszona o kwotę jednorazowej spłaty tego obciążenia.

 

- Żądajmy od sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni, że ma on spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i że nie ma przeszkód w sprzedaży, co zazwyczaj oznacza, iż nie ma zaległości w opłatach.

 

- Sprawdźmy, czy ilość metrów kwadratowych, jakie mamy w umowie z kontrahentem, jest taka sama jak w przydziale lokalu, który nam okazał, i w kalkulacji miesięcznych opłat. Różnice trzeba wyjaśnić przed transakcją!

 

- Upewnijmy się, czy spółdzielnia ma prawo własności do gruntu, czy ma prawo użytkowania wieczystego, czy np. tylko dzierżawę. Warto się też dowiedzieć, kiedy będzie możliwe przekształcenie prawa własnościowego we własność.

 

- Zbierzmy informacje, jak działa rada osiedla, czy wpłaty mieszkańców pokrywają koszty utrzymania osiedla, jak wielu członków spółdzielni zalega z opłatami, czy spółdzielnia nie jest zadłużona z tytułu prowadzenia nowych inwestycji, czy opłaty za media są regulowane na bieżąco oraz jak funkcjonują administracja osiedla i gospodarz domu. Ważne też jest, ile wynosi wpisowe do spółdzielni, a także, na jakich warunkach korzystamy z piwnicy, schowka, miejsc parkingowych itp. Trzeba też zebrać informacje o przeprowadzonych już w budynku pracach remontowych, a także o planowanych - zanim zainwestujemy w nowe kafelki, bo np. za pół roku może się odbyć wymiana rur.

 

- Rynek nie różnicuje dotychczas cen mieszkań w zależności od tego, czy nabywamy wyodrębnioną własność, czy własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Niewątpliwie pełna własność jest mocniejsza od prawa spółdzielczego, ale nie musi prowadzić do powstania wspólnoty. KM