sprzedać dom na kredycie?

[kruszka]

mam pytanie, jak sprzedać dom na kredycie (np kredyt 150 tys. wkład własny tyleż samo) co prawda spekuluję, bo dom zaczynamy budować wraz z wiosną a i planów co do sprzedaży nie ma ale dobrze wiedzieć jak co robić gdyby zaszła taka konieczność. Czy ktoś ma doświadczenie w tej kwestii ? Czy to w ogóle możliwe?

[MarzannaPG]

To dobre pytanie. Generalnie ciągle się czyta/słyszy o aferach typu: bank nie pozwala sprzedać domu na którym jest hipoteka, nasyła komornika i praktycznie sprzedaje za bezcen (najczęściej znajomym "królika") a dłużnik staje się bezdomny. Czy tak jest rzeczywiście czy to strachy na lachy?

[RysieK]

Ogólnie to jest to tak:

Mieszkanie jest warte 100 000, a kredyt do spłacenia 20 000. U notariusza sprzedajesz mieszkanie za 100 000, dostajesz na rękę 80 000, a kupujący SAM idzie do banku i oddaje im 20 000.

 

Są banki, które pożyczą kasę kupującemu na taką operację.

 

RysieK

[MarzannaPG]

Ogólnie to jest to tak:

Mieszkanie jest warte 100 000, a kredyt do spłacenia 20 000. U notariusza sprzedajesz mieszkanie za 100 000, dostajesz na rękę 80 000, a kupujący SAM idzie do banku i oddaje im 20 000.

 

Są banki, które pożyczą kasę kupującemu na taką operację.

 

RysieK

Ale jeśli mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu, czyli jest ustanowiona na nim hipoteka, nie można go sprzedać bez wiedzy banku (jest on niejako jego współwłaścicielem). I nie ważne jest jaka kwota została pod hipotekę pożyczona - na całość czy część. Z tego co wiem, ludzie też mniej chętnie kupują coś z hipoteką, bo nawet jeśli obiecamy, ze ją spłacimy to możemy to zrobić dopiero jak nam kupujący wręczy kasę, czyli ten ktoś ryzykuje.

Co innego kredyt niehipoteczny- bez problemu można zrobić jak wyżej.

[Tomasz M.]

Niezupełnie jest tak, że nie można sprzedać nieruchomości bez zgody banku jeśli ciąży na niej zabezpieczenie w postaci hipoteki. Przepisy nie pozwalają bankom wpisywać w umowie zakazu takiej sprzedaży. Ale w praktyce potrzebna jest współpraca ze strony banku, żeby bezboleśnie i bezpiecznie dla nabywcy tak załatwić sprawę, aby:

1) część ceny poszła na spłatę zadłużenia hipotecznego i

2) hipoteka została wykreślona

Innym rozwiązaniem (chyba rzadziej stosowanym) jest jednoczesna ze sprzedażą zmiana kredytobiorcy - nabywca kupuje dom i przejmuje (za zgodą banku) wszystkie zobowiązania z kredytu (bank oczywiście ocenia najpierw jego zdolność kredytową).

I wreszcie, można kupić dom z obciążeniem hipotecznym, ale kredyt zostanie przy sprzedającym - to raczej robi sią wyjątkowo, bo nabywca nie wie do końca kiedy sprzedający przestanie spłacać kredyt i ile bank będzie chciał ściągnąć od nowego właściciela.

[MarzannaPG]

Niezupełnie jest tak, że nie można sprzedać nieruchomości bez zgody banku jeśli ciąży na niej zabezpieczenie w postaci hipoteki. Przepisy nie pozwalają bankom wpisywać w umowie zakazu takiej sprzedaży. Ale w praktyce potrzebna jest współpraca ze strony banku, żeby bezboleśnie i bezpiecznie dla nabywcy tak załatwić sprawę, aby:

1) część ceny poszła na spłatę zadłużenia hipotecznego i

2) hipoteka została wykreślona

.

Właśnie, obawiam się, że tu jest pies pogrzebany . Nic nie zrobimy, jeśli bank zechce natychmiastowej spłaty długu. Wiadomo, że sprzedaż domu z hipoteką nie odbywa się na łapu-capu. Czas leci a bank wyznacza komornika...

[kruszka]

czy możliwe jest wzięcie kredytu na budowę domu ale obciążając hipoteką inną nieruchomość, np. mieszkanie.czy wówczas uznaje się ze dom jest wolny od obciążeń a więc swobodnie można go sprzedać?

[MarzannaPG]

czy możliwe jest wzięcie kredytu na budowę domu ale obciążając hipoteką inną nieruchomość, np. mieszkanie.czy wówczas uznaje się ze dom jest wolny od obciążeń a więc swobodnie można go sprzedać?

Z tego co wiem to tak można zrobić.

[Tomasz M.]

Tak. Jeden bank proponował mi takie właśnie rozwiązanie.

[MarzannaPG]

Zatem w dobrej sytuacji są ci z mieszkaniem oprócz budowanego domu

, gorzej jak trzeba sprzedać mieszkanie by wykończyć dom a ma się na nim hipotekę. A jeśli coś nie wyjdzie, nie daj boże, wtedy chyba prezentowany przeze mnie czarny scenariusz Przechodził ktoś przez takie coś albo jego rodzina? Jak to jest z tymi bankami?

[Tomasz M.]

Dopóki spłacamy regularnie kredyt, przesyłamy bankowi kopie polis itp., bank nie ma powodu stawiać kredytu w natychmiastowej wymagalności. Bankowi na ogół (pomijając przypadki patologiczne, ale takich nie znam bliżej) nie zależy na korzystaniu z zabezpieczenienia, tylko na stałym przypływie kasy. To znaczy, że nie powinniśmy czekać ze sprzedażą mieszkania czy innymi koniecznymi działaniami, aż sytuacja stanie się podbramkowa. A nawet wtedy nie wszystko musi być stracone. Sam znam ze dwa przypadki kiedy bank nie był w stanie przez ponad rok wyegzekowować spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką na domu, kiedy właściciel w tym troszeczkę przeszkadzał. Ostatnie zmiany przepisów mają podobno ułatwić=przyspieszyć egzekucję z nieruchomości, ale nie wiadomo co z tego wyjdzie w praktyce.

[kruszka]

A czy na przykład dałoby się radę przesunąć hipotekę z jednej nioeruchomości na drugą? Np zaciągnąć kredyt i nałożyć hipotekę na budowany dom a gdy przychodzi chęć na jego sprzedaż przenieść hipotekę na posiadane mieszkanie?ciekawe czy to wchodziłoby w grę. Tak rozważam te różne możliwości bo szukam dla nas najlepszego rozwiązania na tzw czarną godzinę.dzięki za wypowiedzi!!

[Tomasz M.]

W tym przypadku przenieść hipotekę oznacza skreślenie jednej hipoteki i ustanowienie innej. Potrzebna będzie zgoda banku. Bank nie powinien mieć z tym większego problemu, jeśli wartość tej drugiej nieruchomości będzie zbliżona do pierwszej, a co najmniej będzie znacznie większa od niespłaconej kwoty kredytu. Z tego i z innych powodów jest mało prawdopodobne, że bank już teraz zobowiąże się, że np. za dwa lata zmieni przedmiot zabezpieczenia. No i w praktyce bank prawdopodobnie poczeka na wpisanie nowej hipoteki zanim ostatecznie zwolni starą.

[kruszka]

Ha. i tu jest pies pogrzebany. Tomek otworzył mi oczy na ważny aspekt .A więc mieszkanie na które ewentualnie zdecydowałabym się zapisać hipotekę (niezależnie w którym momenci) musi mieć odpowiednią wartość!!! Zupełnie nie rozumiem dlaczego nie brałam tego pod uwagę!! czyli kredyt 150 tys=mieszkanie tej samej wartości?

[MarzannaPG]

czyli kredyt 150 tys=mieszkanie tej samej wartości?

Zgadza się. Na pewno nie może być o niższej wartości niż zaciągany kredyt, inaczej moglibyśmy brać pod zastaw np. samochodu.

 

Dopóki spłacamy regularnie kredyt, przesyłamy bankowi kopie polis itp., bank nie ma powodu stawiać kredytu w natychmiastowej wymagalności. Bankowi na ogół (pomijając przypadki patologiczne, ale takich nie znam bliżej) nie zależy na korzystaniu z zabezpieczenienia, tylko na stałym przypływie kasy. To znaczy, że nie powinniśmy czekać ze sprzedażą mieszkania czy innymi koniecznymi działaniami, aż sytuacja stanie się podbramkowa.

Nie lubię czarnowidztwa, ale tu na forum była podobna dyskusja i ktoś tu pisał, że wystarczy pojechać w Polskę i zobaczyć zajęte przez banki nieruchomości - jakoś im się to opłaca. Sama znam z telewizji dwa przykłady afer ze specjalnym przejmowaniem nieruchomości przez bank za ułamek jej wartości, która równała się wysokości kredytu np. kredyt 100 tys a nieruchomość obecnie warta trzy razy tyle (działka, media itp.). Ponoć w umowie jest drobnym druczkiem, że bank może w każdej chwili bez podania powodu zażądać zwrotu pożyczki - czy to prawda nie wiem, nie mam jeszcze takiej umowy.

[Tomasz M.]

Kilka kwestii:

1. banki oczekują, że wartość zabezpieczenia była większa od sumy kredytu, nie mam świeżych doświadczeń, ale kiedyś kredyt hipoteczny zwykle nie mogł być większy niż 70%-80% wartości zabezpieczenia (zależnie od polityki danego banku).

2. umowy kredytowe na ogół nie zawierają klauzuli o wypowiedzeniu przez bank bez powodu, ale w praktyce bank zostawia sobie takie furtki np. "pogorszenie zdolności kredytowej dłużnika", że nie mają większego problemu żeby znaleźć powód do żądania zwrotu kredytu.

3. bank nie może sobie tak po prostu przejąć domu za ułamek wartości, musi to być postępowanie egzekucyjne prowadzine przez komornika pod nadzorem sądu, dłużnik może kwestionować wyceny i czynności komornika (między innymi dlatego egzekucja trwa zwykle dość długo), dopiero jak nie znajdzie się nabywca na przetargu za oszacowaną cenę (lub wyższą), cena zostaje obniżona itp. itd.

Nie twierdzę, że nie zdarzaja się patologie, bank ma wielką przewagę nad dłużnikiem, ale i dłużnik nie jest bezbronny, musi tylko korzystać ze swoich praw.

[RysieK]

Ogólnie to jest to tak:

Mieszkanie jest warte 100 000, a kredyt do spłacenia 20 000. U notariusza sprzedajesz mieszkanie za 100 000, dostajesz na rękę 80 000, a kupujący SAM idzie do banku i oddaje im 20 000.

 

Są banki, które pożyczą kasę kupującemu na taką operację.

 

RysieK

Ale jeśli mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu, czyli jest ustanowiona na nim hipoteka, nie można go sprzedać bez wiedzy banku (jest on niejako jego współwłaścicielem). I nie ważne jest jaka kwota została pod hipotekę pożyczona - na całość czy część. Z tego co wiem, ludzie też mniej chętnie kupują coś z hipoteką, bo nawet jeśli obiecamy, ze ją spłacimy to możemy to zrobić dopiero jak nam kupujący wręczy kasę, czyli ten ktoś ryzykuje.

Co innego kredyt niehipoteczny- bez problemu można zrobić jak wyżej.

 

Jak kupujesz coś obciążone hipoteką, to w tej sprawie sama regulujesz zobowiązania.

Kupiłem dom obciążony hipoteką przez urząd skarbowy. Dostałem zaświadczenie od US, że chcą 20 000 i hipotekę zdejmą. Dom kupiłem za 100 000, tzn. w akcie notarialnym jest: pan A sprzedaje nieruchomość za 100 000, potwierdza odbiór 80 000, a 20 000 zostanie przelane na konto US i koniec kropka. To ja, a nie pan A spłacał hipotekę. Dodam tylko, że kasę pożyczył mi PBH.

 

RysieK