Kredyt budowlany - kiedy brać?

[rafal9]

Planuję rozpoczęcie budowy w tym roku.

Zastanawiam się kiedy podpisać umowę na kredyt budowlany.

 

Zakładam, że stan surowy będzie stawiany ze środków własnych.

 

Czy lepiej wziąć kredyt dopiero po postawieniu stanu surowego,

czy już przed rozpoczęciem budow podpisać umowę z bankiem i

uruchomić kredyt wtedy, gdy będzie potrzebny?

[Rocky]

Też mnie to interesuje. Pewnie różnie jest w różnych bankach. Ale np. odnośnie PKOBP SA:

Z tego co wiem, ale może mnie ktoś poprawi, chcąc wziąć już teraz kredyt trzeba udokumentować swój wkład własny i wnioskować o taką kwotę kredytu, która włącznie z wkładem własnym będzie stanowić całość środków na inwestycję wg kosztorysu. Jeżeli planuje się wybudować stan surowy z własnych środków, ale np. jeszcze nie można ich wykazać, trzeba tym samym wnioskować o większą kwotę kredytu i od niej zapłacić prowizję, pomimo jej późniejszego niewykorzystania.

 

czy już przed rozpoczęciem budow podpisać umowę z bankiem i uruchomić kredyt wtedy, gdy będzie potrzebny?

Gdy będzie potrzebny tzn. gdy jednak zabraknie środków na stan surowy? Nie wiem czy to będzie możliwe, ponieważ w kosztorysie dla banku określa się ile i na jaki etap pieniędzy będzie potrzeba. Bank wypłaci następną transzę, jeżeli to co dotychczas miało być zrobione zostało zrobione.

 

Istotne jest jeszcze, że w ciągu jednego roku od podpisania umowy nalezy wykorzystać pierwszą transzę, a w ciągu maksymalnie trzech lat 'całość' (tzn. tyle ile zabraknie własnych środków, żeby zamknąć inwestycję). Dopóki nie wykorzysta się kredytu w 'całości', spłaca się tylko odsetki od wykorzystanej części.

 

A z kolei biorąc kredyt po wybudowaniu stanu surowego można np. tak dopasować kosztorys, żeby to co już zrobione wraz z działką przekroczyło 50% inwestycji, co zapewnia niższą marżę od kredytu.

[rafal9]

Czy wybudowany stan surowy zaliczany jest na poczet wkładu własnego?

[Rocky]

Kosztorys, który przedstawiasz do banku obejmuje całość inwestycji. Wartość działki i to co jest już zrobione uznaje się za Twój wkład własny danej inwestycji.

[Piotrusiek]

Czy wybudowany stan surowy zaliczany jest na poczet wkładu własnego?

 

PKO BP za wkład własny może uznać nawet samą działkę budowlaną, więc zapewne podobnie jest ze stanem surowym, co razem z działką daje spory wkład własny.

Pzdr

P.

[rafal9]

Czy suma kredytu musi wynosić: Kosztorys - wkład własny?

 

A jak jest z kosztorysem?

Czy można go dowolnie modyfikować?

Z reguły kosztorysy są trochę zawyżone w stosunku do kosztów budowy,

gdy samemu organizuje się budowę.

 

Chodzi mi o to, aby suma kredytu nie była zbyt wysoka.

[rafal9]

Czy suma kredytu musi wynosić: Kosztorys - wkład własny?

 

A jak jest z kosztorysem?

Czy można go dowolnie modyfikować?

Z reguły kosztorysy są trochę zawyżone w stosunku do kosztów budowy,

gdy samemu organizuje się budowę.

 

Chodzi mi o to, aby suma kredytu nie była zbyt wysoka.

[Rocky]

Czy suma kredytu musi wynosić: Kosztorys - wkład własny?

Na pewno w przypadku PKO BP SA tak.

 

A jak jest z kosztorysem? Czy można go dowolnie modyfikować? Z reguły kosztorysy są trochę zawyżone w stosunku do kosztów budowy, gdy samemu organizuje się budowę.

Kosztorys sprawa umowna, możesz zlecić komuś zrobienie kosztorysu, a możesz zrobić go sam, ważne tylko żeby taki kosztorys został podpisany przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami.

 

Chodzi mi o to, aby suma kredytu nie była zbyt wysoka.

Z drugiej strony musi Ci starczyć na zamknięcie inwestycji tzn. na doprowadzenie do takiego stanu, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

 

Tutaj jest też trochę o kredycie:

http://murator.com.pl/forum/viewtopic.php?t=26728

[KFKF]

Sam będę brał kredyt w przyszłym roku w PKO i mogę wam powiedzieć że najlepiej jak najwięcej wybudować a dopiero potem brać kredyt. Mam w tej chwili stan surowy otwarty, włożę jeszcze 50 tyś i dopiero po kredyt. Zalety tej kolejności:

1. Przy większym wkładzie własnym bedę miał mniejsze oprocentowanie,

2. Będę mógł ustanowić hipotekę na kredyt, a więc nie muszę płacić ubezpieczenia kredytu.

[rafal9]

Ile czasu trwa pełne załatwienie formalności kredytowych?

 

Czy rozpoczęcie starania się po zakończeniu budowy stanu surowego nie

wprowadzi przerw w budowie i niepotrzebnych przestojów?

[Gość]

Rozpatrzenie wniosku w PKO BP to powinno być 10 dni roboczych, wedle ich zapewnień i wewnętrznej instrukcji. Przedtem trzeba mieć wszystkie niezbędne kwity.

Co do wysokości oprocentowania w zalezności od kwoty kredytu to progi są na, powyżej 30 tys. zł, powyżej 100 tys zł, powyżej 200 tys zł. Ponadto oprocentowanie skacze w odniesieniu do wkładu własnego. Polecam symulator spłaty kredytu na stronie http://www.pkobp.pl

Mam kilka kredytów w PKO BP. Ostatnio przewalutowałem budowlany hipoteczny z euro na złotówki. PKO BP to nie jest dobry bank na przewalutowania częste. Ma jednak sporo zalet mimo urody bankowego "fast fooda", czyli kolejek, przykrego zapachu i kiepskiego wnętrza. Ogólnie to bank jako instytucję można pominąć idąc do Expandera. Polecam ich raport dotyczący kredytów budowlanych. Jest naprawdę ciekawy, zwłaszcza dla początkujących kredytobiorców.

[lakk]

Brałem kredyt w PKO BP (pażdziernik 2003).

Ale co oddział to inne warunki. Pytałem w rejonie Krakowa, nie przyjęliby kosztorysu poniżej 2000zł/metr kw i jeszcze musiałbym brać kredyt w wysokości wynikającej z kosztorysowej wielkości kwoty potrzebnej do dokończenia inwestycji.

W innym oddziale bez problemu przyjęli kosztorys poniżej 1250zł/metr kw, zresztą sam go zrobiłem, na podstawie "ślepego" kosztorysu, który mi bank udostępnił-podpisał mój architekt za niewielką gratyfikację. Zaawansowanie prac miałem rzeczywiście powyżej 50% (52%), jest niższe oprocentowanie, a kredyt brałem w wysokości połowy brakującej kwoty, też nie było problemów. Kontrola na budowie (w tym oddziale) też była bezpłatna. Kredyt brałem w dwóch transzach, z tym, że drugą transzę wypłacono mi na podstawie faktur, bez ponownej kontroli na budowie (byłaby płatna). Uruchomienie transzy, to niewielki wydatek. I jesze ważna sprawa, można spłacić wcześniej bez dodatkowych opłat. Wziąłem kredyt złotówkowy, bo w tej walucie mam pobory.

A czemu wziąłem kredyt, mimo, że z budową mi się nie spieszy-bo stwierdziłem, że zwrot ze skarbowego i podwyżka vatu obsłużą koszty kredytu.

[Rocky]

(...) a kredyt brałem w wysokości połowy brakującej kwoty, też nie było problemów (...)

A czy bank nie był zainteresowany w zakończeniu inwestycji? Mogłeś wziąć kredyt w dowolnej wysokości, nie przekraczającej tych 48% wartości kosztorysowej, które Ci pozostało do zrobienia?

 

Co dzieje się po wykorzystaniu ostatniej transzy, czy nie trzeba bankowi przedstawić np. pozwolenia na użytkowanie?

 

I jeszcze jdno, w którym momencie bank ustanawia hipotekę?

[lakk]

Brakującą sumę do zakończenia budowy miałem pokryć ze środkw własnych: pobory, sprzedaż garażu (wpisz co możesz).

We wniosku napisałem, że budowę zakończę w 2004 roku.

Do zakończenia jeszcze daleko, ale bank mnie nie monituje, więc ja też siedzę cicho. Nie wiem, czy są tym zainteresowani, skoro spłacam, nawet przed czasem. A w najgorszym wypadku zrobi się aneks do umowy. Już jeden robiłem chcąc opóźnić wypłatę drugiej transzy. Kosztowało to 50 zł.

Oczywiście cała kwotę kredytu przeznaczyłem na budowę, a nie na "wycieczki", a spłacam raty od wypłacenia drugiej transzy (odsetki płaciłem już po wypłaceniu pierwszej). O ile pamiętam, to hipoteka jest ustanowiona po przyznaniu kredytu, a przed wypłatą pierwszej transzy (chyba, że kredyt jest ubezpieczony).

[kaco]

w bph można wzišœć kredytu ile ci potrzeba, pozostałš częœć pisesz tylko że zrobisz systemem gospodarczym

[kze]

Pytałem się w I oddziale PKO BP w W-wie. Prowizja jest zalezna od % wkładu własnego i tego czy ma się konto w PKO BP. Działka zaliczana jest do wkładu własnego. Jako wkład własny można podac też posiadane mieszkanie i/lub oszczędnosci.

Uważam, że lepiej rozpocząc z pieniędzy banku, a kończyć z własnych. Zawsze lepiej wydawać (inwestować) pożyczone od banku pieniądze niż własne. Po pierwsze jak wydasz pożyczone to jeszcze masz własne, a po drugie z własnych pieniędzy jeszcze masz jakiś przychód (np. odsetki), które pokrywają Ci odsetki od wypłaconych transz (wspomnienie z zajęć z finansów )

[Willie]

Z tego co ja wiem, to bank wymaga żeby udokumentować faktyczne zainwestowanie swojego wkładu - jeśli jest to w formie deklaracji że np 100 tys jest środków własnych. W innym wypadku prowizja jest wyższa, bo bank zakłada większe ryzyko.

 

To jest oczywiście punkt wyjścia w ofertach.

Jestem mocno przekonany (jako były bankowiec) że można wytargować wiele lepsze warunki - kredyty mieszkaniowe to dla banków bardzo łakome kąski i w zasadzie wszyscy duzi i mali wzięli się zato w zeszłym roku - grzech nie korzystać w uroków konkurencji!

 

pozdr

[Bogdan Chmielecki]

NIGDY NIE BRAĆ

Spłacający

[lakk]

Kze, uważam inaczej: pierwsze własne pieniądze, później "bankowe".

Nigdy oprocentowanie wkładu nie pokryje odsetek kredytu, a i oprocentowanie kredytu i prowizje uzależnione są od zaawansowania prac (wkładu własnego).

[kze]

Kze, uważam inaczej: pierwsze własne pieniądze, później "bankowe".

Nigdy oprocentowanie wkładu nie pokryje odsetek kredytu, a i oprocentowanie kredytu i prowizje uzależnione są od zaawansowania prac (wkładu własnego).

 

Jesli masz np.100tyś oszczędności, a chcesz wziąć 200tyś kredytu w załóżmy 3 transzach: 80, 80, 40 to koszty pierwszych 80tyś powinno w całości pokryć Ci się z odsetek z oszczędnosci. Są lokaty o wysokości 5-6% w skali roku, a kredyt we frankach ok. 3-4%...

Poza tym jak uzyskasz kredyt to jedziesz z budową i niemusisz się martwić, że opóźnia się jakaś transza, bo masz własne oszczędnosci.