Wybrałem kredyt. Ranking kredytów mieszkaniowych

[Vafel]

No to chyba całkiem nieźle.

 

Fajny jest ten Wibor w ING. W Pekao SA obecny Wibor 3m to 5,66%...

[mcmagda]

Nie chodzi mi o to jakliczą oprocntowanie za miesiąc:

 

(WIBOR 6M + marża) * pozostały kredyt do spłaty * ilość dni w miesiącu / albo przez 360 albo przez 365

 

Różnice nie są wielkie, ale warto zwrócić uwagę.

[Frankai]

No to chyba całkiem nieźle.

 

Fajny jest ten Wibor w ING. W Pekao SA obecny Wibor 3m to 5,66%...

Powiedz to frankowcom z ING

W marcu w Pekao będziemy mieli 4.71

[Frankai]

przy okazji - jak idzie o WIBOR 6m. Najczęściej im krótszy WIBOR tym lepiej, więc warto dyskutować. Ponoć banki mają w zwyczaju dawać taki WIBOR jak często jest spłata odsetek - więc jak można dyskutować to można zwrócić uwagę. A na pewno warto przy porównywaniu ofert też na to spojrzeć.

Banki na kredyty hipoteczne mają zwyczaj dawać swój ulubiony WIBOR. W jednym lubią 3M a w innym 6M. Na takie zwykle natrafiałem i banki jakoś nie proponowały mi dyskusji na ten temat. Coś mi świta, że któryś używał 9M lub 1Y, ale głowy za to nie dam. Odsetki za to jakoś wszystkie chciały co miesiąc. Za mało chodziłem?

 

Inna rzecz - warto zwracać uwagę na ilość dni na jakiej jest liczone oprocentowanie - 365 jest lepsze niż 360 gdyż odsetki liczą proporcją i 31/360 jest zawsze większe niż 31/365.

Może czegoś tu nie rozumiem, ale oprocentowanie jest liczone w stosunku rocznym. Czy je podzielimy na 365 i zsumujemy 365, czy też najpierw podzielimy na 360, a potem zcałkujemy po 360 dniach - wyjdzie prawie na jedno. To prawie nie wynika bynajmniej za dzielenia 31/360 względem 31/365, tylko z tego że pierwsza połowa roku jest krótsza niż druga.

 

Dla zamieszania dodam, że mamy dwa typy kredytów - ze stałą ratą i ratą malejącą. Jakoś nie wyobrażam sobie kredytu ze stałą ratą, które nie jest stała mimo stałego (w danym okresie) oprocentowania. Podejrzewam, że wzór =PMT(Oproc/12;12*Lat;Kwota) też by wymiękł. Jeżeli zaś płacimy ratę malejącą, w sumie jest wsio rawno (ganz egal) czy rok ma 365 czy 360 dni. Co prawda rata nie zawsze będzie malejąca jeżeli rok będzie miał 365 dni

 

To były rozważania na chłopski rozum, bo nie chce mi się liczyć. Jeżeli któryś z bankierów lub doradców by uszczegółowił, to byłoby miłe.

[Frankai]

No to chyba całkiem nieźle.

 

Fajny jest ten Wibor w ING. W Pekao SA obecny Wibor 3m to 5,66%...

Powiedz to frankowcom z ING

W marcu w Pekao będziemy mieli 4.71

Muszę skorygować: nie pamiętam jak liczy ING. Być może więc to 4.91 nie jest "zatrzaśnięte", a jest to najświeża, jeszcze gorąca średnia za 23.01-22.02 (wychodzi mi 4.90), bo np. Duduś podpisał umowę 23.02 i liczy mu się średnia za miesiąc sprzed podpisania.

Cudów nie ma: 6M - aktualnie i na ogół - jest wyższe niż 3M w porównywalnym okresie. Ciesz się więc, że masz 3M.

Średnie WIBOR za luty (do 24.02 oczywiście):

1M: 4.44%

3M: 4.71%

6M: 4.79%

9M: 4.81%

1Y: 4.81%

[Frankai]

VafelCiekawe będzie jak zadziała w Pekao histereza 0.25 p.p. na dołku oprocentowania. Na górce zadziałała zdecydowanie na korzyść kredytobiorców - średnia dobijała już do 6.77%, ale "stopa bazowa" trzymała się na 6.57%.

 

W 2008 roku zmiany kształtowały się następująco (obliczenia własne):

Początek roku - 5.66%

(średnia, akt. oproc., różnica)

2008-01-25: 5.64, 5.66, +0.02 (+ czyli płaci się więcej odsetek niż bez histerezy)

2008-02-23: 5.71, 5.66, -0.05

2008-03-25: 6.01, 6.01, 0

2008-04-25: 6.29, 6.29, 0

2008-05-23: 6.40, 6.29, -0.11

2008-06-25: 6.57, 6.57, 0

2008-07-25: 6.63, 6.57, -0.06

2008-08-25: 6.53, 6.57, +0.04

2008-09-25: 6.55, 6.57, +0.02

2008-10-24: 6.78, 6.57, -0.21

2008-11-25: 6.77, 6.57, -0.20

2008-12-25: 6.46, 6.57, +0.11

Średnio -0,049 p.p.

To była analiza na górce. W okresie spadku oprocentowania (w takim jesteśmy) - różnice będą na korzyść banku, bo oprocentowanie rynkowe obniży się, a kredytu nie. W okresie wzrostu oprocentowania - różnice będą na korzyść kredytobiorcy.

To nie są wielkie różnice, ale warto rozumieć co się podpisuje - oprocentowanie nie zawsze musi spaść czy wzrosnąć i nie warto się w tym doszukiwać chęci oszukania kredytobiorcy.

Polecałbym bank w którym miałem kredyt, ale ostatnia podwyżka marży do minimum 1.9% (standard to 2.5%) jest chyba lekkim przegięciem.

[mcmagda]

Frankai:

Jeżeli chodzi o WIBOR - to na ogół 6m jest wyższy od 3m ale pamiętam ze szkoły, ze krzywe moga być wznoszące, albo opadające, więc jest możliwość, że będzie inaczej - nie mam siły szukac kiedy i dlaczego - pokazuje to oczekiwania rynku co do kierunku ruchu.

 

Jeżeli chodzi o negocjacje WIBORór to rzeczywście pewnie za bardzo ich nie można negocjować - ale zwracam uwagę, że warto spojrzeć, bo wiele osób patrzy się tylko na marżę.

 

A jeżeli chodzi o odsetki to podami Ci przykład o co chodzi mi z 360 lub 365 - przykładowy zapis:

("Wszelkie odsetki, prowizje lub opłaty powstałe na mocy Dokumentu Finansowego narastają z dnia na dzień i są naliczane według rzeczywistej liczby dni, jakie upłynęły przy założeniu, że rok ma 360 dni (formuła 365/360)".

 

Powiedzmy, że WIBOR + Marża = 10%, żeby było łatwo liczyć, zaangażowanie 500.000 zł na dany moment. Miesiąc luty - 28 dni:

 

odsetki za dany miesiąc formuła 360 = 500.000 * 10 % *28/360 = 3 888,88

odsetki za dany miesiąc formuła 365 = 500.000 * 10 % *28/365 = 3 835,61

 

różnica - 53,26 zl - może nie wiele, a może warto, warto wiedzieć.

 

A jeżeli chodzi o stałość rat to pewnie, że są stałe - ale jak je bank liczy? Robi wyliczenie jak to u góry dla każdego miesiąca, rozkłada część kapitałową i wysyła Ci harmonogram - jak wchodze na swój kredyt to wzór mi chodzi co do grosza jeżeli chodzi o wiliekość odsetek.

[pati25]

Matko ja nie wiem o czym piszecie :(Zatępa jestem na te tematy

Oferta ing 1,2 marża ,prowizja chyba 1,5%(lub 1,3%pogubiałam sie w tym wszystkim ) 6 miesieczny wibor ..na co zwrócić jeszcze uwage ?Mozliwe ubezpieczenie ale nie obowiązkowe ...

[Frankai]

Frankai:

Jeżeli chodzi o WIBOR - to na ogół 6m jest wyższy od 3m ale pamiętam ze szkoły, ze krzywe moga być wznoszące, albo opadające, więc jest możliwość, że będzie inaczej - nie mam siły szukac kiedy i dlaczego - pokazuje to oczekiwania rynku co do kierunku ruchu.

Teoretycznie może się tak zdarzyć (dlatego pisałem na ogół a nie zawsze), ale jak pokazują ostatnie miesiące jest to rzadkość. Mamy spadające stopy, więc za 3 miesiące wartości WIBOR będą raczej niższe, a 6M jest mimo wszystko wyższy.

 

Jeżeli chodzi o negocjacje WIBORór to rzeczywście pewnie za bardzo ich nie można negocjować - ale zwracam uwagę, że warto spojrzeć, bo wiele osób patrzy się tylko na marżę.

Absolutnie się z tym zgadzam. Porównując ofertę banków brałem zawsze pod uwagę rzeczywiste koszty łączne (przy pewnych założeniach oczywiście).

 

 

A jeżeli chodzi o odsetki to podami Ci przykład o co chodzi mi z 360 lub 365 - przykładowy zapis:

("Wszelkie odsetki, prowizje lub opłaty powstałe na mocy Dokumentu Finansowego narastają z dnia na dzień i są naliczane według rzeczywistej liczby dni, jakie upłynęły przy założeniu, że rok ma 360 dni (formuła 365/360)".

 

Powiedzmy, że WIBOR + Marża = 10%, żeby było łatwo liczyć, zaangażowanie 500.000 zł na dany moment. Miesiąc luty - 28 dni:

 

odsetki za dany miesiąc formuła 360 = 500.000 * 10 % *28/360 = 3 888,88

odsetki za dany miesiąc formuła 365 = 500.000 * 10 % *28/365 = 3 835,61

 

różnica - 53,26 zl - może nie wiele, a może warto, warto wiedzieć.

To przecież przy formule 365 płaci się wyższe odsetki. 10% rocznie od 500 000, to 50 000 czyli 4 166.67 miesięcznie.

500 000 * 10 % *31/365 = 4 246.58

4 246.58 - 4 166.67 = 79.91, czyli płacisz 79.91zł więcej !!!

Oczywiście powyższe obliczenia są błędne, a popełniany błąd jest tym, który Ty popełniłaś - nie należy porównywać konkretnego miesiąca, tylko cały rok.

Prawidłowo musisz policzyć tak:

Dla formuły każdy miesiąc ma 30 dni a rok 360 masz:

500 000 * 10 % = 50 000 czyli 4 166.67 miesięcznie

Dla formuły liczącej oprocentowanie za każdy dzień:

31 - 4 246,58

28 - 3 835,62

31 - 4 246,58

30 - 4 109,59

31 - 4 246,58

30 - 4 109,59

31 - 4 246,58

31 - 4 246,58

30 - 4 109,59

31 - 4 246,58

30 - 4 109,59

31 - 4 246,58

Suma 50 000. Różnicy więc nie ma, chyba że ktoś się znal lepiej na matematyce i ma lupę, lub jest aptekarzem. Czemu? Gdyż połowa roku nie jest połową roku. Połowa roku to 49.59% roku, czyli płacąc raty w formule 360 zapłacimy troszkę szybciej odsetki. Różnica więc będzie procent z procentu, ale policzenie jej zostawam innym na akademickie rozważania.

 

A jeżeli chodzi o stałość rat to pewnie, że są stałe - ale jak je bank liczy? Robi wyliczenie jak to u góry dla każdego miesiąca, rozkłada część kapitałową i wysyła Ci harmonogram - jak wchodze na swój kredyt to wzór mi chodzi co do grosza jeżeli chodzi o wiliekość odsetek.

Jeżeli chodzi o raty malejące, to każdy umie policzyć. Jeżeli chodzi o raty stałe, to trzeba użyć funkcji PMT (np. w Excelu), o której pisałem. Nie podejmuję się balansowania części kapitałowej i odsetkowej na piechotę. Odpowiednie wzory opracowali finansiści-matematycy już dawno temu i nie ma co wyważać otwartych drzwi, tylko czasem nacisnąć F1 (ale nie to związane z Kubicą ).

 

Wykład może mało strawny, ale taka już moja przypadłość - cyferki zawsze lubiłem, a literki zawsze jakoś krzywe były Cieszę się jednak, że mojego poprzedniego posta nie odebrałaś jako złośliwość, bo to różnie z tym bywa na Forach.

[Frankai]

Matko ja nie wiem o czym piszecie :(Zatępa jestem na te tematy

Oferta ing 1,2 marża ,prowizja chyba 1,5%(lub 1,3%pogubiałam sie w tym wszystkim ) 6 miesieczny wibor ..na co zwrócić jeszcze uwage ?Mozliwe ubezpieczenie ale nie obowiązkowe ...

 

Pati25 - jak Ci się nie śpieszy, to przypomnij mi się w weekend. Odkopię plik Excela z porównaniem kredytów. Ja wrzuciłem tam m.in:

- koszt aneksu (założyłem 3)

- koszt dobrania kredytu (inna prowizja)

- 1 czy 2 hipoteki: opłata po 200zł w sądzie, 0.1% za zwykłą w US i 19zł za kaucyjną w US,

- koszt prowadzenia konta w danym banku, bo nie będę latał po 10 bankach. W tym koszcie jest opłata miesięczna, założyłem też powiedzmy 6 przelewów internetowych, 3 zlecenia stałe i 2 polecenia zapłaty miesięcznie, 6 pobrań z bankomatów, przy czym 3 z własnej sieci i 3 z jakiejś dużej (np. Euronet).

- koszty ubezpieczenia są różne: na życie kredytobiorcy (ja skróciłem okres kredytu, żebym nie przekroczył 60 lat), budowy, od utraty pracy, od zbyt niskiego wkładu własnego.

 

I może jeszcze jakieś. Po tych wyliczeniach wyszyły mi pewne różnice, a na koniec... stwierdziłem, kredyty nie do końca są porównywalne (inne zapisy co będzie w różnych sytuacjach), oraz to że ten drugi bank mam z drugiej strony miasta, więc muszę zrobić 2*2km i mi się nie chce. Poza tym musiałbym przenosić konta, zawiadamiać kilkanaście instytucji, które ślą mi tam rachunki, więc lenistwo wzięło górę Taka tabelka może natomiast posłużyć negocjacyjnie. Moja doradczyni jak zobaczyła wnikliwość, to szczęka jej opadła i twardo negocjowała ze swoją centralą. Dobrze jej to wyszło, bo 0.8% na koniec grudnia było przyzwoitym wynikiem.

[pati25]

Dziękuję przypomnę sie .

Kredyt chce wziąśc na 120 tyś na dokończenie budowy .

Jutro mam spodkanie w poko sa "rodzina na swoim "i zobaczę co oni tam jeszcze mają .Mam wysoki wkład wałasny bo to prawie 80 % wiec w ing najtańsza marża 1,2 %

 

Franki ty masz kredyt w pko sa ?

[Frankai]

Dziękuję przypomnę sie .

Kredyt chce wziąśc na 120 tyś na dokończenie budowy .

Jutro mam spodkanie w poko sa "rodzina na swoim "i zobaczę co oni tam jeszcze mają .Mam wysoki wkład wałasny bo to prawie 80 % wiec w ing najtańsza marża 1,2 %

 

Franki ty masz kredyt w pko sa ?

Nie pko sa tylko Pekao S.A. - zwracaj uwagę na PKO a Pekao, bo to często powoduje nieporozumienia.

Mam w Pekao S.A.

 

Co do kredytów z dopłatą - znasz już moje zdanie z innego wątku. Zmieniła się jednak marża na normalne kredyty hipoteczne, więc może będzie się opłacało. Poza tym - ważne jest te 8 lat (jak coś nie przekręciłem), bo na tyle jest dopłata.

[pati25]

Dziękuję przypomnę sie .

Kredyt chce wziąśc na 120 tyś na dokończenie budowy .

Jutro mam spodkanie w poko sa "rodzina na swoim "i zobaczę co oni tam jeszcze mają .Mam wysoki wkład wałasny bo to prawie 80 % wiec w ing najtańsza marża 1,2 %

 

Franki ty masz kredyt w pko sa ?

Nie pko sa tylko Pekao S.A. - zwracaj uwagę na PKO a Pekao, bo to często powoduje nieporozumienia.

Mam w Pekao S.A.

 

Co do kredytów z dopłatą - znasz już moje zdanie z innego wątku. Zmieniła się jednak marża na normalne kredyty hipoteczne, więc może będzie się opłacało. Poza tym - ważne jest te 8 lat (jak coś nie przekręciłem), bo na tyle jest dopłata.

Chodziło mi o Pekao S.A.oczywiscie ...

Właśnie marże w góre w złotych ...szkoda ze 3 miechy temu nie zabrałam sie za szukanie kredytu w złotych

[duduś]

po co aż tak analizować 3m ,6m marża , prowizja srele morele - nie przesadzajcie jakbyście pochodzili rok za kredytem ( szukając dobrego ) i w końcu ktośby wam przyznał a zaznaczam że chodziło mi o wiele czynników ale oczywiście najbardziej interesowała mnie miesięczna rata ( poza tym inne czynniki - bo jak coś pasowało w jednym banku , to wogóle nie wchodziło w grę w innym - zrzygać się można - uwierzcie mi - dlatego poszłam do tego Ekspandera) więc reasumując dostałm kredyt z małą ratą i jestem zadowolona !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!1 a ile oni na tym zarabiają , co z tego mają lub będą mieli - naprawdę wisi mi !!!!!!!!!!!!!!!!

[mcmagda]

Frankai - nie masz racji w formule na 360, bo ta formuła zakłada rzeczywistą ilość dni w roku do 360 więc de facto za rok masz ponad 10% (pomijam rok przestępny, kiedy jest jeszcze gorzej):

 

500.000 * 10% * 365 / 360 = 50.694,44

 

w stosunku do

 

500.000 * 10% * 365 / 365 = 50.000,00

 

czyli za rok 694,44 więcej.

 

Załączam raz jeszcze na dole dokładny zapis z umowy kredytowej, który precyzuje, że tak się liczy te odsetki.

 

("Wszelkie odsetki, prowizje lub opłaty powstałe na mocy Dokumentu Finansowego narastają z dnia na dzień i są naliczane według rzeczywistej liczby dni, jakie upłynęły przy założeniu, że rok ma 360 dni (formuła 365/360)".

 

A jeżeli chodzi o raty stałe to potrafię nawet bez Excela policzyć, więc nie tylko umiem, ale wiem skąd się bierze Ale bym się strasznie zmęczyła. Swoją drogą nawet Excel przy formułach opisuje czy liczy dni w systmie 360 czy 365.

[Frankai]

Frankai - nie masz racji w formule na 360, bo ta formuła zakłada rzeczywistą ilość dni w roku do 360 więc de facto za rok masz ponad 10% (pomijam rok przestępny, kiedy jest jeszcze gorzej):

 

500.000 * 10% * 365 / 360 = 50.694,44

[...]

A jeżeli chodzi o raty stałe to potrafię nawet bez Excela policzyć, więc nie tylko umiem, ale wiem skąd się bierze Ale bym się strasznie zmęczyła. Swoją drogą nawet Excel przy formułach opisuje czy liczy dni w systmie 360 czy 365.

No to się wydało, że mówimy o 2 różnych rzeczach i oboje mamy rację Wnikliwie studiowałem 2 umowy. Nie mam już kopii ING, więc nie zacytuję, ale nie kojarzę wersji o której Ty piszesz.

W umowie z Pekao są dwie opcje:

a) rok ma 365 dni, a miesiąc rzeczywistą liczbę dni,

b) rok ma 360 dni, a miesiąc 30 dni

Nie ma tutaj więc mowy o tym dziwnym tworze o którym Ty piszesz. Że jest takowy, to już sprawdziłem i faktycznie nazywa się formułą 365/360. Podsumowując - mamy 3 rodzaje liczenia odsetek:

a) rok to 365, a odsetki wg rzeczywistej liczby dni

b) rok to 360 dnia, a każdy miesiąc ma 30 dni

c) rok to 365 dni, a odsetki wg rzeczywistej liczby dni.

Koszt jest a=b>c i jak bank bawi się w c) to już bym mu nie ufał.

Wydaje mi się, że do stałej raty możemy użyć tylko b), ale jak pokazuje radosna twórczość "ukrywaczy kosztów" (pkt.c) - mogę ich nie doceniać i się mylić.

 

Co do Excela - funkcje PMT i PV nie mają możliwość wprowadzenie typu formuły. Funkcja DNI.360 liczy ilość dni do wersji b).

[jadimusic]

Już zaczynam cytować sam siebie... pisałem to na 59 stronie, nie rozumiem niektórych pytających...

 

Do wszystkich którzy mają więcej niż 70% wkładu własnego i chcą wziąć więcej niż 100 tyś zł kredytu w złotówkach, polecam najniższą marżę w Polsce - 0,4%, wibor 3M wyliczany jako średnia z ostatniego miesiąca kwartału

strona 4, tabela 6 poniższego linku:

 

http://www.bankbps.pl/upload/tabela_oprocent_43056b4bda.pdf.pdf

 

Koniecznie trzeba zwrócić uwagę jednak na to, że oni chcą ubezpieczyć kredytobiorcę i kwota ta co miesiąc powoduje, że kredyt przestaje być atrakcyjny - jednak ja wynegocjowałem odstępstwo od w/w obowiązku przedstawiając dokumenty, że jestem ubezpieczony gdzie indziej i nawet nie musiałem robić cesji.

Minusy tego kredytu to:

- prowizja 1% od udzielenia kredytu

- przedterminowa spłata przed upływem 5 lat kosztuje 2% nadpłacanej kwoty

- trzeba założyć konto osobiste z którego pobierają raty kredytu, kosztuję ono 5zł miesięcznie + 50gr za kartę do bankomatu.

Inne plusy:

- Bank całkowicie polski, nie jest nastawiony agresywnie na zdobywanie klienta, wszystkie sprawy można załatwiać zawsze z tą samą osobą, można się dogadać do co do różnych szczegółów - nie są sztywni.

[mychol12]

jadimusic ty masz tam kredyt?

Bank Polskiej Spółdzielczości Ktos zna ten bak?

[ryz]

Witam

Pytanie z innej beczki

który bank ma w swoim wniosku o kredyt zapytanie nastepującej treści

 

Poddasze uzytkowe w jakim stanie bedzie przy wykończeniu domu? (zaznaczamy prawidłowa odp)

 

a)deweloperskim

b) surowy zamkniety

 

Wczoraj byłem w GM Bank i ten bank ma w swoim wnioski w/w zapytanie.

[mcmagda]

Frankai - to się dogadaliśmy . Nie przesadałabym z tym nieufaniem bankowi, bo ta formuła jest popolurna - bardzo często ją widziałam w kredytach korporacyjnych, ważne by mieć świadomośc.